商華公有零售市場

調查結果顯示，雖然就經營空間而言，商華市場的敷地條件優良，攤商也希 望能在地經營，主管單位也期望能將其環境改經營的更完善。中央市場雖然在竹 東鎮區是表現最好的市場，較具有規模，也較具有代表性，但從以前設置成立到 現在，中央市場的營運愈來愈不理想，顯示仍舊存在著相當的危機。因此，針對 目前的現況經營，作進一步的分析與改進對策之思考。

一、商華市場空間結構分析

中華大學建築與都市計畫學系碩士班 91 級

商華市場以餐飲類為主力，且內部經營攤商有六成係經營 20 年以上的老店。

商華市場攤商以前從事攤販業以及商業為主，其次為服務業；從攤商從業原 因的比例以及從前職業的關係交叉分析圖（如圖 4-1 所示），可以更加明確地發 現，商華市場攤商從業的原因以繼承家業及存錢創業為最，總計各占 30％。

與中央市場不同的是，商華市場係以 60％比例的個人經營型態為最主，僅 有一成的比例為夫婦二人共同經營，因服務樓層面積較廣的餐飲小吃類經營型 態，出現 20％比例的雇主關係。

商華市場貨品來源是以五成的批發業者為主要，其次則為工廠直銷者，比例 有二成，另外經營餐飲的業者表示，部分貨品來源自零售商者，係從市場攤商業 者零售供應，顯現市場內攤商供需關係的模式；且商華市場內的貨品來源以北部 縣市為最，其次為新竹縣市，係以北部地區為主的物流體系，以餐飲為主的市場 零售業結構。

商華市場的攤商認為從事市場零售業的優點，「比較穩定」占有四成，其次 為比較自由以及賺錢容易（20％），另外，從民眾問卷與固定攤消費的比例與在 商華市場消費為主的比例，交叉分析而得到的結果，發現有 76.9％的固定客源比 例；由此看來，商華市場的攤商從業以來，已經打下穩定的固定客源經濟基礎。

2、空間經營結構

商華市場為竹東第一處設立的市場，所在地位於竹東最古老最傳統的商圈街 道，由於人口的變遷於新興住宅區，附近商圈漸而落沒，加上經歷幾次改建整修，

攤商外移至中央市場，並未回流，隨著中央市場及其鄰近經營相類似的攤販服務 範圍漸漸地擴大，使得商華市場空間範圍內的人煙稀少。

從以前的開放性廣場的經營空間，演變至現在鋼筋混凝土堅實的隔間、封閉 性極高的空間，在一棟棟建築物的環圍下，若非有入口大門的招牌林立，否則，

除非經常光顧的買家，在相似性極高的建築物中，一般居民確實無法得知商華市 場的地點。

商華市場為三層樓之公共建築，目前使用的對象多以中、老年齡客層為主，

在市場內消費還會發現另一現象，攤商除了銷售品外，在人潮稀少的走道上，擺 設了一些坐椅，與熟客老生常談，經營餐飲業的店內客人，多應酬聊天，因此在 市場內可聽見交談的聲音，與問卷調查的結果比較，顯示出商華市場訊息交流的 功能相同，因此，在空間使用的機能上，除滿足購物空間外，另應滿足消費者在 聚集停留上之功能。

二、商華市場環境行為分析

在現況觀察的部分，商華市場的立地條件相當優渥，其公共運輸較中央市場 發達，但優良的地理條件，並未滿足大部份的民眾需求，由於服務功能比較單一 化，攤商服務結構，為具有傳統銷售經驗之中高年齡層之服務攤商人口，其消費

中華大學建築與都市計畫學系碩士班 91 級

對象則以具有多年消費信任基礎的民眾主要，雖滿足鄰里地理區域需求服務，但 從消費民眾的背景及需求習慣顯示，其需求程度不比中央市場來得眾多或明顯，

僅以提供固定顧客為主，係以提供以傳統餐飲老店為主要服務的傳統市場規模。

商華市場存在的價值、社會關係密集程度，發揮局部社區訊息傳遞的社會功能，

為竹東地區在地特色之一。顯示商華市場為竹東鎮漸於落沒，但規模較小而精之 市場。

三、商華市場經營需求分析（表 4-3 所列）

1、發展優勢與潛力

商華市場的吸引力在於傳統經驗的營業基礎，由於內部攤商多具 20 年以上 耕植在地打下的營業經驗基礎，並擁有潛在的在地客源。

商華市場就在地改建後的建築空間的設備而言，比較中央市場，其經營設備 齊全、通路寬敞、樓地板面積較大，但公共設備的維護工作須仰賴人員固定維持，

就目前的所觀察以及問卷的結果，顯示出其市場管理以及設備維護的不良。

另外從商華市場的立地條件來看，商華市場坐落於地價較高的傳統商業區，

鄰近公共交通運輸條件優良，鄰近範圍亦幾乎為五榖雜貨、醫藥業、金飾業等傳 統老店，與其相較之下，商華市場內部的經營租金則便宜許多，也具有合於規範 的公共建築設備。（商華市場的攤商，有二成以上認為離家近為選擇在地營業的 優先考量，其次在於租金便宜，再其次則為交通便利。圖 4-3 所示）

2、發展劣勢與限制

針對現況以及問卷調查的結果，顯示商華市場即使經過三次的改建，其經營 使用情況仍不理想，根據現況與問卷調查的瞭解，竹東中央市場營運窘境與中央 市場不同，不論是民眾或市場內攤商皆認為，停車不方便、髒亂潮濕為主要缺點 之一；商華市場營業的種類也比較少，影響民眾認為在貨品提供上不足之現象，

攤商的流失、無法滿足大眾需求，因此小規模的營業；縱然硬體的改善經過多次 的加強整頓，但人為的使用以及管理維護不周，仍舊產生設施不全、走道狹窄、

髒亂潮濕等衛生上的問題。

表 4-3 民眾與攤商問卷結果對商華市場環境認知比較表

商華市場 民眾認知（交叉分析後％） 攤商認知

評價條件 交通方便性（46.2％）

停車方便性（46.2％）

經營時間長短（46.2％）

環境衛生程度（20.51％）

攤商的信譽、停車方便性、貨品齊全 度（12.82％）

中華大學建築與都市計畫學系碩士班 91 級 環境衛生程度（38.5％）

貨品齊全度（38.5％）

地點位置條件（30.8％）

地點位置條件（10.26％）

應改善之缺 點

髒亂潮濕（53.8％）

經營時間短（46.2％）

貨品不齊全（46.2％）

停車不方便（38.5％）

規模小（23.1％）

停車不便（21.05％）

環境髒亂（18.42％）

管理不彰、走道狹窄、設施不全

（10.53％）

---以下為訪談意見 營業空間太封閉

不可取代（營 業環境）之優 點

與攤商互動程度（38.5％）

可以貨比三家（38.5％）

鄉土人情味、熱鬧之氣氛（38.5％）

聚集訊息交流功能（30.8％）

離家近、選購方便性（30.8％）

租金便宜（28％）

工作地距離家近（24％）

交通便利性（20％）

地理位置優良（12％）

服務性質 五成三的人認為與流動攤販性質的討

論不具意義程度差別

六成的人認為與流動攤販性質的討論 不具意義程度差別