圖 6-1 土地資產利用之基本概念
三、土地資產利用之策略方向
國營事業之經營在歷經企業生命週期不可避免的循環下，其企業 發展歷程，對於所擁有之土地資產的利用，勢將產生相當的影響，在 依循上述土地利用基本理念所建構之原則，擬議策略方向前，吾人宜 先就國營事業的發展所衍生的處理階層，先行逐層分析，俾利依循基 本理念原則，確立策略方向。
國營事業生命週期
依據國營事業的生命週期變化，以及當前國家資產管理委員會所 訂定之國家資產經營管理原則，各個國營事業發展將如圖 6-2 所示，
呈現不階層關係。
在第一階層，基於經營效率原則之考量，宜採「市場促進化」
(facilitating markets)之策略，對於國營事業土地資產，建立市場 機制，對於既有的地權予以效率化的分配。其中，對於目前呈現成長 /成熟期之國營事業土地資產，宜重新確定其產權，以本業發展之所 需者為原則。對於呈現衰退期之國營事業土地資產，宜考量公平正義 原則，將土地資產收繳國庫為原則。對於導入期(新興)之國營事業土 地資產，基於合理化原則，提供其營業所需之土地使用權即可。故本 階層所考量者，在於對國營事業土地資產之財產權的重新界定。
成長/成熟期 之國營事業
衰退期 之國營事業
導入期(新興) 之國營事業
維持國營 民營化 減資(帳) 解散(停、關、倒、破)
第 一 階 層
圖 6-2 國營事業生命週期及發展管制 第
二 階 層
在第二階層，主要係對於維持國營之事業機構，其土地利用之策 略，在前述三原則基礎理念下，應建置如下各項策略方向：
(一)在公平正義原則下
1.以使用權之產權形態，達成資源歸屬之公平 2.土地開發利用應兼顧生態保育
3.土地開發利用應依循法令規範 (二)在經營效率原則下
1.土地使用應建立成本化觀念
2.土地開發利用應建立資產報酬之效率化
3.多元化管理方式，以促進土地利用價值提升。
(三)在合理化原則下
1.土地開發應考量開發性質、區位與時機，以促使開發方式健 全化
2.土地資產產權的賦與，應配合事業發展需求合理化 3.宜兼顧土地資產所有權與使用權之配置合理化 四、土地利用策略之建構
依據上述國營事業發展之過程，所擬議各原則下的策略方向，茲 依此建構國營事業機構土地利用之策略如下：
（一） 產權賦與策略－所有權與使用權之分離
國營事業之績效，應取決於本業經營之利得，而非建立於土地資 產之處分收益。從理念上，國營事業之設置，係為謀求國家經濟長期 均衡發展並兼顧整體國家發展目標，其肩負之任務，應顯現在其本業 業務之發展，否則將失去資源提供之正當性。即以民營企業而言，擁 有土地資產所有權，亦會產生管理效率與財務排擠效果。爰此，國營 事業土地產權之賦與，宜分別由所有權與使用權分離觀念，建立合理 化之概念。
（二） 開發利用策略－永續與效率之兼顧
國營事業土地資產之開發利用，依永續發展之觀念，處於成長/
成熟階段之國營事業，得結合本業發展之土地利用策略，利用結合下 價值鏈之形成，決定土地利用之優勢。處於衰退期之國營事業，則不 宜增加土地之運作成本，不宜採民間出售土地資產方式，以利出場，
宜作減帳（資）方式，將土地資產歸屬國庫，以利永續發展。
（三） 多元利用管理策略－彈性與公開俱備
國營事業土地資產之利用管理，應引進市場效率之經營管理優 勢，經由多元的利用開發方式及管理經營方式，以活化土地資產的管 理利用，以一方向適應不同性質、任務之國營事業需求，一方面運用 多元利用管理方式（公部門、私部門、公私混合方式），提升土地資 產的利用價值，再將土地資產管理資訊公開化的建置，以促進土地利 用資訊的流通，俾益於土地利用之增進。
由上述國營事業土地資產利用基本原則與策略之建置，未來國營 事業土地利用方向之階層關係之基本策略矩陣，可建構如圖 6-3、表 6-3 所示。
經濟效率原則 合理化原則 公平正義原則
產權賦與策略 開發利用策略 多元利用管理策略
所有權 使用權 永續 效率 彈性 公開
圖 6-3 國營事業土地利用方向階層關係 國營事業土地
資產利用方向
表 6-3 國營事業土地利用策略矩陣
產權賦與 開發利用 多元利用管理 策略
原則 所有權 使用權 永續 效率 彈性 公開
經濟效率 ○ ○ ○ ○ ○ ○
合理化 ○ ○ ○ ○ ○ ○
公平正義 ○ ○ ○ ○ ○ ○