以消費爭議實例探討知名房仲提供「交易安全制度」對消費者的影響

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(1)國立屏東大學不動產經營學系碩士班碩士論文指導教授：黃名義博士. 以消費爭議實例探討知名房仲提供「交易安全制度」對消費者的影響 Discussing the well-known real estate agency with examples of consumer disputes impact of transaction security system on consumers.. 研究生：陳揚智撰. 中華民國一零九年七月.

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(3) 謝. 誌. 回頭從事不動產經紀業這十年的光陰，從一個懵懂無知的營業員一步一腳印地努力，幾年後也轉變到扮演房屋仲介加盟店經營者的角色，甚至參與了高雄市不動產經紀同業公會理監事團隊服務同業並與政府溝通的工作，但總覺得參與得愈多，愈感自己的不足，其實心中一直有個想求知的聲音在告訴自己、提醒自己，因緣際會風聞國立屏東大學不動產經營學系碩士班招生的訊息，遂鼓起勇氣並用心整理自己的相關學經歷資料應試，回想最初我最感謝的便是當天的面試官係當時系主任黃名義教授；離開校園多年對重新拾起課本是有一點擔心的，但當時黃老師便鼓勵我們只要有心必有所得，順利入學後經這幾年時間，充分體會系上老師們優異的專業能力及教學熱忱，以及各色各樣不動產相關課程規劃讓我真的受益匪淺，透過多元化的課程學習，並有機會認識來自各行各業的學長姐及同學，透過不同角色觀點來相互切磋討論研究，真的提昇我對不動產經營管理上的了解，滿足了我求知求學的慾望，相信這必是我此生相當珍貴的歷程。本研究論文順利完成，真的要好好感謝我的指導教授黃名義老師；老師真的太優秀了，從系上的系主任，經校長重用榮陞本校的學務長，擔任學務長的職務真是任重而道遠啊！舉凡學校大小會議、相關規劃執行事項不斷，服務眾多師生瑣瑣碎碎事項更是不勝枚舉，幾乎占了老師大半的時間，更別提自己休息及陪伴家人的責任，但是黃老師仍還是不厭其煩用耐心地鼓勵著我、指導著我，並給我方向、給我力量，使我能順利完成學分修習及論文的研究完成，對黃名義老師真的就是感謝再感謝，老師在我人生路上就是最佳的良師益友。同時，也感謝系上各位老師的殷切指導，系上各位學長姐的經驗傳承，當然還有我最可愛的同學互相支持及鼓勵，感謝在這裡遇到的每一位，感謝上天最好的安排，感謝這段最美好的緣分。. I.

(4) 摘. 要. 不動產買賣市場頗為龐大，隨便一個產品動輒都是百萬、千萬甚至上萬的標的，房地產總價高，甚至是消費者的全部身家財產，而買賣當中充滿了風險。買方拿出價金期望順利取得房地所有權及使用權；賣方拿出權狀文件，期待售屋款項能確實落袋為安。房屋仲介業者及地政士一般都會建議在簽約時買賣雙方能採用成屋履約保證，由中立的第三方經手金錢和權狀，以保障雙方權益。而所謂「履約保證制度」，則因各家建經公司自行所設計之產品制度不同而有所各自的命名，可能稱為「成屋履約保證」、「買賣價金履約保證」或是「交易安全制度」，而本文命名所提到之「交易安全制度」則為中信房屋所提供命名之履約保證服務之名稱，從過去消費爭議中，發現屋主採用某知名品牌仲介公司所提供之履約保證服務，房子被過戶後買方提出部分異議，造成屋主無法透過履保機制取得任何價金，而是必須費時費力透過訴訟定讞後才能取得價金，顯見無法落實保障買賣雙方？其次，透過比較多家提供履約保證之建經公司，發現多數公司只是提供類似「價金管理」之服務，並無完整之履約保證制度執行，因攸關諸多買賣房屋消費雙方之權益，引發本文研究之動機。本研究透過質化研究中之深度訪談了解相關業者、地政士及消費者對成屋買賣履約保證服務之理解與看法；其次，本文研究針對實際採用履約保證服務合約卻仍產生消費爭議之狀況，探討履約保證之真正效力為何？研究結果發現雖然目前成屋買賣市場都會採用履約保證服務，但訪談中得知包含消費大眾、房仲業者甚至地政士都只是大概了解成屋履約保證流程，但不見得完全了解其保證之風險及真實性，事實上「成屋履約保證制度」充其量只是仲介公司提供仲介服務下的糖衣，讓買賣消費者雙方覺得安全性非常高，而增加透過該品牌仲介及其特約地政士服務機會，事實上買賣價金之流向及保障都無人控管，目前端賴業者自律，對多付出履約保證費用的消費者而言並不公平，其實應該將「履約保證」正名為「價金託管」，讓消費者清楚明白此制度僅具保管功能而非有保證之能力，如果 II.

(5) 產生任何買賣糾紛，買方錢拿不回來、賣方產權也們保障，只能走訴訟甚至好幾年的時間，而且價金還要放在建經公司端，對屋主完全沒有保障；而諸多案例凸顯部分建經公司提供之履約保證服務的不足，包括價金流向不明確以及控管能力不足，導致糾紛頻傳；研究結果也顯示即便業者及消費者採用了履約保證制度，還是要加強風險控管，也期待主管機關正視成屋履約保證服務市場運作情形，提出方針及相關管制的法規，而目前金融監督管理委員會掌管銀行合法的「信託帳戶」，但卻無法管理部分仲介品牌所屬建築經理公司非信託的「一般帳戶」，而建築經理公司的主管機關是內政部，而目前完全沒有建築經理公司的管理法規，最多只有公平交易委員會於 96 年因應屢屢申訴才向仲介公司端針對違反不實廣告條例輕輕懲處，而十多年過去了，成屋履約保證下還是存在許多糾紛及問題，因茲事體大，相關主管機關應該跨部會整合建置相關法規及管理辦法，並公告法規及違規案例讓消費者可輕易查知，讓各房屋仲介業者、地政士及建經公司心生警惕，才能完善整體成屋履約保證服務市場，讓消費者獲得更周全的保障。. 關鍵字：履約保證、價金保管、成屋買賣、交易安全制度、房仲業. III.

(6) ABSTRACT The real estates which are often marked hundreds of millions of dollars cause the vast market and full of risks in trading process. The buyer wants to pay to get the ownership and right of use well; the real estate holder hands over the ownership certificate and hopes for the payment can be smoothly. In generally, while signing contracts, real estate agents and land administration agents recommend that choose escrow in which a third party (the stakeholder or escrow agent) receives and disburses money or property for the primary transacting parties for protecting the rights of both. However, It was found by real-estate holder could not receive any money after choosing escrow when buyer argued with the transferred real estate. The holder had to file a lawsuit wasting time and efforts for obtaining payment. Obviously, the escrow could not protect the transaction parties properly. It was also found by some escrow agents just provide similar services of price management yet influencing lots of transacting persons. All the above reasons inspire this research. The author would use qualitative research to deeply interview relative real estate agents, land administration agents and consumers for their understandings and experiences of escrow. And then this article seeks to investigate the true effect of escrow through consumer dispute cases. Although escrow service is general in current market, we still could learn from interviews that most real estate agents, land administration agents and consumers roughly knew the process of escrow without its risk and reality. The results reflect insufficiency of some escrow agents. The author hopes for strengthening risk management of escrow service, and more expectation for the competent authority who should face the market operation of escrow service. The competent authority is obligated to enact regulations to correct the market and provide more protection for consumers. Currently, the Financial supervisory commission is charge of the legal “trust accounts” of banks, but it is unable to manage the non-trust IV.

(7) “general accounts” of some construction companies affiliated with the intermediary brand. At most, only the Fair-Trade Commission responded to repeated complaints in 1996 and punished the agency for the violation of the false advertising regulations. However, more than ten years later, there are still many disputes and problems under the performance guarantee of the existing house. , The relevant competent authorities should integrate the construction of relevant regulations and management measures across ministries, and publish regulations and violation cases so that consumers can easily find out, so that all housing intermediaries, landlords and construction companies are vigilant to improve the overall The existing house performance guarantee service market allows consumers to obtain more comprehensive protection.. Key words：Performance guarantee，Price storage, second hand houses for sale, the system for transaction safety, real estate agency.. V.

(8) 目錄謝摘. 誌........................................................................................................................... I 要.......................................................................................................................... II. ABSTRACT ......................................................................................................................IV 目錄...............................................................................................................................VI 圖目錄.........................................................................................................................VIII 表目錄.........................................................................................................................VIII 第一章緒論................................................................................................................ 1 第一節研究動機................................................................................................ 1 第二節研究目的................................................................................................ 6 第三節研究範圍與對象.................................................................................... 7 第四節研究流程................................................................................................ 8 第二章理論基礎與相關文獻回顧.......................................................................... 10 第一節履約保證的意義.................................................................................. 10 第二節訊號顯示理論...................................................................................... 15 第三節履約保證相關文獻回顧...................................................................... 17 一、履約保證相關文獻 .............................................................................. 17 二、質疑履約保證實際保障相關文獻 ...................................................... 19 第四節小結...................................................................................................... 23 第三章研究方法及過程.......................................................................................... 25 第一節研究架構.............................................................................................. 25 一、相關研究概念...................................................................................... 25 二、訪談研究對象...................................................................................... 25 三、訪談大綱.............................................................................................. 25 四、資料分析與資訊彙整.......................................................................... 26 五、實際案例探討...................................................................................... 26 第二節研究對象.............................................................................................. 27 第三節訪談計畫.............................................................................................. 29 第四章深度訪談與研究發現.................................................................................. 31 第一節實際案例說明及研究問題.................................................................. 31 第二節買賣房地產經驗及觀念...................................................................... 38 第三節買賣流程中的履約保證...................................................................... 46 第四節履約保證內容及真實安全性.............................................................. 53 第五節品牌仲介提供履約保證服務是否完全確保交易安全........................ 59 第五章結論與建議.................................................................................................. 66 第一節結論...................................................................................................... 66 第二節建議...................................................................................................... 69 VI.

(9) 參考文獻...................................................................................................................... 72 附錄一：知情同意書.................................................................................................. 75 附錄二：訪談逐字稿摘錄.......................................................................................... 77. VII.

(10) 圖目錄圖 1 研究流程圖........................................................................................... 9. 表目錄表 1 訪談對象編號代碼、背景說明.......................................................... 27 表 2 成屋買賣履約保證相關訪談大綱........................... 29. VIII.

(11) 第一章第一節. 緒論研究動機. 不動產買賣交易市場龐大，隨便一個產品動輒就是數百萬、數千萬，甚至是上億元的標的，而不動產的買賣往往都跟消費者的身家財產息息相關，幾乎每個人都會有不動產買賣的經驗，也因為不動產買賣的金額不小，並不是每位消費者都能完全了解其買賣過程，並認知可能出現的風險，於是就讓某些不肖人士趁機以此進行詐騙取財，也因為消費者缺乏相對之不動產知識而損失慘重，市場最近幾年出現多起「假買屋真詐財」購屋詐騙，受害者不乏社會知名人士，因捲入房屋買賣糾紛案件而揭穿專門詐騙自售屋主錢財的集團，發現受害者多達數十人甚至上百人，詐騙金額高達數億元之譜，近來興起的詐騙糾紛多數手法一致，主要是看準網路自行賣屋、想節省仲介費用的自售屋主，喊出比市價更高的價格並迅速支付定金，取得屋主信任，且由買家指派的代書準備的買賣契約書進行簽約，其中並約定買方支付總價 10～20％不等的簽約款項給屋主時，就提供房屋及土地所有權狀、印鑑證明等文件，並由買方進行過戶；上述操作手法都是買賣雙方自行談妥買賣後在合約上動手腳，買方先付 10％不等的頭期款來取信賣方後，未付尾款即迅速辦理過戶，甚至被設定抵押高額借款，造成賣方「財屋兩失」。不動產經紀業管理條例上路實施多年之後，不動產買賣已邁向「仲介普及化」的年代，各大都會區不動產買賣目前透過房屋仲介來處理的比率平均超過七成以上，屋主自行銷售看起來能省下仲介費，但勢必承擔可能的房價損失與發現不了的交易風險，例如，不瞭解地政士作業流程、房地產登記的規定、銀行貸款步驟、相關稅費，甚而被詐騙，造成龐大損失，自行銷售有可能會發生下列這些情形：一、遇到假冒的買方或賣方買賣房地最怕會碰到蓄意詐欺的假賣方或買方，提供偽造身分及房產文件， 1.

(12) 從假買賣過程中騙取房地產權或大筆錢財。二、買方或賣方證件被盜用賣方把權狀、印鑑資料及身份證等重要證明文件，交給非中立方辦理相關過戶程序時，去可能發生被莫名抵押、借錢等狀況，讓買方或屋主損失慘重。三、買方購屋款被侵吞或賣方收不到款項買賣談妥後可能根本就是要蓄意侵吞買方的各期款項，錢付了之後產權說不訂無法過戶，或是賣方房子過戶更名後買方馬上把銀行貸款領走，讓屋主損失了房子又收不到尾款。四、買賣無效若是承買人資格條件不符或是賣方本身無能力售屋，在簽署成屋委託銷售契約書時，沒確實認證委售人的真實身份或確定取得代理資格的確是所有權人本人或親授權情形；或對於提出購屋意願的買方，也沒確認是否符合國籍資格、收入負債比、貸款條件、信用狀況及償債能力等等，都很可能會造成買賣無效。五、交屋糾紛買賣過程中買方針對屋的瑕疵、所有產權及使用權有所爭議時，偶會發生錢都付出去了，卻得不到完整產權且求償無門的情形，引起諸多糾紛及財物損失。不動產買賣付款方式，一般分成 4 個階段：（一）. 簽約款(簽約當時或承諾支付之部分價金)。. （二）備證款(賣方備妥辦理所有權移轉登記應備文件，並將相關權狀、印鑑及證件交給買賣雙方所共同指定之地政士時，再匯付本期價金)。. 2.

(13) （三）. 完稅款(申報並繳清買賣雙方各自相關稅費後再付一部分價金)。. （四）交屋款(辦妥所有權移轉登記後，地政士領取所有權狀並確實點交清楚後，再匯付尾款及相關費用)，各階段皆有不同付款條件。交屋款付款方式過戶前應約定清楚，而近來出現的詐騙手法，自售買賣契約約定在「雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後 15 日內支付本期價款」，也就是說，只繳清稅款，就同時辦理過戶了，民眾房子都過戶給買方，但是交屋款都還沒拿到，這與一般不動產交易慣例，必須在產權過戶前先繳納交屋款有很大的出入，或是當買方把房子過戶後，立即向民間金融公司、地下錢莊辦理抵押借款，之後買方便人間蒸發，等原屋主發現一切為時已晚；而若有警覺心半途發現而阻止過戶，買方甚至會以賣方違約為由要求支付違約金，詐騙集團可說是穩賺不賠，這都是有心人士利用自售消費者不懂過戶規定、契約及履約保證，而法規也未強制規定下，以詐術騙取民眾的畢生積蓄，建議民眾參考內政部頒訂的成屋買賣契約書範本，以保障自身權益。若民眾已傻傻簽約，屋主務必不惜違約，也要阻止過戶及貸款；不過，絕大多數簽約的屋主發現買賣流程有異狀的時候，房子早就已經被過戶了，能成功攔截的少之又少。因此，當屋主自售房屋時，若買方堅持指定自己的代書，並且不承作履保制度，就會有遭遇詐騙的風險，買賣過程務必謹慎小心，堅持承作履保，透過履保制度篩選代書，獲得基本的保障，也讓別有居心的買方打消念頭，排除不必要的風險，透過履保公司所承作的履約保證手續，買賣雙方要簽署「房地買賣契約書」及「價金履約保證申請書」，而建經公司也會出具「買賣價金履約保證書」，買方將價金存入履保專戶，在產權移轉登記完成並且點交確認無誤後，履保專戶才會撥款給賣方。成屋買賣雙方通常完全不認識彼此，但要參與的確是為數不小的一筆交易甚至可能是全部家當，彼此都不放心。非常早期時房地產交易制度未具雛型，買方 3.

(14) 所付出的任何款項，幾乎都直接匯到賣方所指定的帳戶內，總讓人擔心付了費用而得不到完整的房地產權。另一方面，交屋時買方的買屋價金若尚未完全繳付完成，賣方當然也會不放心，買方在取得產權過名後不行履約支付完成全部價金；現今成屋買賣市場大多是透過不動產經紀業者居間協助完成交易，而經紀業者中又是由數個知名品牌連鎖加盟的仲介公司占了相當大的比例，而鑒於不動產交易金額相當龐大，各房仲品牌公司現今都採取與建築經理公司合作模式，建立成屋履約保證制度，在買方的購屋款項尚未完全付清前，所有各期價金和權狀、印鑑等重要文件，都由公正、專業的第三方負責保管，並負起承擔責任。履約保證，簡單來說就是保證買賣流程中買賣雙方都會如實履約。買賣雙方在簽約前，地政士會導引選擇簽署履約保證，申請書上並會註明委任辦理的地政士，以及整個買賣價金的管理程序，並出具建經公司或銀行提供之專屬保證書，保障價金和產權，並由地政士管制履約專戶內的金錢和保全所有契據文件。而現行不動產履約保證制度目前政府並沒有任何規範，而所謂「履約保證制度」，可能稱為「成屋履約保證」、「買賣價金履約保證」或是「交易安全制度」，而各家建築經理公司依實務上操作其採用方式可概分為「買賣價金履約保證制度」與「價金信託履約保證制度」二種，其一為買賣價金履約保證制度，就買賣雙方簽定交易之總價款為價金保證範圍，作為保證之一方，若買受人違約不支付價金尾款時，保證人可依過戶情形將價金留置，待買賣雙方透過訴訟取得依據再行撥款，或是保證人就出賣價金總額對賣方進行交付，即先支付尾款給出賣人，再依履約保證內容對買受人就未支付部份進行求償。其二為價金信託履約保證制度：透過信託專戶不可強制執行的法律效力，而使專戶價金產生資產隔離的效果，達成價金安全，並產生足夠保障。此制度產生的主因在銀行通常不願意為成屋買賣雙方負擔「履約保證」責任，所以選擇在能保障買賣雙方交易價金安全，降低交易風險的前提下，透過授權開立信託專戶加以管理，並使其保有信託財產的獨立與公正性，所以銀行僅負擔信託專戶上之信託管理責任。 4.

(15) 惟現實況目前政府僅針對預售屋的買賣制定了定型化契約以及合約內應記載及不得記載事項規定及其履約保證制度做法，但卻沒有任何成屋履約保證制度及其做法的規定，而各家建築經理公司所提供之「買賣價金履約保證制度」與「價金信託履約保證制度」到底是保障了誰？由誰監管？買賣價金之流向及保障？對消費者是否公平？以上這些事實上對消費者而言都是謎團。. 5.

(16) 第二節. 研究目的. 本文期望透過對成屋買賣履約保證制度之探討，讓消費大眾能更了解其作法及缺失，並經由實際消費爭議案例，以及針對某知名房屋仲介品牌公司屢屢發生重大交易糾紛問題，探討知名房仲公司提供「交易安全制度」實際之保障情形，經訪談相關仲介業者、建經公司、地政士及消費者後，了解大家對成屋履約保證之認知，並期待完成以下各研究之目的。一、探討目前大型房仲業者如何與建築經理公司連結，如何提供成屋履約保證服務，成屋買賣交易加簽成屋履約保證服務是否真的可減少交易風險及消費爭議。二、許多民眾辛苦一輩子的買房錢在交易中有很大的交易風險，透過本文的訪談研究房屋仲介業者、地政士及廣大消費者對「成屋履約保證」是否有完整的概念，是否在採用中得到經驗，透過相關成屋買賣消費爭議事件的探討研究，探討目前各家建經公司所提供履約保證制度管理情形。三、訪談研究消費者是否了解「成屋價金履約保證制度」的合約內容，簽署相關契約是否知道其風險或保障範圍？現行制度是否有漏洞？建經公司價金保管情形又如何？四、研究探討各家建築經理公司在設計其履保服務及合約內容時是否真的以消費者需求為導向？以及與各大品牌仲介公司合作情形，更重要的是發生爭議時之處置方式。五、研究探討相關業者及消費者在成屋買賣過程中是否詳實探究「成屋履約保證」之內容及風險，包含相關的權利及義務，以及目前政府對建經公司管制情形。. 6.

(17) 第三節. 研究範圍與對象. 本文研究範圍為針對成屋買賣採用履約保證之經驗探討，受訪對象為房仲業者、地政士與消費者，包括在高雄執業多年並經手多次履約保證服務之地政士，並從成屋買賣知名品牌仲介公司第一線業者中，選擇數位服務多年之經紀人及營業員，並訪談不屬於任何房仲品牌，並且長時提供成屋履約保證服務之○○建築經理公司高雄區專員，以及數位有乙次以上成屋買賣經驗並曾採用履約保證服務之消費者，說明經某實際經手消費爭議實例以及針對某知名房屋仲介品牌公司屢屢發生重大交易糾紛，透過深度訪談來探討履約保證實際之保障性。. 7.

(18) 第四節. 研究流程. 本文研究架構詳見圖 1 一、緒論本研究先行確認研究動機與目的、研究範圍、對象、並研擬研究流程。二、文獻回顧透過採用成屋買賣履約保證服務相關學術理論及文獻的蒐集、彙整，建立本研究基礎架構與理論基礎。三、研究方法藉由文獻回顧建立本研究之基礎架構與理論基礎，確立研究問題及研究目的。四、研究發現透過深度訪談就針對大家對成屋履約保證之認知，在經比較不同業者履約保證服務合約內容差異後探討其優劣點等因素彙總整理，並將其訪談研究所呈現圖象分析說明。五、結論與建議彙整研究分析結果，說明本研究結果並提出相關建議。. 8.

(19) 研究動機與目的. 研究範圍與對象. 履約保證理論基礎. 履約保證相關文獻回顧. 研究方法. 深度訪談對象選擇. 訪談規劃與訪談進行過程. 深度訪談問卷設計. 歸納分析與預期成果. 結論與建議. 圖 1 研究流程圖資料來源：本研究整理. 9. 深度訪談個案簡述.

(20) 第二章. 理論基礎與相關文獻回顧第一節. 履約保證的意義. 由於我國不動產成立要件採登記主義，而產權移轉牽涉到契稅、增值稅單之核備，故費時較長，一般而言，若出賣人以一般稅率申報，需時七日至十日左右；惟若以自用優惠稅率申報，則需時三週至一個月，再包含賣方備件用印，買方準備及提供貸款資料，在加上申請貸款也是相當耗時，後續還有塗銷、水電及稅籍過戶等等零零總總的事務，整個交屋時間至少一個月至兩個月之久，期間內風險其實一直存在，而履約保證制度就是當買賣雙方簽署買賣契約當下，找一個真正第三方的公正人（不屬於買方、賣方之中的任何一方），開立一個獨立、專門的銀行帳戶，負責保管買方陸續匯付的買屋價金，並由公正的第三方監管下由指定地政士來撥付繳納過戶相關手續、稅費、規費等費用。之後確認買賣雙方的價金匯付和相關過戶程序確實完成後，並由雙方確認完成交屋，承辦地政士再把履約保證專戶裡利息及剩餘款項撥款給賣方，而這個制度的好處是，從簽署買賣合約就開始，到辦理過戶、交屋完成這些程序之間，所有價金都由公正的第三方之建經公司執行價金收受保全和配合代書撥款動作，同時會協助監督買方付款及代書辦理過戶的程序，儘量避免因買賣中任一方故意或過失的情形，進而導致買賣契約無法順利履行時（例如一方無法履約、產權不完整、房地遭查封或是一屋二賣甚至惡意詐欺違約），保障雙方的權利，才不會發生損失情形或產生民事糾紛訴訟的制度。例如：買方支付給屋主一部分價金之後，屋主卻拿著錢消失了，或者是說屋主的不動產已經被買方完成登記過戶並核貸貸款，屋主卻遲遲無法拿到最後的尾款，建經公司就會扮演中立的角色，保全原屋主之產權資料或是買方已進專戶的價金，故產權移轉期間買賣標的物或因出賣人遭其債務人向法院取得假扣押裁定 10.

(21) 或其他原因無法點交房屋，這種情形實在不勝枚舉，若出賣人願出面負責理清並解決點交問題，則不影響買賣契約之履行，假如出賣人避不見面或無力解決問題，甚至發生一屋二賣情形，則買受人權益無法得到保障，雖可依法訴請損害賠償，但已付出之價金完全沒有保障，血本無歸。不動產交易爭議事件實在時有所聞，有鑑於此便有獨立之建築經理公司以及知名品牌房仲公司集團旗下之建築經理公司，參考國外當時採用價金履約保證進而發展各自之制度，與特定之銀行配合辦理交易價金履約保證業務，以資防杜前揭情事之發生。「履約保證制度」，因各建經公司所設計之產品制度不同，所以可能又稱為「成屋履約保證」、「買賣價金履約保證」或是「交易安全制度」。目前履約保證區分為兩種形式：一、買賣價金履約保證：如果成屋買賣不成，建經公司會把得到利益一方已經取得的非應得的利益，例如不動產產權或剩下的價金完整歸還給受損失的一方。也因為擔負的保證責任相當大，這種履保費用通常是收取成交價的萬分之 4 ～6 手續費。二、已收價金履約保證：也就是說建經公司專戶只對已收受之買屋價金總額做保證的動作，如無法履約導致解約，銀行儘會負責退還已經收進專戶的價金總額而已，而其餘產生的法律糾紛訴訟情事由雙方自行解決，大部分銀行都有開辦這類的專戶服務，供買賣雙方使用。其次，主要履約保證制度對於買賣雙方負責擔保的內容是：一、對於買方的保證：在完成過戶之前，買方會陸續匯付為數不小的買屋價款，買賣過程中都由銀行的履約保證專戶保管，結案前屋主都碰不到任何錢，因此也不必擔心不動產買賣過程中房地忽然被查封或無法完成過戶，買方已經付出的款項沒保障，卻可能需要花費相當大的功夫採法律途徑向屋主追討，難免曠日廢時，此舉同時也可以規避惡意賣方一屋二賣的可能風險。賣方若 11.

(22) 不能如期履行契約所定的期程依約過戶登記義務，買方可依成屋履約保證制度合約內容之約定方式，完成向賣方催告後並單方面解除買賣契約，建經公司就可將買方已經給付的價金（扣除稅額等費用）完整歸還給買方。二、對於賣方的保證：由於買方的購屋價金全都進履約保證專戶裡保全，屋主不必害怕買方中途反悔不買或其他原因無法履約，買方若違反買賣契約，那就依照合約，屋主將沒收全部已支付的款項，也不怕房子過戶完成了卻拿不到後完整尾款，買方若不能如期依契約履行約定的付款義務，賣方依照成屋履約保證制度內的約定事項，完成催告並解除買賣，即便無法回復所有權時，建經公司也會協助賣方確保可收到全額售屋價金。而目前成屋買賣市場上的履約保證服務大多透過所謂建築經理公司辦理，而這些建經公司許多是由銀行來投資成立，是專門處理不動產管理、營建相關金流事項的機構，例如花旗銀行的僑馥建經、華南銀行的中華建經等。而知名品牌房仲公司本身也會成立所屬的履約保證公司，來辦理旗下所屬仲介公司經手成交的房屋案件，例如信義房屋的安信建經、永慶房屋的合泰建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀房屋的泛太建經，太平洋房屋的啟大建經等等。由於履約保證制度主要功能是在確保買賣房屋價金再買賣流程中的安全，所以在成屋買賣過程當中，通常是在買賣雙方簽訂房屋買賣契約時，才啟動履約保證流程；價金履約保證相關的費用，一般為買賣成交總價的萬分之 6，也就是說，若以房屋成交價為 1,000 萬元來算，開辦履保的費用就是 6,000 元，一般再由雙方各半負擔。以下是大致的履保流程：（一）若房屋是透過房仲公司成交時，通常都會在簽署買賣合約前導引雙方都配合辦理履約保證服務後，即準備申請開辦履保專門帳戶事宜。（二）房屋買賣契約正式簽署當下，代書會向雙方說明並簽署履約保證服務合約，現場且核發履約保證書給買賣雙方，和將匯款帳號號碼給買方， 12.

(23) 買方後續就是將各期價金匯存履保專戶帳號辦理。（三）建經公司會依據收到買方匯付各階段進度之款項，通知買賣當事人（通常是可自行上網查詢或以電話簡訊通知）。（四）建經公司依據地政士辦理過戶相關過程，申請所需支付的各項應繳稅費、水電費與規費，查核後在履保專戶中扣除撥付支付。（五）建經公司在最後收到地政士辦理交屋完成的確認通知後，確認雙方簽名後，扣除房仲服務費、代書費、手續費及規費等費用之後，結清該帳戶後將所餘款項轉給賣方。在成屋買賣過程中，由公正第三人在不涉及交易利益的情況下接受委託，按照買賣雙方的買賣契約內容，過程中託管保全買方給付之房屋價款，賣方產權移轉文件，待雙方契約條件陸續達成，再依成屋買賣合約之律定交付予各當事人，以確保買賣雙方在不動產買賣過程中其應有的權益保障，並期望能有效防制遏止惡意的詐騙行為，買賣雙方從簽訂不動產買賣契約書及履約保證中請書開始，歷經用印，報稅，完稅直到過戶完成，進行房地點交及結清保證專款項等程序，皆需依照保證契約約定履行雙方權利及義務，俾能安全順利完成整個不動產交易流程。周王美文(2001)指出信義房屋為致力於提昇房地產交易安全及房屋仲介服務品質，引進研發改進美國「ESCROW」制度，聲稱對消費者之不動產交易安全形成最完整的保障，並發現推動此項制度所獲得的安全保障、客戶滿意度與企業形象都有顯著提升。其次，所謂的交易價金履約保證，係指原本買方依契約條款之約定而支付於賣方之價款，暫由特定銀行代為保管，待該房地產權順利移轉於買方名下，並於房屋現況可點交予買方時，該價金扣除必要費用後，悉數交付給賣方。若該房地於產權移轉期間發生遭他人假扣押之情形，或其他可歸責於賣方之事由，致無法讓買方順利取得產權者，並完成不動產之點交時，則將買方已支付之購屋款項保全於履保專戶內，此舉將不致造成買受方之損害。目前房屋仲介公司中有部份房屋推出「履約保證」究與「交易價金履約保證」有何不同。首先就 13.

(24) 字面含義敘明之，履約保證應指按照買賣契約之條款誠實信用履行之，惟該房屋公司所出具之履約保證範圍，卻明文排除物的瑕疪擔保責任、權利瑕疪擔保責任及違約損害賠償約定數額多寡之責，惟既名曰履約保證，何能排除前揭責任，故似有名實不符之嫌。而交易價金履約保證則僅就交易價金部份為保證，不包括前揭責任，顯較名實相符即已昭然若揭。何彥陞與陳明燦（2009）亦提出「履約保證」一詞之保證，似已不符民法規定或一般社會通識，保證人並未實質代他人負起債務或責任履行之義，而實務上業者僅有價金收付之保證，違約賠償條款似無保證之實質行為或達到交易零風險之目的。在網路上記載類似：保證銀行出面負責應有賠償，真正將所有的風險歸零」等文字說明，足以使買賣雙方產生毋須負擔交易過程之錯誤期待。交易價金履約保證程序上也算付款條件中的一部份，依據民法第一百五十三條之規定，當雙方當事人無論其為明示或默示，互相表示意思一致者，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，當事人意思不一致時，關於該非必要之點，法院應依其事件之性質定之。所以契約成立之要件就是需要需買賣雙方都同意，即賣方希望依價金履約保證程序辦理產權移轉事宜，如果買方不同意，此時因意念尚未一致，故買賣契約不成立。反之，買方同意依該程序履行，但賣方不同意時，買賣契約亦不成立。當買賣雙方均同意依此一程序履行時，若賣方有本件案例之情形時，買方得依民法第二百五十四條︰合約當事人之任一方若遲延給付，相對當事人得於相當期限內催告其履行，如於期限內再不履行時，得解除其契約，寄發存證信函定期催告，若賣方逾期未履行時，買方得請求解除契約回復原狀，即向保證之銀行請求返還保管於該銀行之價款，避免損害。綜上所述，買賣不動產選擇有辦理交易價金履約保證事宜之房仲公司，並且確實落實履約保證功能，較能獲得權益保障。. 14.

(25) 第二節. 訊號顯示理論. 從經濟學的角度，「信息不對稱」指在市場中，參與交易的雙方（或多方）所擁有、可影響交易的資訊有所不同，而信號理論是在信息不對稱的前提下發展起來的，而訊息經濟學中的訊號顯示理論（signaling）是指交易過程中有訊息不對稱問題，當賣方在交易過程提供擔保，以降低買方交易之風險，長期將形成一種商業信用（credible），可以稱作訊息顯示作用儘管存在信息不對稱現象，但仍可以實現潛在的交易收益，其基本觀點是若高質量產品的賣主能夠找到某種活動，為此付出的成本較低質量產品的賣主的低，作為一種高質量的信號，他可能會從這種活動中得到報償。即使買主沒有意識到這種活動的潛在成本差異，他們也會瞭解到這種信號與較高質量相關，因而願意支付一份額外的款項。因此，無論是發信號還是不發信號，只要某種交易的邊際成本對於較高質量產品的賣主來說是較低的，則就會出現某種均衡，買主完全根據賣主發出的信號水平推測產品質量的高低。李春長(1990)從訊息經濟學中的訊號顯示理論此概念，來分析成屋履約保證的經濟意義。由於不動產仲介市場為一訊息不完全市場，為了減低市場訊息不對稱的問題，業者透過保證（warranties）的方式，告知買方有關產品或勞務的品質，提供在交易之後某段時間內之品質瑕疵的擔保情形下，買方或許較能確信業者不太可能對有問題的產品（勞務努力的結果）還提出保證，如此較願確信它是一品質佳的產品（勞務）。這種長期所建立的商業信用，亦就是所謂訊息顯示的作用，在不動產仲介市場中摻雜著各種優劣的業者，買方並無法分辨仲介業者的好壞，在訊息不對等的情況之下，故在交易過程當中潛藏著許多糾紛。究竟買方或賣方要如何來選擇仲介業，以避免糾紛，仲介業要如何搏得消費者的青睞，以在這麼多「雞兔同籠」的同業中脫穎而出，亦就是說如何來減低訊息不對等的問題，為了減低市場訊息不對稱的問題，業者可建立商譽(reputation) ，以取信於顧客，提供品質佳的勞務，縱使商譽有可能是造假的，但常具有傳遞訊息的作用，不具有直接的生產力(productive)。還有，透過法律的保護買方可免 15.

(26) 於被業者所欺騙，亦可減輕訊息不對稱的問題應用訊號模型分析，我們可以得到，在分離均衡（separating equilibrium）之下，在買方有主觀機率認為提出成屋履約保證的公司為好的公司之機率為一的情況下，如果他是類型 b 仲介業（提出保證之成本較高），則將會選擇不採用成屋履約保證，如果仲介業為類型 g（提出保證之成本較低）則此仲介業將會選擇採用成屋履約保證。在混合均衡（pooling equilibrium）之下，如果仲介業不管其為何種類型都傳遞相同的訊號，及得到相同的服務報酬，則這項信號必定是不提供任何保證。另外陸昕妍(2014)談到運用訊號理論時有兩個適用條件，其中一個就是必須應用在資訊不對等的環境下，而另一個條件則是訊號可靠度，訊號可靠度是指消費者知覺訊號值得相信、信賴的程度；消費者在接受到訊號時，會評估訊號是否可靠，舉例來說，商家提供的保固可作為消費者評斷訊號可靠的依據，當商品出問題時，商家願意承擔更多的維修費用會是零件更換的成本，因此透過商家提供的保證讓消費者確保商家確實提供高品質之商品。而其訊號結果就是讓對商品不了解的消費者基於商家提出的訊號產生對該服務之信任，透過評估商品訊號上的外部線索與人際因素瞭解商品，藉由這些線索降低對商品的資訊落差，幫助消費者成功地選購商品以完成購物。實際成屋買賣市場上，各家建經業者所提供之成屋履約保證服務研判就具有這種功能，各大知名品牌仲介公司持續在各大報章媒體透過大量廣告宣傳，並嚴格要求所屬直營及加盟店頭在醒目地段開店，統一規格一致地採用提高品質形象之裝潢，並要求所屬營業處所人員身著光鮮明顯之識別服飾，就是要形塑各品牌仲介公司值得信賴的形象，感覺雖花點小錢，但買賣過程中做了履約保證就一定達成交易安全，但其實成屋履約保證服務不見得真能夠”保證”採用後房地交易就完全沒有問題，但是其可能傳遞訊號給消費者暗示或明示選擇配有成屋履約保證服務的業者其所產生糾紛及風險將減至最低之這項訊息，來吸引消費者降低戒心來消費；由此得證，成屋履約保證制度的採用或許可從訊號顯示來加以詮釋。 16.

(27) 第三節. 履約保證相關文獻回顧. 一、履約保證相關文獻謝蕙如（2010）也提到由於房屋交易金額龐大，標的物屬性及交易的協商行為複雜，往往超乎一般民眾的生活知識所能處理，故糾紛頻傳，有鑑於此，業者提出成屋履約保證機制擬藉以降低購屋的風險。成屋履約保證的機制承擔，是國內成屋交易秩序的新建構，是否得以順利推行關鍵在於消費者對其制度信任。換言之，消費者對成屋履約保證制度信任愈高，其消費者的知覺風險將降低，也連帶影響參與成屋履約保證的意願。有鑑於購屋糾紛頻傳，所以為了保障消費者在布動產交易過程中的基本權益，因而建立「成屋履約保證」機制。成屋履約保證的基礎便在於藉由第三者團體結構建立，也就是藉由所謂制度行信任機制建立。讓消費者對於中間第三者團體產生信任，和不認識的賣方產生信任和其交易。此機制保證的擔保，是國內成屋交易秩序的新機構，其順利推行的關鍵在於消費者對其制度信任。對政府以及房仲業者而言，提升成屋履約保證的制度信任，以增進消費者參與意願是非常重要的議題。徐榮龍（2014）談到不動產交易市場因具有交易金額高且交易標的物屬性各異的特性，交易時間除須經由為期不短的流程，同時牽涉眾多的交易相關人及涵蓋不同領域的法令，一般消費者自然難以理解，也是導致不動產交易糾紛始終居高不下的主因。目前實務上運作仿效美國 Escrow 交易安全機制之「成屋價金履約保證制度」已行之有年並積極變革的經驗，除陸續排除不動產交易過程中產生的風險外，也正積極建構不動產交易市場的新秩序。研究分析發現買賣雙方之交易價金透過了付款中間人所提供金融機構所開立的價金履約保證專戶進行控管，資金流向明確透明，除有效簡化交易流程，同時也因為銀行的介入，提升消費者 17.

(28) 的整體信賴與安全感；本制度確實能有效降低不動產交易風險，尤其是買賣價金部分的風險。紀志忠（2016）認為房屋仲介業者為了在不景氣的環境下，推出各種創新的服務項目，為了取得更高的營業額和市場佔有率，如產權調查制度、成屋履約保證制度、電腦物件和房價查詢等，以提高其服務品質滿足顧客的需求。郭俊佑 (2016)談到不動產之價值，在經濟社會脈絡中，具有一定相當之利益，透過不動產交易所衍生的經濟效益，更是促進金融市場之活絡與資金靈活運用，有助於國家整體經濟與國際競爭力。而不動產交易安全所呈現之面貌，一直以來攸關社會重大議題，因此確實有必要針對不動產法制做進一步之檢視，相對重要的是建立一套能夠有效預防糾紛的事前交易機制，使交易之風險能夠透過交易安全機制而得以事先預防或排除，進而減少交易糾紛。綜上文獻可知，為了保障不動產交易安全，不動產交易有履約擔保（俗稱履約保證）制度之運用。然我國履約擔保內容，參照成屋與預售屋之契約範本，抑或建築經理公司之運作，僅確保交易價金之交付，並無確保產權之無瑕疵交付，因此針對美國施行已久的第三方託管（Escrow）制度，包含在 Escrow Law 規範下之履約擔保之運作程序、約束力及適用範圍；對照我國實務操作及建築經理業管理條例草案等規定，推陳適合我們國情的履約擔保制度，以強化不動產交易過程安全制度之維護。不動產交易糾紛常因產權不清所導致，而產權保險（title Insurance）制度即是用以保障不動產交易安全，目的是為了保障被保險人所有之各種權利發生瑕疵或被人侵占所受損失之填補。而產權保險亦攸關不動產登記制度，在登記制度之學理與實務上，從私經濟活動的角度來看，具有保護交易安全的功能，而我國現行物權法之修正與不動產登記法草案之擬定，我國登記制度已有部分採登記對抗主義。因此，在尚未有完整產權保險之法規範下，探究不動產產權保險制度 18.

(29) 適用之可能性，以確保交易過程中之不動產權利瑕疵擔保，以及在實務上釐清不動產交易安全之問題。. 二、質疑履約保證實際保障相關文獻白乃云(2011)提到我國成屋實務常有房仲業者向消費者推行「成屋履約保證」，係打著仿照美國 Escrow 交易安全機制作為口號的事前不動產交易安全制度，然近幾年有業者遭公平交易委員會裁罰該制度宣稱達到交易零風險之效果有廣告不實之虞，且該制度實質上所達之保障亦與消費者之期待有所差距，觸發本文思考成屋履約保證制度是否真的能有效保障成屋的交易安全。美國 Escrow 機制係透過一個中間人的角色，在不動產交易雙方間做為買賣的橋樑，為買受人保管價金，為出賣人託管產權相關文件，中間人將協助雙方在交易過程中完成各樣手續，並於交易完成時移轉價金、產權文件予買賣雙方。Escrow 除了透過專戶控管的方式確保買賣價金之安全，另以產權保險作為配套措施，使產權亦能獲得保障。然而我國成屋履約保證，在目前不動產交易無專法規範下，除了名稱易使消費者誤解為一般保證外，實務上作為中間人之建築經理公司，與房屋仲介業者及銀行之間相互投資、持有股權或採策略聯盟之關係，其是否真正具備中間人之獨立性備受強烈質疑，且目前實務運作之下，政府主管機關並有效方式對價金專戶進行納管，亦無如同產權保險之配套措施保障產權，該制度無論於法律、制度及功能上對於成屋交易安全的保障接受到侷限。徐榮龍（2014）發現履約保證制度中關鍵的付款中間人公正第三者的角色因無專法的管理及定位而逐漸褪色，而消費者對預期設立目的、主要功能等亦普遍存在一知半解的現象；而保證內容不包含房屋本身標的物的瑕疵擔保責任，與消費者的期待有所落差，但論及另以付費方式如保證保險來保障其權益時，除買賣雙方的見解有明顯歧異外，態度亦顯消極。 19.

(30) 李春長（2000）一般皆認為成屋履約保證之好處為減少交易過程中的部分風險。對銀行而言，履約保證所保證的事情牽涉到銀行授信問題，因此銀行會相當謹慎。承作此項業務，可增加手續費收入，購屋貸款的業績，創造利息收入，對銀行屬低風險附加價值。此外，每個月專戶存款的金額，提高活存資金佔存款金額比例，增加存款餘額；對仲介公司而言，除了付手續費給銀行之外，可創造業績、增加消費者購屋意願與提高知名度的好處；對買方而言，主要是買方在過戶之前的三成款項已付給賣方，可以減少賣方攜錢跑掉或房屋被查封所帶來的風險；對賣方，由銀行專戶保管過戶後不怕過戶拿不到尾款，可以降低買方反悔不買的動機，並且可減少在完稅收到三成款項過戶給買方後卻收不到貸款款項的風險。因此，成屋履約保證具體保證內容，主要是價金的保障。實際上，自成屋履約保證推出以來其保證效果的爭議不斷。包含履約保證制度對權利的瑕疵及物的瑕疵都不保證，而物的瑕疵是指建物本身有問題如屋況不良、海砂屋等等，權利的瑕疵如賣方為債務人，開立本票給債權人，不擔保房子被查封，或有人拿本票執行；在安信建經公司買方履約保證書中所謂不含物的瑕疵保證所指的是不含交屋後瑕疵保證。交屋前物的瑕疵保證是否包含應視其買賣契約書的規定，不含交屋後物的瑕疵保證，每個買賣契約書的內容不盡相同。總之，成屋履約保證極易誤導消費者，以為只要參與「履約保證」即可保證履約契約之約定，因而反倒忽略條件與契約文字和事先防患、事後處理之危機心理準備，以為買屋、賣屋從此就高枕無憂。因此，可知成屋履約保證具體的保證內容只有 “價金”而已，故其具有行銷與廣告的作用。而廣告在實際的效果上則具有訊號顯示的作用。賣方需等到交屋後才能拿到價款，對於需要用錢的賣方有不便之處。成屋履約保證的施行亦常為許多人所詬病。一般小型仲介業及代書會有壓力，一方面是少有建經公司會為他們設計成屋履約保證的契約，一方面需要手續費，對業者又多了一項支出。亦因此非強制執行此條款的仲介業，成效並不好；代書業者還認為仲介業以「成屋履約保證」為廣告訴求有違公平交易法之嫌疑。 20.

(31) 鄭秀美（2014）也談到我國「成屋履約保證制度」仿效自美國「Escrow 制度」係透過付款中間人角色，於不動產交易過程中，為買受人保管價金及為出賣人保管產權相關文件，待買賣完成時，再由付款中間人移轉價金、產權文件予買賣雙方，故「成屋履約保證制度」在性質上屬於成屋之交易安全制度。該制度最大功能在解決買賣雙方間之不信任和資金安全之保障，使購屋者大半生積蓄得以獲得實際面之保障，避免交易糾紛問題之發生。又因保證費用經濟，且不妨礙正常過戶交易流程，也就成為具有廣為推動價值之交易安全制度。但由於國內目前並無專法規範下，相較於美國及大陸接受法規或命令管理，而國內業者動輒託管數十億或數百億之買賣價款，若僅靠業者自律管理，原以保障交易安全為目的之機制，有可能因不肖業者或業者管理不當而造成交易更大風險之可能。好房網（2018）報導指出信義房屋集團公司旗下安新建經公司內部管控有嚴重問題，近二、三年來屢發生客戶存入履約保證專戶的買賣價金接二連三遭挪用， ○○控股公司在 2016 年 12 月公告的重大訊息裡指出，由於安新建經拒絕履行履約保證責任，○○公司於持續向相關人員進行追討未果後提起訴訟，並依台灣新竹地方法院裁定，就安新建經公司之資產予以假扣押，才得知 2015 年 6 月間上市公司○○控股公司的子公司○○公司，委託安新建經公司辦理一筆位在新竹縣湖口鄉總價超過五億元土地的履約保證事宜，過程中，安新建經公司的毛姓合作代書居然以繳交土地增值稅為理由，輕而易舉地讓安新建經公司把履約保證帳戶裡的 1 億 3000 萬元撥到自己戶頭，。好房網（2018）報導裡還揭露了另一件安新建經履約保證金被不法挪用的訴訟案件，這件的案情與上述案件類似。報導指出，一位馬姓民眾委由安新建經擔任買賣履約保證公司，以 3300 萬元的價格購買一筆位於台中市西屯區的土地，卻被持偽造身分證的假賣方順利冒用身分，動支買賣價金履約保證專戶款項新台幣一千萬元，台中地院認為安新建經和代書「顯有違反受任義務的重大過失」，判決安新建經與代書須賠償千萬元。這兩案裡安新建經事前幾乎沒對撥款對象身 21.

(32) 分或資料進行查核，想不到安新建經只憑著一通電話便輕率撥款，其實一般夠專業的代書其實僅憑權狀紙質、記載內容及地政事務所用印就可以識破。信義房屋雖是上市公司，但集團所屬安新建經公司居然把關極其鬆散，更令人無法理解的是安新建經竟然以一般公司帳戶充當履約保證帳戶，而非其他建經公司所使用的銀行信託帳戶，買方把大筆金錢存入該履約保證帳戶，形同「把錢放入該公司口袋」。報導引述慶鴻法律事務所律師林家慶的說法：「信託帳戶裡的錢，在履保完成之前，都不能計入對方的財產，但是匯進一般公司帳戶的錢，恐怕會被推定為該公司的財產。如果公司出了什麼事被查封或假扣押，民眾辛辛苦苦賺來的屋款，很可能就這樣被卡住而求助無門。」. 22.

(33) 第四節. 小結. 履約保證已相當普遍，市場公定價約為購屋總價的萬分之 6，大品牌仲介業者皆強制要求，小型房仲業則不一定。而現在法令未強制規定履保，許多民眾為節省購屋成本或不願等待價金撥款，承作意願不高，但目前買賣成屋還是會要求採用履約保證，否則在買賣過程中若房屋被查封上演新聞事件，後悔也來不及。而成屋履約保證制度就是在充滿風險的成屋買賣市場中，經買方及賣方雙方都同意保證責任範圍內的前提之下，由建經公司提出保證協助屋主可取得全數的賣屋款，也讓買方順利得到清楚乾淨的產權，由建經公司等第三人公正角色協助辦理買賣過戶事宜，落實監控過戶流程及資金保管功能，如果整個買賣流程中有任何一方違約致無法履約，建經公司將出面依履約保證保證書內容約定負起應有的責任，降低買賣成屋之交易風險。惟現在盛行的成屋價金履保制度居然無法可管，這種情形下業者鑽漏洞或藉此詐騙情形橫生，許多糾紛案件延宕多年懸而未決，儘速制定相關法規管理龐大的成屋價金履保市場真的勢在必行，目前成屋價金履保對交易消費者雙方的保障還不夠，部分建經公司資本額不高，有些則採公司帳戶保管所有價金。建議政府參考現行歐美或日本之制度，制定「建築經理管理條例」來明確規範大大小小的建經公司及龐大履保價金的管理機制。另外，在法律完備前，至少可依公平交易法及消費者保護法等規定，要求建經公司業者必須在定型化契約中明定，成屋履保專戶的款項必須強制信託並達到專款專用之目的。除此之外，應建立公開透明揭露機制，因消費者在採用成屋價金履保制度前可能只忙著買賣雙方談論買賣不動產的細節，鮮少研究成屋價金履保制度的內容，往往買賣條件談妥後在沒經過審閱流程就必須採用業者提供之成屋價金履保制度，因此業者須設立網站並廣為宣導，以供當事人或主管機關進行查核，才能讓業者及消費者安心依現有制度再. 23.

(34) 提升強化成屋交易的安全保障；買賣房屋是人生大事，應慎選理想的履約保證服務，同時想辦法確認履約專戶是否為銀行信託專戶，才能讓交易價金受到保障。綜上文獻及相關資訊得知，雖各家建經公司提供不動產交易履約保證服務，交易風險及消費爭議還是層出不窮，而且是因為上市公司的一些大案件在媒體報導下喧騰一時，少數消費者才能稍微警覺所謂履約保證並非完全零風險，那我們日常生活當中的一般成屋買賣雖然都採用了履約保證，但也難免發生相關消費爭議，但在仲介公司重視形象及買賣當事人重視隱私狀況下，甚至已造成消費者之損失但經過賠償和解並要求保密條件下，很多成屋買賣採用履約保證情形下發生的消費爭議也鮮少人知，所以希望透過本文的探討，使房仲業者、建經公司業者及消費者即便習慣採用履約保證，也能確實了解履約保證合約內容及雙方權利義務，使成屋交易安全更加提升，仲介業藉著成屋履約保證的訊號顯示功能，來建立正面形象廣招消費者上門，雖然，此訊號對於真正減低所有不動產交易風險上，有可能並不是具有真正實質的訊息意義。但是品牌仲介公司推出成屋履約保證，顯見其有降低減弱交易糾紛的企圖，也就是指對價金之保全。對於仍然頻繁發生交易糾紛的某些仲介業者與相較之下提供服務品質較差的仲介業者，在主管機關相關法規的訂定、消費者意識和媒體的監督尚未完全覺醒之情形下，事實上提出成屋履約保證是沒有太大的實質利益，相關地政士、房屋仲介業者及廣大消費者們在成屋買賣過程中還是必須自己睜大眼睛嚴密把關才是確保交易安全的不二法門。. 24.

(35) 第三章. 研究方法及過程. 本研究以質性研究中之深度訪談法進行研究，分別邀請具有成屋買賣經驗中經手或採用履約保證制度之相關業者及消費者進行深度訪談；藉以了解成屋買賣履約保證制度之經驗及對履約保證制度之認知，透過深度訪談分析總結來探討履約保證實際之保障性，提出對相關業者及消費者後續辦理履約保證制度之建議，並期望相關主管機關改進之方向及策略。相關內容說明如下：. 第一節. 研究架構. 本節針對成屋買賣經驗中經手或採用履約保證制度經驗建立研究架構及選定研究對象，進行完整之規劃及研究架構探討。因此訪談內容之設計以質性為主，訪談多位高雄執業多年，並經手多次履約保證服務之地政士；其次，從成屋買賣知名品牌仲介公司第一線業者中，選擇數位服務多年之經紀人及營業員，並訪談不屬於任何房仲品牌，並且長期提供成屋履約保證服務之○○建築經理公司高雄區專員，以及數位有乙次以上成屋買賣經驗並曾採用履約保證服務之消費者進行深度訪談，取得每位業者及消費者所提供的相關回應加以分析及探討，其研究對象以透過深度訪談來探討履約保證實際之保障性。一、相關研究概念係透過文獻探討，瞭解成屋買賣履約保證制度及相關影響及其特性，以建立適當的訪談內容。二、訪談研究對象包括與此研究對象多位高雄執業多年並經手多次履約保證服務之地政士，並從成屋買賣知名品牌仲介公司第一線業者中，選擇數位服務多年之經紀人及營業員，並訪談不屬於任何房仲品牌，並且長時提供成屋履約保證服務之○○建築經理公司高雄區專員，以及數位有乙次以上成屋買賣經驗並曾採用履約保證服務之消費者。的經營者進行訪談，藉此搜集資料與相關意見或看法。三、訪談大綱 25.

(36) 包括：買賣房地產經驗及觀念問題、買賣流程中選擇履約保證問題、選擇履約保證內容、是否了解真實安全性問題、以及品牌仲介提供履約保證服務是否完全確保交易安全等四大面向，分別邀請開地政士、房屋仲介公司經紀人、營業員及有成屋買賣經驗之消費者進行深度訪談。四、資料分析與資訊彙整分別將訪談資料加以彙整分析，探討其相關意見。五、實際案例探討以作者親自實際經歷不動產買賣糾紛案例及報章媒體報導知名不動產買賣過程中所發生之消費者重大損失事件為實際案例探討，由實際案例的分析，驗證品牌仲介提供履約保證服務是否完全確保交易安全。. 26.

(37) 第二節. 研究對象. 訪談對象的選擇則透過深度訪談任職高雄地區的數位地政士、不同房屋仲介公司人員、建經公司從業人員及一般消費者，並依其多次買賣房屋過程中之經驗，以及採用履約保證服務之經驗，甚至對房屋仲介公司所提供之履約保證服務合約內容是否了解，對消費者的權益保障是否能夠確實保障，等等資訊進行歸納分析，了解地政士、房屋仲介公司從業人員、建經公司從業人員及一般消費者對履約保證服務的認知程度，以利歸納大家對採用履約保證服務內容之經驗，藉以分析大家對履約保證服務了解程度及建議之方向。茲將訪談對象分別以 ABC 英文代號並就受訪者背景說明如表 1：表 1 訪談對象編號代碼、背景說明項次. 編號. 職業. 從事不動產相關產業年資. 1. 陳小姐. A. 地政士. 擔任過住商不動產加盟店之營業員，考取地政士後執業並擔任永慶不動產體系、住商不動產體系及台灣房屋體系之特約代書，不動產相關產業年資超過 8 年。. 2. 虞先生. B. 地政士. 擔任過有巢氏房屋及中信房屋加盟店之營業員，本身有考取不動產仲介經紀人及地政士證照，地政士執業 5 年並擔任永慶不動產體系、住商不動產體系、東森房屋體系 21 世紀不動產體系及中信房屋體系之特約代書，不動產相關產業年資超過 10 年。. 3. 李先生. C. 不動產仲介經紀人進入信義房屋服務後，歷經住商不動產加盟店、永慶不動產加盟店、中信房屋加盟店，現於有巢氏房屋加盟店擔任主管，考有不動產仲介經紀人執照，不動產相關產業年資超過 11 年。. 27.

(38) 4. 唐小姐. D. 不動產仲介營業員歷經東森房屋、永慶不動產加盟店、住商不動產加盟店、中信房屋加盟店，現於台慶不動產加盟店擔任營業人員，不動產相關產業年資超過 15 年。. 5. 李小姐. E. 消費者. 6. 莊小姐. F. 建築經理公司人員 2000 年進入信義房屋服務，累積三年多第一線服務消費者之經驗，後於安新建築經理公司擔任專案經理四年時間，之後進入全家便利商店公司擔任高屏區開發襄理年餘，目前於僑馥建築經理公司擔任經理，不動產相關產業經歷超過 10 年。. 家庭主婦有四次自己及參與家人買賣成屋之經驗，並且有每次均採用履約保證服務之經驗。. 28.

(39) 第三節. 訪談計畫. 本研究方法採用質化研究深度訪談，研究訪談對象以任職高雄地區的地政士、房屋仲介公司人員、建經公司從業人員及一般消費者，並依其買賣房屋過程採用履約保證服務之經驗等資訊進行歸納分析。訪談大綱以賣房屋過程採用不同品牌履約保證服務差異為主，分別就買賣房地產經驗及觀念、選擇履約原因、履約保證內容、品牌仲介提供履約服務差異及選擇履約實際與期許落差等構面設計訪談問題，就訪談對象進行資訊蒐集。第一步驟先行設計訪談問卷，第二步驟就訪談過程進行妥適規劃，規劃步驟先著手整理訪談前所需之準備，進而就訪談者之心態進行調整，接續約訪之安排，後續就掌控訪談現場氛圍及忠實記錄訪談語錄，並將訪談過程實境分析，之後將深度訪談個案逐字稿整理並簡述之，最後步驟就是針對訪談內容研析探討改善現況之可能性，訪談大綱如表 2 所示：表 2 成屋買賣履約保證相關訪談大綱訪談大綱 1.買賣房地產經驗及觀念問題。. 訪談問題 1.買賣過房地產經驗？次數？ 2.是否了解買賣簽約後各個流程及風險？ 3.是否在買賣房地時選擇採用履約保證服務？ 4.是否選擇品牌仲介公司提供之履約保證服務？. 2.買賣流程中選擇履約保證問題。. 1.是否了解在買賣房地中採用履約保證服務可得到之保障？ 2.否了解履約保證服務的花費及流程？. 3.選擇履約保證內容及真實安全性問題是否了解。. 1.是否了解履約保證服務的功能及意義？ 2.是否了解各家建經公司提供履約保證服務的差異性？. 29.

(40) 4.品牌仲介公司提供履約保證服務是否完全確保交易安全。. 1.說明相關成屋買賣履約保證服務肇生消費爭議後之感想？ 2.說明現行制度的漏洞，目前專戶可能不是「強制信託」及其衍生的問題是否清楚？存入的金額遭業者挪用的可能及金流誰來管理？現在帳戶仰賴業者自律會產生的問題？ 3.詳細了解成屋買賣履約保證服務內容後，再次面臨買賣機會後之選擇？. 30.

(41) 第四章第一節. 深度訪談與研究發現實際案例說明及研究問題. 某房屋買賣雙方於民國 106 年 8 月 26 日簽訂不動產買賣契約，買方向賣方購買坐落於高雄市楠梓區○○街○○巷○號○樓房屋及坐落基地，約定價金為新台幣 330 萬元，買方、賣方、中國信託商業銀行永吉分行及中信房屋仲介股份有限公司)並於同日簽訂中信房屋房屋交易安全契約。兩造簽約完成後，賣方即將應備證件印鑑證明、印鑑章、土地及建物所有權正本交付予特約地政士辦理過戶，地政士並於 106 年○月○日辦理系爭房地之移轉登記予買方。賣方待買方將第三期完稅款 264 萬元匯入履保帳戶後（106 年○ 月○日），即依系爭買賣契約約定之房地點交，將買賣標的之不動產房地提出於隨時可受領狀態，準備辦理交屋，並多次委請仲介公司居中協調請被告盡速完成交屋手續，然買方均拒絕受領。賣方以存證信函定期催告辦理交屋手續，然賣方遲遲未依約定受領買賣標的之不動產，依系爭買賣契約書第十條第五項約定：「甲方無正當理由拒絕點交或逾期點交三日以上，經乙方催告期限內仍未履約或提起訴訟者，即視為點交完成，乙方對本房地即不負保管之責。」則被告固拒絕完成點交程序，然已於 106 年○月○日發生交付系爭房地之效力。承上，本件賣方已依契約本旨將系爭房地移轉登記至買方名下，並已完成買賣標的物之交付，買方自負有依約給付買賣價金之義務。買方固已將買賣價金匯入系爭交易安全契約書所約定之價金保管銀行即中國信託商業銀行永吉分行之中信房屋交易安全專戶內，惟又以：「定型化契約未給予審閱期、經紀人提供不實之房地交易訊息、不動產說明書記載與事實不符、受任地政士未經同意委由其他地政士執行業務、已委請專業人士鑑價修復費用高達 20 萬元」等理由請求被告減少價金 20 萬元，並將副本給中信公司，中信公司即因此未通知中國信託銀行撥款。 31.

(42) 賣方固主張系爭房地有瑕疵而不同意撥款，然於買方請求賣方委請專業鑑定機關鑑定是否有瑕疵時，賣方卻又拒絕，亦不起訴請求，僅一再以各種說詞要求賣方自行減價，甚至主張賣方就系爭建物之外牆部分也要一併修繕，顯然其各種主張均僅係為迫使賣方降價之說詞。查系爭房地早於 106 年○月○日即已過戶至買方名下，買方卻遲不同意撥款，顯係給付遲延，賣方爰依民法第 367 條及系爭買賣契約書第十一條第二項規定請求被告給付買賣價金即同意原告向中國信託商業銀行領取履約保證專戶帳號內款項，及給付自交屋日起至原告向中國信託商業銀行領取履約保證專戶帳號內款項之日止，按買賣總價款 330 萬元每日千分之 1 計算違約金（即按日給付 3,300 元）。惟中信公司即使在買賣雙方有共識爭議款項為 20 萬時，基於中信房屋的房屋交易安全契約內容其餘差額屋款也無法撥給屋主，也是要等到一年後法院判決點交時才能將全部屋款播出，但違約金之計算在法院之判決確是以有爭議之 20 萬部分判決買方需給付，賣方不但無法及時取得售屋款項，爭取違約金也僅得到少許部分，顯見權益乙所損失，也一直跟當事之仲介公司抗議，交易價金履約保證部分對屋主而言只是價金的保管，整個交易過程缺乏保障精神。另根據媒體報導，2015 年 6 月時上市公司勤益控股子公司勤德公司，委託安新建經公司來辦理一筆總價超過五億元位在新竹縣湖口鄉的土地履約保證事宜，過程中，安新建經的毛姓特約代書竟然以繳交土地增值稅的理由，輕而易舉地讓安新建經把履約保證帳戶裡的 1 億 3000 萬元撥到自己戶頭，事後安新建經拒絕履行履約保證責任，勤德公司於持續向相關人員進行追討未果後提起訴訟，並依法院裁定，假扣押安新建經公司資產；另外同年 1 月 31 日的台中地院民事庭，也出現了一個情節類似的判決，一名馬姓民眾藉由安新建經擔任買賣的履約保證公司協助，以 3300 萬元買下台中市西屯區一處土地，但直到賣方擅自領走履保帳戶裡的第一期簽約款 1000 萬元，買方才驚覺賣方竟冒名「陳瑞柏」，持偽造的身分證和土地權狀假賣地真詐財。 32.

(43) 而安新建經公司就如勤德案中，只憑著一通電話，事前幾乎沒有對撥款對象的身分或資料進一步查核便輕率撥款。受害者律師事後查出，這名假賣家「陳瑞柏」身份證字號和權狀上的地段都是假的，夠專業的地政士更應從權狀記載內容、紙質或地政事務所用印即可察覺有異，任何人只要上內政部戶政司網站輸入該身分證字號就可輕易發現，遂台中地院認為安新建經和代書「顯有違反受任義務的重大過失」，判決安新建經與代書須負賠償責任須賠償千萬，而壹週刊的報導更進一步指出，安新建經公司在勤德案與馬姓民眾案裡過程之中幾乎沒對撥款對象身分或資料進行查核，只憑著一通電話便輕率撥款，一般夠專業的代書其實僅憑權狀紙質、記載內容及地政事務所用印就可以識破，信義房屋雖是上市公司，但集團轄下公司安新建經把關鬆散，更令人匪疑所思的是安新建經竟以一般公司帳戶充當履約保證帳戶，而非其他建經公司所採用的銀行信託帳戶，買方把龐大金錢存入該履保帳戶，形同只是把錢放入該無控管的私人公司口袋，風險真的相當大的，照道理說在履保完成之前，信託帳戶裡的錢，都不能計入對方的財產，但是匯進一般公司帳戶的錢，恐怕就會被認定為該公司無法切割的資產。如果公司有了糾紛被查封或假扣押甚至清算，所有帳戶內諸多買方匯入龐大的屋款，很可能就這樣被卡住，而且金額龐大的訴訟下絕非一時半刻可解決。台灣現行的成屋買賣交易的履約保障制度，約莫是在 1990 年代中期，參照美國 ESCROW 制度所引進改良而成，主要目的在於透過建築經理公司，憑藉著公正、客觀之第三方角色，使用銀行信託專用帳戶管控買賣價金，以確保交易流程順暢、增加交易安全角度、減少糾紛及風險發生，防止任何一方不行履約，使買賣雙方的各自利益都得到最大保障。但也有金融學者指出：「履約保證制度是整個不動產交易裡面最好賺的一個部分，只要在簽署成屋買賣合約同時，加買一份履約保證合約，建經公司馬上可賺萬分之六的履保手續費用，還有銀行的利息可多賺，何樂而不為？」. 33.