第二章 文獻探討
第二節 國有非公用土地開發流程
目前提供民間企業能投入中央與地方目的事業主管機關辦理之各項公共建設 開發案件，所採用之開發方式可分為兩類，一為依促進民間參與公共建設法（簡 稱促參法）規定辦理者，係充分結合政府公權力、民間資金、創意及經營效率，
透過 BOT（興建-營運-移轉）、BTO（興建-移轉-營運）、ROT(擴、整建-營運-移轉)、
BOO（興建-擁有-營運）或 OT（營運-移轉）等方式，共同規劃、興建、經營公共 建設，在有效發掘民間產業商機的同時，提升公共建設服務效能，締造政府、企 業與民眾「三贏」而共利、共榮的局面。其相關作業流程、規範及應注意事項，
當依促參法相關規定辦理，且行政院公共工程委員會已建立促參輔導機制及相關 作業文件可參考利用（行政院公共工程委員會，2000）。
而另一非適用促參法規定辦理者，係為國有財產署經管之國有非公用土地與 目的事業主管機關合作案件多屬此類型，雖然自 2002 年起已陸續與各目的事業主 管機關合作開發案件（詳表 1-1），國有財產署為積極推動該項業務，並增加共同 合作推動產業發展之可行性，特針對非適用促參案件建置標準作業流程（國有財 產署，2012c），並期望藉由成功案例經驗之分享，增加各主管機關參與意願，共 同創造優質投資產業環境，吸引民間企業資金投入參與，從而帶動地方各項公共 建設。
在本節中，研究者先就國有非公用土地合作或委託開發案件模式，彙整其所 適用之法令依據、辦理方式及作業流程作一簡介，臚列如下：
一、法源依據（全國法規資料庫，2012b）
國有財產法第 47 條第 2 項規定－財政部國有財產署得以委託、合作或信託方 式，配合區域計劃、都市計畫辦理下列事項：
（一）改良土地。
（二）興建公務或公共用房屋。
（三）其他非興建房屋之事業。
國有財產法施行細則第 48 條規定－依本法第 47 條第 2 項規定辦理之事項，
應訂定工作計畫，報請財政部核定。
國有財產法施行細則第 48 條之 1 規定－財政部國有財產署辦理本法第 47 條 第 2 項第 2 款及第 3 款規定事項，得經財政部核准，指定由具有專業能力之政府 機關或公營事業機構為之。
國有財產法施行細則第 48 條之 3 規定－依本法第 47 條第 2 項規定辦理之事 項，應與委託、合作或信託對象簽訂契約。
國有土地開發利用的法令係依據上述規定辦理，以往國有財產署多為被動方 式辦理國有財產之管理處分業務，現為靈活開發利用國有非公用土地，避免閒置 及提昇國產運用效能，改變為由國有財產署所屬各區分署、辦事處8積極主動洽商 地方政府結合地方相關產業建設發展需要，提供轄區內適當國有非公用土地，以 合作或委託方式辦理國有土地之開發，本研究中之個案－臺東數位電影商城招商 開發案亦屬之。
二、辦理方式（財政部國有財產署北區分署臺東辦事處，2012）
（一）通案部分：財政部已核定合作闢建停車場工作計畫，依該計畫規定，得逕 由國有財產署所屬各區分署、辦事處予地方政府或公營事業機構簽訂契約 辦理。
個案部分：依據個案狀況逐案研訂工作計畫並由財政部核定後，據以簽訂 合作或委託開發契約（目前國有財產署已完成簽約案件數計 17 件）。
（二）合作或委託之對象
1.中央目的事業主管機關。
2.地方政府。
8 原財政部國有財產局所屬各地區辦事處、分處，為因應政府組織調整，於 2013 年 1 月 1 日起機
關全銜變更為財政部國有財產署北區、中區及南區分署，各分處則變更為各辦事處，隸屬於分署之 內部單位。
3.公營事業機構。
（三）土地提供方式
1.合作：國有財產署與主管機關雙方分工辦理國有非公用土地改良利用事宜，由 主管機關負責規劃開發方式、招選適當對象及簽訂投資開發契約，國有財產署 負責與其所招選之對象簽訂國有非公用土地設定地上權契約（圖 2-2）。
圖 2-2 合作案件三方關係示意圖 資料來源：研究者自行整理
2.委託：國有財產署將改良利用國有非公用土地業務全部委託主管機關辦理，包 括予其所招選之對象簽訂國有土地租賃、投資開發契約（圖 2-3）。
繳交 地租 簽訂
合作 改良 利用 契約
簽訂 地上 權契 約 國有財產署
合作機關或機構 得標廠商
繳交權利金
簽訂投資開發契約
圖 2-3 委託案件三方關係示意圖 資料來源：研究者自行整理
三、辦理流程（財政部國有財產署，2012b）（圖 2-4）
（一）計畫形成
1.國有財產署所屬各分署或辦事處（以下統稱分署）標的篩選判斷指標
（1）國有非公用財產管理系統管理區分是否為「閒置」，或為「占用」，但 被占用情形是否屬「國有非公用不動產被占用處理要點」規定得視為空 地者。
（2）經運用國有土地地理資訊系統產製國有土地 KML 檔，套疊 Google Earth 及相關航遙測圖資判讀結果是否閒置且地形方整。
（3）整宗（單筆或併計鄰接國有土地）面積是否大於 1,650 平方公尺（含）以 上。
（4）都市計畫是否有限定採市地重劃或區段徵收方式開發。
（5）是否已受理承租、承購及委託經營申請案，且已辦理通知訂約或繳款
（價）。 簽訂 租賃 或投 資開 發契 約
繳交權利金或地租 國有財產署
合作機關或機構 得標廠商
簽訂國有土地使用契約
（6）是否已有其他機關表達公用需要或申請撥用中。
（7）是否依相關計畫刻正辦理移交他機關管理。
經上述判斷指標評估後屬適宜提供者，應造具清冊，並於備註欄註記是否屬山 坡地、面臨道路。
2.主管機關提案及選定標的初步判斷指標：
（1）規劃面
A.擬引進之產業是否與施政計畫相結合、具市場性。
B.提案內容與推動方式是否已有初步構想。
（2）標的面－宜考量評估下列事項：
A.是否須辦理用地或土地使用項目變更。
B.是否受相關開發法令限制。
C.是否面臨建築線。
D.是否有地上物拆除、占用等問題。
3.洽談合作意願：
（1）分署與主管機關均可主動向對方提出合作請求。
（2）辦事處篩選標的提供主管機關者：
A. 分署應主動依（一）標的篩選判斷指標，篩選轄區內適當標的，造具清冊 後，提供予相關主管機關，並徵詢合作或受託開發之意願。
B. 分署應於國有非公用財產管理系統辦理加註，加註類別「XY03」（改良利
用分案列管）。
（3）主管機關已提出規劃及需求，但未選定標的者：
A. 分署應依主管機關之需求及（一）標的篩選判斷指標，篩選轄區內適當標 的，造具清冊提供該機關選定。
B. 分署應於國有非公用財產管理系統辦理加註，加註類別「XY03」（改良利 用分案列管）。
（4）主管機關已提出規劃並選定標的者：
A. 分署應洽主管機關提出擬規劃開發之事業項目及初步規劃辦理方式。
B. 分署應於國有非公用財產管理系統辦理加註，加註類別「XY03」（改良利 用分案列管）。
（5）分署應主動提供相關業務諮詢、案例及規定予主管機關，或向國有財產 署提請協辦。
4.雙方初步達成合作共識：分署與主管機關洽談後，雙方有初步達成合作共識 者，由主管機關正式發函予分署表達擬合作開發之事業項目、構想及標的。
5.陳報國有財產署同意：分署接獲主管機關表達擬合作開發之事業項目、構想及 標的函後，應查明土地有無其他處分、利用計畫，並檢附不動產登記謄本、
勘查表、都市計畫使用分區證明、地籍圖謄本、建物測量成果圖，及與市區 街道套繪圖等參考資料，陳報國有財產署。
6.國有財產署同意：分署接獲國有財產署同意辦理公函之日起，應續辦理下列事 項：
（1）停止受理承租、承購及委託經營申請案。
（2）已受理承租、承購及委託經營申請案，其尚未通知訂約或繳款（價）者，
依規定辦理註銷。
（3）函請主管機關研擬合作或委託改良利用國有非公用不動產工作計畫之建 議內容。
（4）於國有非公用財產管理系統辦理加註，加註類別「XY11」（擬辦理改良利 用方式）。
（二）可行性評估及先期作業規劃
主管機關接獲分署轉國有財產署同意辦理公函後，應視個案情形、產業特性 及規模考量辦理可行性評估及先期作業規劃，得包括下列項目：
1.可行性評估
（1）合作開發目的。
（2）市場可行性。
（3）工程技術可行性。
（4）財務可行性。
（5）法律可行性。
（6）開發範圍內涉及其他公有土地或私有土地取得可行性。
2.先期作業規劃
（1）合作開發目的。
（2）興建規劃。
（3）營運規劃。
（4）開發範圍內涉及其他公有土地或私有土地取得規劃。
（5）財務規劃。
（6）風險規劃。
（7）政府承諾與配合事項項目、完成程度及時程規劃。
（8）履約管理規劃。
（9）移轉規劃。
3.研擬工作計畫及契約書草案：主管機關依評估、規劃結果研擬工作計畫及契約 書草案，送予分署。
4.初步研商工作計畫及契約書草案內容：分署接獲主管機關所擬之工作計畫及契 約書草案後，應擇期邀集主管機關討論工作計畫及契約書草案內容，並應界定 合作或委託案件，將下列事項納入規範：
（1）合作案件：採設定地上權方式辦理開發。
A.地上權存續期間視需求訂定之，最長 70 年。
B.權利金底價及租金收取標準，除由主管機關依個案情形及事業特性訂定外，
得參照「國有非公用土地設定地上權作業要點」9定之。
C.設定之地上權，不得分割轉讓；所興建之建物及設施，應作整體管理營運，
其所有權亦不得分割移轉。但經分署及主管機關同意後，得併同地上建物 及設施之所有權，全部轉讓或信託予第三人。
（2）委託案件：採租賃方式辦理開發。
（2）委託案件：採租賃方式辦理開發。