實際案例說明及研究問題

某房屋買賣雙方於民國 106 年 8 月 26 日簽訂不動產買賣契約，買方向賣方 購買坐落於高雄市楠梓區○○街○○巷○號○樓房屋及坐落基地，約定價金為新 台幣 330 萬元，買方、賣方、中國信託商業銀行永吉分行及中信房屋仲介股份有 限公司)並於同日簽訂中信房屋房屋交易安全契約。

兩造簽約完成後，賣方即將應備證件印鑑證明、印鑑章、土地及建物所有權 正本交付予特約地政士辦理過戶，地政士並於 106 年○月○日辦理系爭房地之移 轉登記予買方。賣方待買方將第三期完稅款 264 萬元匯入履保帳戶後（106 年○

月○日），即依系爭買賣契約約定之房地點交，將買賣標的之不動產房地提出於 隨時可受領狀態，準備辦理交屋，並多次委請仲介公司居中協調請被告盡速完成 交屋手續，然買方均拒絕受領。賣方以存證信函定期催告辦理交屋手續，然賣方 遲遲未依約定受領買賣標的之不動產，依系爭買賣契約書第十條第五項約定：「甲 方無正當理由拒絕點交或逾期點交三日以上，經乙方催告期限內仍未履約或提起 訴訟者，即視為點交完成，乙方對本房地即不負保管之責。」則被告固拒絕完成 點交程序，然已於 106 年○月○日發生交付系爭房地之效力。

承上，本件賣方已依契約本旨將系爭房地移轉登記至買方名下，並已完成買 賣標的物之交付，買方自負有依約給付買賣價金之義務。買方固已將買賣價金匯 入系爭交易安全契約書所約定之價金保管銀行即中國信託商業銀行永吉分行之 中信房屋交易安全專戶內，惟又以：「定型化契約未給予審閱期、經紀人提供不 實之房地交易訊息、不動產說明書記載與事實不符、受任地政士未經同意委由其 他地政士執行業務、已委請專業人士鑑價修復費用高達 20 萬元」等理由請求被 告減少價金 20 萬元，並將副本給中信公司，中信公司即因此未通知中國信託銀 行撥款。

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賣方固主張系爭房地有瑕疵而不同意撥款，然於買方請求賣方委請專業鑑定 機關鑑定是否有瑕疵時，賣方卻又拒絕，亦不起訴請求，僅一再以各種說詞要求 賣方自行減價，甚至主張賣方就系爭建物之外牆部分也要一併修繕，顯然其各種 主張均僅係為迫使賣方降價之說詞。查系爭房地早於 106 年○月○日即已過戶至 買方名下，買方卻遲不同意撥款，顯係給付遲延，賣方爰依民法第 367 條及系爭 買賣契約書第十一條第二項規定請求被告給付買賣價金即同意原告向中國信託 商業銀行領取履約保證專戶帳號內款項，及給付自交屋日起至原告向中國信託商 業銀行領取履約保證專戶帳號內款項之日止，按買賣總價款 330 萬元每日千分之 1 計算違約金（即按日給付 3,300 元）。

惟中信公司即使在買賣雙方有共識爭議款項為 20 萬時，基於中信房屋的房 屋交易安全契約內容其餘差額屋款也無法撥給屋主，也是要等到一年後法院判決 點交時才能將全部屋款播出，但違約金之計算在法院之判決確是以有爭議之 20 萬部分判決買方需給付，賣方不但無法及時取得售屋款項，爭取違約金也僅得到 少許部分，顯見權益乙所損失，也一直跟當事之仲介公司抗議，交易價金履約保 證部分對屋主而言只是價金的保管，整個交易過程缺乏保障精神。

另根據媒體報導，2015 年 6 月時上市公司勤益控股子公司勤德公司，委託 安新建經公司來辦理一筆總價超過五億元位在新竹縣湖口鄉的土地履約保證事 宜，過程中，安新建經的毛姓特約代書竟然以繳交土地增值稅的理由，輕而易舉 地讓安新建經把履約保證帳戶裡的 1 億 3000 萬元撥到自己戶頭，事後安新建經 拒絕履行履約保證責任，勤德公司於持續向相關人員進行追討未果後提起訴訟，

並依法院裁定，假扣押安新建經公司資產；另外同年 1 月 31 日的台中地院民事 庭，也出現了一個情節類似的判決，一名馬姓民眾藉由安新建經擔任買賣的履約 保證公司協助，以 3300 萬元買下台中市西屯區一處土地，但直到賣方擅自領走 履保帳戶裡的第一期簽約款 1000 萬元，買方才驚覺賣方竟冒名「陳瑞柏」，持偽 造的身分證和土地權狀假賣地真詐財。

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而安新建經公司就如勤德案中，只憑著一通電話，事前幾乎沒有對撥款對象 的身分或資料進一步查核便輕率撥款。受害者律師事後查出，這名假賣家「陳瑞 柏」身份證字號和權狀上的地段都是假的，夠專業的地政士更應從權狀記載內容、

紙質或地政事務所用印即可察覺有異，任何人只要上內政部戶政司網站輸入該身 分證字號就可輕易發現，遂台中地院認為安新建經和代書「顯有違反受任義務的 重大過失」，判決安新建經與代書須負賠償責任須賠償千萬，而壹週刊的報導更 進一步指出，安新建經公司在勤德案與馬姓民眾案裡過程之中幾乎沒對撥款對象 身分或資料進行查核，只憑著一通電話便輕率撥款，一般夠專業的代書其實僅憑 權狀紙質、記載內容及地政事務所用印就可以識破，信義房屋雖是上市公司，但 集團轄下公司安新建經把關鬆散，更令人匪疑所思的是安新建經竟以一般公司帳 戶充當履約保證帳戶，而非其他建經公司所採用的銀行信託帳戶，買方把龐大金 錢存入該履保帳戶，形同只是把錢放入該無控管的私人公司口袋，風險真的相當 大的，照道理說在履保完成之前，信託帳戶裡的錢，都不能計入對方的財產，但 是匯進一般公司帳戶的錢，恐怕就會被認定為該公司無法切割的資產。如果公司 有了糾紛被查封或假扣押甚至清算，所有帳戶內諸多買方匯入龐大的屋款，很可 能就這樣被卡住，而且金額龐大的訴訟下絕非一時半刻可解決。

台灣現行的成屋買賣交易的履約保障制度，約莫是在 1990 年代中期，參照 美國 ESCROW 制度所引進改良而成，主要目的在於透過建築經理公司，憑藉著公 正、客觀之第三方角色，使用銀行信託專用帳戶管控買賣價金，以確保交易流程 順暢、增加交易安全角度、減少糾紛及風險發生，防止任何一方不行履約，使買 賣雙方的各自利益都得到最大保障。但也有金融學者指出：「履約保證制度是整 個不動產交易裡面最好賺的一個部分，只要在簽署成屋買賣合約同時，加買一份 履約保證合約，建經公司馬上可賺萬分之六的履保手續費用，還有銀行的利息可 多賺，何樂而不為？」

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而經調查，目前大多知名品牌房仲業者大多成立旗下建經公司與銀行合作，

建構上下游一條龍整體產業鏈，例如永慶房產集團成立合泰建經公司、信義房屋 成立安信建經公司、台灣房屋成立第一建經公司、21 世紀房屋成立泛太建經公 司及太平洋房屋成立啟大建經公司。成立自己旗下的建經公司不但可以擴張房仲 公司的事業版圖，更可以進而招攬承做其他品牌房仲業者的履約保證服務業務，

而且因為消費者的成屋買賣的習慣，大多透過知名品牌房屋仲介公司經手買賣過 程，大型房仲集團旗下所屬建經公司的履約保證服務市占率也相對的高，幾乎呈 現壟斷的狀態，消費者根本沒有自己選擇的機會。

至於信義房屋是在 1996 年先成立子公司安信建經公司，2015 年由安信再分 割設立孫公司安新建經公司，三家公司的股東跟高層交互重疊，安信建經的董事 長正是信義房屋董事長周俊吉，安信建經的總經理張峰榮也是信義房屋專案經理 出身；雖然安新建經的董事長為義美集團董事長高志尚，但其總經理李承政同時 也身兼安信建經的執行副總，兩間公司登記的辦公室也都同在台北市信義房屋集 團大樓，可見關係頗深。其實履約保證的真正精神在於「中立、公正的第三方」， 台灣目前的成屋履約保證市場卻大多是由房仲集團所屬的建經公司來承做，角色 上很難說沒有利益衝突的問題，只是大多數消費大眾毫不知情，當然更沒有相關 業者會多做詳細解釋說明，拿石頭砸自己腳。而從上案件可得知，信義房屋最大 的問題是，雖然業界大家都沒有專法約束，但至少大多數建經公司幫消費者作履 約保證都還是用銀行的信託帳戶，只有信義房屋是用自己的建經公司帳戶，這樣 等於只要信義房屋經手的買賣價金都放在信義公司口袋裡，容易被上下其手不說，

對民眾的價金保障功能充滿問號。

我國不動產交易，因絕大多數之房屋買受人無法以全額自有資金購入自用住 宅，其最基本之形態為：買方交付一定比例之自備款（一般而言多為約定價金之 一到三成）後，賣方須先將不動產過戶至買方名下，買方始能據此辦理銀行貸款 程序，而銀行將先取得該不動產之抵押利益，再行決定核貸額數，確認核貸金額

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後再將貸款匯入買方帳戶，如銀行足額核貸，買方至此始獲取足以償付賣方尾款 之資金，如銀行不足額核貸，此時買方將另覓他法以湊齊買賣價金。然無論如何，

只要買方須辦理房貸，賣方即須於受領足額價金之前先行將交易之不動產移轉登

只要買方須辦理房貸，賣方即須於受領足額價金之前先行將交易之不動產移轉登