履約保證的意義

由於我國不動產成立要件採登記主義，而產權移轉牽涉到契稅、增值稅單之 核備，故費時較長，一般而言，若出賣人以一般稅率申報，需時七日至十日左右；

惟若以自用優惠稅率申報，則需時三週至一個月，再包含賣方備件用印，買方準 備及提供貸款資料，在加上申請貸款也是相當耗時，後續還有塗銷、水電及稅籍 過戶等等零零總總的事務，整個交屋時間至少一個月至兩個月之久，期間內風險 其實一直存在，而履約保證制度就是當買賣雙方簽署買賣契約當下，找一個真正 第三方的公正人（不屬於買方、賣方之中的任何一方），開立一個獨立、專門的 銀行帳戶，負責保管買方陸續匯付的買屋價金，並由公正的第三方監管下由指定 地政士來撥付繳納過戶相關手續、稅費、規費等費用。

之後確認買賣雙方的價金匯付和相關過戶程序確實完成後，並由雙方確認完 成交屋，承辦地政士再把履約保證專戶裡利息及剩餘款項撥款給賣方，而這個制 度的好處是，從簽署買賣合約就開始，到辦理過戶、交屋完成這些程序之間，所 有價金都由公正的第三方之建經公司執行價金收受保全和配合代書撥款動作，同 時會協助監督買方付款及代書辦理過戶的程序，儘量避免因買賣中任一方故意或 過失的情形，進而導致買賣契約無法順利履行時（例如一方無法履約、產權不完 整、房地遭查封或是一屋二賣甚至惡意詐欺違約），保障雙方的權利，才不會發 生損失情形或產生民事糾紛訴訟的制度。

例如：買方支付給屋主一部分價金之後，屋主卻拿著錢消失了，或者是說屋 主的不動產已經被買方完成登記過戶並核貸貸款，屋主卻遲遲無法拿到最後的尾 款，建經公司就會扮演中立的角色，保全原屋主之產權資料或是買方已進專戶的 價金，故產權移轉期間買賣標的物或因出賣人遭其債務人向法院取得假扣押裁定

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或其他原因無法點交房屋，這種情形實在不勝枚舉，若出賣人願出面負責理清並 解決點交問題，則不影響買賣契約之履行，假如出賣人避不見面或無力解決問題，

甚至發生一屋二賣情形，則買受人權益無法得到保障，雖可依法訴請損害賠償，

但已付出之價金完全沒有保障，血本無歸。不動產交易爭議事件實在時有所聞，

有鑑於此便有獨立之建築經理公司以及知名品牌房仲公司集團旗下之建築經理 公司，參考國外當時採用價金履約保證進而發展各自之制度，與特定之銀行配合 辦理交易價金履約保證業務，以資防杜前揭情事之發生。

「履約保證制度」，因各建經公司所設計之產品制度不同，所以可能又稱為

「成屋履約保證」、「買賣價金履約保證」或是「交易安全制度」。目前履約保證 區分為兩種形式：

一、買賣價金履約保證：如果成屋買賣不成，建經公司會把得到利益一方已經取 得的非應得的利益，例如不動產產權或剩下的價金完整歸還給受損失的一方。

也因為擔負的保證責任相當大，這種履保費用通常是收取成交價的萬分之 4

～6 手續費。

二、已收價金履約保證：也就是說建經公司專戶只對已收受之買屋價金總額做保 證的動作，如無法履約導致解約，銀行儘會負責退還已經收進專戶的價金總 額而已，而其餘產生的法律糾紛訴訟情事由雙方自行解決，大部分銀行都有 開辦這類的專戶服務，供買賣雙方使用。

其次，主要履約保證制度對於買賣雙方負責擔保的內容是：

一、對於買方的保證：在完成過戶之前，買方會陸續匯付為數不小的買屋價款，

買賣過程中都由銀行的履約保證專戶保管，結案前屋主都碰不到任何錢，因 此也不必擔心不動產買賣過程中房地忽然被查封或無法完成過戶，買方已經 付出的款項沒保障，卻可能需要花費相當大的功夫採法律途徑向屋主追討，

難免曠日廢時，此舉同時也可以規避惡意賣方一屋二賣的可能風險。賣方若

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不能如期履行契約所定的期程依約過戶登記義務，買方可依成屋履約保證制 度合約內容之約定方式，完成向賣方催告後並單方面解除買賣契約，建經公 司就可將買方已經給付的價金（扣除稅額等費用）完整歸還給買方。

二、對於賣方的保證：由於買方的購屋價金全都進履約保證專戶裡保全，屋主不 必害怕買方中途反悔不買或其他原因無法履約，買方若違反買賣契約，那就 依照合約，屋主將沒收全部已支付的款項，也不怕房子過戶完成了卻拿不到 後完整尾款，買方若不能如期依契約履行約定的付款義務，賣方依照成屋履 約保證制度內的約定事項，完成催告並解除買賣，即便無法回復所有權時，

建經公司也會協助賣方確保可收到全額售屋價金。

而目前成屋買賣市場上的履約保證服務大多透過所謂建築經理公司辦理，而 這些建經公司許多是由銀行來投資成立，是專門處理不動產管理、營建相關金流 事項的機構，例如花旗銀行的僑馥建經、華南銀行的中華建經等。而知名品牌房 仲公司本身也會成立所屬的履約保證公司，來辦理旗下所屬仲介公司經手成交的 房屋案件，例如信義房屋的安信建經、永慶房屋的合泰建經、台灣房屋的第一建 經、二十一世紀房屋的泛太建經，太平洋房屋的啟大建經等等。

由於履約保證制度主要功能是在確保買賣房屋價金再買賣流程中的安全，所 以在成屋買賣過程當中，通常是在買賣雙方簽訂房屋買賣契約時，才啟動履約保 證流程；價金履約保證相關的費用，一般為買賣成交總價的萬分之 6，也就是說，

若以房屋成交價為 1,000 萬元來算，開辦履保的費用就是 6,000 元，一般再由雙 方各半負擔。以下是大致的履保流程：

（一）若房屋是透過房仲公司成交時，通常都會在簽署買賣合約前導引雙方 都配合辦理履約保證服務後，即準備申請開辦履保專門帳戶事宜。

（二）房屋買賣契約正式簽署當下，代書會向雙方說明並簽署履約保證服務 合約，現場且核發履約保證書給買賣雙方，和將匯款帳號號碼給買方，

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買方後續就是將各期價金匯存履保專戶帳號辦理。

（三）建經公司會依據收到買方匯付各階段進度之款項，通知買賣當事人（通 常是可自行上網查詢或以電話簡訊通知）。

（四）建經公司依據地政士辦理過戶相關過程，申請所需支付的各項應繳稅 費、水電費與規費，查核後在履保專戶中扣除撥付支付。

（五）建經公司在最後收到地政士辦理交屋完成的確認通知後，確認雙方簽 名後，扣除房仲服務費、代書費、手續費及規費等費用之後，結清該 帳戶後將所餘款項轉給賣方。

在成屋買賣過程中，由公正第三人在不涉及交易利益的情況下接受委託，按照 買賣雙方的買賣契約內容，過程中託管保全買方給付之房屋價款，賣方產權移轉 文件，待雙方契約條件陸續達成，再依成屋買賣合約之律定交付予各當事人，以 確保買賣雙方在不動產買賣過程中其應有的權益保障，並期望能有效防制遏止惡 意的詐騙行為，買賣雙方從簽訂不動產買賣契約書及履約保證中請書開始，歷經 用印，報稅，完稅直到過戶完成，進行房地點交及結清保證專款項等程序，皆需 依照保證契約約定履行雙方權利及義務，俾能安全順利完成整個不動產交易流程。

周王美文(2001)指出信義房屋為致力於提昇房地產交易安全及房屋仲介服 務品質，引進研發改進美國「ESCROW」制度，聲稱對消費者之不動產交易安全形 成最完整的保障，並發現推動此項制度所獲得的安全保障、客戶滿意度與企業形 象都有顯著提升。其次，所謂的交易價金履約保證，係指原本買方依契約條款之 約定而支付於賣方之價款，暫由特定銀行代為保管，待該房地產權順利移轉於買 方名下，並於房屋現況可點交予買方時，該價金扣除必要費用後，悉數交付給賣 方。若該房地於產權移轉期間發生遭他人假扣押之情形，或其他可歸責於賣方之 事由，致無法讓買方順利取得產權者，並完成不動產之點交時，則將買方已支付 之購屋款項保全於履保專戶內，此舉將不致造成買受方之損害。目前房屋仲介公 司中有部份房屋推出「履約保證」究與「交易價金履約保證」有何不同。首先就

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字面含義敘明之，履約保證應指按照買賣契約之條款誠實信用履行之，惟該房屋 公司所出具之履約保證範圍，卻明文排除物的瑕疪擔保責任、權利瑕疪擔保責任 及違約損害賠償約定數額多寡之責，惟既名曰履約保證，何能排除前揭責任，故 似有名實不符之嫌。而交易價金履約保證則僅就交易價金部份為保證，不包括前 揭責任，顯較名實相符即已昭然若揭。何彥陞與陳明燦（2009）亦提出「履約保 證」一詞之保證，似已不符民法規定或一般社會通識，保證人並未實質代他人負 起債務或責任履行之義，而實務上業者僅有價金收付之保證，違約賠償條款似無 保證之實質行為或達到交易零風險之目的。在網路上記載類似：保證銀行出面負

字面含義敘明之，履約保證應指按照買賣契約之條款誠實信用履行之，惟該房屋 公司所出具之履約保證範圍，卻明文排除物的瑕疪擔保責任、權利瑕疪擔保責任 及違約損害賠償約定數額多寡之責，惟既名曰履約保證，何能排除前揭責任，故 似有名實不符之嫌。而交易價金履約保證則僅就交易價金部份為保證，不包括前 揭責任，顯較名實相符即已昭然若揭。何彥陞與陳明燦（2009）亦提出「履約保 證」一詞之保證，似已不符民法規定或一般社會通識，保證人並未實質代他人負 起債務或責任履行之義，而實務上業者僅有價金收付之保證，違約賠償條款似無 保證之實質行為或達到交易零風險之目的。在網路上記載類似：保證銀行出面負