建議

一、近年來房地產交易糾紛頻傳，甚至不乏知名品牌仲介公司發生龐大金額之消 費爭議事件，消費者在成屋買賣市場上風險還是很大，顯見這樣的「履約保 證」在台灣是沒有完全保障性的，導致消費者人心惶惶深怕財產損失甚至不 保，除呼籲強化其相關法規保障，期待主管機關儘快研議如何納入法規保障，

建議成屋市場應比照預售屋強制實施履約保證，明定其實施細則，要求各建 經公司履約保證專戶應強制辦理信託，不得以公司私有帳戶混充，盡快完善 相關專法或訂立制度建議政府應比照預售屋買賣強制落實「成屋價金履約保 證」的信託制度，儘速訂定(包括價金信託或履約保證)相關定型化契約應記 載及不得記載事項，以及買賣雙方權利義務及爭議之處置，並公告週知，俾 以合理規範相關權責，使相關資訊公開透明化，避免制度漏洞頻現價金遭到 挪用，危及交易安全，讓房屋買賣價金不再危機重重，讓買賣雙方都有保障，

俾使成屋履約保證機制更健全，將不動產交易糾紛機會減至最低。

二、因為地政士及各家仲介公司人員其實才是對消費者服務的第一線，真的在建 經公司端出了問題，地政士及仲介業者也會第一個受到波及，所以呼籲地政 士及各家房屋仲介也者在成屋買賣過程中對履約保證內容能多做了解內容 及說明解釋，使消費者了解相關的權利及義務，並了解發生爭議時之處置方 式及後果，更重要的是確實多方控管交易流程，使履約保證能名符其實發生 效力，而要買賣不動產的消費者，首先真的要找值得信賴的公司及地政士，

委託信任合法仲介經紀業銷售或買賣，在辦理移轉登記或簽訂買賣契約，可 找自己信任之地政士陪同進行買賣契約之簽訂，共同檢視契約內容及注意交 易細節，多一人把關，交易多一份保障，過程中應注意買賣契約價金給付及 過戶時間是否符合一般交易習慣，如發現與一般習慣不同就要特別小心，對 買賣契約條款內容規範，應親自逐字詳閱了解，期間不要將重要文件物品交 付給他人，自己的印鑑資料更要確實看緊，避免在不了解之處簽字蓋章，每

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個流程都要請仲介及地政士回報管制，配合查驗履約保證專戶內的價金數字，

可以有效避免被詐騙或產生後續爭議；自己的消費權利還是要由自己把關爭 取，相信上至政府下至業者、消費者齊心努力之下，成屋買賣市場必定安全 又可靠。

三、現行建經公司，並無法律對其資格條件有任何限制，而且交易相對人對於履 約專戶，毫無監督的權利，也無受益權移轉的機制，買賣價金匯入建經公司 的履約保證專戶，由建經公司岀具保證書，這種保證只是民事上的保證而已，

甚至建經公司可以不經交易相對人得同意而自由存取專戶內的價金而無人 監管，其實應該將「履約保證」正名為「價金託管」，讓消費者清楚明白此制 度僅具保管功能而非有保證之能力，一旦產生糾紛，可能買方錢拿不回來、

賣方產權也拿不回來，還是只能走訴訟，而且價金還要放在建經公司端，對 屋主完全沒有保障；現在的建經公司已非特許行業，與一般公司無異，未加 入公會的建經公司紛紛設立，素質良莠不齊，影響整體業界形象，期待主管 機關正視成屋履約保證服務市場運作情形，提出方針及相關管制的法規，目 前金管會掌管銀行合法「信託帳戶」，但卻無法管部分仲介品牌所屬建經公司 的非信託「一般帳戶」，建經公司的主管機關是內政部，而目前完全沒有建築 經理公司的管理法規，在此也要呼籲建築經理業除應自己重新定位，加強專 業能力、恪守公正、中立等原則，才能恢復創設初衷，扮演付款中間人或交 易輔助人的角色，作為銀行、消費者間之安全橋樑，健全不動產交易秩序，

惟政府如不正視，不以立法加以規範，上述的期待終究還是期待，因此懇切 建請相關主管機關宜跨部會儘速制定建築經理業管理條例及其不動產價金 信託部分之實施細則，以專法特許訂立並持續加以管制，並且公布稽查違規 案例及公司，甚至介入建經公司與仲介公司綁定之事宜，使市場自由化，各 建經公司才會自我約束、自我提升來參與自由競爭，讓消費者有真正透明的 市場選擇，才能確保廣大成屋買賣市場交易的安全。

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四、後續研究建議

（一﹚此次研究對象並未列入政府相關主管單位人士，建議後續可就訪談主管單 位業管長官，探究目前政府的立場及後續可提升之方向。

（二﹚雖然履約保證制度已行之多年，其有關履約鑑證制度或者是履約保險制度 都可以作為研究方向，重點還是期望不動產買賣市場能夠臻至完全沒風險 之境界。

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參考文獻

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取自 https://hdl.handle.net/11296/rzd38s

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https://hdl.handle.net/11296/8ezgse

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三、其他參考文獻

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四、網路參考文獻 好房網

https://today.line.me/tw/v2/article/%E6%8E%A5%E4%BA%8C%E9%80%A3%E4%B8

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%85%AC%E5%8F%B8%E5%AE%89%E6%96%B0%E5%BB%BA%E7%B6%93%E5%8F%88%E5%87%BA

%E5%8C%85%EF%BC%81+%E5%85%AC%E5%8F%B8%E6%B2%BB%E7%90%86%E5%87%BA%E5%9 5%8F%E9%A1%8C%E5%AE%A2%E6%88%B6%E6%AC%B2%E5%93%AD%E7%84%A1%E6%B7%9A%E F%BC%9F-VYR82R／查詢日期 2020/02/09/刊登日期 2018/07/22。

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台灣法律網

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_b rowse&parent_path=,1,658,&job_id=1964&article_category_id=259&ar ticle_id=1961／查詢日期 2020/02/02/刊登日期 2018/12/22。

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附錄一：知情同意書 知情同意書

研究案名稱：

以消費爭議實例探討知名房仲提供「交易安全制度」對消費者的影響

1.研究目的：所以透過本文之探討期望大家更了解現行成屋買賣履約保證制度做 法及缺點，並經某實際經手消費爭議實例以及針對某知名房屋仲介品牌公司 屢屢發生重大交易糾紛情形下，探討知名房仲提供「交易安全制度」之實際保 障情形，經訪談相關仲介業者、建經公司、地政士及消費者後，了解大家對成 屋履約保證之認知，未來在不動產交易上如何能採用較安全之做法，並期待主 管機關能完善相關之規定，追求更安全之不動產交易環境。

2.研究步驟：本研究方法採用質化研究深度訪談，研究訪談對象以任職高雄地區 的地政士、房屋仲介公司人員、建經公司從業人員及一般消費者，並依其買賣 房屋過程採用履約保證服務之經驗等資訊進行歸納分析。訪談大綱以賣房屋 過程採用不同品牌履約保證服務差異為主，分別就買賣房地產經驗及觀念、選 擇履約原因、履約保證內容、品牌仲介提供履約服務差異及選擇履約實際與期 許落差等構面設計訪談問題，就訪談對象進行資訊蒐集。第一步驟先行設計訪 談問卷，第二步驟就訪談過程進行妥適規劃，規劃步驟先著手整理訪談前所需 之準備，進而就訪談者之心態進行調整，接續約訪之安排，後續就掌控訪談現 場氛圍及忠實記錄訪談語錄，並將訪談過程實境分析，之後將深度訪談個案逐 字稿整理並簡述之，最後步驟就是針對訪談內容研析探討改善現況之可能性。

3.研究所需時間：本研究訪談補份共分三階段，第一階段將進行一個小時訪談；

第二階段 30 分鐘；第三階段以錄音轉載文字稿方式確定所有訪談內容。

4.研究預期效益及可能造成之傷害：在訪談過程中可能會引發情緒不適等現象，

你可以隨時要求中斷，再者，此訪談過程將全程錄音，以作為逐字稿及本研究 資料佐證。

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5.保護隱私聲明：研究過程中您的身份描述將以英文代號呈現。研究所收集的資 料有可能包含可辨認參與者身份，結果將可能透露參與者身份，但敝人將僅供

5.保護隱私聲明：研究過程中您的身份描述將以英文代號呈現。研究所收集的資 料有可能包含可辨認參與者身份，結果將可能透露參與者身份，但敝人將僅供