結論

一、目前大型房仲業者大多自行與銀行合作，成立旗下建經公司，建構一條龍產 業鏈，例如信義房屋成立安信建經、永慶房產集團成立合泰建經、台灣房屋 成立第一建經、二十一世紀房屋成立泛太建經、太平洋房屋成立啟大建經等 等；擴大自己的事業版圖，也招攬承做其他房仲業者的履保業務，而且因為 消費者往往透過知名品牌房屋仲介公司經手成屋買賣，房仲業者旗下所屬建 經公司的履約保證服務市占率自然也相對的高，幾乎呈現壟斷的狀態，消費 者根本沒有選擇機會，而雖然各家建經公司提供不同成屋履約保證服務，交 易風險及消費爭議還是層出不窮，而且是因為上市公司的一些大案件在媒體 報導下喧騰一時，少數消費者才能稍微警覺所謂履約保證並非完全零風險，

難免發生相關消費爭議，但在仲介公司重視形象及買賣當事人重視隱私狀況 下，很多成屋買賣採用履約保證情形下發生的消費爭議也鮮少人知，而目前 政府也沒有這部分的法規律定，當然也沒辦法公告週知。

二、透過本文的訪談研究發現不論是房屋仲介業者、地政士及廣大消費者對「成 屋履約保證」是有一定的概念，也都有多次採用之經驗，也覺得花點錢採用 了履約保證是安全的，現代人在買賣不動產時幾乎都會採用，原本的立意良 善，但是透過相關成屋買賣消費爭議事件的探討研究，目前各家建經公司所 提供履約保證制度雜亂無章缺乏明確管理辦法，導致讓部份不肖業者及從業 人員有機可乘，利用漏洞將購屋價金或物業權狀擅自侵占、挪用，並造成買 家付款後卻拿不到產權，或賣家產權過戶了卻收不到賣屋款的情事，而發生 糾紛時，建經公司往往只產生價金留置功能，待買賣雙方透過訴訟得到結果 才行撥款，感覺凌駕於法律之上，讓消費者有花錢找罪受的感覺，甚至買賣 成屋過程中部分款項可上下其手價金流向不明，衍生不少爭議事件件。而預

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售屋市場政府規定其履約保證的強制信託法規已施行多年，明顯有效提升交 易安全，但成屋買賣的數量及金額是預售屋的好幾倍之多，這麼多年來卻沒 有任何強制信託規定及任何定型化契約規範，買賣成屋的交易安全保障在實 在不夠，單以成交量較低的 2017 年來看，成屋買賣交易仍高達 26 萬 6 千餘 戶，若單戶交易均價為 800 萬元，其中頭期款 30％存進成屋履約保證帳戶 的總金額即高達 6 千多億元，如此龐大的金額若發生問題，將使許多民眾辛 苦一輩子的買房錢有很大的交易風險。

三、一般消費者也大多不明白「成屋價金履約保證制度」的合約內容，即便簽署 相關契約，也不知道中間有甚麼風險或保障範圍；現行制度的漏洞，主要是 出在專戶並非「強制信託」，現行也主管機關沒有法規或行政命令可以規範，

包含金流等後續衍伸的種種問題都只能仰賴業者自律。「成屋價金履約保證」

專戶之「強制信託」與「非信託」確實有明顯的風險差異，若買賣價金納入 強制信託的範疇，業者就無法隨意挪用，亦不會發生企業倒閉後專戶隨之消 失，造成消費者求償無門，或是企業內控不佳，導致民眾買屋資金遭挪用等 問題；一般買賣雙方對自己的金錢流向，完全沒概念，某些建經公司甚至將 價金轉為私用，業者很可能利用買賣雙方甚至地政士及第一線仲介也都不清 楚價金流向情形下來賺手續費、向銀行收取專戶價金利息並可能自由挪用資 金，業者自顧三面得利下，風險不可謂不大。

四、研究發現各房仲集團旗下的建經公司在設計其履保服務及合約內容時，基本 上對是以保障房仲之權利為優先，而不是以消費者需求為導向，而很可能是 只能配合品牌仲介公司使用指定之履約保證服務為主，除了委賣委買合約都 已綁定要配合採用配合之建經公司履保服務外，只是把履約保證服務當作跟 消費者的宣傳功能而已，使消費者覺得透過仲介業者交易感覺比較安全有保 障；而真正在申請文件跟後續掌控流程都是地政士，消費者及仲介人員對了 解得真的不多，以為做了「成屋履約保證」就可以完全確保交易的安全，更

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別談消費者在買賣房地產過程中選擇履約保證服務的原因及所有流程中的 風險；其實探究其原因就是個品牌仲介公司在政府主管機關未列管情形下，

均建立了對自己所屬公司有利之履約保證合約，而且是讓消費者誤以為做了 履約保證絕對安全，其實大多都只是價金保管而已，不但不保證而且還要多 花費用，真的出了事情往往消費者還是要透過訴訟處理，那真的失去履保的 原意。

五、研究結果發現許多相關業者及消費者根本沒有好好探究買賣過程中「成屋履 約保證」之內容及風險，包含相關的權利及義務，更重要的是發生爭議時之 處置方式，建經公司應該對仲介從業人員及地政士持續強化觀念，並多公告 說明其履約保證服務之內容，使消費者確實了解成屋買賣履約保證服務內容 後，雖然現況再次面臨買賣時還是會採用履約保證，但研究發現即便是經手 房地買賣多年的仲介人員及地政士都不太了解其所屬仲介公司旗下建經公 司履約保證帳戶款項的管理情形，更別談一般的消費者對履約保證專戶實際 保障狀況的瞭解，而且時有履約保證的消費糾紛，因為除了主管機關外，廣 大的消費者及那些依靠品牌仲介公司營生的相關從業人員真的沒辦法向各 大仲介公司提出質疑，顯見業者自我管理這段應該有些瑕疵，而目前品牌仲 介公司的建經公司林立但政府卻好像無法可管，這也會是一個值得消費大眾 跟相關業者共同探討的課題，期待共同對政府發出建議的聲音，期待相關主 管機關跨部會成立管理單位及機制，讓業者及消費者可以知道政府相關規定 並遵行。

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