「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學. 社會科學學院. 行政管理碩士學程第十一屆碩士論文. 指導教授. 立. 黃智聰博士. 政治大. ‧ 國. 學. 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. ‧ sit. y. Nat. The Effect of 「One House for Life」 Policy on Real Estate of New. n. al. er. io. Housing－The Case of New Taipei City. Ch. engchi. 研究生. i n U. 廖淑慧撰. 中華民國一百年五月. v.

(2) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 2. i n U. v.

(3) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 目. 次. 目次……………………………………………………………………. i. 表次…………………………………………………………………. iii. 圖次…………………………………………………………………. iii. 第一章. 緒論 ………………………………………………………… 1. 第一節. 研究背景. 第二節. 研究動機與目的 ……………………………………… 3. 第三節. 研究架構與流程. 政治大. ……………………………………… 6. ‧ 國. 學. 第二章. 立. ……………………………………………… 1. 文獻回顧 …………………………………………………… 8 土地增值稅之課稅理論與租稅原則. ………………… 8. ‧. 第一節. Nat. …………………………… 15. 第三節. 土地增值稅制度改革對房地產景氣影響. sit. er. al. n. 第三章. y. 自用住宅用地相關文獻. io. 第二節. Ch 臺灣地區自用住宅之增值稅現制 i e ngch. ………… 19. iv n U………………………. 28. 第一節. 土地增值稅沿革及自用住宅相關法規 ……………… 28. 第二節. 自用住宅租稅優惠制度概況 ………………………… 33. 第三節. 現行自用住宅用地增值稅優惠現制之檢討 ………… 44. 第四章. 研究設計. ………………………………………………… 56. 第一節. 實證模型 ……………………………………………… 56. 第二節. 變數選取與資料來源說明 …………………………… 58. i.

(4) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 第三節第五章. 變數假設與說明 ……………………………………… 61. 實證結果分析與檢驗. …………………………………… 66. 第一節. 敍述性統計 …………………………………………… 66. 第二節. 實證結果分析 ………………………………………… 69. 第三節. 實證模型正確性之檢驗 ……………………………… 74. 第六章. 結論與政策建議. ………………………………………… 78. 政治大. 第一節. 結論. 第二節. 政策建議 ……………………………………………… 81. 立. ‧ 國. 學. …………………………………………………………… 82. ‧. io. sit. y. Nat. n. al. er. 參考文獻. ………………………………………………… 78. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(5) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 表. 次. 表 1：與自用住宅用地相關文獻整理. ………………………… 18. 表 2：與土地增值稅制度改革對景氣影響相關文獻整理表 3：現行自用住宅用地土地增值稅優惠措施比較表表 4：全國地方稅實徵淨額分析表. …… 26 ……… 37. …………………………… 45. 表 5：2009 年全國地方稅實徵淨額分析表. …………………… 47. 政治大. 表 6：近五年土地增值稅適用自用住宅用地優惠稅率減免稅額統. 立. 計表 ……………………………………………………… 49. ‧ 國. 學. 表 7：近五年土地增值稅自用案件以一般用地適用稅率分析表 50. ‧. 表 8：實證模型變數說明 ……………………………………… 65. Nat. al. …………………………………… 71. er. io. 表 10：實證模型估計結果. sit. y. 表 9：相關變數基本敍述統計量 ……………………………… 67. n. v i n Ch 表 11：實證模型檢定結果彙整表 i U e n g c h…………………………… 圖圖 1：研究進行流程圖. 77. 次. ………………………………………… 7. 圖 2：一生一次與一生一屋適用順序圖. ……………………… 39. 圖 3：各年度土地增值稅實徵淨額佔地方稅收比率. ………… 46. 圖 4：2009 年全國地方稅各稅實徵淨額 ……………………… 47. iii.

(6) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iv. i n U. v.

(7) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例第一章. 緒論. 第一節研究背景土地所有權人出售自用住宅用地者，其漲價總數額可申請適用 10%優惠稅率課徵土地增值稅，並以一次為限，原為土地稅法第 34 條第 1 至 4 項之規定。為了減輕民眾換屋租稅負擔，及刺激房地產市場，. 政治大審查通過「土地稅法第 34 條修正草案」，經立法院於 2009 年 12 月 11 立促進房市交易熱絡，並促進景氣的提升，行政院於 2007 年 8 月 29 日. ‧ 國. 學. 日三讀通過對該條文修正增訂第五項，對已適用過一生一次優惠稅率後，土地所有權人再次出售自用住宅用地，符合規定條件時，得重覆. ‧. 再行適用 10%之優惠稅率，而不受一生一次之限制，此即「一生一屋」. sit. y. Nat. 之新增規定。. 有人說「臺北居，大不易」。臺灣地區在走過了 2008 年金融風暴. er. io. 至今，於近日來景氣已有逐漸回温的趨勢，房市也自去（2009）年下 a. n. iv l C n 半年起起呈現價量齊揚，房價持續攀升，並續創新高的情形，使得購 hengchi U 屋民眾的負擔和經濟壓力更加沉重。尤其是位居在大臺北地區，房屋交易價格動輒百萬至千萬元，民眾購屋痛苦指數明顯高於其他都會區。房價及交易量的高漲，排除物價因素外，以供需理論來看，是供給及需求同時增加，而供給增加的幅度不及需求增加的幅度，形成量增而價更高的情形。但目前臺灣房地產的空屋率高，等於是供給過量，沒有向上飆漲的道理，而是所得高之投資客炒作下的結果。使都會區房地產由原本的居住需求品，變成投機客炒作獲取暴利的富人商品。使高房價成為民怨之首。為此央行採行貨幣政策工具，於 2010 年 6. 1.

(8) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 月底對臺北市、新北市（改制前為臺北縣）等十個縣轄市，第 2 屋新購屋之貸款進行選擇性信用管制措施，以抑制過熱的房價。依據行政院主計處於 2010 年 8 月 19 日公布國情統計資料發現，自 2001 年以來，民眾薪資雖有小幅上揚，但由於近年來通貨膨脹與物價上漲的幅度高漲，民眾的實質薪資呈現負成長，其實質購買力不增反減。而主計處雖然預計調升今（2010）年 GDP 成長值為 8.24%，但工資所得占國民所得的比重持續下降，顯示出享有經濟成長好處的只有資本家，而非一般薪資所得者。. 政治大很不容易的事，購屋所需本金及房貸利息支出必定在其所得中佔很大立房屋是高單價品，以一般受薪階級要在臺北地區買棟房子，是件. 比重的支出項目。因此面對高房價，對於一般上班族來說，想要置產. ‧ 國. 學. 脫離無殼蝸牛一族，是件不容易的事。而對於擁有一間自住房屋的民. ‧. 眾來說，房價攀升也只是紙上富貴，因為未來換屋時，仍必須以較高. y. Nat. 的房價購買新房子，因此對需要換屋的民眾來說，過高房價也是其沉. n. al. er. io. sit. 重的經濟負担。. Ch. engchi. 2. i n U. v.

(9) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 第二節研究動機與目的為實現國父平均地權、漲價歸公之主張，及憲法第 143 條第三項明訂我國之土地政策：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」依此而課徵土地增值稅，目的在於稅去地主持有期間不勞而獲之增值利益，使土地因社會進步與人民共同努力創造之自然增值漲價利益歸公，經由所得重分配由全體人民共享。「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」「人民有居住及. 政治大基本權利與義務之保障。而林秀雄（1999）指出，「住」為民生六大需立遷徙自由。」分別為憲法第 10 條及第 15 條所訂定，是政府對於人民. ‧ 國. 學. 求之一，因住宅為高價財貨，社會中許多人極需政府或有關單位之協助，始能獲得最基本水準之住宅服務，以解決其居住問題，且讓每一. ‧. 家庭皆有適當居住環境，一直也是政府住宅政策主要遵行目標。在政. sit. y. Nat. 府住宅政策中租稅補貼的政策工具始終扮演著極為重要的角色。. er. io. 臺灣地區對自用住宅應予優惠減免之基本理由則明訂於憲法第. n. 143 條第四項：「國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行 a v. i l C n hengchi U 使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積。」因此土地稅法第 34 條規定，土地所有權人出售自用住宅用地者，於都市土地面積未超過 3 公畝，或非都市土地面積未超過 7 公畝部分，其漲價總數額可申請適用 10%優惠稅率課徵土地增值稅，並以一次為限。1 此外，行政院於 2007 年 8 月 29 日審查通過「土地稅法第 34 條修正草案」，經立法院於 2009 年底正式修正通過對該條文增訂第五項，即已適用過一生一次優惠稅率後，再次出售自用住宅用地，符合規定條件時，亦得重覆再行適用 10%之優惠稅率，而不受一生一次之限制， 1. 土地稅法第 34 條第 1 至 4 項規定。 3.

(10) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 此即一生一屋之新增規定，並自 2010 年 1 月 1 日起施行。另一項對自用住宅用地優惠措施即是考量民眾換屋需求，土地稅法第 35 條訂定了自用住宅用地重購退稅之規定，以減輕換屋民眾的租稅負担。臺灣地區課徵的土地增值稅，具有增加公庫收入之財政功能與稅去地主不勞而獲及抑制投機之政策功能，而近幾年來因政治及經濟環境因素，亦將之列為振興房地產景氣之政策工具之一。房地產一向被認為是景氣的火車頭，為了振興臺灣地區經濟，避免土地增值稅長期偏高的稅率造成閉鎖現象，阻礙房地產的流通，政府接連實施減半徵. 政治大這些減稅措施促進房地產景氣，帶動臺灣地區經濟的成長。而不論是立收及調降土增稅稅率之後，進而增訂一生一屋的減稅活動，希望藉著. 土地增值稅短期稅率減半、永久調降稅率及放寛一生一屋的制定，這. ‧ 國. 學. 些稅式支出都將造成地方政府財政收入的重大稅收損失。2. ‧. 隨著工商社會繁榮與進步，民眾住宅自有率逐年上升，根據行政. y. Nat. 院主計處 2009 年家庭收支調查報告，民眾自有住宅比率由 1976 年時. 的出售機會也因換屋需求增加而提高。. al. er. io. sit. 67.36%逐年提高，至 2009 年時已達到 87.89%，而民眾對自用住宅用地. n. v i n Ch 以土地稅法第 34 條修法前一生一次 10%優惠稅率及重購退稅之 engchi U. 優惠規定，民眾出售自用住宅用地如未能符合重購退稅規定之適用條件時，為減輕其換屋租稅負擔，必須選擇適用一生一次優惠稅率課徵土地增值稅，於嗣後再有出售自用住宅用地時，便無法再次享受此優惠。因此政府為考量民眾換屋需求，修法增訂移轉自用住宅用地放宽 2. 稅式支出（tax expenditure）係一種特別的租稅條款，是經由租稅制度的設計，以. 租稅減免、加速折舊或投資抵減等租稅優惠方式，企圖降低企業資本成本，以達到政府奬勵投資、促進經濟發展等政策目標。此項支出，事實上並無實際的支出，而是在租稅體系中制定某些特別措施，以租稅讓與（tax concession）的方式，間接達成公共支出目的，僅屬於政府的間接支出，係政府稅收損失的設算額，又稱看不見的預算。 4.

(11) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 不限適用優惠稅率次數之規定，以減輕換屋者之土地增值稅負擔，落實一生一屋之受惠原則。因臺灣地區房屋自有率相當高，此一生一屋措施不僅使民眾因換屋可重複適用優惠稅率，鼓勵其換屋、置產，也有助活絡房地產，刺激臺灣地區房地產景氣，達到振興經濟的目的。一生一屋措施若具有政策立即效果，且民眾對房地產的敏感度很高，有可能在大家預期心理影響下，使房地產市場之房價上漲，而造成民眾更買不起房屋，若此，政府希望藉由給予租稅優惠，使人人有適當房屋得以. 政治大一屋若具有政策效應落後情形，則此措施自 2010 年 1 月起實施至今甫滿立. 居住，以達成「住者有其屋」政策的美意，可能會變成了反效果。而一生. 一年的時間，期間尚短，在政策延遲效果之影響下，亦有可能存在研究實. ‧ 國. 學. 證結果未達顯著水準，但實際上並不代表「沒有影響」之現象，而是因政. ‧. 策效應尚未明顯產生下之結果。. y. Nat. 影響房地產景氣之因素有很多，房地產包括新成屋與中古屋之交易，. er. io. sit. 而中古屋市場交易資料不易取得，本研究採以建築執照核准樓地板面積之資料代表新成屋之房屋市場景氣，以瞭解「一生一屋」之措施規定自 2010. al. n. v i n C h 2005 年 2 月起至年 1 月 1 日起施行後之影響，以 2010 年 12 月止共 71 個 engchi U. 月之相關資料，. 進行相關分析，以下為本研究之目的：（一）了解臺灣地區實施「一生一屋」的政策目的為何？（二）目前文獻中對於臺灣自用住宅用地優惠及土地增值稅對房地產景氣之相關文獻為何。（三）「一生一屋」的措施實施後，能否達成刺激新成屋房產市場景氣、促使房市交易熱絡之目標。（四）研究結果提供具體的政策建議給有關單位作參考。. 5.

(12) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 第三節研究架構與流程本研究共分六章，第一章為緒論部分，說明本研究之研究背景、動機與目的、研究架構與流程。第二章係文獻回顧部分，說明土地增值稅之課稅理論與租稅原則、自用住宅用地相關文獻及回顧土地增值稅制度改革對房地產景氣影響相關的文獻。第三章為臺灣地區土地增值稅沿革及自用住宅相關法規、自用住宅租稅優惠現制及現行自用住宅增值稅優惠制度之檢討。第四章為研究方法部分，首先整理出總體經濟變數中對房地產景氣有影響之相關因素，將一生一屋措施設定虛. 政治大最後，分析各項變數之預期影響效果。第五章為實證結果分析與檢驗，立擬變數，並說明各變數資料來源；其次，設計實證模型並加以說明；. ‧ 國. 學. 分析土地稅法之一生一屋措施對新成屋房產市場景氣造成何種影響，並利用時間序列分析方法，以月資料進行實證模型各項檢驗，以驗證. ‧. 本研究實證模型的正確度與本研究結果準確度。第六章為結論及政策. sit. y. Nat. 意涵，係就前述各章結果作一總結，並提出建議，作為政府有關單位. n. al. er. io. 未來稅制決策及學術研究參考。本進行流程研究圖如圖 1。. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(13) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 研究目的：土地增值稅「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之評估. 自用住宅用地土地增值稅相關文獻回顧. 土地增值稅之課稅理論與租稅原則. 立. 土地增值稅制度變革對房地產景氣影響之相關文獻回顧. 政治大. 文獻回顧與整理分析. ‧. ‧ 國. 學建立實證模型. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. 資料蒐集、整理及說明 v. engchi. i n U. 分析及解釋估計結果. 結論與政策建議. 圖 1：研究進行流程圖 7.

(14) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 第二章第一節. 文獻回顧. 土地增值稅之課稅理論與租稅原則. 一、土地增值稅之課稅理論從西方國家之土地稅理論發展，周宗安（1997）發現由於土地是基本可靠稅源，可為支撐財政之主要工具，亦可為社會改革之重要手段。亞當斯密（Adam smith）認為建築用地地租特別適於課稅之標的，在一般情況下，地主無須給予特別照料或關注，即能享受土地之一種收入，為國家財政經費支出所需，就其收入取去一部分，亦無礙其他產業之發展。. 政治大. 李嘉圖（David Ricardo）倡導差別地租論與適當之課稅標的，認為地. 立. 租是由價值所創造，為名目上價值之增加，對國富毫無增減。故土地稅以. ‧ 國. 學. 比例地租而課稅，且隨地租之變化而變動，實際為對地租之租稅，因不影響原料生產價格而完全由地主負擔。. ‧. 土地增值稅係以不勞而獲部分的土地增值為徵收的標的。此項增值屬. y. Nat. sit. 於自然增值或社會增值，乃因工商業發達，社會進步，人民共同努力所創. a. er. io. 造的結果，並非因地主投入資本勞力所產生者，正如英國學者約翰密勒. n. iv （John Stuart Mill）所說： l「他們（地主）既不事勞動，也不冒危險，而更. n U engchi 不節約，所謂在睡眠之間，日益富裕。」因而主張重課土地增值稅以沒收. Ch. 市地地主不勞而獲利益。並認為國家如收其土地之增值，將環境所造成土地價值增加之部分，由政府運用課稅權力，盡量將此種自然增加之地租予以徵收，稅收取來用於福利事業。此為發展土地制度改革運動之理念。美國學者亨利．喬治（Henry George）於 1879 年出版之「進步與貧窮」一書中，亦強調此種不勞所得性質自然增值應全部徵收歸公。臺灣地區土地增值稅之徵收，係以土地漲價總數額為稅基，減去土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，即移轉價值扣除原取得成本及投入費用外之增值，其計算增值方式如同對土地之資本利得課稅，本質上土 8.

(15) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 地增值稅有所得稅之性質，因此有學者建議將土地增值稅改按資本利得併入所得課稅。臺灣地區現制將土地增值稅劃歸為縣市之稅目，是各地方政府最大主要稅收來源。 Seligman 曾指出，中央與地方政府財政收入劃分應考慮效率、適合及相當三原則。3 Musgrave（1989）認為，財政在配置、分配及穩定功能中，因為地方政府欠缺有效的穩定政策工具，且相對全國而言有較高的開放性，民眾在各地方間遷徙自由，不適於採用所得重分配政策，而全國性所得重分配之租稅因為國際移民較困難，不致因人民遷徙而產生負面影響，. 政治大方面，地方政府可顯現其不同財政型態的特性，使民眾對各地方所提供多立因此陳國智（2000）認為分配與穩定功能由中央執行較佳。而在配置功能. 樣性公共財做選擇，因此人民可藉由遷居的方式，選擇對其最適的公共支. ‧ 國. 學. 出水準與租稅負擔之組合，以使其效用獲得最大滿足，此即 Tiebout（1956）. ‧. 所提出「以腳投票」理論，即透過公民的選擇，可使地方政府之公共財水. y. Nat. 準能如同一般財貨般，因為競爭而達到資源配置效率，因此在配置方面，. er. io. sit. 應劃分為地方執行較佳。. 認為由於「土地」具有區位固定性、數量不增性以及本質不毀壞性等，. al. n. v i n Ch 極易成為土地投機者之首選；私人於臺灣地區進行土地使用變更或開發即 engchi U 意味著伴隨巨大超額利潤，但由於土地係屬自然之恩賜，非人為所能創. 造，故其自然增值本應由社會大眾共享而不得由土地所有權人獨享。於是憲法第 143 條第 3 項乃明定，非因施以勞力資本而增加之土地價值，國家應徵收土地增值稅由人民共享，此乃推動孫中山先生平均地權四大辦法中之「漲價歸公」，亦為徵收土地增值稅理論基礎（陳明燦，2009）。在臺灣地區土地增值稅的課徵目的，即在於將因人口增加、社會進. 3. 于宗先（1986），「經濟學百科全書 4，財政學」，臺北，聯經出版社。. 9.

(16) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 步、經濟發展及交通等各項公共設施完竣而獲致的土地增值收之公有，歸由社會全體共享，並稅去地主的不勞利得，藉以伸張社會正義。基於此一土地政策目的，翁國賢（1998）主張土地增值稅之課徵，乃於所得稅之外，自成一獨立稅制，而有別於世界上大多數國家視出售土地的利得為所得的一種，合併於所得稅體系綜合課稅或予分離課稅。二、自用住宅用地土增稅優惠措施之租稅原則政府為了執行公共支出與公共建設，必須持有對等的財源以資支應。一般而言，政府的主要財源乃來自賦稅收入、發行公債、創造貨幣等。而. 政治大全稅制，租稅原則便成為租稅課徵之重要遵循方向，以下僅就國內外財政立. 賦稅在正常情況下是政府收入的最主要來源，須向全國國民徵收，為求健. ‧ 國. 學. 學界學者所提出之租稅原則分述如下：（一）亞當斯密的租稅原則. ‧. １、平等原則：人民根據自身的納稅能力來承擔政府的經費開支。. y. Nat. sit. ２、確定原則：人民據以納稅的稅收條例，應當是確定的。納稅. a. er. io. 的內容、時間、地點、手續等都應清楚明確。. n. iv ３、便利原則：即徵稅及其相應的管理手續必須儘量從簡。 l. n U engchi ４、節省原則：在徵稅過程中，要儘量減少不必要的開支，減少. Ch. 徵稅費用。（二）瓦格納的租稅原則１、財政政策原則（1）充足原則：稅收收入應能滿足國家財政的需要，以避免產生赤字。（2）彈性原則：一旦國家財政需要量增大時，稅收應能自動增加。２、國民經濟原則（1）以所得為稅源的原則：應儘量避免對財產與資本徵稅，以免 10.

(17) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 阻礙經濟的發展。（2）效率原則：課稅目標的選擇，應當儘量避免使市場經濟機制的效率遭到破壞。３、社會正義原則（1）普遍原則：稅收負擔應當普及到社會上的每一個成員，每個公民都應有納稅的義務。（2）平等原則：稅收負擔應力求公平合理，既要採用累進稅制，又要對最低生活費用免稅，以符合社會正義的要求。. 政治大（1）確定原則：納稅的時間、地點、方式、數量等應事先規定清立４、稅務行政原則. 楚。. ‧ 國. 學. （2）便利原則：手續簡便，儘量方便納稅者。. y. sit. Nat. （三）國內學者歸納較重要之租稅原則. ‧. （3）節省原則：要儘量節省徵稅費用。4. er. io. 1、財政收入原則. n. 政府課徵租稅首要之目的，則為獲取充分之財政收入以應 a v. i l C n hengchi U 政務之需。因此制定或修法時，自必考慮其對財政收入之影響。欲獲充分之稅收，稅目之選擇，宜擇其稅基廣且稅收有彈性者。 2、經濟發展原則租稅之課徵除考慮其收入性外，尚應密切注意其對經濟發展之影響，若損及經濟成長，最後必使稅源萎縮而影響財政收入原則之達成。 3、公平原則. 4. 鄧子基、徐偉初（2001），《現代財政學》。臺北：五南圖書出版股份有限公司，初版。 11.

(18) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 公平意念為人類生存追求之理想，公平之最簡單意義即所謂之「一視同仁」。為達租稅公平原則，租稅之租徵應注意其普及性，而不應因地域或身分之不同而有差異。 4、稅務行政原則稅務行政原則之主要精神在於如何達成便民利課之目標，其中包括稅法之細密明確，繳納手續之便捷及稽徵費用之節省等。其重要性高於其他原則，並關聯到租稅課徵之成敗。 5、中性原則. 政治大應盡可能保持中立性，使各種經濟行為不致因租稅之課徵而有立所謂中性原則係指除為達成某種政策目的外，租稅之課徵. 不同之改變。5. ‧ 國. 學. 三、自用住宅用地優惠措施之公平與效率. ‧. 讓每一家庭皆有適合居住之住宅得以安居，一直是政府推行住宅. y. Nat. sit. 政策所遵行之目標。為了實現此目標，政府所採行的策略往往是從增. a. er. io. 加住宅供給與住宅需求上著手，以解決國民住的問題。然就創造住宅. n. iv 需求方面而言，各國政府普遍採行金融補助政策及租稅補貼政策，藉 l. n U engchi 以提升個人實質購買和減輕自用住宅相關租稅負擔（詹儒賢，1990）。. Ch. 而租稅優惠為各國普遍採行之住宅補助措施。臺灣地區稅制中對於自用住宅亦訂有若干優惠規定，在租稅優惠之住宅補貼措施，不僅影響受補助者之利益，亦關係政府之財政負擔。（一）自用住宅稅式支出概念政府為期達到經濟及產業發展、社會福利、教育文化等政策目的，往往透過各種租稅減免的方式來推動（孫克難，2007），此類租稅減免 5. 王建煊（2006），《租稅法》。臺北：華泰文化事業公司，第三十版。 12.

(19) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 即為稅式支出的運用。稅式支出並未正式編列於財政支出的預算中，但仍造成政府稅收損失。 1、稅式支出之定義：稅式支出亦稱租稅補貼，乃是政府為達成經濟與社會目標透過租稅制度設計的一種特別措施，以免稅、減稅方式規定於內地稅法典中的支出計畫。不僅指特定的免稅，亦包括租稅減讓、租稅扣抵及特別稅率減免等。 2、自用住宅稅式補貼工具. 政治大補貼：對自用住宅者持有者給予低利貸款的方式；（2）間接補貼：立對於自用住宅主要的補貼方式，有下列兩種形式，（1）直接. 給予自用住宅持有者租稅讓與的方式。本研究所欲探討的為後. ‧ 國. 學. 者，即對自用住宅租稅讓與之間接補貼，而目前多數國家對自用. ‧. 住宅所採行的稅式支出大部分是透過下列幾種方式，給與租稅免. io. （二）自用住宅稅式支出之經濟效果 a. er. 本利得、財產稅、銷售稅及儲蓄所得計畫。. sit. y. Nat. 稅、扣減及稅率減免：購屋貸款利息支付與設算所得、財富與資. n. iv l C n hengchi U 就自用住宅稅式支出間接補貼產生的經濟效果如何，可從租稅的. 公平性及效率性加以分析： 1、效率性根據古典學派所謂租稅中立性觀念，認為租稅的課徵或租稅的補貼，不應改變私人部門間的資源配置行為，如果私人部門的資源配置行為，因為租稅的課徵或補貼而受到扭曲，即產生租稅的非中立性現象；其對總體經濟方面所產生的衝擊，將促使自用住宅部門投資的報酬率高於其他投資性財貨的稅後報酬率，導致住宅部門方面的投資大量擴張，而犠牲了其他生產性部門的投 13.

(20) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 資，亦即產生所謂的排擠效果，破壞了原經濟體系資源最適的配置狀態。 2、公平性在租稅的公平性可分為水平性公平及垂直性公平二者；就租稅補貼應用於自用住宅之公平性而言，當兩個所得相同的家庭，因其住宅保有形式的不同，產生不同的租稅負擔，形成水平性的不公平；另一方面，高所得者適用較高的邊際稅率，稅式補貼的結果，使富有者的補貼實益高於中低所得者，產生租稅的倒置效. 政治大不應加以干擾，且必須考慮家庭間面對的住宅勞務成本應相同，立果，形成垂直性不公平。故制定稅式補貼時，對於住宅保有形式. 以維持水平的公平。（詹儒賢，1990）. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 14. i n U. v.

(21) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 第二節自用住宅用地相關文獻對自用住宅用地土地增值稅優惠措施，林秀雄（1999）以 1994 年至 1998 年五年間在臺北市出售土地之納稅義務人為研究對象，針對稅務人員、納稅義務人及土地登記代理人，進行問卷實證及文獻探討分析所作結論：1. 就租稅收入而言，現行稅法中自用住宅用地移轉核課土地增值稅之相關優惠規定會對稅收造成重大影響。2. 就社會公平而言，形成高所得者享受租稅優惠利益較多之不公平現象，亦造成社會所得分配不均。3. 就經濟效率而言，自用住宅用地重購退稅有鼓勵. 政治大或供營業使用之限制，易影響土地使用效率及個人購買自用住宅用地立小屋換大屋之下濾效果，使居住品質提高，但出售前一年內不能出租. ‧ 國. 學. 的意願，而影響資源配置效率。4. 就稽徵實務而言，現行稅法相關優惠規定之限制條件易生徵納雙方爭執，徒增稽徵查核成本。. ‧. 以行政法院及財政部關於自用住宅用地土地增值稅稅捐優惠之判. sit. y. Nat. 決、解釋函令，及參考自用住宅用地優惠稅率相關立法意旨，陳金圍. er. io. （2006）搜集近年來適用自用住宅用地優惠稅率案件等資料加以分析. n. 認為，依憲法第七條之平等原則，其真締係保障人民在法律上地位之 a v. i l C n hengchi U 實質平等，而非形式上之假平等。自用住宅用地優惠稅率 10%課徵土地增值稅及重購退稅不違反平等原則。移轉優惠及重購退稅均係政府對自用住宅用地所採行之稅捐優惠措施，雖有重複優惠之嫌，然兩者之立法意旨既屬不同，功能亦各有異，前者係在出售時給予增值稅較低稅率之優惠，後者則係在出售後又重購之情形，給予退稅優惠。對於行政院於 2007 年 8 月 29 日審查通過「土地稅法第 34 條修正草案」中，增訂對已適用「一生一次」自用住宅用地優惠稅率之土地所有權人，於再次出售自用住宅用地，並符合相關規定條件者，可再度適用自用住宅用地優惠稅率 10%課徵土地增值稅，王銘山（2008） 15.

(22) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 以高雄縣政府地方稅務局之稅務人員及居住高雄縣之一般納稅人為對象，透過問卷調查方式研究實施一生一次對於財政收入、社會公平、經濟效率及稅務行政影響之實證結論：1. 在保留現行『一生一次』自用住宅用地優惠稅率及『重購退稅』外，增訂放寬『不限一生一次』之優惠措施，實施後隱藏有稅收流失之慮。2. 其『出售前 5 年內，無供營業或出租』之規定條件，將會造成自用者與供營業或出租者間之租稅負擔不公平，及易生徵納雙方爭執，徒增行政訴訟之困擾。3. 高所得者擁有之住宅坪數較大及較有能力換屋，而能獲得減輕稅捐負擔. 政治大而得到減輕稅捐負擔的利益較小之不公平現象。4. 此增訂之優惠措施立的利益較大；反之，低所得者擁有之住宅坪數較小及較無能力換屋，. 並不一定會提高民眾換購新屋之意願。5.該措施等同政府對出售自用. ‧ 國. 學. 住宅者之租稅補貼，會導致資源之不當配置，產生社會之無謂損失。. ‧. 針對放寛土地增值稅自用住宅用地優惠稅率次數限制的措施，顏. y. Nat. 愛靜和林秋瑾（2007）以五大要素（面積、持有期間、次數、適用單. er. io. sit. 位、房屋間數）就其不同限制條件組合方案加以設算，分別以稅收損失、租稅誘發效果與所得財富分配效果加以分析，評估土地增值稅改. al. n. v i n Ch 革措施可能造成之影響。其所獲致之結論為：1. 現有土地增值稅自用 engchi U 住宅用地優惠稅制中，採取一生一次的作法，並不符合一般民眾生命週期中對於自用居住換屋次數的需要。賦稅優惠措施放寬適用次數等條件，稅收損失勢所難免但高下不同，而適用面積上限的嚴格限制，對於稅收損失的減少助益最大。2. 賦稅優惠次數放寬措施而產生的租稅誘發效果所產生的稅收增加額度，遠不及於稅收損失的額度。3. 所得財富分配效果分析顯示，中產階級較能因稅負減免而獲益，稅制改革大致可符合滿足中產階級換屋需求之政策目的。4. 基於減少稅收損失及降低改革成本，對於土地增值稅制改革之方案，建議加入『面積』. 16.

(23) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 縮減、持有『時間』、適用單位之『人』及持有一屋之『物』的限制。6 針對稅務人員、土地專業代理人之地政士、及財稅相關研究之專家學者為研究對象，盧淑芬（2008）以問卷方式收集初級資料，以 Dunn 公共政策評估六大標準，評估對自用住宅用地土地增值稅「一生一屋」政策改革議題之影響與看法，研究結論如下： 1.自用住宅用地核准面積縮減之限制，較符合租稅公平，促使土地稅的租稅制度更健全。 2. 關於連續設籍限制與出售前不能供出租或營業使用限制規定，符合租稅公平與防止有心人避稅。但會影響土地資源使用效率，增加稽徵成本。 3.將使土地增值稅稅收減少，影響地方政府財政收入。 4.整體土. 政治大地交易供需量增加，減少閉鎖效果，短期帶動房地產產業，但長期無立. 法解決房地產業者之市場供過於需之問題。 5.能有效減輕換屋者的租. ‧ 國. 學. 稅負擔，但不能全面滿足一般國人換屋需求的公共政策。. ‧. 運用 Dunn（1994）所提出之政策六大評估標準，吳素珍（2009）. y. Nat. 對於 2007 年 8 月 29 日行政院通過修正「土地稅法第 34 條修正草案」，. er. io. sit. 由「一生一次」改為「一生一屋」，採質化深度訪談方式進行政策可行性評估，發現現行土地增值稅自用住宅用地優惠稅率政策 1.違反租稅. al. n. v i n Ch 2.不能解決房地產市場供需問題 engchi U. 公平與社會正義. 3.影響土地資源有. 效使用，產生租稅非中立性 4.降低所得重分配的功能 5.雖能減輕換屋者的租稅負擔，未能增加購屋需求，提升國人住屋的品質 6.無法達成「住者有其屋」及「住者適其屋」目標 7.改為「一生一屋」政策方案，增加土地稅制之課稅複雜性及稽徵成本，短期內可刺激房地產交易，產生租稅誘發效果，但不能滿足各階層民眾換屋需求。其並建議廢除自用住宅用地優惠稅率規定，回歸所得稅制改採定額免稅方式，或改採單一比例稅，較能配合我國整體稅制改革輕稅簡政之目標。. 6. 財政部九十六年度委託研究計畫。 17.

(24) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 作. 者. 表 1：與自用住宅用地相關文獻整理研究結研究議題方法. 論. 林秀雄（1999）. 我國現行自用住宅土地增值稅問題之探討. 量化分析. 自用住宅用地移轉核課土地增值稅之相關優惠規定會對稅收造成重大影響，形成高所得者享受租稅優惠利益較多之不公平現象，影響土地使用效率及個人購買自用住宅用地的意願，並影響資源配置效率，且限制條件易生徵納雙方爭執，徒增稽徵查核成本。. 陳金圍（2006）. 我國自用住宅用地土地增值稅優惠稅率之研究─以適用要件為中心. 質化分析. 自用住宅用地優惠稅率 10%課徵土地增值稅及重購退稅不違反平等原則，均係政府對自用住宅用地所採行之稅捐優惠措施，兩者之立法意旨既屬不同，功能亦各有異，前者係在出售時給予增值稅較低稅率之優惠，後者則係在出售後又重購之情形，給予退稅優惠。. 顏愛靜和林秋瑾（2007）. 適用土地增值稅自用住宅用地優惠稅率次數限制之研究. 質化及量化分析. 王銘山（2008）. 自用住宅用地土地增值稅之研究－以高雄縣為例. 量化分析. y. sit. n 自用住宅用地土地增值稅政策改革之研究. 吳素珍（2009）. 賦稅正義的失落與重建－以適用土地增值稅自用住宅用地優惠稅率為例. 放寬『不限一生一次』之優惠措施，實施後隱藏有稅收流失之慮，其限制條件會造成自用者與供營業或出租者間之租稅負擔不公平，產生高低所得者能獲得減輕稅捐負擔的利益不同之不公平現象，未必提高民眾換購新屋之意願，對出售自用住宅者之租稅補貼，會導致資源之不當配置，產生社會之無謂損失。. er. io. 盧淑芬（2008）. ‧. Nat. al. 住換屋次數的需要，面積上限的嚴格限制，對於稅收損失的減少助益最大，次數放寬措施而產生的租稅誘發效果遠不及於稅收損失，稅制改革大致可符合滿足中產階級換屋需求之政策目的。. 學. ‧ 國. 立. 治政一生一次的作法，不符合民眾生命週期中對於自用居大. Ch. i n U. v. e n「一生一屋」自用住宅用地核准面積縮減之限制，符 gchi. 量化分析. 質化分析. 合租稅公平；將使土地增值稅稅收減少，影響地方政府財政收入；短期帶動房地產產業，但長期無法解決房地產市場供過於需問題；減輕換屋者的租稅負擔，但不能全面滿足國人換屋需求。「一生一屋」違反租稅公平與社會正義；不能解決房地產市場供需問題；影響土地資源有效使用，產生租稅非中立性；降低所得重分配的功能；雖能減輕換屋者的租稅負擔，未能增加購屋需求；增加土地稅制之課稅複雜性及稽徵成本，短期內可刺激房地產交易，但不能滿足各階層民眾換屋需求。. 資料來源：本研究整理。註：按文獻年度排列。 18.

(25) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 第三節土地增值稅制度改革對房地產景氣影響之相關文獻 2002 年實施土地增值稅減半徵收，對刺激房地產市場景氣，雖不無貢獻，但實際效果並不很大，尤其在房地產的供過於求的情況下，增值稅減半徵收的功能更加有限。7 建構一個兩個部門（房地產市場及商品市場）及三要素（土地、資本、勞動力）之租稅歸宿理論模型，王嘉緯（2003）藉由研究分析發現：土地稅的課徵使得地租、工資等生產要素價格因租稅轉嫁而上漲，使得土地租稅增加每一單位，房地產市場交易價格可能上升約. 政治大府若試圖透過土地租稅的減徵，以振興房地產市場景氣，可能因減徵立. 9.03%，而房地產部門的房屋交易數量或因而減少約 2.42%。因此，政. ‧ 國. 學. 租稅的好處得以轉嫁，或可產生復甦的效果。. 針對土地增值稅減半徵收政策之成效如何，是否可活絡房地產景. ‧. 氣，孫克難和徐正錦（2005）利用非定態（non-stationary）計量經濟. sit. y. Nat. 方法，以契稅金額做為房地產景氣的代理變數，並將其他影響房地產. er. io. 景氣之總體經濟因素及非經濟因素之相關變數進行實證分析。研究結. n. 果顯示，近年房地產市場確實有復甦跡象，但透過迴歸模型之實證發 a v. i l C n hengchi U 現，土增稅減半政策對房地產景氣影響並不顯著，亦即成效並不彰顯；雖然近年房地產景氣確實有復甦跡象，惟研判主要乃受到優惠房貸措施的影響，貸款利率仍為最主要因素。因此，政府為達振興房地產市場的政策目的，可考慮採取優惠利率政策；且基於財政困難及賦稅公平之考量，對於土增稅減半徵收的類似政策宜審慎。理論上，土地增值稅可作為減緩房地產景氣波動的工具之一。另實務上，土地增值稅公告現值，係按房地產價格之變動而調整，故房. 7. 殷章甫（2005），《土地稅》。臺北：五南圖書出版股份有限公司，初版。. 19.

(26) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 地產價格會影響土地增值稅之稅收，唯土地增值稅是否會進一步的影響房地產價格，則有較大爭議。何宇明（1995）採部分調整模型假說，以普通最小平方法進行迴歸分析，研究結果指出公告現值變動也會影響房地產價格，並認為公告現值的變動會加劇房地產價格波動幅度，並不能穩定房地產景氣波動。 Riew（1987）認為，土地增值稅對房地產的資本利得及價格有負面影響，土地增值稅負之調整，可以作為調整房地產需求的工具，即在房地產景氣過熱投資需求旺盛時，土地增值稅的增加，將會減少土. 政治大的減少，則有增加土地交易的稅後資本利得。因此建議提高土地增值立. 地交易的稅後資本利得；相反地，在房地產景氣低迷時，土地增值稅. 稅稅負，來打擊房地產投機行為。而 Riew 的說法，早已為近年來政. ‧ 國. 學. 府所採用，以擴大或減緩土地公告現值的調幅，作為穩定房地產景氣. ‧. 的主要手段之一。Alven H. S. Lam（2000）評論我國的土地稅制，認. y. Nat. 為土地增值稅被設計來擔保土地未來漲價的公共利益，換言之，土地. er. io. 機買賣。. sit. 增值稅的目的，是要確保公平地分配土地未來利益，並控制土地的投. al. n. v i n Ch 排除金融面、政治面與利率面等非租稅因素的干擾，林文將（2009） engchi U. 收集了臺灣地區 23 個縣市分別自 1992 年 1 月至 2007 年 10 月，共計 190 個月之月追蹤資料，以普通最小平方法之固定效果模型，探討契. 稅與土地增值稅減徵對房地產市場景氣之影響，結果發現調降契稅與土地增值稅稅率雖均有助於提升房地產市場景氣，但效果不彰。究其原因，應是政府在市場機制尚未運作之前過於積極出手相救，延緩了在供需法則下應降價以達成交易的時機，造成房地產供給者產生政府無論如何都會拯救房市的印象，而怠於自救。杯水車薪的降稅未能扭轉房地產市場的頽勢，僅能淪為建商出脫手中餘屋的工具。建議政府推行振興房地產市場政策的同時，房地產市場的供給者應配合政府政 20.

(27) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 策之施行，適度調降房地產供給價格，回歸市場機制，才能儘速讓房地產市場景氣從谷底復甦。土地增值稅稅率調降所具有之租稅減免激勵，將為房地產市場帶來供給增加、價格降低、刺激交易等作用。為探究土地增值稅稅率對土地交易之影響，簡雪瑩（2007）以土地增值稅有效稅率作為土地增值稅之租稅負擔，以 Granger Causality Test 檢定據以分析各地區土地增值稅有效稅率與土地交易量之因果關係，並就因果關係檢定與 VAR 模型分析結果綜理出土地增值稅稅率對土地交易之相互影響。研究結. 政治大有權人移轉土地，以享受租稅減免之利益，然在稅率永久調降之後，立果發現：施行土地增值稅減半徵收政策，確有激勵長期持有土地之所. 此一現象似已不再，顯然此激勵作用僅屬短期效果。土地增值稅對土. ‧ 國. 學. 地交易之影響因地區不同而異，惟整體而並不顯著，各地區房地產市. ‧. 場差異性相當大，單一政策對各地區市場極可能有不同之效果，政府. io. er. 僅具短期成效，長期而言作用不大。. sit. y. Nat. 如無其他配套措施，而欲藉由調降稅率以帶動房地產市場景氣，可能. 土地增值稅稅率一直以來被認為過高，長期偏高的稅率將造成土. al. n. v i n C h and Cordes（1991）所說：當納稅者發現，地資源的閉鎖效應。Auten engchi U 在他出售一項資產而購買另一項預期報酬更高的資產時，卻發現在支付資本利得稅後，出售該資產可能比繼續持有它更為不利時，閉鎖效果就發生了。而許多研究文獻證實，資本利得的實現至少在某些時候與稅率有所關聯，有些研究也發現，稅率改變時，資本利得在短期的變動幅度要比長期來得大。Smith（1978）認為，包含土地增值在內的資本利得稅似乎是較為合理的，然而，此一稅制不可避免地會產生閉鎖效果；其並認為：持有空地的獨佔性愈強，課徵土地增值稅的閉鎖效果就愈大，期待課稅可以導致土地價格降低的可能性就愈低。 Yamazaki and Idee（1997）針對日本地區實證發現：土地交易課徵資 21.

(28) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 本利得稅存在閉鎖效果，而此一效果因土地所在地區而不同，在鄉下地區住宅用地的供給對資本利得稅反應很明顯，而在都市化地區卻顯然不同。政府希望透過土地增值稅稅率減半政策降低稅率，提振房地產景氣，促進經濟成長。為探討土地增值稅制對經濟效益的影響，李美鈴（2008）採 Perron（1989）考量變數結構轉變之單根檢定，以 Engle and Granger（1987）兩階段共整合方法及誤差修正模型，藉以檢測土地增值稅收及其稅制改變，對國內經濟所產生的長、短期影響。實證分析. 政治大成長效果不大，反而不利於國內生產毛額。短期而言，土地增值稅減立. 結果，無論從長期還是短期來看，土地增值稅的減稅政策，刺激經濟. 半徵收政策對國內生產毛額有不利的影響；長期而言，實施永久調降. ‧ 國. 學. 土增稅率之稅制對國內生產毛額亦有顯著負面影響。. ‧. Wang and Yip（1995）以臺灣 1954~1986 年資料進行廻歸分析發. y. Nat. 現：資本所得稅和勞動所得稅與經濟成長間為負相關。Miller & Russek. er. io. sit. （1997）實證發現：對開發中國家來說，政府支出若以課稅方式籌措財源，會刺激經濟成長；而對已開發中國家來說，課稅方式則會降低. n. al. 經濟成長。. Ch. engchi. i n U. v. 以財政部財稅資料中心 1999 年至 2007 年各年度之臺灣地區土地增值稅稅源統計表，及土地增值稅三年內取得土地再移轉現值級距件數統計表，及行政院主計處公布之平均每人所得分配按區域別分統計表為研究樣本，沈俐君（2009）分析調降土地增值稅稅率分別對全國土地增值稅收及對各縣市土地增值稅的影響並估計土地增值稅的稅率彈性。以縱橫資料（panel data）之固定效果模型及最小平方模型進行實證，得出以下結果： 1.就全國而言，土地移轉件數的稅率彈性、土地移轉面積的稅率彈性皆顯著為負數，表示降低土地增值稅稅率措施，可刺激景氣，增加房地產交易量；土地增值稅稅收的稅率彈性為 22.

(29) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 負數，但未達顯著；土地移轉件數與平均每人可支配所得顯著成正向關係，土地移轉面積與平均每人可支配所得、土地增值稅稅收與平均每人可支配所得皆成正向關係，但皆未達顯著水準。 2.就各縣市而言，大部分縣市土地移轉件數稅率彈性、土地移轉面積的稅率彈性皆顯著為負數，表示土地值稅稅率下降有活絡房地產的效果；土地增值稅稅收的稅率彈性不顯著，表示稅率變動未顯著影響稅收增減。臺灣地區的地價稅由公告地價與地價稅構成，土地增值稅則由公告現值與土地增值稅構成，這四個項目構成土地稅制的主軸。蔡吉源. 政治大為選取樣本，利用買方競標價格及賣方提供價格的設定，認為公告地立和林健次（1999）以臺灣地區各鄉鎮市區之法院拍賣及政府出售土地. 價、公告現值、地價稅稅率及土地增值稅稅率為影響土地價格因素。. ‧ 國. 學. 發現公告現值向上調漲，會造成土地供給減少與需求增加，對地價有. ‧. 推波助瀾的效果。因此調整公告現值以增加土地增值稅收，將更加劇. y. Nat. 房地產價格波動。. er. io. sit. Youngman（1996）提到，在土地財產上強加租稅的主要理由，是刺激土地有效利用、並建立地方政府的自有財源。臺灣地區課徵的土. al. n. v i n Ch 地增值稅，原具有財政功能與政策功能，前者旨在增加公庫收入，而 engchi U 後者旨在糾正土地私有的問題，即對不勞而獲的收歸公有及抑制土地投機的功能。黃淑惠（1996）以 VAR 模式實證，根據公告現值指數、土地增值稅收入以及房地產價格等三項時間數列進行實證，採用 Granger 因果關係檢定方法，結果發現土地公告現調整或土地增值稅稅收的增減與住宅價格波動，並不存在任何因果關係。因此土地增值稅無法平抑房地產價格的波動。為探討臺灣地區土地增值稅與住宅價格間的關係，謝文盛（2001）採用共積、因果關係及誤差修正 VAR 模型等方法，研究發現住宅價格波動與公告現值調整，具有長期穩定共同成長的關係，且兩者存在單 23.

(30) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 向因果關係，即公告現值的調整會受住宅價格變動的影響，但公告現值調整卻不會影響住宅價格波動。因此政府欲利用調高公告現值增加土地增值稅賦，作為抑制房地產投機行為，穩定住宅價格的政策，其實是不可行的。另發現公告現值的調整僅受前期住宅價格變動的影響，說明了我國土地公告現值的評定，可能僅以趕上土地市價變動為目標，但根據實證係數可知，此目標亦無法達成。因此認為公告現值僵固性調整機制的時間落差，應該不是造成房地產景氣衰退趨勢加深的原因。. 政治大翟保華（2005）探究土地增值稅減半政策對不動產振興的影響評估結立. 以屏東縣為個案，透過問卷調查、深度訪談及政府實際統計資料，. 果發現，在主觀評估上，對於提振不動產市場之因素，土地增值稅減. ‧ 國. 學. 半政策不到二成之功能，有 76.7%民眾認為對銀行有利，政策受益者. ‧. 44.3%認為是財團，有 41.9%認為會影響社會福利。在客觀評估之政府. y. Nat. 統計資料中，發現拍賣案件確是倍數成長，新建房屋之建造執照及使. er. io. sit. 用執照之核發亦成長，在主、客觀評估上，皆認為減稅政策是節稅的機會，而非促成不動產交易之主因。但卻促成法拍案件加速完成，降. al. n. v i n Ch 低銀行呆帳及逾放比，圖利財團瘦了社福經費，未來土增稅收還可能 engchi U 因而減少。. 土地稅理論存在著財政收入、社會公平、經濟活動等三個基本方向，而平均地權漲價歸公係一套完整的制度，但要付諸實施卻有很大的阻力。李足能（2006）從理論面、制度面，到制度變遷的歷史結構分析，以解析我國土地值稅政策改革與變遷的政經意義，突顯制度並非依循理論面而形成，主要是受政治經濟因素的拉動。研究結論為，現行土地增值稅制之設計，並無法落實漲價歸公之目標，例如稅基偏低於市價、減免增值稅名目眾多等因素。而制度初始的政策選擇會對未來產生持續的影響，若政策變遷衝擊到利益團體已享有的利益，將 24.

(31) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 受到反彈、杯葛與抵制，而使政策規劃所能抉擇的方案範圍受到限制。現行土地稅制之稅基不實，公告現值偏低於市價，造成稅收大量流失，導致地方財政窘困，影響地方公共建設與公共服務之提供。而土地稅制對地價稅與土地增值稅採雙價制，徒增行政成本及違反租稅設計之簡單、便利徵收原則，為求租稅公平，改採兩價合一實有必要性，亦符合世界潮流。減半徵收政策是否使各地方政府財政狀況得到改善，陳怡綾（2006）針對臺灣地區北、高 2 個直轄市和 21 個縣（市）政府的財政狀況，以 1986 年至 2994 年，共 19 年的長期追蹤資料（panel data），. 政治大採用固定效果模型與隨機效果模型以及 Hausman 檢定進行迴歸分析，立. 以探討土地增值稅減半徵收政策對於地方政府財政之影響。土地增值. ‧ 國. 學. 稅為我國地方政府稅收的主要財源，研究證實土地增值稅實徵稅額愈. ‧. 多，則赤字比率愈低；且土地增值稅佔地方稅收之比率愈高時，赤字. y. Nat. 比率愈低，可見土地增值稅的增加，確實能改善地方政府的財政狀況。. er. io. sit. 實證結果中，雖然減半徵收政策的直接效果並不顯著，但土地增值稅實徵稅額與減半徵收政策的交乘項顯示，實施減半徵收期間土地增值. al. n. v i n Ch 稅的增加，確實使得赤字比率降低，有改善地方政府財政赤字之成效。 engchi U 但要注意的是，減半徵收期間土地增值稅稅收的增加，可能是因為提早交易及假交易現象的存在，未來交易量勢必遞減，將會減少地方政府稅收，造成財政赤字惡化，地方政府應該有所因應，以改善財政赤字之問題。. 25.

(32) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 表 2：與土地增值稅制度改革對景氣影響相關文獻整理作. 者. Riew，J. （1987）. 研究方法. 研究議題 Property Taxation in Taiwan: Merits，. 結. 論. 土地增值稅對房地產的資本利得及價格有負面影響，可以作為調整房地產需求的工具，因此建議提高土地增值稅稅負，來打擊房地產投機行為。. Issues and Options 何宇明（1995）. 土地增值稅與房地產價格關係之研究. 量化分析. 公告現值變動會影響房地產價格，且公告現值的變動會加劇房地產價格波動幅度，並不能穩定房地產景氣波動。. 黃淑惠（1996）. 我國土地增值稅的財政功能與政策功能. 量化分析. 土地公告現調整或土地增值稅稅收的增減與住宅價格波動，並不存在任何因果關係，土地增值稅無法平抑房地產價格的波動。. 蔡吉源和林健次（1999）. 我國土地稅制下地價稅與土地增值稅對地價的影響. 分析. 率為影響土地價格之因素。公告現值向上調漲，會造成土地供給減少與需求增加，對地價有推波助瀾的效果，調整公告現值以增加土地增值稅收，將更加劇房地產價格波動。. 謝文盛（2001）. 再論土地增值稅與住宅價格之關係. 量化分析. 公告現值的調整會受前期住宅價格變動的影響，但公告現值調整卻不會影響住宅價格波動，兩者存在單向因果關係；公告現值僵固性調整機制的時間落差，不是造成房地產景氣衰退趨勢加深的原因。. 王嘉緯（2003）. 土地稅減徵對房地產市場之影響. 量化分析. 土地稅的課徵使得地租、工資等生產要素價格因租稅轉嫁而上漲。政府若透過土地租稅的減徵，減稅的好處得以轉嫁，或可產生復甦房地產市場景氣的效果。. 孫克難和徐正錦（2005）. 臺灣土地增值稅減半徵收政策對房地產景氣之影響. 量化分析. 土增稅減半政策對房地產景氣影響並不顯著；房地產景氣復甦，主要是優惠房貸措施的影響，貸款利率仍為最主要因素。政府為達振興房地產市場的政策目的，可考慮採取優惠利率政策。. 翟保華（2005）. 土地增值稅減半徵收政策效益評估以屏東縣個案研究. 質化及量化分析. 土地增值稅減半政策對於提振不動產市場之影響，不具太大功能；減稅政策是節稅的機會，非促成不動產交易之主因，未來土增稅收還可能因而減少。. 學. n. al. er. io. sit. Nat. y. ‧. ‧ 國. 立. 政治大量化公告地價、公告現值、地價稅稅率及土地增值稅稅. Ch. engchi. 26. i n U. v.

(33) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 表 2：與土地增值稅制度改革對景氣影響相關文獻整理（續一）作. 者. 研究方法質化分析. 研究議題. 李足能（2006）. 我國土地增值稅政策變遷與改革之政經分析. 陳怡綾（2006）. 土地增值稅減半徵收政策對地方政府財政之影響. 簡瑩雪（2007）. 土地增值稅稅率對土地交易影響之研. 立. 究. 結. 現行土地增值稅制之設計，無法落實漲價歸公之目標；土地稅制對地價稅與土地增值稅採雙價制，徒增行政成本及違反租稅設計之簡單、便利徵收原則，改採兩價合一實有必要性。. 量化分析. 土地增值稅的增加，確實能改善地方政府的財政赤字狀況，但可能為提早交易及假交易現象的存在，未來交易量勢必遞減，將會減少地方政府稅收，造成財政赤字惡化。. 量化土增稅減半徵收政策確有激勵長期持有土地者移治政分析轉土地，但僅屬短期效果。土地增值稅對土地交大. 土地增值稅制改變. 沈俐君（2009）. 土地增值稅稅率變動對各縣市稅收影響及稅率彈性之研究契稅與土地增值稅減徵對房地產市場景氣之影響. 土地增值稅的減稅政策，刺激經濟成長效果不大，反而不利於國內生產毛額。短期而言，土地增值稅減半徵收政策對國內生產毛額有不利的影響；長期下，實施永久調降土增稅率之稅制對國內生產毛額亦有顯著負面影響。. 量化分析. 降低土地增值稅稅率措施，可刺激景氣，增加房地產交易量；調降土地值稅稅率有活絡房地產的效果；土地增值稅稅率變動未顯著影響稅收增減。. 量化分析. 調降契稅與土地增值稅稅率雖均有助於提升房地產市場景氣，但效果不彰；降稅未能扭轉房地產市場的頽勢，僅能淪為建商出脫手中餘屋的工具。建議房地產市場的供給者應適度調降供給價格，回歸市場機制。. n. al. Ch. er. io. sit. y. Nat. 之經濟效益統計分析. 量化分析. ‧. ‧ 國. 學. 易之影響因地區不同而異，政府欲藉由調降稅率以帶動房地產市場景氣，可能僅具短期成效，長期而言作用不大。. 李美鈴（2008）. 林文將（2009）. 論. engchi. 資料來源：本研究整理。註：按文獻年度排列。. 27. i n U. v.

(34) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 第三章. 臺灣地區自用住宅之增值稅現制. 第一節土地增值稅沿革及自用住宅相關法規一、自用住宅相關租稅優惠措施為實現「住者有其屋」政策，在現行租稅制度上對居住處所自有者設計了減免優惠措施，以減輕其租稅負擔，以下就臺灣地區目前於各稅法規中對自用住宅持有者給予相關之租稅減免優惠規定分述如下：（一）個人綜合所得稅－自用住宅房屋之減免 1、持有階段之列舉扣除. 政治大. 納稅義務人購買自用住宅，向金融機構借款所支付之利息，. 立. 其每一申報戶每年以三十萬元為限，在減除申報儲蓄投資特別扣. ‧ 國. 學. 除金額後之餘額，得自個人綜合所得總額中扣除；每一申報戶以一屋為限。（所得稅法第 17 條第一項第二款第二目之 5）. ‧. 該房屋需登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有，. y. Nat. sit. 並於申報年度內在該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執. a. er. io. 行業務使用者為限；申報列舉時應取具金融機構辦理房屋購置貸. n. iv 款所支付當年度利息單據。（所得稅法施行細則第 24 條之 3） l. Ch. 2、移轉階段之重購退稅. n U engchi. 納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。但原財產交易所得已自財產交易損失中扣抵部分不在此限。前項規定於先購後售者亦適用之。（所得稅法第 17 條之二）出售與重購之自用住宅所有權人不以本人為限；以配偶名義出售或重購者，均得適用退稅規定。（財政部 77.1.18 臺財稅第七 28.

(35) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 六一一五一 0 六一號函）（二）房屋稅－自住房屋之減免 1、稅率之優惠房屋稅依房屋現值，按房屋用途不同而課徵不同之稅率：住家用房屋最低不得少於其房屋現值百分之一點二，最高不得超過百分之二。但自住房屋為其房屋現值百分之一點二。（房屋稅條例第 5 條）目前各縣市政府訂定之徵收稅率為住家用 1.2%、營業用 3%、非住非營用 2%。. 政治大稅屬地方稅，由中央立法規定其稅率之上下限，其實際徵收率授立房屋稅條例雖將自住房屋於住家用房屋中予以區分，但房屋. 權由地方政府訂定。（房屋稅條例第 6 條）而實務上，各地方政府. ‧ 國. 學. 均採徵收率之下限課徵，即實際執行時，房屋稅之課徵僅有用途. ‧. 別之區分。. y. Nat. 2、免徵優惠. er. io. sit. 私有房屋作為住家使用者，其房屋現值在新臺幣十萬元以下者免徵房屋稅。（房屋稅條例第１5 條第一項第九款）. al. n. v i n Ch 目的係為稽徵便利並減輕低收入者之負擔。但房屋標準價格 engchi U. 如依規定有重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。. （三）地價稅－自用住宅用地之減免合於自用住宅用地條件者，為減輕自用住宅成本，其地價稅以每一土地所有權人於每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額按千分之二優惠稅率課徵。土地所有權人本人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用該優惠稅率課徵者，以一處為限。（土地稅法第 17 條） 29.

(36) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. （四）土地增值稅－自用住宅用地之減免 1、自用住宅用地優惠稅率 10% （1）一生一次土地所有權人出售其自用住宅用地者，面積都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按 10%稅率徵收之。土地所有權人依自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。（土地稅法第 34 條第 1 至 4 項。）. 政治大土地所有權人出售其自用住宅用地已適用自用住宅用地優惠立. （2）一生一屋. 稅率後，再出售其自用住宅用地，符合相關規定者，得再次適用. ‧ 國. 學. 10%之自用住宅用地優惠稅率，不受一生一次之限制。（土地稅法. ‧. 第 34 條第 5 項）. y. Nat. 2、重購自用住宅退稅. er. io. sit. 土地所有權人於自用住宅用地出售或被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內另行購買面積未超過三公畝. al. n. v i n Ch 之都市土地或未超過七公畝之非都市土地，仍作自用住宅用地 engchi U. 者，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。前項規定先購後售土地者，準用之。土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。（土地稅法第 35 條）. 二、土地增值稅自用住宅用地優惠之立法沿革土地增值稅自用住宅用地優惠之課稅依據規定於土地稅法中，而土地稅法於 1977 年 2 月 2 日公布實施前，係遵行平均地權條例之規 30.

(37) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 定，而該條例前稱實施都市平均地權條例，以下為相關法令之研擬過程。（一）實施都市平均地權條例（1954 年 8 月 26 日制定公布） 1、1964 年修正增訂第 29 條規定：都市土地所有權人出售其自用住宅用地面積未超過三公畝者，如於完成出售移轉登記之日起，六個月內另行購買同等面積之自用住宅用地，其地價總額超過原出售地價扣除繳納土地增值稅後之所得額者，得申請主管機關就其已納土地增值稅額內退還不足支付承購土地地價. 政治大 2、1968 年修正增訂第 36 條規定：都市土地所有權人，出售其自立之數額。. 用住宅用地，面積未超過三公畝者，其增值稅統按土地漲價數. ‧ 國. 學. 額百分之十徵收之；超過三公畝者，其超過部分面積之土地漲. ‧. 價，依前條之稅率徵收之。. y. Nat. 3、1968 年修正增訂第 37 條規定：前條所稱自用住宅用地，應以. 無出租或供營業用者為限。. al. er. io. sit. 該土地所有權人居住該地，經辦竣戶籍登記屆滿一年以上，且. n. v i n C h 年 2 月 2 日修正公布）（二）平均地權條例（1977 engchi U. 原實施都市平均地權條例之實施範圍僅限於都市土地，而臺. 灣自 1954 年後之一、二十年間，經濟迅速發展，都市外土地地價急速攀升，但這些土地因未辦理規定地價，而未在課徵土地增值稅範圍內，使得漲價全部歸私，形成投機於都市外土地者得以謀取暴利，除嚴重影響土地有效利用外，同時造成社會財富分配不均之現象，因此於 1977 年將原「實施都市平均地權條例」修正公布為「平均地權條例」，對都市土地及非都市土地全面實施規定地價，以促進地盡其利及地利共享，並遏止投機之不良風氣。 1、1977 年修正第 41 條：增訂「非都市土地面積未超過七公畝者」， 31.

(38) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 其土地增值稅亦可按百分之十徵收。及「土地所有權人適用自用住宅用地優惠稅率，以一次為限」，並刪除「無出租或供營業用者之限制」。 2、1980 年再修正第 41 條：又將「出售前一年內，不得供營業或出租」之限制加入，成為現行第 41 條之條文。（三）土地稅法（1977 年 7 月 14 日公布實施）因為臺灣地區土地稅之課徵，散見於土地法、實施都市平均地權條例、土地減免規則、田賦徵收實物條例及獎勵投資條例等數種法規中，而未有一獨立法規，政府有鑑於此，於 1977 年制定. 政治大公布施行土地稅法，使土地稅之徵收有單一完整之法律，以便於立承繼了平均地權條例之規定。. 學. ‧ 國. 徵納。在土地稅法中有關土地增值稅自用住宅用地之優惠規定便. ‧. 1、1977 年制定第 34 條規定：其自用住宅用地稅率內容，係承襲. y. Nat. 「平均地權條例」第 41 條之內容。. er. io. sit. 2、1979 年修正第 34 條：將「出售前一年內，不得供營業或出租」之限制加入。. al. n. v i n C h 34 條：加入第 3、1989 年再修正增訂第 3 項「第一項規定於自用 engchi U. 住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。」. 4、1989 年修正增訂第 35 條第二項規定：土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地或土地始被徵收者，亦可依規定申請重購退稅。. 32.

(39) 「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣影響之研究－以新北市為例. 第二節自用住宅租稅優惠制度概況一、土地增值稅自用住宅優惠法令依據及適用條件（一）土地增值稅稅額計算方式土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地自然漲價總數額計算所課徵的一種租稅。 1、稅基－土地漲價總數額（土地稅法第 31 條）土地增值稅的稅基為土地漲價總數額，是土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價及扣除土地改良費用後之. 政治大而土地改良費用包括有改良土地費用、已繳納之工程受益費、立. 總額。. ‧ 國. 共設施用地之公告現值總額。. 學. 土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公. ‧. 土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所. Nat. （改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總. er. io. sit. y. 申報之土地移轉現值×（消費者物價指數÷100）－. n. a l費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施 v i n Ch engchi U 用地其捐贈土地之公告現值總額）. 2、稅率（1）一般用地稅率－20%、30%、40%三種級距（土地稅法第 33 條）土地增值稅的稅率 94 年 2 月 1 日起是採用累進的 20%、30%、 40%等三級稅率，長期持有土地達 20 年以上者，另有減徵優惠。土地增值稅之稅率，依下列規定：第一級：土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百 33.