履約保證相關文獻回顧

一、履約保證相關文獻

謝蕙如（2010）也提到由於房屋交易金額龐大，標的物屬性及交易的協商行

為複雜，往往超乎一般民眾的生活知識所能處理，故糾紛頻傳，有鑑於此，業者 提出成屋履約保證機制擬藉以降低購屋的風險。成屋履約保證的機制承擔，是國 內成屋交易秩序的新建構，是否得以順利推行關鍵在於消費者對其制度信任。換 言之，消費者對成屋履約保證制度信任愈高，其消費者的知覺風險將降低，也連 帶影響參與成屋履約保證的意願。

有鑑於購屋糾紛頻傳，所以為了保障消費者在布動產交易過程中的基本權益，

因而建立「成屋履約保證」機制。成屋履約保證的基礎便在於藉由第三者團體結 構建立，也就是藉由所謂制度行信任機制建立。讓消費者對於中間第三者團體產 生信任，和不認識的賣方產生信任和其交易。此機制保證的擔保，是國內成屋交 易秩序的新機構，其順利推行的關鍵在於消費者對其制度信任。對政府以及房仲 業者而言，提升成屋履約保證的制度信任，以增進消費者參與意願是非常重要的 議題。

徐榮龍（2014）談到不動產交易市場因具有交易金額高且交易標的物屬性各 異的特性，交易時間除須經由為期不短的流程，同時牽涉眾多的交易相關人及涵 蓋不同領域的法令，一般消費者自然難以理解，也是導致不動產交易糾紛始終居 高不下的主因。目前實務上運作仿效美國 Escrow 交易安全機制之「成屋價金履 約保證制度」已行之有年並積極變革的經驗，除陸續排除不動產交易過程中產生 的風險外，也正積極建構不動產交易市場的新秩序。研究分析發現買賣雙方之交 易價金透過了付款中間人所提供金融機構所開立的價金履約保證專戶進行控管，

資金流向明確透明，除有效簡化交易流程，同時也因為銀行的介入，提升消費者

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的整體信賴與安全感；本制度確實能有效降低不動產交易風險，尤其是買賣價金 部分的風險。

紀志忠（2016）認為房屋仲介業者為了在不景氣的環境下，推出各種創新的 服務項目，為了取得更高的營業額和市場佔有率，如產權調查制度、成屋履約保 證制度、電腦物件和房價查詢等，以提高其服務品質滿足顧客的需求。郭俊佑 (2016)談到不動產之價值，在經濟社會脈絡中，具有一定相當之利益，透過不動 產交易所衍生的經濟效益，更是促進金融市場之活絡與資金靈活運用，有助於國 家整體經濟與國際競爭力。而不動產交易安全所呈現之面貌，一直以來攸關社會 重大議題，因此確實有必要針對不動產法制做進一步之檢視，相對重要的是建立 一套能夠有效預防糾紛的事前交易機制，使交易之風險能夠透過交易安全機制而 得以事先預防或排除，進而減少交易糾紛。

綜上文獻可知，為了保障不動產交易安全，不動產交易有履約擔保（俗稱履 約保證）制度之運用。然我國履約擔保內容，參照成屋與預售屋之契約範本，抑 或建築經理公司之運作，僅確保交易價金之交付，並無確保產權之無瑕疵交付，

因此針對美國施行已久的第三方託管（Escrow）制度，包含在 Escrow Law 規範 下之履約擔保之運作程序、約束力及適用範圍；對照我國實務操作及建築經理業 管理條例草案等規定，推陳適合我們國情的履約擔保制度，以強化不動產交易過 程安全制度之維護。

不動產交易糾紛常因產權不清所導致，而產權保險（title Insurance）制 度即是用以保障不動產交易安全，目的是為了保障被保險人所有之各種權利發生 瑕疵或被人侵占所受損失之填補。而產權保險亦攸關不動產登記制度，在登記制 度之學理與實務上，從私經濟活動的角度來看，具有保護交易安全的功能，而我 國現行物權法之修正與不動產登記法草案之擬定，我國登記制度已有部分採登記 對抗主義。因此，在尚未有完整產權保險之法規範下，探究不動產產權保險制度

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適用之可能性，以確保交易過程中之不動產權利瑕疵擔保，以及在實務上釐清不 動產交易安全之問題。

二、質疑履約保證實際保障相關文獻

白乃云(2011)提到我國成屋實務常有房仲業者向消費者推行「成屋履約保 證」，係打著仿照美國 Escrow 交易安全機制作為口號的事前不動產交易安全制 度，然近幾年有業者遭公平交易委員會裁罰該制度宣稱達到交易零風險之效果有 廣告不實之虞，且該制度實質上所達之保障亦與消費者之期待有所差距，觸發本 文思考成屋履約保證制度是否真的能有效保障成屋的交易安全。美國 Escrow 機 制係透過一個中間人的角色，在不動產交易雙方間做為買賣的橋樑，為買受人保 管價金，為出賣人託管產權相關文件，中間人將協助雙方在交易過程中完成各樣 手續，並於交易完成時移轉價金、產權文件予買賣雙方。Escrow 除了透過專戶控 管的方式確保買賣價金之安全，另以產權保險作為配套措施，使產權亦能獲得保 障。

然而我國成屋履約保證，在目前不動產交易無專法規範下，除了名稱易使消 費者誤解為一般保證外，實務上作為中間人之建築經理公司，與房屋仲介業者及 銀行之間相互投資、持有股權或採策略聯盟之關係，其是否真正具備中間人之獨 立性備受強烈質疑，且目前實務運作之下，政府主管機關並有效方式對價金專戶 進行納管，亦無如同產權保險之配套措施保障產權，該制度無論於法律、制度及 功能上對於成屋交易安全的保障接受到侷限。

徐榮龍（2014）發現履約保證制度中關鍵的付款中間人公正第三者的角色因 無專法的管理及定位而逐漸褪色，而消費者對預期設立目的、主要功能等亦普遍 存在一知半解的現象；而保證內容不包含房屋本身標的物的瑕疵擔保責任，與消 費者的期待有所落差，但論及另以付費方式如保證保險來保障其權益時，除買賣 雙方的見解有明顯歧異外，態度亦顯消極。

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李春長（2000）一般皆認為成屋履約保證之好處為減少交易過程中的部分風 險。對銀行而言，履約保證所保證的事情牽涉到銀行授信問題，因此銀行會相當 謹慎。承作此項業務，可增加手續費收入，購屋貸款的業績，創造利息收入，對 銀行屬低風險附加價值。此外，每個月專戶存款的金額，提高活存資金佔存款金 額比例，增加存款餘額；對仲介公司而言，除了付手續費給銀行之外，可創造業 績、增加消費者購屋意願與提高知名度的好處；對買方而言，主要是買方在過戶 之前的三成款項已付給賣方，可以減少賣方攜錢跑掉或房屋被查封所帶來的風險；

對賣方，由銀行專戶保管過戶後不怕過戶拿不到尾款，可以降低買方反悔不買的 動機，並且可減少在完稅收到三成款項過戶給買方後卻收不到貸款款項的風險。

因此，成屋履約保證具體保證內容，主要是價金的保障。

實際上，自成屋履約保證推出以來其保證效果的爭議不斷。包含履約保證制 度對權利的瑕疵及物的瑕疵都不保證，而物的瑕疵是指建物本身有問題如屋況不 良、海砂屋等等，權利的瑕疵如賣方為債務人，開立本票給債權人，不擔保房子 被查封，或有人拿本票執行；在安信建經公司買方履約保證書中所謂不含物的瑕 疵保證所指的是不含交屋後瑕疵保證。交屋前物的瑕疵保證是否包含應視其買賣 契約書的規定，不含交屋後物的瑕疵保證，每個買賣契約書的內容不盡相同。總 之，成屋履約保證極易誤導消費者，以為只要參與「履約保證」即可保證履約契 約之約定，因而反倒忽略條件與契約文字和事先防患、事後處理之危機心理準備，

以為買屋、賣屋從此就高枕無憂。因此，可知成屋履約保證具體的保證內容只有

“價金”而已，故其具有行銷與廣告的作用。而廣告在實際的效果上則具有訊號 顯示的作用。賣方需等到交屋後才能拿到價款，對於需要用錢的賣方有不便之處。

成屋履約保證的施行亦常為許多人所詬病。一般小型仲介業及代書會有壓力，一 方面是少有建經公司會為他們設計成屋履約保證的契約，一方面需要手續費，對 業者又多了一項支出。亦因此非強制執行此條款的仲介業，成效並不好；代書業 者還認為仲介業以「成屋履約保證」為廣告訴求有違公平交易法之嫌疑。

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鄭秀美（2014）也談到我國「成屋履約保證制度」仿效自美國「Escrow 制度」

係透過付款中間人角色，於不動產交易過程中，為買受人保管價金及為出賣人保 管產權相關文件，待買賣完成時，再由付款中間人移轉價金、產權文件予買賣雙 方，故「成屋履約保證制度」在性質上屬於成屋之交易安全制度。該制度最大功 能在解決買賣雙方間之不信任和資金安全之保障，使購屋者大半生積蓄得以獲得 實際面之保障，避免交易糾紛問題之發生。又因保證費用經濟，且不妨礙正常過 戶交易流程，也就成為具有廣為推動價值之交易安全制度。但由於國內目前並無 專法規範下，相較於美國及大陸接受法規或命令管理，而國內業者動輒託管數十

係透過付款中間人角色，於不動產交易過程中，為買受人保管價金及為出賣人保 管產權相關文件，待買賣完成時，再由付款中間人移轉價金、產權文件予買賣雙 方，故「成屋履約保證制度」在性質上屬於成屋之交易安全制度。該制度最大功 能在解決買賣雙方間之不信任和資金安全之保障，使購屋者大半生積蓄得以獲得 實際面之保障，避免交易糾紛問題之發生。又因保證費用經濟，且不妨礙正常過 戶交易流程，也就成為具有廣為推動價值之交易安全制度。但由於國內目前並無 專法規範下，相較於美國及大陸接受法規或命令管理，而國內業者動輒託管數十