第三章 監護人代為處分不動產之實務評析 53
第五節 都更或危老重建事件
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第五節 都更或危老重建事件
根據臺北市建築管理工程處統計，截至 2019 年 2 月 28 日，台北市屋齡 30 年以上領有使用執照之建物達 96,269 棟，佔全部領有使用執照建物之 83.7%，屋 齡 40 年以上建物佔 60.6%，50 年以上建物亦達 21.6%106。由此推知，我國老舊 建物比例甚高，加上 1980 年代大量建造的海砂屋、以及 921 危險建物仍未全數 拆除改建，地處環太平洋地震帶的台灣社會，明顯潛藏住宅安全危機。
為促使都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能並改善居住環境與景觀
107，我國於 1998 年 10 月 22 日制定《都市更新條例》，惟都更案從整合到興建完 成曠日費時，耗費 10 多年者不在少數。例如：台北市正義國宅都更案即耗費逾 20 年才動工，且過程中只要有一戶參與者提出異議，即會發生延宕。根據內政部 營建署統計至 2020 年 6 月 30 日，全國已核定公布實施之都市更新案共 881 案，
已完成者僅 439 案，其餘有 178 案施工中，未動工者有 264 案108，顯見都更案推 動難度之高。
有鑑於此，《都市危險老舊建築物加速重建條例》於 2017 年 5 月 10 日制定 完成，允許屋齡 30 年以上且結構安全性能未達一定標準或 30 年以下且結構安 全性能未達最低標準的合法建築，可透過自建或與建商合建等方式拆除重建。期 望降低行政流程門檻，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，以有 效控制社會潛在災害風險。
就都市更新條例來看，比較常見的分配方式有「協議合建」及「權利變換」
106 參閱台北市建築管理工程處副總工程司洪德豪之「台北市危險及老舊建築物加速重建之相 關政策」簡報資料，頁 4。
107 參考都市更新條例現行條文第 1 條條文。
108 內政部營建署都市更新入口網，參見 https://twur.cpami.gov.tw/zh/urban/statistics/view/7，最 後瀏覽日：2020 年 7 月 13 日。
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兩種。前者「協議合建」須房地所有權人 100%同意與建商合建分屋，並將合建 協議的條件納入協議書裡，與建商事前約定好將來如何分配房地面積；後者「權 利變換」則僅須達法定多數比率之房地所有權人同意即可推動，無須取得 100%
同意，所有流程都依據《都市更新條例》及《都市更新權利變換實施辦法》來操 作，在地方政府地政相關局處的監督下，程序公開、分配模式亦公開透明，通常 時程會較「協議合建」來得冗長109。
至於近 3 年十分熱門的危老重建案，一般有所有權人「自地自建」或「建商 合建」等兩種類型，若是採前者，由地主自籌資金、自組專業建築設計及營造團 隊，分配原則由地主合意後扣除所有成本 100%分回；若採取後者，則由建商出 資並籌組專業團隊，分配原則最常見之比例為 50%至 60%歸地主，50%至 40%歸 建商110。
無論是都更或危老重建程序，原建物將面臨拆除而滅失，土地所有權則往往 須移轉成為不動產信託之信託財產。此外，當建物重建完成時，須先將土地移轉 至建商名下，進行土地所有權總登記後，方能再進行建物所有權第一次登記，取 得新謄本111。故實務上認定監護人須依循民法第 1101 條第 2 項第 1 款，向法院 聲請准許不動產處分行為，方能代理受監護宣告人辦理都更或危老重建。
在社會需求日益提升之大環境下，近年監護人代理受監護宣告人聲請參與都 市更新案或危老重建之案件量不在少數，且預期有逐漸增加之趨勢。
109 張金鶚，張金鶚的都市更新九堂課，頁 223 至 226，2011 年 12 月，初版。
110 梁任瑋，危老重建瘋全台，今周刊第 1223 期，頁 56 至 78，2020 年 6 月 1 日至 6 月 7 日。
111 例如：臺灣臺北地方法院 106 年度監宣字第 69 號民事裁定。
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一、考量土地整體利用及社會經濟效益－法院相對寬容
整體來看，法院對於都更或危老目的之不動產處分聲請，採取相對寬容態度，
並未如同審酌不動產出賣事件般，細究不動產都更或危老重建之必要性，或瞭解 受監護宣告人在都更或重建後能獲得多少利益，甚至亦未詢問受監護宣告人是否 居住於預備都更或重建之不動產內，通常予以准許。
以臺灣臺北地方法院 101 年度監字第 44 號民事裁定為例，監護人檢具該院 100 年度監宣字第 195 號民事裁定暨確定證明書影本、戶籍謄本、不動產謄本、
會同開具財產清冊之人之同意書、法院准予備查函影本等件為證，法官審酌被監 護人名下之不動產屋齡老舊，考量土地整體規劃利用、社會經濟價值效益，及相 對人之最大利益，認定確有處分系爭不動產之必要，且會同開具財產清冊之人並 無意見，故認為監護人之聲請核無不合，故予以許可112。
再以臺灣臺北地方法院 108 年度監宣字第 423 號民事裁定為例，監護人代 受監護宣告人聲請，將其所繼承之不動產，移轉至危老重建之不動產信託受託人 -國泰世華銀行，待完成重建取得建築使用執照並辦理建物第一次登記完成後，
再塗銷信託返還予受監護宣告人。法院審酌聲請人所提出之建設公司說明函及附 件資料，確認受監護宣告人將其不動產交付信託，待地上建築物改建完成後，即 可依比例分配房產，且能提升不動產利用之價值，有利於受監護宣告人，因此法 院准許其聲請，惟監護人應於處分後，提出監護事務之報告及變動後財產清冊，
陳報法院備查113。
112 參閱臺灣臺北地方法院 101 年度監字第 44 號民事裁定。
113 參閱臺灣臺北地方法院 108 年度監宣字第 423 號民事裁定。
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二、以投資意圖參與都更－法院恐認違反第 1101 條第 3 項
在受監護宣告人長期養護照顧費用不虞匱乏之情況下，代理受監護宣告人聲 請不動產都更或危老重建，恐被法院認定為「投資」目的，違反民法第 1101 條 第 3 項「監護人不得以受監護宣告人之財產為投資」之規定。
觀察臺灣士林地方法院 100 年度監字第 163 號民事裁定，受監護宣告人因 罹患器質性精神病，致無法處理自己之事務，其監護人為受監護宣告人之夫，名 下有一屋齡約 35 年舊式公寓，外觀及室內設備均嚴重毀損、龜裂，使用價值低。
因建設公司提出一都市更新案，預定興建地上 26 層、地下 5 層之高級住宅大廈，
系爭不動產坐落在建商所提之都市更新案土地範圍內，監護人主張，若參與上開 都市更新案，可獲得較原有坪數為大之房屋，改善受監護宣告人之居住環境，增 加不動產整體價值，故考量受監護宣告人之利益，有代理其簽訂都市更新同意書、
都市更新契約等之必要。
法院認為，就監護人所提出之相關證明，及 24 筆土地都市更新單元合作興 建契約書範本、銀行不動產信託契約範本等證明文件，堪信監護人主張為真實。
惟受監護宣告人名下除系爭不動產外，尚有土地 4 筆、房屋 1 筆，財產總額共計 1 千 2 百多萬元，且迄至本件聲請時止，銀行帳戶仍有存款餘額達 230 萬餘元，
且受監護宣告人名下尚有其他 2 間房屋，法院認為監護人聲請人亦得將該另一間 閒置房屋出租，以租金支應受監護宣告人療養所需費用，可見並無非處分系爭不 動產之必要。
另依據民法第 1113 條、第 1101 條第 3 項規定，監護人不得以受監護宣告之 人之財產為投資。法院認為與建商合作推動都更，藉以換購新屋，性質上屬不動 產之高風險投資，非法律所准許，且違背監護人應保護受監護宣告之人財產任務，
難認符合受監護宣告人利益，故聲請駁回。
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本文認為，若鄰近房屋土地皆參與都市更新計畫，獨留受監護宣告人名下之 老舊建物未參與時，恐怕有礙土地整體利用及公共環境規劃。況且，未來除非以 自地自建方式重建，該棟老舊建築很可能逐漸頹圮、甚至出現結構安全問題，長 遠來看，對於都市景觀營造、乃至受監護宣告人之財產管理皆未必有益。此外，
若與建商合作推動都更，舉凡工程費用、權利變換費用、貸款利息、管理費用……
等支出，雖由實施者共同負擔，但一般而言建商將先代墊出資；原房地所有權人 在新建物落成後，若希望取得較分配價值高之權狀面積，再就差額價金找補。整 體來說，其型態與一般不動產投資爭取轉手之間的利潤價差，大不相同，倘若將 都市更新視為高風險不動產投資，似非恰當。
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第六節 小結
我國監護人監督機制，主要彰顯於民法第 1101 條有關監護人代理使用處分 受監護宣告人財產之規定，無論不動產處分之性質為何，法院審查依據皆為第 1101 條第 1 項所明定之「受監護人之利益」。以下彙整本文對於實務操作之綜合 分析與建議。
一、民法第 1101 條之「處分」定義宜採取廣義解釋
民法第 1101 條明定監護人代理使用處分受監護宣告人財產之限制，考量立 法之規範目的為期望透過法院之第三公正力量，有效促使「監護人對於受監護人 之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分」規範之落實，本文 認為除了「法律上之處分」行為須經法院同意外，如頂樓加蓋等未經登記違建物 的「事實上處分權讓與」，亦應適用民法第 1101 條第 2 項，監護人須取得法院許 可，否則不生效力。
此外，設定抵押權之約定或簽訂買賣契約等「負擔行為」，均可能造成「所 有權喪失」之效果，嚴重侵害受監護宣告之人的財產權，且為減少不動產市場之 交易糾紛因子，故法院之事先審查實屬必要，以落實受監護宣告人利益之保護。
二、法院審查「受監護人利益」應依處分類型採取不同標準
不動產處分之類型多元，每一種類型均會對於受監護宣告人之所有權、居住 權及生活品質，甚至是精神心理層面，造成重大影響。惟民法第 1101 條第 1 項 所規範之「受監護人利益」，並未有明文定義，留予法官審酌判斷之空間。
綜觀我國家事法院審查監護人代理處分不動產之聲請，均是以「經濟利益」
綜觀我國家事法院審查監護人代理處分不動產之聲請，均是以「經濟利益」