第三章 監護人代為處分不動產之實務評析 53
第二節 土地及建物出賣事件
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第二節 土地及建物出賣事件
土地及建物出賣事件，為監護人聲請代理處分受監護宣告人不動產之最常見 案由，聲請人主張出賣受監護宣告人名下不動產之必要性，通常包括為受監護宣 告人籌措生活費、醫藥費、養護機構費用等日常必要支出。觀察近 10 年監護人 聲請代理出賣不動產之裁定，實務上法院監督面向彙整如以下。
一、監護人負舉證責任說明出賣符合「受監護宣告人之利益」
出賣涉及受監護宣告人不動產所有權的喪失，對受監護宣告人之財產影響重 大，故實務上法院要求聲請人除填寫「聲請處分受監護宣告人之不動產狀」外，
另須書面說明是為受監護宣告人之何種利益，例如為支付醫療費或生活費，並附 上支出單據等相關證明，始得聲請法院准予處分受監護宣告人之財產。
以臺灣彰化地方法院 109 年度監宣字第 111 號之裁定為例，聲請人須提具 充足之書面說明或證明文件如下76，以供法院審酌是否確實符合受監護宣告人之 利益：
1、受監護宣告人之最新親屬系統表。
2、受監護宣告人之生活開銷單據與受照顧情形。
3、受監護宣告人現在財產狀況、收入情形。
4、聲請處分土地、建物之現在使用狀況、有無物權與債務負擔、出賣後有無可 能造成產權爭議或礙難使用。
5、本件聲請內容有利害關係之人（如受監護宣告人之繼承人或債權人等）是否 同意本件處分行為。
76 參考臺灣彰化地方法院 109 年度監宣字第 111 號裁定書。
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6、處分上開土地或建物之理由與必要性。
7、處分上開土地或建物結果，如何有利或不利於受監護宣告人之情狀。
8、預計處分所得之財產將如何規劃使用。
當法院審酌上述資料，確認受監護宣告人現況所需花費之支出醫療、照護費 用，但存款總計確有難以支應困難時，考量維繫受監護宣告人長期生活所需，法 官將同意監護人之聲請。
二、監護人身兼共有人時宜由程序監理人進行調查
心智障礙者之兄弟姊妹擔任其監護人時，往往因共同承受父母遺產而成為不 動產之共有人，無論是公同共有或分別共有，依據土地法第 34-1 條第 4 項：「共 有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，民法 第 824 條第 7 項亦規範出賣共有物時，共有人有依相同條件優先承買之權。在上 述情況下，監護人與受監護宣告人之間利益相反，難以期待監護人以全然客觀立 場，維護受監護宣告人之利益。
是故，近年法院面對監護人身兼不動產共有人之案件，通常採取選任程序監 理人之方式，由具備第三公正人角色的程序監理人進行調查，並出具報告予法院，
使無程序能力之受監護宣告人的財產權，得以保障。
以臺灣臺北地方法院 101 年度監宣字第 164 號家事裁定為例，法院考慮不 動產係由聲請人及相對人所共有，如經出賣，聲請人依法擁有優先承買權，與相 對人有利益相反之虞。因此法官依據家事事件法第 15 條第 1 項第 3 款、第 16 條 第 1 項，選任由財團法人現代婦女教育基金會所推薦、擁有豐富處理家事事件經 驗之律師，擔任程序監理人，並命其儘速瞭解受監護宣告人之財產狀況，以及出
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賣不動產是否有利於受監護宣告人，提出報告，作為法院審酌參考77。
三、共同監護人其中一位片面聲請出賣不動產應屬無權代理
最高法院 102 年度台簡抗字第 48 號民事裁定之再抗告人，為共同監護人其 中之一位，2012 年以無力負擔受監護宣告人長期照護費用為由，向士林地方法 院聲請處分受監護宣告人所有坐落新北市之土地，以換取現金支應受監護宣告人 之長照費用，並獲法院許可裁定准予出賣。另一位監護人認為再抗告人未取得其 同意，屬無權代理，故提起抗告，經第二審合議庭將原裁定廢棄。
再抗告人以民法第 1101 條第 2 項並未規定監護人應共同或取得另一監護人 同意始可向法院聲請許可；且准予出賣之裁定，並非准許再抗告人單獨代理處分 受監護宣告人土地等理由，提起再抗告。
最高法院裁定指出，依據民法第 1112 條之 1 第 1 項，法院選定數人為共同 監護人時，若未依職權指定其共同或分別執行職務之範圍者，應共同執行其職務。
聲請法院許可代理受監護宣告人處分不動產，係監護人合法執行其代理處分職務 的前提要件，故片面向法院聲請許可其代理處分受監護宣告人的土地，確實屬無 權代理，不生效力78，法院自當裁定聲請駁回。
四、未獲法院許可前簽訂之買賣契約屬預約性質得辦理公證
實務上，有監護人在出賣不動產之聲請尚未獲法院同意的情況下，先與第三
77 參閱臺灣臺北地方法院 101 年度監字第 164 號家事裁定。
78 參閱最高法院 102 年度台簡抗字第 48 號民事裁定。
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人簽訂買賣契約，該份契約雖未生效，但是否仍能辦理公證？
依民法第 1101 條第 2 項第 1 款規定，受監護宣告人名下之不動產出賣，應 經法院准許始生效力。公證實務研討會研討後認為，監護人與第三人所簽訂之買 賣契約，屬預約性質，尚未生效，故公證人仍得接受請求針對該契約辦理公證。
惟須向請求人闡明民法第 1101 條相關規定，曉諭請求人該契約須經法院許可後 始生效力，若於法院許可前即開始履行契約，可能發生交易風險。此外，公證人 應依公證法第 71 條規定，於公證書正本、繕本、影本、節本內記明該公證法律 行為未經法院許可前，尚未生效，避免契約當事人因不明瞭其中風險而受有損害
79。
五、代理出賣不動產之價金缺乏監督而無監護人背信之預防機制
依據內政部之統計，截至 2019 年第四季我國房價所得比為 8.58 倍80，以主 計處公布 2019 年每人每月總薪資平均為 53,667 元、平均全年薪資總額為 644,004 元81，以此推估全台平均不動產價值約為 5,525,554 元。
由上述可知，出賣不動產所得之現金絕大部分在數百萬元以上，如座落於台 北市或新北市之不動產，賣出後所得價金往往在千萬元以上。惟如此龐大金額是 否真能確實用於照顧受監護宣告人生活養護所需？
部分法院於裁定書曉諭監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務，並要 求監護人就出賣不動產所得現金，存入受監護宣告人名下之指定銀行帳戶或郵局
79 參考司法院 100、101、102 年公證實務研討會研究專輯第 13 則。
80 內政部不動產資訊平台，參見 https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0105.aspx，最後瀏覽日：2020 年 7 月 12 日。
81 中華民國統計資訊網，參見 https://www.stat.gov.tw/ct.asp?xItem=45171&ctNode=527&mp=4，
最後瀏覽日：2020 年 7 月 12 日。
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帳戶後，妥適管理82。依據民法第 1101 條第 3 項，監護人不得以受監護宣告人 之財產為投資，僅得購買公債、國庫券、中央銀行儲蓄券、金融債券、可轉讓定 期存單、金融機構承兌匯票或保證商業本票，亦即監護人不得運用受監護宣告人 帳戶之現金，從事風險性投資，僅能將現金配置於保本型之固定收益工具。
本文認為，上述作為過於消極，無法確實督促監護人將處分所得現金用於受 監護宣告人生活照顧，或防止監護人濫權，以致「受監護宣告人利益」之落實，
仍存乎監護人一心，恐使民法第 1101 條淪為程序關卡而已，無法發揮實質保護 受監護宣告人財產權之功能。
事實上，從過去案例中，確實可見監護人代理出賣不動產後之價金因缺乏後 續稽核，而有被監護人任意使用之遺憾狀況。例如：臺灣新竹地方法院 101 年度 監宣字第 200 號改定監護人之民事裁定，即為監護人聲請法院准其代處分受監護 宣告人之土地後，竟將出賣土地的所得挪為自己公司之週轉金，甚至將部分價金 分成 6 等分分配給其他家族成員，並未作為受監護宣告人之照護所需費用，致受 監護宣告人已欠繳 2 個月長照中心照護費用。爾後因受監護宣告人其他子女向法 院聲請改定監護人，監護之不適任狀況方為法院得知，法院除准許改定監護人外，
亦於裁定中聲明將就本案涉及刑事責任部分，依職權告發，以落實監護宣告制度 中選任監護人之精神83，作為監護人背信侵害受監護宣告人權益之救濟。
82 參考臺灣新北地方法院 109 年度監宣字第 318 號、臺灣士林地方法院民事裁 104 年度監宣字第 49 號、臺灣臺中地方法院 101 年度監宣字第 487 號民事裁定。
83 參閱臺灣新竹地方法院 101 年度監宣字第 200 號民事裁定。