研究動機

第一章 緒論

第一節 研究動機

不動產買賣交易市場龐大，隨便一個產品動輒就是數百萬、數千萬，甚至是 上億元的標的，而不動產的買賣往往都跟消費者的身家財產息息相關，幾乎每個 人都會有不動產買賣的經驗，也因為不動產買賣的金額不小，並不是每位消費者 都能完全了解其買賣過程，並認知可能出現的風險，於是就讓某些不肖人士趁機 以此進行詐騙取財，也因為消費者缺乏相對之不動產知識而損失慘重，市場最近 幾年出現多起「假買屋真詐財」購屋詐騙，受害者不乏社會知名人士，因捲入房 屋買賣糾紛案件而揭穿專門詐騙自售屋主錢財的集團，發現受害者多達數十人甚 至上百人，詐騙金額高達數億元之譜，近來興起的詐騙糾紛多數手法一致，主要 是看準網路自行賣屋、想節省仲介費用的自售屋主，喊出比市價更高的價格並迅 速支付定金，取得屋主信任，且由買家指派的代書準備的買賣契約書進行簽約，

其中並約定買方支付總價 10～20％不等的簽約款項給屋主時，就提供房屋及土 地所有權狀、印鑑證明等文件，並由買方進行過戶；上述操作手法都是買賣雙方 自行談妥買賣後在合約上動手腳，買方先付 10％不等的頭期款來取信賣方後，

未付尾款即迅速辦理過戶，甚至被設定抵押高額借款，造成賣方「財屋兩失」。

不動產經紀業管理條例上路實施多年之後，不動產買賣已邁向「仲介普及化」

的年代，各大都會區不動產買賣目前透過房屋仲介來處理的比率平均超過七成以 上，屋主自行銷售看起來能省下仲介費，但勢必承擔可能的房價損失與發現不了 的交易風險，例如，不瞭解地政士作業流程、房地產登記的規定、銀行貸款步驟、

相關稅費，甚而被詐騙，造成龐大損失，自行銷售有可能會發生下列這些情形：

一、遇到假冒的買方或賣方

買賣房地最怕會碰到蓄意詐欺的假賣方或買方，提供偽造身分及房產文件，

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從假買賣過程中騙取房地產權或大筆錢財。

二、買方或賣方證件被盜用

賣方把權狀、印鑑資料及身份證等重要證明文件，交給非中立方辦理相關過 戶程序時，去可能發生被莫名抵押、借錢等狀況，讓買方或屋主損失慘重。

三、買方購屋款被侵吞或賣方收不到款項

買賣談妥後可能根本就是要蓄意侵吞買方的各期款項，錢付了之後產權說不 訂無法過戶，或是賣方房子過戶更名後買方馬上把銀行貸款領走，讓屋主損失了 房子又收不到尾款。

四、買賣無效

若是承買人資格條件不符或是賣方本身無能力售屋，在簽署成屋委託銷售契 約書時，沒確實認證委售人的真實身份或確定取得代理資格的確是所有權人本人 或親授權情形；或對於提出購屋意願的買方，也沒確認是否符合國籍資格、收入 負債比、貸款條件、信用狀況及償債能力等等，都很可能會造成買賣無效。

五、交屋糾紛

買賣過程中買方針對屋的瑕疵、所有產權及使用權有所爭議時，偶會發生錢 都付出去了，卻得不到完整產權且求償無門的情形，引起諸多糾紛及財物損失。

不動產買賣付款方式，一般分成 4 個階段：

（一） 簽約款(簽約當時或承諾支付之部分價金)。

（二） 備證款(賣方備妥辦理所有權移轉登記應備文件，並將相關權狀、

印鑑及證件交給買賣雙方所共同指定之地政士時，再匯付本期價 金)。

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（三） 完稅款(申報並繳清買賣雙方各自相關稅費後再付一部分價金)。

（四） 交屋款(辦妥所有權移轉登記後，地政士領取所有權狀並確實點交 清楚後，再匯付尾款及相關費用)，各階段皆有不同付款條件。

交屋款付款方式過戶前應約定清楚，而近來出現的詐騙手法，自售買賣契約 約定在「雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後 15 日內支付本期價款」，也就是說，只繳清稅款，就同時辦理過戶了，民眾房子都 過戶給買方，但是交屋款都還沒拿到，這與一般不動產交易慣例，必須在產權過 戶前先繳納交屋款有很大的出入，或是當買方把房子過戶後，立即向民間金融公 司、地下錢莊辦理抵押借款，之後買方便人間蒸發，等原屋主發現一切為時已晚；

而若有警覺心半途發現而阻止過戶，買方甚至會以賣方違約為由要求支付違約金，

詐騙集團可說是穩賺不賠，這都是有心人士利用自售消費者不懂過戶規定、契約 及履約保證，而法規也未強制規定下，以詐術騙取民眾的畢生積蓄，建議民眾參 考內政部頒訂的成屋買賣契約書範本，以保障自身權益。

若民眾已傻傻簽約，屋主務必不惜違約，也要阻止過戶及貸款；不過，絕大 多數簽約的屋主發現買賣流程有異狀的時候，房子早就已經被過戶了，能成功攔 截的少之又少。因此，當屋主自售房屋時，若買方堅持指定自己的代書，並且不 承作履保制度，就會有遭遇詐騙的風險，買賣過程務必謹慎小心，堅持承作履保，

透過履保制度篩選代書，獲得基本的保障，也讓別有居心的買方打消念頭，排除 不必要的風險，透過履保公司所承作的履約保證手續，買賣雙方要簽署「房地買 賣契約書」及「價金履約保證申請書」，而建經公司也會出具「買賣價金履約保 證書」，買方將價金存入履保專戶，在產權移轉登記完成並且點交確認無誤後，

履保專戶才會撥款給賣方。

成屋買賣雙方通常完全不認識彼此，但要參與的確是為數不小的一筆交易甚 至可能是全部家當，彼此都不放心。非常早期時房地產交易制度未具雛型，買方

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所付出的任何款項，幾乎都直接匯到賣方所指定的帳戶內，總讓人擔心付了費用 而得不到完整的房地產權。另一方面，交屋時買方的買屋價金若尚未完全繳付完 成，賣方當然也會不放心，買方在取得產權過名後不行履約支付完成全部價金；

現今成屋買賣市場大多是透過不動產經紀業者居間協助完成交易，而經紀業者中 又是由數個知名品牌連鎖加盟的仲介公司占了相當大的比例，而鑒於不動產交易 金額相當龐大，各房仲品牌公司現今都採取與建築經理公司合作模式，建立成屋 履約保證制度，在買方的購屋款項尚未完全付清前，所有各期價金和權狀、印鑑 等重要文件，都由公正、專業的第三方負責保管，並負起承擔責任。履約保證，

簡單來說就是保證買賣流程中買賣雙方都會如實履約。買賣雙方在簽約前，地政 士會導引選擇簽署履約保證，申請書上並會註明委任辦理的地政士，以及整個買 賣價金的管理程序，並出具建經公司或銀行提供之專屬保證書，保障價金和產權，

並由地政士管制履約專戶內的金錢和保全所有契據文件。

而現行不動產履約保證制度目前政府並沒有任何規範，而所謂「履約保證制 度」，可能稱為「成屋履約保證」、「買賣價金履約保證」或是「交易安全制度」， 而各家建築經理公司依實務上操作其採用方式可概分為「買賣價金履約保證制度」

與「價金信託履約保證制度」二種，其一為買賣價金履約保證制度，就買賣雙方 簽定交易之總價款為價金保證範圍，作為保證之一方，若買受人違約不支付價金 尾款時，保證人可依過戶情形將價金留置，待買賣雙方透過訴訟取得依據再行撥 款，或是保證人就出賣價金總額對賣方進行交付，即先支付尾款給出賣人，再依 履約保證內容對買受人就未支付部份進行求償。其二為價金信託履約保證制度：

透過信託專戶不可強制執行的法律效力，而使專戶價金產生資產隔離的效果，達 成價金安全，並產生足夠保障。此制度產生的主因在銀行通常不願意為成屋買賣 雙方負擔「履約保證」責任，所以選擇在能保障買賣雙方交易價金安全，降低交 易風險的前提下，透過授權開立信託專戶加以管理，並使其保有信託財產的獨立 與公正性，所以銀行僅負擔信託專戶上之信託管理責任。

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惟現實況目前政府僅針對預售屋的買賣制定了定型化契約以及合約內應記 載及不得記載事項規定及其履約保證制度做法，但卻沒有任何成屋履約保證制度 及其做法的規定，而各家建築經理公司所提供之「買賣價金履約保證制度」與「價 金信託履約保證制度」到底是保障了誰？由誰監管？買賣價金之流向及保障？對 消費者是否公平？以上這些事實上對消費者而言都是謎團。

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