變數選取與資料來源說明

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第二節 變數選取與資料來源說明 一、資料期間及樣本範圍

自1977 年施行土地稅法與平均地權條例以來，土地增值稅所課徵一 般用地的稅率皆維持著40%、50%、60%三級，自用住宅用地優惠稅率則 為10%。而臺灣自 1995 年起房地產市場逐漸泡沬化，為了刺激房地產市 場景氣，政府在稅制方面採取減稅方式，希冀能藉由降低不動產相關稅負 而活絡不動產市場，進而帶動整體經濟成長，而於2002 年 2 月 1 日起實 施土地增值稅減半徵收政策二年，期滿後又再延長一年，至2005 年 1 月 31 日屆滿。並於屆滿前快速通過修正土地稅法第三十三條，將一般用地的 稅率由40%、50%、60%，永久調降為 20%、30%、40%，同時增加長期 持有之土地交易予以減徵優惠，且自2005 年 2 月 1 日起生效。

於土地增值稅減半徵收期間，自用住宅用地優惠稅率亦適用減半課 徵，並至2005 年 2 月 1 日以後恢復稅率 10%。為使資料具一致性，以便 進行比較，本研究以2005 年 2 月起至 2010 年 12 月止，期間共 71 個月之 月資料，針對自2005 年 2 月起至 2009 年 12 月止實施「一生一次」時期，

與土地稅法第三十四條新增修訂第五項「一生一屋」規定實施後，即2010 年1 月起至 12 月止期間，以政策實施前後資料進行比較研究，以探討自 用住宅「一生一屋」政策，對於新成屋房產市場交易之影響。

在研究範圍方面，因新北市（改制前為臺北縣）為臺灣省各縣市中土 地增值稅稅收最高的縣市，亦為臺灣省臺閩地區人口數最多的縣市，其轄 內土地涵蓋都市土地與非都市土地，為全國中各直轄市或縣市中最具有代 表性的縣市，因此本研究選擇以新北市（改制前為臺北縣）作為研究對象。

二、變數選取與資料來源

在許多探討與房地產景氣相關之實證文獻中，大多選取與總體經濟有

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關之因素做為解釋變數以進行實證，並以迴歸模型分析房地產景氣之代理 變數與總體經濟解釋變數間相關性及是否達到顯著水準。

林秋瑾、王健安、張金鶚（1996）將房地產景氣定義為：在某一個時 點，由投資面、生產面、交易面、使用面四個層面，綜合相關房地產經濟 活動量的多寡與頻率的高低。在生產面中以建築執照面積作為景氣循環指 標，並發現該指標不僅為總體經濟之領先指標，也是房地產基準循環之同 步指標。孫克難、徐正錦（2005）以臺北市地區為例，採契稅金額作為房 地產景氣之代理變數，並選取工業生業指數、購屋貸款利率、前期消費者 物價總指數、加權股價指數及家庭戶數等作為解釋變數，實證分析土地增 值稅減半徵收政策對房地產景氣之影響。

Ewing and Wang（2005）以建築許可的件數作為被解釋變數，工業產 值、聯邦公債利率、都市地區消費者物價指數與風險貼水等作為解釋變 數，探討其對房地產景氣之影響。Sari, Ewing and Aydin（2007）亦以建築 許可件數作為被解釋變數，探討其與物價指數、產出水準、利率、貨幣存 量與勞動雇用率間的關係。

另林文將（2009）在房地產景氣之代理變數方面，則分別了選取建築 執照核准件數及樓地板面積、使用執照核准件數及樓地板面積作為被解釋 變數，同時以契稅與土地增值稅各月實徵淨額作為主要解釋變數，並選擇 工業生產價值、利率、股價變動率、人口變動率等資料，實證以探討與房 屋交易相關之租稅對房地產市埸景氣之影響。

根據賴郁媛（2004）探討臺灣地區不動產市場與經濟變數長期整合關 係，其將房地產市埸需求分為消費性及投資性二方面，以工業及服務業平 均所得、基本放款利率、股價指數、工業生產指數、貨幣供給額M2 年增 率及失業率等經濟因素為相關變數進行實證分析。

以臺灣目前尚未成立有具有公信力的房地產實價查徵機構下，房地產 市場上之實際成交資料不易取得，且相關房仲業者於網路上公佈之房價資

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料缺乏公正客觀性，因此本研究探討土地增值稅自用住宅用地「一生一屋」

措施對新成屋房產市場交易之影響。而文獻上對房地產景氣多指生產建築 層面的景氣概況，因此，對於被解釋變數，本研究在考量資料的取得及代 表性下，參考林文將（2009）所作研究，採取建築執照核准樓地板面積作 為房地產景氣之代理變數。

考量影響房地產復甦的因素相當多，參考以往相關文獻所使用之變 數，有學者將與其相關之重要總體經濟指標歸納如下：所得水準、金融貨 幣因素、股價指數變動率、物價因素等。⁸本研究選擇以股價水準、物價水 準、失業率等變數，作為研究房地產景氣影響之解釋變數。而對於2010 年1 月 1 日起實施土地增值稅自用住宅用地「一生一屋」措施，則以虛擬 變數來加以分析，另央行之實施選擇性信用管制措施、月份別及年度別之 時間性影響因素，亦以虛擬變數方式列入一併予以探討分析。

本研究模型主要被解釋變數係參考新北市（改制前為臺北縣）政府主 計處網站上公布之各月建築執照核准樓地板面積之數據；股價指數係參考 臺灣證券交易所網路公布之前一期加權平均股價指數資料；物價水準及失業率 採用行政院主計處網站公布各月前一期之消費者物價指數及失業率等二項 數據；對於2010 年 1 月 1 日起實施土地增值稅自用住宅用地「一生一屋」

措施、中央銀行為抑制高漲的房價所實施選擇性信用管制措施、月份別及 年度別之時間性因素產生之影響，則分別以虛擬變數來加以分析。

8林秋瑾、王健安、張金鶚（1997），「房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同 時、落後關係之探討」，《國家科學委員會研究彙刋-人文及社會科學》，7（1），頁35~56。

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第三節 變數假設與說明