買賣房地產經驗及觀念

本節透過訪談了解本次研究範圍之地政士、房仲業者及消費者經手或實際參 與買賣房地產之過去經驗，以及透過訪談意識到有關地政士、房仲業者及消費者 對成屋買賣流程的了解程度，以利後續章節題目規劃，實現探討本文的實際意義。

一、買賣過房地產經驗？次數？

編號 A：「我剛入行時曾經擔任過住商不動產○○加盟店之營業員，考取地 政士後就沒做仲介，轉當代書執業了幾年，目前我擔任永慶不動產體系、住商不 動產體系及台灣房屋體系的特約代書，配合的店頭很多，這個(不動產相關)產業 年資應該有超過 8 年！自己做營業員時仲介房地買賣及後來擔任代書經辦的案 件加總差不多超過兩百件啦！」；編號 B：「我剛進房地產這行業是做營業員啦!擔 任過有巢氏房屋及中信房屋加盟店之業務，本身多年前就考取不動產仲介經紀人 及地政士證照，地政士執業 5 年並擔任永慶不動產體系、住商不動產體系、東森 房屋體系、21 世紀不動產體系及中信房屋體系之特約代書，進不動產這領域超過 10 年，在業務那段時間成交買賣大約 60 件，後來轉擔任地政士經辦的案件也已 經超過了一百件。」；大部分從業人員一般比較少出社會就擔任地政士，除了家 中由成員擔任地政士多年以外，大多都是從房屋仲介營業員入門，累積相當之仲 介房屋土地買賣經驗後，才經國家考試後轉任地政士工作，考上證照還要有一年 工作經驗以上證明才能換證開始執業，所以擔任地政士多年，一定都會累積相當 多的成屋買賣經驗。

編號 C：「我年輕的時候是衝著高底薪進入信義房屋服務，後來離開後先後 待過住商不動產○○加盟店、永慶不動產○○加盟店、中信房屋○○加盟店，現 在是在有巢氏房屋○○加盟店擔任單位主管啦！我也有考過不動產仲介經紀人 執照，賣房子超過 11 年快 12 年囉！賣過的房子跟土地我看差不多將近 150 件，

也曾拿過幾次百萬經紀人喔！」編號 D：「入行以來我有待過力霸轉東森房屋啦！

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後來公司收了跟同事起去永慶不動產○○加盟店，也待過住商不動產○○加盟店 跟中信房屋○○加盟店，現在在台慶不動產○○加盟店做啦！也去兩年了喔！這 行年資超過 15 年，賣過超過兩百間房子土地，啊最近這幾年下來自己也有跟朋 友前前後後投資案件加總超過三十件房子以上啦！」；本次研究中參與深度訪談 的業務人員因為要談到履約保證制度的經驗，所以遴選對象都是有多年經驗的仲 介從業人員。

編號 E：「我記得很早期的時候家裡買過一次房子，後來出社會後有四次自 己及參與家人買賣成屋之經驗。」；消費者的深度訪談對象遴選也是選擇有多次 買賣成屋經驗者，並且在買賣過程中有實際參與的消費者才有研究的意義；編號 F 說：「我在 2000 年進入信義房屋服務，做了三年多，後來因緣際會朋友介紹轉 到安新建築經理公司擔任專案經理大約四年時間，之後又是朋友關係進入全家便 利商店公司擔任高屏區開發襄理，在那邊做了一年多，而一年多前僑馥建築經理 公司邀請我來擔任南區經理啦！不動產這個產業我做超過 10 年喔！擔任房屋仲 介營業員時候買賣經手五十件以上，轉任到現在的建築經理公司後提供管制協助 的案件超過千件。」；擔任建築經理公司的南區經理專業，必定累積多年成屋買 賣過程之經驗，並且要隨時跟地政士溝通協助，也時常協仲介公司教育訓練提升 履約保證的觀念。

綜上評估本次研究之不動產相關從業人員及消費者都具有不少成屋買賣經 驗，對於探討實際買賣中都會採用的履約保證服務是相當適宜的；買賣成屋的經 驗真的要親身經歷及參與才行，真的沒辦法在書本上就能得到。

二、是否了解買賣簽約後各個流程及風險？

編號 A：「在買賣過程當然十分了解，擔任房屋仲介公司指定地政士就一定要 妥善控管流程及風險，整個成屋買賣過程中買賣雙方應該注意事項或可能發生之 交易風險讓我來說明；首先配合協助仲介公司簽定不動產買賣契約：均應讓買賣

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雙方看清楚不動產重要事項說明書，如房產土地之總價金、付款方式、正確面積、

完工日期、權力範圍、或其他抵押權之設定、法院查封或假扣押及其他登記事項，

來確認買賣標的物之相關事宜。當下驗證簽約買方及賣方是否為本人或有效授權 人，確認清楚後才能簽約。另外買賣雙方也要就不動產買賣契約內容確認屋況及 所附設備、各期程之約定、付款方式及日期、貸款清償方式、稅費歸屬，以避免 日後不必要之糾紛發生。申請承作履約保證服務情形下，則買方所給付之買屋款 會先行存入專戶中保管，而有關之屋況瑕疵或其他之瑕疵應事先告買方並約定應 如何處理，附贈之設備用品也要併同載明以避免紛爭，有關過戶之登記規費及代 書費用向來均由買方負擔，並此說明。後續要管制備齊過戶證件，注意印鑑章是 否正確相符以及印鑑證明之有效期間。備齊過戶證件後我即為雙方申報稅費，取 得稅單並協助買賣雙方繳納，一般來說賣方為土地增值稅納稅義務人，買方為契 稅納稅義務人。當雙方繳清應納稅捐後，且買方銀行貸款也已經核准用印，即可 辦理所有權移轉登記給買方事宜；過程中為取得雙方保障，買方應開立與尾款同 額之商業本票，在當賣方尚未取得所有價款前交由代書保管，作為尾款之擔保，

而完稅後將不動產所有權登記給買方，若有貸款，則以買方名義向銀行辦理抵押 貸款，完成手續後同意撥款，因為這時房子就已經過戶到買方名下了，待取得尾 款清償賣方貸款後餘款進專戶，再將本票退還買方，如屋主有貸款確認餘額後同 時代償前胎，剩餘款項進到履保專戶，如貸款金額不足則陷進補足入帳戶後，始 可辦理交屋。由於在一般之交易習慣上，均是在契約中約定交付買賣標的物（交 屋）之同時付清尾數，而交屋和交尾款在法律上是處於同時履行之狀態，故如一 方無正當理由不落實履約，另一方自然可拒絕履行義務，並催告對方儘速履約，

而在撥款前應注意賣方是否已清空房屋，交屋前則買賣雙方依標的物現況說明書 仔細檢查屋況，核對附贈設備，如發現不符應立即提出；例如看看有無滲漏水情 形、水電管路是否正常可使用、附贈之傢具設備是否完好存在...等，如果狀況

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良好，皆如契約之約定，屋況經雙方都點交好了，則可放心安排交屋囉，雙方確 認簽字後就可撥款了。」

編號 B：「擔任多年地政士了解買賣簽約後各個流程，並會規避所有風險，幫 仲介公司還有買方及賣方來把關，而履保運作流程大同小異；簽約時協助買賣雙 方簽訂「買賣價金信託履約保證申請書」、「履約保證專用之不動產買賣契約」、 及「履約保證專戶匯款提示卡」等文件。簽約後代書收取賣方之不動產權狀及身 分確認，買方除第一筆訂金交代書代匯履保外，後續將其餘訂金匯入履保專戶；

而用印時賣方需準備印鑑證明、印鑑章、戶籍謄本，提供房屋稅與地價稅單，完 稅階段協助買方完成銀行規定申貸手續，核撥貸款後管制待償屋主貸款後將房貸 餘額匯入履保專戶。賣方依合約從履保專戶提撥繳納增值稅費，後續過戶流程代 書辦理完成屋主貸款塗銷及產權移轉動作，確認屋況無誤後辦理點交，若有保留 尾款，點交無誤後應將尾款匯入專戶中。最後，雙方簽訂「房地點交證明書」、

「履約保證專戶收支明細」等文件，雙方都確認正確後後就約結案簽結，則買方 取得房屋鑰匙及不動產權狀等證明文件，最後跟賣方確認售屋款項後撥款。」；

「而我擔任多年代書了解買賣簽約後各個流程，並會確實管控規避風險。」；擔 任地政士最主要之工作便是在不動產買賣過程，中依買賣雙方意識表示來擬定雙 方買賣的合約，並協助整理收取相關資料依其流程做控管的工作，最重要的便是 避免買賣的風險以免產生損害糾紛。

編號 C：「我曾經擔任過住商、永慶、信義、中信、有巢氏的業務員多年，對 買賣房地的各個流程及風險大致了解。」；編號 C：「就我所知的成屋買賣過程可 區分為約妥買賣雙方簽定不動產買賣契約、備齊過戶證件辦理過戶事宜、申請稅 單並完稅及最後點交四大階段，各個步驟均息息相關，某環節發生問題或狀況，

必將影響到交易的順利完成，更將因任一無法履約情形造成買賣雙方面臨買賣糾 紛或損害賠償。」；編號 D：「了解買賣簽約的各個流程，至於什麼風險可能要問 代書比較清楚。」；許多房屋仲介從業人員觀念上以為協助買賣雙方完成買賣條

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件磋商後，交由地政士來處理簽約報稅過戶等相關事宜就行，所以基本上流程細 節及各種可能風險可能比較不熟稔；編號 E：「大概知道了，你說完完全全有什麼 風險坦白講沒有碰到都不曉得。」又問：如果說你是屋主啊？或是你是個買方？

你有什麼顧慮？編號 E：「其實如果是屋主，當然就是說簽約過程後到整個房子

你有什麼顧慮？編號 E：「其實如果是屋主，當然就是說簽約過程後到整個房子