第四章 研究計設與空間分析
第四節 園區化可行性分析
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第四節 園區化可行性分析
在城市化的過程中，透過工業園區建設，調整城市基礎建設，提高基 礎建設實質效益，加速都市人口集中，增加相關產業相互支應，吸引產業 向園區聚集，充分發揮園區各方面優勢，以開發促進發展，促使工業園區 也能成為都市生活核心之一。
依據本研究針對新竹地區非都市土地丁種建築用築空間分析結果，按 照有工業區之量體及排除工業區量體，進行最小空間單位面積及多邊形數 空間分析，交互比對結果，在面積及多邊形量體，呈現「熱點」及考量與 新竹工業區距離，本研究提新竹縣湖口鄉東興村、中勢村、湖口村、湖南 村、信義村，新豐鄉瑞興村、中崙村、員山村及崎頂村，優先納入新竹工 業區發展腹地（詳如表 4-29、圖 4-16）；相較其它村里，此 9 個村里具有 空間「熱點」顯著性，其村里內丁種建築用地分布零散，丁種建築用地佔 村里總面積比例不高，該村里仍多以劃編農地使用，造成使用性質相互干 擾，因此為解決新竹地區非都市土地丁種建築用地零散分布，可行策略有：
（一） 解決零碎使用型態：目前非都市土地工業區丁種建地，土地產權 私有、細碎與畸零不整、缺乏積極開發方式及公共設施未闢建而未開發，
優先開發新竹縣湖口鄉東興村、中勢村、湖口村、湖南村、信義村，新豐 鄉瑞興村、中崙村、員山村及崎頂村，配合國土計畫法實施，將其它村里 內丁種建築用地發展權轉移至9 個村里內，納入擴大新竹工業區範圍，提 供產業生產用地，解決依土地利用法令劃（編）定之產業用地，細碎與畸 零不整、缺乏積極開發及公共設施不足問題，朝產業園區方向推動。
（二） 分期分區發展計畫：可將新豐鄉瑞興村、中崙村、員山村及崎頂 村劃為第一期新竹工業區擴建基地，湖口鄉湖南村、信義村第二期擴建基 地，湖口鄉東興村、中勢村、湖口村為第三期擴建基地。
（三） 增加公共設施服務：就以園區發展目標、廠商選擇及區域關係等
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營運項目，在量產導向、生產開發導向、製程創新導向及產品創新導向四 大園區定位構面，提供必要公共設施及專責管理機構，因應未來產業生產 須以高科技人才，需要彈性與舒適工作環境，配合規劃休閒、購物等生活 設施，同時有效協調園區對外公共設施負擔、對內住宅社區及生產性服務，
不只需要滿足生產功能，更要滿足生活需求，形成複合化的使用型態。
表4-29 依熱點分析選擇優先園區化村里分析表 鄉鎮別 湖口鄉（面積單位：公頃；面數單位：筆）
村里別 東興村 中勢村 湖口村 湖南村 信義村 面積 26.8246 2.1726 26.8152 47.5807 4.5275
多邊形數 11 5 8 6 3
鄉鎮別 新豐鄉（面積單位：公頃；面數單位：筆）
村里別 瑞興村 中崙村 員山村 崎頂村 面積 2.8714 32.6705 4.2548 13.2508
多邊形數 2 19 7 8
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圖4-16 依熱點分析選擇優先園區化村里編定位置圖
依據以上分析結果，本研究針對分析選擇優先園區化村里，做進一步 工業園區化可行性論述：
一、 經濟可行性
（一） 產業：
1. 產業特性：熱點分析新竹工業區以傳統機械製造業及高科技產業 為主，符合大新竹地區產業發展趨勢。
2. 產業發展趨勢：以發展高科技產業為主軸。
3. 產業關聯：與新竹科學園區、竹北臺元科技區及臺灣知識旗艦園 區計畫產生產業地理空間關聯。
4. 政府相關產業政策：以生物科技及綠能產業發展為主要產業政 策，依目前使用型能及性質，能符合政府產業政策。
（二） 市場：
1. 客戶行為分析：主要客戶族群仍以鄰近新竹科學園區相關聯產業 為主要客戶族群對象。
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2. 市場需求規模及價格趨勢：高科技產業產品以全球為主要市場，
價格受全球經濟影響程度較高，價格較難以掌控。
3. 市場供給來源、數量及成長率：同樣受全球經濟影響，難以單就 地方經濟層面掌控。
4. 競爭者及未來（潛在）參與者優劣點：以目前高科技產業研發能 力，仍享有產品優勢，但競爭者於全球經濟體下仍難免進行銷價競爭。
（三） 行銷：
1. 產品策略：以目前高科技產品研發能力具有領先地位，以研發質 能精進新產品為主要策略。
2. 價格策略：因應全球經濟體系之一環，以優質產品效能提升產品 價格。
3. 配銷通路策略：具有良有上、下游產業配銷管道，可積極配合管 銷通路。
二、 工程可行性
（一） 技術：依據熱點分析成果，選擇優先園區化村里直接進行園區化 工程可行性較高，惟人口也相對聚集，原有建物折遷、改建相對空地開發，
需付出較大開發成本。
（二） 設計：
1. 總體設計：地理空間呈現高度聚集現象，有助於整體園區化設計。
2. 設備設計：依據原有公共設施與服務，加強擴大提供，具有競爭 優勢。
3. 產出及產能設計：依據原有產業生產基礎持續發展更新，具有競 爭優勢。
4. 運儲設計：依據原有新竹工業區運儲功能，擴大配設提供產業需 求，具有競爭優勢。
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5. 污染防治設計：依據現有新竹工業區污水處理設備，擴大配設提 供產業需求，具有開發成本低競爭優勢。
（三） 施工：
1. 工程地點：新竹縣湖口鄉東興村、中勢村、湖口村、湖南村、信 義村，新豐鄉瑞興村、中崙村、員山村及崎頂等9 個村里。
2. 就預定工程地點，說明：
(1) 需使用土地標示：以非都市土地編定為丁種建築用地為主。
(2) 土地取得方式：以徵收及撥用方式為主。
(3) 都市計畫使用分區及非都市使用編定：以非都市土地編定為丁種 建築用地為主。
(4) 能源、水源及公用設施之取得：依據現有新竹工業區設施功能，
擴大加強提供，具有競爭優勢。
(5) 交通狀況：鄰近國道一號高速公路湖口交流道及省道臺一線，交 通功能佳。
3. 備選（替代）工程地點：以湖口鄉都市計畫區及特定目的事業用 地範圍為替代地點。
4. 施工排程：由新竹工業區為圓心逐漸向外擴發展模式進行施工。
（四） 營運；
1. 原料、物料及燃料之需求量、來源、可靠性及成本：可持續穏定 供應無虞。
2. 設備利用率：依據現在基礎擴大利用率。
3. 電力、水源及其他公用設施之需求與配合：依據現在基礎，可持 續穏定供應無虞。
4. 設備保養及修護：依據現在基礎，可持續穏定供應無虞。
5. 經營管理方式：維持現在公辦公營之管理模式。
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三、 環境接受性
（一） 環境背景：依據現有地理空間、自然環境及交通現況，加強擴大，
較無環境適應問題。
（二） 污染防治：依據現有污染防治系統及設備，加強擴大，較無適應 或不足問題，亦可節省污染防制開發新設成本。
（三） 工業減廢及資源再利用：依循現有開發管理模式，擴大實施區域，
比較無適應問題。
（四） 施工及營運期間對工程地點及鄰近地區交通之影響：在現有空間 環境及適應能力上，對該地區地理空間具有一定程度瞭解能力，對交通衝 擊及調整能力具有優勢。
（五） 與地方經社發展及政府土地政策之配合：符合地方經濟發展及工 業用地開聚集政策目的。
（六） 民情反應：以目前新竹工業區發展情形，帶動地方經濟能力，該 地區少有反對聲音，加上與地方政府及各級民意代表欲發展經濟目的相 同，有利本案發展。
四、 財務可行性
以現有地方政府財政困難，幾無財源主導開發，僅能爭取中央政府計 畫財源浥注，或以區段徵收、土地重劃方式辦理，彌補財政缺口。
五、 外部效益及成本
（一） 外部效益：擴大現有新竹工業區發展基地，結合新竹科學園區高 科技產業，帶動地方經濟發展，促進區域經濟與即有產業特色結合與創新，
解決土地使用零散雜亂不經濟現象。
（二） 外部成本：園區化對公共設施及服務需求提高，易造成公共設不 足，造成交通、治安、污染等新興問題。
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六、 外風險分析
因新竹工業區受高科技影響程度較高，又高科技產品市場價格屬全球 化經濟體系之一環，產業獲利能力受全球化市場經濟影響程度較大，故應 針對產品市場價格波動做好風險管理，相關管理機構應提供相關資訊以為 因應。
七、 風險管理
針對本案所提之經濟可行性、工程可行性、環境接受性及財務可行性 等分析，對足以使本案無法達成之可能狀況，尤以財務可行性方面，應逐 項研訂合宜應變方案，做好風險管理措施。
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