臺東數位電影商城招商開發案概述

本研究個案－「臺東數位電影商城」係為國有財產署與臺東縣政府於 2011 年 雙方簽訂合作改良契約之案件，經由臺東縣政府辦理 5 次公開招商流標，終於同 年 10 月間完成招商作業，另由得標廠商與國有財產署北區分署簽定設定地上權契 約取得土地使用權後，已積極興建該電影商城主體建物（圖 2-1），預計於 2013 年 8 月正式營運，針對本個案之辦理相關規定，研究者彙整如下（財政部國有財產署，

2012b）。

開發前 開發後（模擬圖）

圖 2-1 開發前後對照圖

資料來源：財政部國有財產署（2012b）

一、計畫緣起

1960 至 1980 年左右，為臺東電影事業之極盛時期，最盛時期計有 36 家戲院，

1980 年後受到電視、錄影帶興起影響，戲院如同骨牌效應陸續關閉，直至 1985 年 臺東縣大武鄉「大武戲院」落幕，僅存位於臺東市區內之「大同戲院」，很不幸的 臺東縣內唯一的戲院又遭到祝融燒毀，使得臺東縣內大型影視娛樂走入歷史，成 為全臺唯一無電影院的縣市。

而臺東縣政府為復甦臺東縣的電影產業，同時結合在地文化與觀光產業發 展，提升就業機會，減少青、壯年人口外流，擬推動「臺東縣十二項重大建設施 政計畫」之電影城案，經國有財產署提供並選定臺東市中心地形方正區位佳，交 通便捷，深具觀光發展商機之臺東舊火車站前之前臺灣汽車股份有限公司捐贈之

國有房地，以改良利用之設定地上權方式，招商開發包含精品商場、旅館、餐飲

（二）在永續利用之前提下，有效提高利用效率，增裕政府財政，並避免土 地閒置荒廢。

四、土地使用現況及利用管制規定

（一）地上建物為原臺灣汽車客運股份有限公司車站之相關設施，因無法提 供做為電影商城使用，已辦理拆除。

（二）本計劃土地之使用分區為商業區，依臺東市都市計畫及相關法令之管 制規定辦理。

五、辦理機關及期間

（一）合作機關：國有財產署及臺東縣政府。

（二）合作期間：自合作改良利用契約簽訂之日起，至合作標的地上權存續 期間屆滿或契約終止之日止。

六、辦理方式：

（一）由國有財產署北區分署為代表，與臺東縣政府負責合作案件工作計畫 之執行及簽約事宜。

（二）由臺東縣政府規劃本案國有土地已設定地上權方式辦理公開招商，並 研訂招商文件（如廠商資格、投資金額、興建期程等條件，及地上權 契約內容等）洽得國有財產署北區分署意後，由臺東縣政府辦理對外 公開招商。

（三）依本計畫土地設定地上權之存續期間為 50 年。期間屆滿前半年，得經 雙方協商同意予以延長，惟延長期間最多 20 年。

（四）依本計畫設定之地上權，併同地上建物及設施之所有權轉讓予第三人 前，應先獲得國有財產署北區分署同意。

（五）依本計畫設定之地上權，不得分割轉讓；所興建之建物及設施，應作 整體管理營運，其所有權亦不得分割移轉。

七、土地改良物處理方式

地上權契約屆滿前因可歸責於地上權人之事由而終止地上權契約，或地上權 契約屆滿時，地上建物及相關設施除經國有財產署北區分署同意無償移轉為國有 外，地上權人應負責自行拆除騰空，返還土地。地上權存續期間，非可歸責於地 上權人而終止地上權契約時，其地上建物及相關設施之處理方式，由臺東縣政府、

國有財產署北區分署與地上權人三方協議處理。

八、經費籌措方式

（一）國有財產署北區分署除負責提供本案之國有土地及繳納地價稅外，無 需支付或分擔其他費用。

（二）臺東縣政府負責公開招商相關作業所需經費，包括辦理先期規劃、公 開招商作業等項目及一切人事、行政、管理經營費用。

九、收益項目及計收標準

（一）設定地上權權利金：依得標權利金計收。

（二）土地租金：依土地申報地價年息 5％計收。

十、雙方分收比例

（一）設定地上權權利金由臺東縣政府按 40％計算分收後，其餘 60％撥付國 有財產署北區分署解繳國庫。

（二）土地租金：全數歸國有財產署北區分署解繳國庫。

十一、效益評估

（一）本案經招商完成後，設定地上權契約使用期間為 50 年，產生之效益概 算如下：

1.總收益（包括權利金、租金）：145,900,000 元

2.吸引民間投入資金：約 430,000,000 元

3.創造就業人口：約 100 人

4.每年增加稅收：房屋稅：約 8,150,000 元

營業稅：約 1,000,000 元

地價稅：由本局負擔

合 計：9,150,000 元

5.每年節省國有土地管理費用：約 50,000 元

（二）臺東縣 2008 年旅遊人次為 3,853,547 人，2009 年旅遊人次為 4,159,684

（提升 7.9％），對於本案電影商城建造完成後旅遊人次可提升 30％，

達到 540 萬餘人，對於提升臺東觀光產業、創造就業機會及帶動地方 建設發展應有所助益。

（三）另臺東縣政府計畫以具國際觀光特色之電影商城，吸引具有故事性之 傳統產品市集聚集，帶動觀光人潮，繁榮周邊商圈。