履約保證內容及真實安全性

本節透過訪談本次研究範圍之地政士、房仲業者及消費者，從之前買賣房地 產之過去經驗中對探討履約保證制度的功能及意義，透過訪談探討地政士、房仲 業者及消費者對成屋買賣時所採用的各家不同建築經理公司所提供之履約保證 制度其差異性的瞭解程度。

一、是否了解履約保證服務的功能及意義？

編號 A：「履約保證」就是找一個第三方公正人（不屬於買方、賣方、房仲、

地政士之中任何一方），負責用一個專門、獨立的銀行帳戶，當雙方簽完買賣契 約之後，保管買方陸續支付進來的買賣房屋款項，並由這公正第三方負責來撥付 中間產生的相關手續、稅捐等費用。等到確認買賣雙方的付錢和房屋過戶動作全 部完成了，再把專戶裡剩餘款項及利息全數移交撥款給賣方（原屋主）。這個制 度的好處是說，從簽定買賣契約開始，到辦理過戶、交屋完成之間，同時監督雙 方付款、辦理過戶的程序，避免因為買賣任何一方故意或過失的行為，導致契約 無法順利執行時（例如一方落跑、不動產被查封、惡意違約、一屋二賣），另外 的一方才不會因此發生損失或民事糾紛的一種制度，錢都由公正第三方機構居間 執行價金收受和撥款動作（履約專戶）。例如：買方已經支付給屋主一部分價金 之後，屋主卻拿著錢落跑了，或者是屋主的房子已經被完成過戶登記，卻無法順 利拿到最後的尾款，後續還需要面對冗長的法律程序去追討。」；編號 B：「在我 的認知中履約保證服務的功能及意義在於不動產交易過程中，依據買賣當事人簽 署的契約內容，執行價金產權交付任務，由公正、獨立的第三人控管買賣價金與 產全文件，以確保透明化與安全性，由與交易雙方無利害關係之公正第三者暫時 託管買方價款、賣方文件，作履約保證最大的目的就在於消弭買賣雙方之不信任，

待雙方契約條件達成之後，才會交付予交易雙方的辦法。這樣才可以確保買賣雙 方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益，並能有效防制惡意的詐騙行為，

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避免可能遭致的傷害。我們的作業流程都由第三方履約保證建經公司去幫我們做 保證，而買賣價金履約保證對買方的主要功能便是簽立買賣契約後，若發生可歸 責賣方之因素致無法完成產權移轉登記及完整點交房地產解除買賣契約，及由第 三公證人將買方以給付之價金返還，確保買方在依約履行確未能取得房產時能完 整取回以支付全部價金，相對的買賣價金履約保證對賣方的主要功能為當賣方依 約將產權移轉至買方名下後，若發生可歸責於買方之因素至其未能配合結清尾款 或買方之業貸款經核撥確發生買方惡意違約不給付並解除買賣契約且無法回覆 產權制賣方名下時，即由第三公證人代替買方付擔其未能給付之價金，確保賣方 能完整取得出售房地所應得之全部價金在賣方依約將產權移轉至買方名下前一 具買賣契約之約定，結算專戶價金後交付賣方依約沒收。」；基本上地政士對履 約保證制度是了解而清楚的，也了解履約保證制度並且都要協助扮演中立第三者 之角色，使買賣雙方安心交易。

編號 C：「我們都有提到的第一個就是說賣方可以確認房子買賣過戶後，可 以確實拿到錢。買方的話就是告訴他說，我們在付了錢，我們確定可以完整的拿 到產權。這個流程都由我們代書所提供的第三方履約保證建經公司去幫我們做保 證，並且是我們仲介中立的特約代書辦理，這樣誰也不會覺得吃虧。」；編號 D：

「所謂的履約保證，建經公司履約保證就是建經公司的履約保證及各家銀行的價 金信託，這是一般成屋買賣市場上比較常見的一個履保機制，幾乎每一家仲介公 司都有。而且履約保證做了就比較安全啦!公司教育我們這樣，我每次也是跟客 戶這樣說的。」其實在仲介公司業者觀念中，「履約保證」就是當雙方簽完買賣 契約之後，採取約定使用一個第三方中立的公正人，負責用一個專門、獨立的銀 行帳戶，並由這公正第三方負責來撥付中間產生的相關手續、稅捐等費用，並確 實保管買方陸續支付進來的買賣房屋款項。等到確認買賣雙方的付錢和房屋過戶 動作全部完成了，再把專戶裡剩餘款項及利息全數移交撥款給賣方，差不多就是 一手交錢一手交屋的意思，對買賣雙方而言相對公平。

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編號 E：「我們自己一定不清楚，沒買賣房子前聽都沒聽過，其實不請專業的 人解釋給我們聽，我們真的還不是那麼的清楚明白，我們不會那麼專業啦!我只 知道做了比較安全，代書跟仲介都是這樣說的」；消費者立場就直覺類似花錢買 個保障的意思，對履約保證制度其真正的意義並不會去探究；編號 F：「我們公司 在作業上就是在買賣雙方簽立買賣契約後，如果有可歸責賣方之因素，導致買方 無法得到產權及完整取得房地並解除買賣契約時，就由我們將買方已給付之價金 返還給買方。這樣可以確保買方在依約履行卻未能取得房地時，能完整取回已支 付之全部價金；而賣方依約將產權移轉至買方名下前，如果有可歸責於買方的因 素，導致解除買賣契約時，即由我們依據買賣契約書的約定，結算專戶價金後交 付賣方沒收。如果產權已經移轉至買方名下，因為買方之因素，導致賣方拿不到 尾款並解除買賣契約，而且無法回復產權至賣方名下時，就由我們代替買方負擔 未能給付之價金，我們再向買方去求償，堆屋主來說比較安全，也相信每次房地 買賣都落實這流程就可提供保障。」建經公司業者一定對履約保證的意義及功能 確實了解，也會協助監管各地政士的作業流程；履約保證的功能及意義其實真的 很少人去探究，而變成說是一個消費習慣一樣，就比方說其收費大多採萬分之六 來收取，這也幾乎是約定俗成，真的也沒人知道其真實意義，地政士在買賣過程 中就扮演了一個最重要的角色，透過履約保證專戶來作價金的控管，建經公司也 會配合的正式的各個作業流程來撥款，在邏輯中是安全並可控制的。

二、是否了解各家建經公司提供履約保證服務的差異性？

編號 A：「我們分兩段來講，第一段是價金信託，這一塊的部分是銀行提供，

每間銀行都大同小異，那第二塊的部分是建經公司提供的履約保證機制，有些建 經公司，其實他的合約沒有提供履約保證機制，有些是有提供的，每一個合約不 同。像僑馥建經跟安新建經的話，他本身是有保障說，今天我產權已經過戶給買 方了，而且買房有貸款，那萬一產權過戶給買方，買方的價金沒有匯到履保帳戶 的話，那這部分的價金是由建經公司去吸收去貼給賣方。建經公司再代替賣方跟

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買方求償，可是有些建經公司的合約是沒有寫到這一段的，所以其實每一間公司 的合約還是會略有差異，有些我沒有合作過也不知道他們的規定是什麼。」；編 號 B 指出：「各家建經公司如果談其差異性，應該是說熟悉程度的差異性以及服 務的便利性。因為在這個交易的過程當中，有些變更一些相關事項，比如說動撥，

或者是說變更請款的金額，在於跟建經公司在互動上面，還有說會有比較方便的 一個處理程序，其實保障都是差不多啦。只是說在業務往來的過程當中的便利性，

我想我們代書作業最考慮的是這一點。」；地政士經手各家建經公司所提供之履 約保證的經驗較為豐富，也可大至分別各家建經公司在履約保證管制流程上有那 些差異性，當然會希望採用好配合的建經公司來做履保，但很多時候因為特約的 關係，所以只能配合簽約的仲介公司來使用指定的履約保證服務。

編號 C：「我不太知道各家履保的差異性，我想只是公司不同吧!」；編號 D：

「我知道有很多家履保公司，但是基本上各品牌的仲介公司都有自己的履保公司，

其實我不太了解差異性這段，履保這部分是每次由我們仲介配合的特約代書來辦 理。」；房屋仲介經紀人及營業員對各家建經公司提供之履約保證內容的差異性 並不瞭解，房屋仲介人員不會直接跟建經公司服務人員接觸，所以基本上仲介從 業人員只是有些概念而已，對不同建經公司的履約保證差異性很少會去探究；編 號 E：「每次買賣不同仲介公司都會提供不同建經公司的履約保證服務，收的錢 也都一樣，不是跟不同品牌的仲介都做相同服務工作一樣嗎？!。所以各公司提 供的履約保證的服務其中的差異性其實我並不清楚。」，消費者在每次不動產買 賣過程中，他們真正比較在乎還是頭跟尾，至於其中價金存在履保專戶中的過戶 流程其實真的不太清楚，編號 F：「其實不同建經公司所提供不同的履約保證服 務，在合約上都有不同之處，比方說保障之範圍、違約處理方式，甚至某些建經 公司會多提供一些保障，在賣方確實完成各項手續而買方違約時，可先賠償給賣

其實我不太了解差異性這段，履保這部分是每次由我們仲介配合的特約代書來辦 理。」；房屋仲介經紀人及營業員對各家建經公司提供之履約保證內容的差異性 並不瞭解，房屋仲介人員不會直接跟建經公司服務人員接觸，所以基本上仲介從 業人員只是有些概念而已，對不同建經公司的履約保證差異性很少會去探究；編 號 E：「每次買賣不同仲介公司都會提供不同建經公司的履約保證服務，收的錢 也都一樣，不是跟不同品牌的仲介都做相同服務工作一樣嗎？!。所以各公司提 供的履約保證的服務其中的差異性其實我並不清楚。」，消費者在每次不動產買 賣過程中，他們真正比較在乎還是頭跟尾，至於其中價金存在履保專戶中的過戶 流程其實真的不太清楚，編號 F：「其實不同建經公司所提供不同的履約保證服 務，在合約上都有不同之處，比方說保障之範圍、違約處理方式，甚至某些建經 公司會多提供一些保障，在賣方確實完成各項手續而買方違約時，可先賠償給賣