第二章 文獻回顧
第三節 土地增值稅制度改革對房地產景氣影響
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第三節 土地增值稅制度改革對房地產景氣影響之相關文獻
2002 年實施土地增值稅減半徵收，對刺激房地產市場景氣，雖不 無貢獻，但實際效果並不很大，尤其在房地產的供過於求的情況下，
增值稅減半徵收的功能更加有限。7
建構一個兩個部門（房地產市場及商品市場）及三要素（土地、
資本、勞動力）之租稅歸宿理論模型，王嘉緯（2003）藉由研究分析 發現：土地稅的課徵使得地租、工資等生產要素價格因租稅轉嫁而上 漲，使得土地租稅增加每一單位，房地產市場交易價格可能上升約 9.03%，而房地產部門的房屋交易數量或因而減少約 2.42%。因此，政 府若試圖透過土地租稅的減徵，以振興房地產市場景氣，可能因減徵 租稅的好處得以轉嫁，或可產生復甦的效果。
針對土地增值稅減半徵收政策之成效如何，是否可活絡房地產景 氣，孫克難和徐正錦（2005）利用非定態（non-stationary）計量經濟 方法，以契稅金額做為房地產景氣的代理變數，並將其他影響房地產 景氣之總體經濟因素及非經濟因素之相關變數進行實證分析。研究結 果顯示，近年房地產市場確實有復甦跡象，但透過迴歸模型之實證發 現，土增稅減半政策對房地產景氣影響並不顯著，亦即成效並不彰顯；
雖然近年房地產景氣確實有復甦跡象，惟研判主要乃受到優惠房貸措 施的影響，貸款利率仍為最主要因素。因此，政府為達振興房地產市 場的政策目的，可考慮採取優惠利率政策；且基於財政困難及賦稅公 平之考量，對於土增稅減半徵收的類似政策宜審慎。
理論上，土地增值稅可作為減緩房地產景氣波動的工具之一。另 實務上，土地增值稅公告現值，係按房地產價格之變動而調整，故房
7殷章甫（2005），《土地稅》。臺北：五南圖書出版股份有限公司，初版。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
地產價格會影響土地增值稅之稅收，唯土地增值稅是否會進一步的影 響房地產價格，則有較大爭議。何宇明（1995）採部分調整模型假說，
以普通最小平方法進行迴歸分析，研究結果指出公告現值變動也會影 響房地產價格，並認為公告現值的變動會加劇房地產價格波動幅度，
並不能穩定房地產景氣波動。
Riew（1987）認為，土地增值稅對房地產的資本利得及價格有負 面影響，土地增值稅負之調整，可以作為調整房地產需求的工具，即 在房地產景氣過熱投資需求旺盛時，土地增值稅的增加，將會減少土 地交易的稅後資本利得；相反地，在房地產景氣低迷時， 土地增值稅 的減少，則有增加土地交易的稅後資本利得。因此建議提高土地增值 稅稅負，來打擊房地產投機行為。而Riew 的說法，早已為近年來政 府所採用，以擴大或減緩土地公告現值的調幅，作為穩定房地產景氣 的主要手段之一。Alven H. S. Lam（2000）評論我國的土地稅制，認 為土地增值稅被設計來擔保土地未來漲價的公共利益，換言之，土地 增值稅的目的，是要確保公平地分配土地未來利益，並控制土地的投 機買賣。
排除金融面、政治面與利率面等非租稅因素的干擾，林文將（2009）
收集了臺灣地區23 個縣市分別自 1992 年 1 月至 2007 年 10 月，共計 190 個月之月追蹤資料，以普通最小平方法之固定效果模型，探討契 稅與土地增值稅減徵對房地產市場景氣之影響，結果發現調降契稅與 土地增值稅稅率雖均有助於提升房地產市場景氣，但效果不彰。究其 原因，應是政府在市場機制尚未運作之前過於積極出手相救，延緩了 在供需法則下應降價以達成交易的時機，造成房地產供給者產生政府 無論如何都會拯救房市的印象，而怠於自救。杯水車薪的降稅未能扭 轉房地產市場的頽勢，僅能淪為建商出脫手中餘屋的工具。建議政府 推行振興房地產市場政策的同時，房地產市場的供給者應配合政府政
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
策之施行，適度調降房地產供給價格，回歸市場機制，才能儘速讓房 地產市場景氣從谷底復甦。
土地增值稅稅率調降所具有之租稅減免激勵，將為房地產市場帶 來供給增加、價格降低、刺激交易等作用。為探究土地增值稅稅率對 土地交易之影響，簡雪瑩（2007）以土地增值稅有效稅率作為土地增 值稅之租稅負擔，以Granger Causality Test 檢定據以分析各地區土地 增值稅有效稅率與土地交易量之因果關係，並就因果關係檢定與VAR 模型分析結果綜理出土地增值稅稅率對土地交易之相互影響。研究結 果發現：施行土地增值稅減半徵收政策，確有激勵長期持有土地之所 有權人移轉土地，以享受租稅減免之利益，然在稅率永久調降之後，
此一現象似已不再，顯然此激勵作用僅屬短期效果。土地增值稅對土 地交易之影響因地區不同而異，惟整體而並不顯著，各地區房地產市 場差異性相當大，單一政策對各地區市場極可能有不同之效果，政府 如無其他配套措施，而欲藉由調降稅率以帶動房地產市場景氣，可能 僅具短期成效，長期而言作用不大。
土地增值稅稅率一直以來被認為過高，長期偏高的稅率將造成土 地資源的閉鎖效應。Auten and Cordes（1991）所說：當納稅者發現，
在他出售一項資產而購買另一項預期報酬更高的資產時，卻發現在支 付資本利得稅後，出售該資產可能比繼續持有它更為不利時，閉鎖效 果就發生了。而許多研究文獻證實，資本利得的實現至少在某些時候 與稅率有所關聯，有些研究也發現，稅率改變時，資本利得在短期的 變動幅度要比長期來得大。Smith（1978）認為，包含土地增值在內 的資本利得稅似乎是較為合理的，然而，此一稅制不可避免地會產生 閉鎖效果；其並認為：持有空地的獨佔性愈強，課徵土地增值稅的閉 鎖效果就愈大，期待課稅可以導致土地價格降低的可能性就愈低。
Yamazaki and Idee（1997）針對日本地區實證發現：土地交易課徵資
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
本利得稅存在閉鎖效果，而此一效果因土地所在地區而不同，在鄉下 地區住宅用地的供給對資本利得稅反應很明顯，而在都市化地區卻顯 然不同。
政府希望透過土地增值稅稅率減半政策降低稅率，提振房地產景 氣，促進經濟成長。為探討土地增值稅制對經濟效益的影響，李美鈴
（2008）採 Perron（1989）考量變數結構轉變之單根檢定，以 Engle and Granger（1987）兩階段共整合方法及誤差修正模型，藉以檢測土地增 值稅收及其稅制改變，對國內經濟所產生的長、短期影響。實證分析 結果，無論從長期還是短期來看， 土地增值稅的減稅政策，刺激經濟 成長效果不大，反而不利於國內生產毛額。短期而言， 土地增值稅減 半徵收政策對國內生產毛額有不利的影響；長期而言，實施永久調降 土增稅率之稅制對國內生產毛額亦有顯著負面影響。
Wang and Yip（1995）以臺灣 1954~1986 年資料進行廻歸分析發 現：資本所得稅和勞動所得稅與經濟成長間為負相關。Miller & Russek
（1997）實證發現：對開發中國家來說，政府支出若以課稅方式籌措 財源，會刺激經濟成長；而對已開發中國家來說，課稅方式則會降低 經濟成長 。
以財政部財稅資料中心1999 年至 2007 年各年度之臺灣地區土地 增值稅稅源統計表，及土地增值稅三年內取得土地再移轉現值級距件 數統計表，及行政院主計處公布之平均每人所得分配按區域別分統計 表為研究樣本，沈俐君（2009）分析調降土地增值稅稅率分別對全國 土地增值稅收及對各縣市土地增值稅的影響並估計土地增值稅的稅率 彈性。以縱橫資料（panel data）之固定效果模型及最小平方模型進行 實證，得出以下結果： 1.就全國而言，土地移轉件數的稅率彈性、土 地移轉面積的稅率彈性皆顯著為負數，表示降低土地增值稅稅率措 施，可刺激景氣，增加房地產交易量；土地增值稅稅收的稅率彈性為
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
負數，但未達顯著；土地移轉件數與平均每人可支配所得顯著成正向 關係，土地移轉面積與平均每人可支配所得、土地增值稅稅收與平均 每人可支配所得皆成正向關係，但皆未達顯著水準。 2.就各縣市而 言，大部分縣市土地移轉件數稅率彈性、土地移轉面積的稅率彈性皆 顯著為負數，表示土地值稅稅率下降有活絡房地產的效果；土地增值 稅稅收的稅率彈性不顯著，表示稅率變動未顯著影響稅收增減。
臺灣地區的地價稅由公告地價與地價稅構成，土地增值稅則由公 告現值與土地增值稅構成，這四個項目構成土地稅制的主軸。蔡吉源 和林健次（1999）以臺灣地區各鄉鎮市區之法院拍賣及政府出售土地 為選取樣本，利用買方競標價格及賣方提供價格的設定，認為公告地 價、公告現值、地價稅稅率及土地增值稅稅率為影響土地價格因素。
發現公告現值向上調漲，會造成土地供給減少與需求增加，對地價有 推波助瀾的效果。因此調整公告現值以增加土地增值稅收，將更加劇 房地產價格波動。
Youngman（1996）提到，在土地財產上強加租稅的主要理由，是 刺激土地有效利用、並建立地方政府的自有財源。臺灣地區課徵的土 地增值稅，原具有財政功能與政策功能，前者旨在增加公庫收入，而 後者旨在糾正土地私有的問題，即對不勞而獲的收歸公有及抑制土地 投機的功能。黃淑惠（1996）以 VAR 模式實證，根據公告現值指數、
土地增值稅收入以及房地產價格等三項時間數列進行實證， 採用
土地增值稅收入以及房地產價格等三項時間數列進行實證， 採用