買賣流程中的履約保證

本節透過訪談本次研究範圍之地政士、房仲業者及消費者，從之前買賣房地 產之過去經驗中對履約保證制度的內容的了解，以及透過訪談探討地政士、房仲 業者及消費者對成屋買賣採用履約保證制度功能性、花費及流程的了解程度。

一、是否了解在買賣房地中採用履約保證服務可得到之保障？

編號 A：「一般買賣過程的風險，一種就是賣方的產權能不能移轉，第二個就 是賣方的價金安全的問題。目前的話，我們會做價金信託的原因就是保障價金的 部分，保障價金的安全性就是放在銀行的信託專戶，避免說買房付錢給賣方，賣 方錢拿走以後產權殘缺不能過戶，第二點的部份就是買方如果房屋貸款的部分，

那錢是由銀行直接匯到履約保證專戶也會比較安全，現在大部分的銀行是有配合 履保的作業流程，尾款的部分是直接入到履保專戶，可是少部分的金融機構像農 會、漁會、合作社及部分銀行，那些他們錢都還是要匯到當事人的個人帳戶，再 由當事人自己去銀行匯款到信託專戶，那這部分的風險就會比較難掌控，就必須 由代書來控管其風險。」；因為地政士要控管買賣過程中的風險，所以對不同的 金融機構作業程序都要相當得了解，才能順利完成買賣流程每個撥款的動作，也 才能掌握全班的安全性。

編號 B：「履約保證是以建經公司做為履行契約保障的中立第三方，買方依期 程付出的買屋價金，都會保全在第三方「履約保證專戶」中，等所有買賣手續全部 完成、房屋過戶完成後，確認完成全部點交後價金才會撥出給賣方。如此，可防止 賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況甚至是遭受到詐騙得情事，買方價金就會被 保全在履約保證專戶中，不會被任何人取走而造成損失。這個流程都由第三方履約 保證建經公司去幫我們做保證，這樣我們地政士也比較好作業。」；不採用買方 指定或賣方指定之地政士，採用仲介公司所把關推薦之地政士感覺比較中立，而 買方價金放在履約保證專戶內很安全，買賣過戶流程由地政士來掌握，對消費者

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而言較容易覺得安心；編號 C：「有提到的第一個就是說賣方可以確認房子買賣 過戶後，可以確實拿到錢。買方的話就是告訴他說，我們在付了錢，我們確定可 以完整的拿到產權。這個流程都由第三方履約保證建經公司去幫我們做保證，並 且是我們仲介的特約代書辦理，這樣誰也不會覺得吃虧。」；編號 D：「履約保證 做了就比較安全啦!公司教育我們這樣，我也是跟客戶這樣說的。」；買方價金放 在履約保證專戶內很透明，透過網路查詢及簡訊通知，讓買方及買方了解買賣流 程目前的進度，對消費者而言較容易覺得安心，仲介公司從業人員也可以了解辦 理的程序。

編號 E：「代書大概會解釋啦，針對買方就是說，這一筆錢買賣還沒完全過戶 的時候，這一筆錢是放在履保帳戶裡面，是我跟屋主共同開的帳戶，在完成全部 的買賣過程前，屋主就拿不到這筆錢，對我來買房的話也比較有保障。」，消費 者對履約保證基本上都是存著相信的態度，配合地政士作業流程規劃，買方依各 期程匯款到專戶，賣方將相關過戶文件交給承辦地政士辦理過戶事宜，透過履約 保證控管覺得是安全的；編號 F：「保障買方部分簽立不動產買賣合約後，如果有 可歸責賣方之任何因素，導致買方無法順利取得產權及完整取得房地使用權並因 此解除買賣契約時，就由我們公司將買方已給付之價金原封不動地返還給買方。

這樣可以保全買方在依約履行情形下卻未能取得房地時，能完整取回已支付近專 戶之價金。而保障賣方部分在依買賣合約將產權移轉至買方名下前，如果有可歸 責於買方的因素無法履約，導致必須解除買賣契約時，即由我們公司依據契約的 約定，結算專戶價金並通知買方後交付賣方沒收。如果產權已經過戶至買方之名 下，因為買方違約導致賣方拿不到尾款並造成買賣契約無法履行而解約，而且無 法回復產權至賣方名下時，就由我們公司代位買方給付剩餘之價金，我們在依約 向買方追討。而價金管理部分買方所給付的任何一筆價金應存匯入指定的信託專 戶保管，除非買賣雙方都同意並簽署，否則賣方或任一方都不可先行動支任何履 約保證專戶內的價金，但如經同意動支的價金就不會在保證範圍內。若買方不需

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要辦理房地貸款，會請買方在地政士依約辦理完稅階段時將價金尾款全數匯入信 託專戶保管，買方若需辦理貸款，除貸款額度外其他差額價金應於完稅階段一同 存匯入信託專戶。最重要的信託專戶價金的撥付是由金融機構的信託專戶依約以 電子轉帳方式，逕行匯入當事人指定之帳戶，不用其他方式交付。」

現行成屋買賣市場的作業流程來說，買家所付出的價金，在不動產交易買賣 的過程中先暫存於建經公司於銀行所開立的專屬「履約保證專戶」；若買方沒有 在銀行存入全部買屋價金，則賣家的房地產權也不會過戶給買方名下，所以也不 會有交屋卻收不到錢的問題，這就是現行成屋價金履約保證應該落實的制度，而 等到完成交屋確認後，才能將保證帳戶結清，並將金額交付予賣方；另一方面，

這個制度的原意就是要用來排除交易過程中的諸般風險，以確保買方的價金及賣 方的產權的安全，對地政士、相關房仲從業人員及消費者而言這是目前看起來比 較安全而普遍使用的制度，由仲介公司推薦提供之地政士來藉由專戶負責管理錢、

付錢與辦理所有權、抵押的移轉登記，屋主的不動產不可能任意地被抵押登記、

移轉，即便房地依照約定設定抵押，抵押後核撥的貸款也不會隨便進到買方的戶 頭，而是一定要進入「履約保證專戶」，由地政士全權負責管理，在買方付清所 有款項並雙方落實點交前，都不能提領，而屋主要配合塗銷抵押權等過戶動作，

帶產權完整移轉及價金都依序到位後，雙方簽字才能完成結案出款交屋，因此沒 有買賣任一方捲款得利的空間。

二、是否了解履約保證服務的花費及流程？

編號 A：「簽約前一定會說明履約保證服務的費用及流程消費者了解，消費 者才會安心的採用履約保證。」；「在買賣過程當然十分了解，擔任房屋仲介公司 指定地政士就一定要妥善控管流程及風險，整個成屋買賣過程中買賣雙方應該注 意事項或可能發生之交易風險讓我來說明；首先配合協助仲介公司簽定不動產買 賣契約：買賣雙方均應詳細看清楚不動產重要事項說明書，以確認標的物之相關

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事宜，如房產土地之總價金、付款方式、正確面積、完工日期、權力範圍、或其 他抵押權之設定、法院查封或假扣押及其他登記事項。當下驗證簽約買方及賣方 是否為本人或有效授權人，確認清楚後才能簽約。另外買賣雙方也要就不動產買 賣契約內容確認屋況及所附設備、各期程之約定、付款方式及日期、貸款清償方 式、稅費歸屬，以避免日後不必要之糾紛發生。申請承作履約保證服務情形下，

則買方所給付之價金均會先行存入專戶中保管，有關之屋況瑕疵或其他之瑕疵應 事先告買方並約定應如何處理，附贈之設備用品亦應併同載明以避免紛爭。另外，

有關過戶之登記規費及代書費用向來均由買方負擔，並此說明。後續要管制備齊 過戶證件，注意印鑑證明之有效期間，及印鑑章是否正確相符。備齊過戶證件後 代書即為雙方報稅，取得稅單並協助買賣雙方繳納，一般來說賣方為土地增值稅 納稅義務人，買方為契稅納稅義務人。當雙方繳清應納稅捐後，且買方銀行貸款 也已經核准用印，即可辦理所有權移轉登記給買方事宜；過程中為取得雙方保障，

買方應開立與尾款同額之商業本票，在當賣方尚未取得所有價款前交由代書保管，

作為尾款之擔保，因為這時房子就已經過戶到買方名下了，待取得尾款清償賣方 貸款後餘款進專戶，再將本票退還買方，而完稅後將不動產所有權登記給買方，

若有貸款，則以買方名義向銀行辦理抵押貸款，完成手續後同意撥款，如屋主有 貸款確認餘額後同時代償前胎，剩餘款項進到履保專戶，如貸款金額不足則陷進 補足入帳戶後，始可辦理交屋。由於在一般之交易習慣上，均是在契約中約定交 付買賣標的物（交屋）之同時付清尾數，而交屋和交尾款在法律上是處於同時履 行之狀態，故如一方無正當理由拒絕履約，另一方自然可拒絕履行義務，並催告 對方儘速履約，而在撥款前應注意賣方是否已騰空房屋，交屋前則買賣雙方依標 的物現況說明書仔細檢查屋況，核對附贈設備，如發現不符應立即提出；例如看 看有無滲漏水情形、水電管路是否正常可使用、附贈之傢具設備是否完好存在等，

如果狀況良好，皆如契約之約定，屋況經雙方都點交好了，則可放心安排交屋囉，

如果狀況良好，皆如契約之約定，屋況經雙方都點交好了，則可放心安排交屋囉，