第三章 臺灣地區自用住宅之增值稅現制
第二節 自用住宅租稅優惠制度概況
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第二節 自用住宅租稅優惠制度概況 一、 土地增值稅自用住宅優惠法令依據及適用條件
（一） 土地增值稅稅額計算方式
土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地自然漲價總數 額計算所課徵的一種租稅。
1、 稅基－土地漲價總數額（土地稅法第 31 條）
土地增值稅的稅基為土地漲價總數額，是土地移轉時之總現 值，減去取得時之移轉現值或原規定地價及扣除土地改良費用後之 總額。
而土地改良費用包括有改良土地費用、已繳納之工程受益費、
土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公 共設施用地之公告現值總額。
土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所 申報之土地移轉現值×（消費者物價指數÷100）－
（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總 費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施 用地其捐贈土地之公告現值總額）
2、 稅率
（1）一般用地稅率－20%、30%、40%三種級距（土地稅法第 33 條）
土地增值稅的稅率94 年 2 月 1 日起是採用累進的 20%、30%、
40%等三級稅率，長期持有土地達 20 年以上者，另有減徵優惠。
土地增值稅之稅率，依下列規定：
第一級：土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地 增值稅之現值
數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百
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分之二十。
第二級：土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地 增值稅之現值
數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規 定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之三十。
第三級：土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地 增值稅之現值
數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理 外，其超過部分徵收增值稅百分之四十。
長期持有土地達20 年以上者，減徵優惠方式如下：
持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最 低稅率部分減徵百分之二十。
持有土地年限超過三十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最 低稅率部分減徵百分之三十。
持有土地年限超過四十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最 低稅率部分減徵百分之四十。
（2）自用住宅用地稅率－10%（土地稅法第 34 條）
政府為了減輕自住房屋者之負擔，對於出售自用住宅用地 時，符合規定條件者可申請享受百分之十的優惠稅率，即土地增 值稅可就其土地漲價總數額按百分之十優惠稅率徵收之。
所稱「自用住宅用地」，指土地所有權人或其配偶、直系親屬 於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。（土地稅 法第9 條）另自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所 有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。（土地稅法施行細則第4 條）
（二） 土地增值稅自用住宅優惠措施
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為減輕民眾換屋之租稅負擔，並使每個家庭都能在其預算考量 下，有一適當合宜之住宅，臺灣地區現行土地稅法對出售自用住宅用 地課徵土地增值稅，除原有的一生一次適用自用住宅優惠稅率10%及 自用住宅重購退稅外，另修正增訂土地稅法第34 條第 5 項「一生一 屋」，放寛不限次數適用10%優惠稅率措施。以下就土地增值稅自用住 宅優惠方式及適用要件分述如下，並整理如表3：
1、一生一次（土地稅法第 34 條第 1 至 4 項）
土地所有權人出售自用住宅用地時，一人一生可享受一次適 用自用住宅10%優惠稅率課徵土地增值稅。其適用條件為：
（1）土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
（2）地上建築物須為土地所有權本人或其配偶、直系親屬所有，
並已在該地辦竣戶籍登記。
（3）適用自用住宅用地稅率的面積，都市土地為未超過 3 公畝或 非都市土地為未超過7 公畝。
（4）限一個人一生僅適用一次。
（5）該筆土地地上建物之評定現值不及基地公告土地現值百分之 十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不 在此限。所稱自用住宅之評定現值，以不動產評價委員會所 評定之房屋標準價格為準。（土地稅法施行細則第54 條第 1 項）
2、自用住宅重購退稅（土地稅法第 35 條）
土地所有權人出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用地 時，符合一定要件者，可向土地所在地之主管稽徵機關申請就已 繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購地地價之數額。其適 用條件為：
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（1）出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、
直系親屬所有，並且已在該地辦竣戶籍登記。
（2）出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。
（3）重購地都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分。
（4）土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
（5）新購土地地價大於原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額，
可申請退稅。
（6）原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
（7）如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使 用之土地為適用範圍。
（8）重購土地 5 年內再行移轉或改變用途者，需補繳原退還稅款。
3、 一生一屋（土地稅法第 34 條第 5 項）
土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後，再出 售其自用住宅用地，符合一定條件下，可適用「一生一屋」再次 享受優惠稅率10%課徵土地增值稅。其適用條件為：
（1）個人「一生一次」的優惠稅率已經使用過。
（2）出售都市土地面積未超過 1.5 公畝部分或非都市土地面積未超 過3.5 公畝部分。
（3）出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以 外的房屋。
（4）出售前已持有該自用住宅土地達 6 年以上。
（5）土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地出售前，在該地 設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6 年。
（6）出售前 5 年內，無供營業使用或出租。
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二、 自用住宅用地「一生一屋」稽徵作業實務
（一）申請程序及期限規定
依據土地稅法第34 條之 1 第 1 項規定：「土地所有權人申請按 自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應於土地現值申報書註明自用 住宅字樣，並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件；其未註明 者，得於繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期不得申 請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。」
另按土地稅法第49 條第 1 項規定：「土地所有權移轉或設定典 權時，權利及義務人應於訂定契約之日起30 日內，檢附契約影本及 有關文件，共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值。但依規定得 由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。」及土 地稅法第34 條之 1 第 2 項規定：「土地所有權移轉，依規定由權利 人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值之案件，稽徵機 關應主動通知土地所有權人，其合於自用住宅用地要件者，應於收 到通知之次日起30 日內提出申請，逾期申請者，不得適用自用住宅 用地稅率課徵土地增值稅。」
因此土地所有權人出售自用住宅用地，申請適用土地稅法第34 條第5 項之一生一屋自用優惠稅率課徵土地增值稅之案件者，應於 土地增值稅申報書上勾選註明「本筆土地符合土地稅法第34 條第 5 項規定，請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅」，並檢附「土地所 有權人出售土地稅法第34 條第 5 項自用住宅用地申明書」。土地所 有權人未於土地增值稅申報書上勾選註明者，應於繳納期間屆滿前 向當地稽徵機關補行申請，逾期不得申請依一生一屋自用住宅用地 稅率課徵。
而土地所有權人若逾訂定契約之日起30 日後始申報土地移轉 現值者，仍得申請適用自用住宅用地優惠稅率課徵。因土地稅法第
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34 條之 1 僅規定：「土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土 地增值稅，應於土地現值申報書註明自用住宅字樣」，並未規定土地 移轉現值必須於訂定契約之日起30 日內申報，始得申請適用自用住 宅優惠稅率。
另申請適用土地稅法第34 條第 5 項之一生一屋自用優惠稅率課 徵土地增值稅之案件，經查明未曾適用土地稅法第34 條第 1 至 4 項 規定（一生一次）按自用住宅用地稅率課徵者，應通知改申請適用 一生一次自用住宅用地稅率課徵，其未改申請者，則先按一般用地 稅率課徵，嗣後土地所有權人於繳納期間屆滿前補行申請時，則依 一生一次案件辦理。（如圖2）
權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值案件，
土地所有權人應於收到稽徵機關通知之次日起30 日內提出申請，逾 期不得申請依一生一屋自用住宅用地稅率課徵。惟稽徵機關若未向 土地所有權人完成合法送達該通知時，則30 日之期限無從起算，則 不生逾期申請不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之限制，
否
符合 是
申報一生一 屋優惠稅率
按一般稅率核定 輔導用一生一次
不符
10％優惠稅率
一般稅率核定 曾否適用
一生一次
審核一生 一屋條件
圖 2：一生一次與一生一屋適用順序圖
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亦即無論土地所有權人何時提出申請，稽徵機關仍應受理。
（二）審查方式
為簡化自用住宅用地土地增值稅之審查作業，財政部特訂定「自 用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點」，土地所有權人申請適用自
為簡化自用住宅用地土地增值稅之審查作業，財政部特訂定「自 用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點」，土地所有權人申請適用自