結論

一、目前臺東縣執行國有非公用土地開發作業之現況

（ 一）國 有財 產署方面

1.國 有 土 地 管 理 成 效 不 彰：在 國 有 財 產 業 務 繁 雜 且 承 辦 人 力 不 足 的 情 形 下 ， 執 行 新 興 業 務 會 與 舊 有 業 務 間 產 生 排 擠 作 用 ， 造 成 政 府 的 行 政 效 率 不 彰 及 難 以 妥 善 管 理 國 有 土 地 的 狀 況 發 生 。

2.國（ 公 ）有 土 地 遭 占 用 情 形 仍 然 嚴 重：以 數 據 顯 示 臺 東 縣 內 國 有 非 公 用 土 地 遭 占 用 情 形 逐 年 升 高 又 不 易 處 理 ， 如 果 此 類 土 地 提 供 使 用 並 要 求 地 方 政 府 自 行 排 除 ， 將 會 降 低 雙 方 機 關 合 作 意 願 ， 反 而 不 利 於 各 項 國 產 業 務 的 推 展 與 執 行 。

3.法 令 僵 化 限 制 土 地 利 用 ：國 有 財 產 署 雖 有 多 元 的 提 供 合 法 使 用 權 的 方 式 ， 但 各 有 不 同 的 法 令 規 定 須 遵 行 ， 又 未 考 量 全 國 各 地 有 不 同 的 的 地 理 區 位 、 產 業 結 構 及 土 地 使 用 情 況 ， 如 無 法 提 供 適 切 的 奧 援 ， 則 會 成 為 地 方 政 府 使 用 國 有 土 地 的 最 大 阻 礙 。

（ 二）臺 東縣 政府方面

1.投 資 廠 商 意 願 不 高：以 實 質 誘 因 而 言 可 分 為 兩 大 問 題，一 是 土 地 區 位 問 題 ， 二 是 投 資 收 益 問 題 ； 政 府 應 將 提 供 使 用 的 土 地 資 訊 透 明 化 並 多 瞭 解 投 資 廠 商 實 際 需 求 ， 也 同 時 考 量 不 同 類 型 的 開 發 案 件 其 收 益 的 計 算 須 有 區 別 ， 唯 有 提 供 土 地 區 位 有 商 機 與 後 續 投 資 成 本 有 獲 益 利 潤 的 兩 者 條 件 均 達 成 時 ， 才 能 提 高 投 資 意 願 。

2.土 地 使 用 與 開 發 計 畫 間 之 配 合 不 易：提 供 開 發 使 用 的 國 有 土 地 如 屬 於 都 市 計 畫 法 或 區 域 計 畫 法 規 劃 的 各 項 公 共 設 施 用 地 ， 如 裁 併 校 後 的 閒 置 校 舍 ， 即 無 法 改 良 利 用 或 合 作 開 發 ， 變 更 土 地 使 用 分 區 的 過 程 冗 長 繁 瑣 ， 造 成 國 有 土 地 的 使 用 無 法 產 生 最 高 價 值 與 效 能 。

3.地 方 基 礎 建 設 不 足：每 個 開 發 案 的 興 辦 事 業 形 態 各 有 不 同，但 最 基 本 的 要 求 就 是 地 方 基 礎 建 設 須 完 備 ， 例 如 鐵 公 路 、 機 場 或 港 口 等 設 施 ， 以 臺 東 縣 而 言 尚 有 很 大 的 改 善 空 間 ， 但 加 強 各 項 基 礎 建 設 與 自 然 環 境 的 影 響 之 間 該 如 何 平 衡 ， 仍 須 綜 合 考 量 。

二、臺東數位電影商城營運期間可能遭遇之問題

（ 一）建 物價 值遞減與後續 管理維 護問題

國 有 土 地 以 不 出 售 的 方 式 保 留 所 有 權 ， 另 以 提 供 設 定 地 上 權 方 式 提 供 興 建 地 上 權 建 物 ， 但 該 建 物 會 隨 者 使 用 年 限 價 值 遞 減 ， 最 後 契 約 屆 期 時須 騰 空 拆 除 或 無 償 移 轉 給 政 府 ， 應 修 改 相 關 法 令 規 定 使 興 建 投 資 成 本 內 部 化 ， 讓 投 資 廠 商 對 地 上 權 建 物 善 加 管 理 維 護 ， 有 助 於 未 來

開 發 案 的 競 爭 優 勢 。

（ 二）地 上權 權利金分收原 則合理 與否問題

經 計 算 本 研 究 案 例 之 分 收 比 例 原 則 ， 其 中 以 收 益 抵 扣 法 的 計 算 方 式 符 合 雙 方 機 關 在 契 約 中 約 定 的 分 收 比 例 ， 但 僅 考 量 行 政 作 業 費 及 人 事 成 本 ， 未 加 入 營 運 期 間 所 造 成 的 負 面 影 響 因 素 （ 如 各 種 汙 染 、 交 通 衝 擊 及 公 共 安 全 維 護 等 ），是 否 會 增 加 地 方 政 府 須 負 擔 的 行 政 成 本，以 國 有 財 產 署 訂 定 的 各 項 計 算 方 式 ， 有 待 進 一 步 的 研 究 。

（ 三）權 利金 調整機制問題

中 央 政 府 應 考 量 投 資 廠 商 的 營 運 狀 況 及 地 方 政 府 所 須 負 擔 的 行 政 成 本 ， 每 隔 一 定 年 限 即 檢 討 權 利 金 的 收 取 應 酌 予 調 整 的 機 制 ， 政 府 收 取 合 理 的 收 益 ， 投 資 廠 商 才 能 長 期 穩 定 經 營 ， 共 創 三 贏 局 面 。

（ 四）開 發責 任歸屬問題

在 本 研 究 中 發 現 ， 中 央 政 府 、 地 方 政 府 與 投 資 廠 商 間 應 屬 於 「 合 夥 」 關 係 ， 三 方 各 有 不 同 扮 演 的 角 色 並 處 於 平 等 互 惠 的 地 位 ， 未 來 一 旦 合 夥 關 係 無 法 成 立 時 ， 國 有 財 產 署 與 臺 東 縣 政 府 間 的 責 任 歸 屬 難 以 界 定 ， 則 有 可 能 妨 礙 業 務 推 展 、 活 化 效 益 及 施 政 發 展 。

三、臺東縣國有非公用土地開發利用的可行對策

（ 一）建 立土 地資 料庫，強 化統 籌 功能

因 國 有 土 地 的 管 理 成 效 不 佳 及 遭 占 用 情 形 趨 於 嚴 重 ， 國 有 財 產 署 因 負 有 土 地 使 用 效 能 及 綜 理 管 理 業 務 的 角 色 ， 尤 其 擔 任 單 一 窗 口 之 對 口 單 位 ， 將 所 有 閒 置 、 低 度 利 用 的 土 地 統 整 並 建 立 完 整 資 料 庫 ， 依 據 法 令 規 定 及 各 種 使 用 需 求 ， 提 供 適 合 的 土 地 供 其 他 政 府 機 關 或 民 間 管 理 使 用 ， 提 升 利 用 效 率 。

（ 二）由 地方 政府發展地方 特色產 業

為 配 合 地 方 政 府 推 動 相 關 產 業 建 設 計 畫 ， 如 由 國 有 財 產 署 主 動 或 被 動 挑 選 適 當 的 土 地 標 示 供 使 用 ， 加 上 多 元 化 的 開 發 形 態 ， 讓 不 同 性 質 的 土 地 與 開 發 計 畫 間 之 配 合 度 較 為 密 切 ； 另 外 要 吸 引 民 間 企 業 投 資 意 願 ， 建 立 相 關 獎 勵 措 施 及 適 度 鬆 綁 相 關 法 規 ， 讓 地 方 政 府 有 更 大 的 決 策 空 間 ， 因 地 制 宜 發 展 特 色 產 業 ， 提 供 民 間 企 業 有 意 使 用 國 有 土 地 參 與 開 發 利 用 的 機 會 。

（ 三）國 有土 地以提供使用 權為主

在 大 面 積 國 有 土 地 「 只 租 不 售 」 政 策 下 ， 大 部 分 的 國 有 土 地 能 以 保 有 所 有 權 的 方 式 ， 除 便 於 統 籌 運 用 靈 活 調 度 ， 供 地 方 政 府 為 創 造 優 質 投 資 環 境 須 從 事 各 項 公 共 基 礎 建 設 時 ， 可 以 無 償 撥 用 取 得 土 地 使 用 ， 或 為 雙 方 機 關 合 作 辦 理 其 他 開 發 案 件 時 ， 得 以 規 定 提 供 合 法 使 用 權 ， 減 少 土 地 管 理 成 本 兼 顧 活 化 利 用 創 造 最 大 效 益 。

（ 四）強 化作 業規範、簡化 作業流 程

國 有 財 產 署 雖 訂 定 合 作 開 發 案 件 的 作 業 流 程 及 方 式 ， 雖 可 做 為 參 考 依 據 辦 理 ， 卻 顯 得 繁 瑣 且 行 政 程 序 冗 長 ， 又 相 關 法 令 規 定 限 制 土 地 利 用 及 涉 及 不 同 目 的 事 業 主 管 機 關 間 所 須 審 認 事 項 ， 如 何 簡 化 行 政 程 序 ， 縮 短 辦 理 期 程 ， 明 確 界 定 中 央 政 府 、 地 方 政 府 與 投 資 廠 商 三 方 開 發 責 任 歸 屬 等 問 題 ， 尚 有 待 其 改 善 空 間 。