品牌仲介提供履約保證服務是否完全確保交易安全

本節先說明相關成屋買賣履約保證服務肇生消費爭議實際案例及報章所披 露之知名品牌房仲所發生之爭議後談其感想，並說明現行履約保證制度的漏洞，

透過訪談本次研究範圍之地政士、房仲業者及消費者們，了解以上所提出成屋買 賣市場之過去消費爭議經驗後，在日後經手成屋買賣時之態度及做法。

一、說明相關成屋買賣履約保證服務肇生消費爭議後之感想？

編號 A：「我們談到不動產的糾紛有很多種，所有的買賣契約如果有履保機 制的話，都會有一個違約的責任，那違約的部分都會有一個項目是寫說，如果我 們雙方要就合約去履行，如果沒有履行發現有爭議，而已經進到司法程序則履保 的機構會停止款項的撥付，並且依法院確定判決或與確定判決相同效力的文書結 果，作為履保機構撥款的依據。如果沒有辦法，有任何一個確定判決的話，款項 是停止撥付的狀態。這個任何一個履保合約都會有的，所以因為這個糾紛有很多 種，所以合約沒有辦法去明訂，應該怎麼做，都是依法院判決為主。」，編號 B：

「各家建經公司收到價金後轉到專戶後怎麼做其實我也不知道，不然我覺得買賣 成屋採用建經公司所提供之履保還是比較安全，這個制度行之有年，好像也還沒 有更好的制度。」，現行成屋買賣履約保證模式已經行之多年，雖然研究者提供 相關消費爭議實例來討論，但因 A 及 B 地政士目前都沒實際碰過成屋買賣過程中 必須走上訴訟的經驗，但是對履約保證終將價金留置保全能力還是相當肯定，而 且現今有沒有更周全之作法，而且身為品牌仲介公司的特約地政士，因為品牌總 部簽約約束的關係，即便知道有發生過相關消費糾紛事宜，還是只能選擇採用公 司所屬建經公司的履保服務。

編號 C：「這樣聽起來感覺好像做了履保還是有風險，不過公司規定要做履 保，還是只能照公司規定來辦理，至於總部那邊的部分就要看政府是否要出來處 理了，我們只是希望買賣都安全安心，這樣我們的工作也比較方便。」，編號 D：

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「公司規定做履保我們也只能配合，至於專戶的錢怎麼處理我也不清楚。」至於 房屋仲介從業人員雖然有多年經手客戶採用履約保證的經驗，但當研究者提供相 關消費爭議實例來討論時，房仲從業人員表示還是只能照現行所屬品牌總部規定 來執行，如果買賣其中一方違約，就依違規的罰則來處理，盡全力來維護客戶的 權益的；編號 E：「聽後我會覺得對屋主好像不是一個很好的保障，是不是有點不 公平，以後也會更想了解履約保證內容及保障。」；消費者鮮少面對買賣過程中 產收糾紛的新聞，所以都以為做了履保就一切安心，透過研究者提供相關消費爭 議實例來共同討論時，消費者才警覺做履保不見得一定安全，也是有可能在發生 爭議下賣方房子早過戶了，卻因為某些爭議專戶的價金就必須留置在專戶內不得 取得，賣方必須耗時耗力透過送法院判審勝利後，才能解除價金管制，也失去履 約保照的原意。

編號 F：「買賣過程中，由完全不涉及買賣之件交易利益的公正中立的第三 人介入交易過程協助處理，依照買賣方的買賣契約書，暫時保管買方價款、賣方 文件，待雙方契約條件達成並落實履約，始依買賣契約書之約定交付予各別當事 人。若不動產買賣過程中，遇有違約情況，我們會依照買賣契約書所載明之辦法，

來辦理返還價金或停止產權移轉等措施，比如說賣方確實完成各項手續而買方違 約時，可先賠償給賣方並代位向買方求償。可確保買賣雙方在不動產交易過程中 對買賣價金的應有權益，降低可能之風險，並有效防制惡意的詐騙行為。」；做 了履約保證制度不是就一定保證可以在成屋買賣市場中得到完全的保障，充其量 就是讓買賣雙方願意在中立第三方保管並提出類似保證的功能，使買賣雙方的買 屋價金及產權相關資料安心交給地政士來安排處理各款項支應及產權轉移事宜，

但是現在的人比起二、三十年前可說是人心不古，買賣不動產常常會是歹徒上下 其手的機會，而屋況的保固又不在履約保證範圍之內，可是買方還是很可能以不 配合完成履保結案來妨礙整個程序的完成，當然買方拿不到房子可是產權卻已登

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記在其名下，所以目前的履保設計應該還有更長足之進步空間，以來應付越來越 複雜的不動產買賣市場。

二、說明現行制度的漏洞，目前專戶可能不是「強制信託」及其衍生的問題是否 清楚？存入的金額遭業者挪用的可能及金流誰來管理？現在帳戶仰賴業者 自律會產生的問題？

編號 A：「雖然我經手數間建經公司的履約保證服務，但我不確定哪些公司 有沒有做「強制信託」，所以價金到專戶後的金流管制流程我也不確定，我只能 確認我負責的買賣過程的價金及產權的安全，至於我們的角色實在沒辦法跟公司 質詢這一段，只希望每次得交易都是安全無虞的。」；編號 B：「各家建經公司收 到價金後怎麼保管或運用情形我並不清楚，只知道每個案件都應該有一個專屬的 帳戶，在買賣過程中保障價金的安全，而買方都可以隨時查閱，如果說要管的話，

可能就要請相關主管單位制訂金流管制的法規，並且由相關單位來管理稽查這樣 才有效吧！」；其實我們所熟知的履約保證流程都僅止於建經公司所提供之文件 及相關措施，但其公司內部執行信託之實況及價金實際管制情形真的不得而知；

編號 C：「覺得好像沒那麼安全，不過既然身為仲介公司人員還是照公司規定做 履保比較好，我們這都是配套的，不做總部所提供履保是會被處罰的。」；編號 D：「我覺得買賣成屋採用建經公司所提供之履保還是比較安全，如果違約了都會 有違規的罰則啊！這段如果在我經手案件中發生了，我當然會盡全力協助維護客 戶的權益的，雖然我也不知道各家建經公司收到價金後轉到專戶後怎麼做，不過 既然是加盟體系還是要照總部的規定來辦理，至於金流那段我想除了政府出面外 應該也沒辦法了吧。」；房屋仲介公司之從業人員根本就不會直接跟建經公司對 口，當然更不知道買賣價金枝流向及實際管理狀況。

編號 E：「聽後我會覺得對消費者好像不是完全受保障，不過透過仲介公司 每次買賣應該還是只能用他們的履保吧，但是希望政府可以出來管一下，那些公

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司收那麼多錢就要保障我們的，不是讓別人在錢上面有上下其手的機會，那都是 我們的血汗錢啊。」；雖然說明了以上的案例，可是消費者在這個時代還是只能 在買賣成屋時採用仲介公司所提供之履約保證服務，當然更不會質疑建經公司專 戶內的錢的安全性；編號 F：「買賣過程中，買方價金繳入的是銀行的信託專戶，

而非「私人企業的戶頭」，因此與銀行及本公司財務完全獨立，可以隔絕所有人 為或系統性的風險，我們公司不與任何一個房屋仲介公司有相互投資的關係，保 持「公正第三者」的核心價值，行事公正外，沒有洩漏交易業務機密給母公司或 關係企業的顧慮，並於簽約當場發保證書，表示保證的決心與效率，並確保交易 過程透明化，買賣方、經紀業、地政士均可透過作業系統查詢進度與價金，扮演 好真正中立第三者的角色，而且保證每個案件都會獨立完成信託，對買賣雙方提 供最大的保護，至於其他公司怎麼做我就不確定了，這段還是只能靠政府主管機 關來立法規定，看是不是都要強制信託，不然保管錢的建經公司出了事被告甚至 遭到假扣押，那所有案件的價金都會受影響，所以期望政府來立法並好好管理履 約保證市場，給消費者更好的保障。」；因為僑馥建築經理公司是一個不屬於任 何房仲集團的獨立公司，不會像各房仲集團旗下的建經公司在設計其履保服務及 合約內容時，是以保障房仲之權利為第一順位。以這些實際買賣房屋所產生之糾 紛看起來，看起來現行制度的漏洞真的百出，地政士、房屋仲介人員及消費者根 本無法得知，進了履約保證專戶後的買屋價金到底怎麼保管處，至目前為止專戶 可能不是「強制信託」及其衍生的問題，甚至存入的金額遭業者挪用的可能性幾 乎都是未知的，那現在履保帳戶都仰賴業者自律情形下，發生弊案的狀況才會接 二連三的發生，各房仲系統建經公司之金流誰來管理及監管都有賴有關單位出面 處理，建立法規及相關監管機制，才能有效管理金流保障履約保證市場的健全，

進而完成成屋買賣市場的全部保障。

三、詳細了解成屋買賣履約保證服務內容後，再次面臨買賣機會後之選擇？

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編號 A：「在未來再經手房地買賣時，我一定會對消費者說明清楚採用建經 公司的履約保證服務內容，如果有些店家可以選擇時，就會建議客戶採用有做「強 制信託」的建經公司履保服務。」；編號 B：「雖然配合固定的仲介公司，使用指

編號 A：「在未來再經手房地買賣時，我一定會對消費者說明清楚採用建經 公司的履約保證服務內容，如果有些店家可以選擇時，就會建議客戶採用有做「強 制信託」的建經公司履保服務。」；編號 B：「雖然配合固定的仲介公司，使用指