第四章 研究設計
第三節 變數假設與說明
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第三節 變數假設與說明 一、被解釋變數
房地產係屬國內產業，在臺灣地區房地產有其特有的「預售制度」， 按經建會編製臺灣景氣綜合指標系列中，房地產景氣包含投資、生產、交 易、使用四個生命週期，一般皆以房價變動來衡量房地產景氣的好壞，但 因房價資料取得困難，且目前尚未具有公信力的機構整合出公正客觀的房 價來源。回顧與房地產景氣之相關文獻皆指出，在生產面方面指標的建築 執照核准面積可作為房地產景氣基準循環之同步指標。因此，在被解釋變 數方面，本研究採用建築執照核准面積（CA），以新北市（改制前為臺北 縣）各月申請建築執照核准樓地板面積作為新成屋房產市場景氣之代理變 數，資料來源係利用新北市（改制前為臺北縣）政府主計處之網站公布資 料（http://www.bas.tpc.gov.tw）。
二、解釋變數
由於影響房地產景氣之因素甚多，在解釋變數方面，於相關總體經濟 變數中，選取前一期之股價水準、物價水準、失業率等資料；本文主要為 探討「一生一屋」措施對新成屋房產市場景氣之影響，設定一事件虛擬變 數（E1）以進行研究，另對央行實施選擇性信用管制措施，亦設另一事件 虛擬變數（E2），在時間性因素方面，月份別及年度別則分別以時間虛擬 變數（D1~D11 及 Y2~Y5）加入進行分析。
（一） 一生一屋措施（E1）
對於出售自用住宅用地者放寬適用10%優惠稅率次數，將可減輕 土地所有權人之增值稅稅負，增加其土地移轉之資本利得。根據盧淑 芬（2008）及吳素珍（2009）之研究結果認為一生一屋措施短期內可 刺激房地產交易，短期帶動房地產產業之景氣，但兩者皆為政策實施 前以問卷調查方式所進行之研究。而一生一屋措施乃為使持有自用住
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宅用地之土地所有權人於出售其自用住宅用地時，減輕其增值稅稅 負，而原持有自用住宅用地必須先行出售，才得適用自用優惠稅率，
因而該措施的立即效果是促使中古屋的房屋交易，而土地所有權人在 重購自用住宅時，考慮新成屋房價明顯高於中古屋，相較下形成對新 成屋的交易減少之情形，因此本研究預期一生一屋措施與新成屋房產 市場景氣將有負向變動之關係。為探討一生一屋措施自2010 年 1 月 1 日實施後，對新成屋房產市場景氣之影響，本研究設定虛擬變數E1，
以2009 年 12 月 31 日實施前設為 0；及 2010 年 1 月起實施後設為 1。
（二） 選擇性信用管制措施（E2）
對於央行為抑制過熱的房價，採行貨幣政策工具，對臺北市、新 北市（改制前為臺北縣）等10 個縣轄市之第二屋所實施的選擇性信用 管制措施，預期將與新成屋房產市場景氣呈反向變動之關係，本研究 就該事件設定虛擬變數E2，以 2010 年 6 月 30 日管制前設為 0；及 2010 年7 月 1 日起管制後設為 1。
（三） 股價水準（STOCK1）
房地產市場與股票市場二者皆屬投資標的，以有限的總體資金分 散於兩個投資市場，然兩者間為互補、替代關係，目前尚未有一致結 論。以過去文獻如林秋瑾等三人（1997）、Quan and Timan（1999）、
林文將（2009）之研究結果發現：股價變動與房地產價格的變動呈現 正向的關係。本文以前一期股價指數，以探討股市對新成屋房產市場 之間的關係，資料來源係以臺灣證劵交易所網站
（http://www.twse.com.tw）所公布各月加權股價指數。
（四） 物價指數（CPI1）
當物價水準上升時，不僅會提高建商的建築成本，也會降低消費 者的貨幣價值，因而對於具有保值且長期有增值作用的房地產之需求 便會提高，以過去文獻指出真正影響房地產景氣投資因素是對未來物
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價的預期，顯示落後期的物價與房地產景氣存在正向關係。本文在實 證上採取前一期的消費者物價指數為研究變數。資料來源為行政院主 計處（http://www.dgbas.gov.tw）。
（五） 失業率（UE1）
總體景氣的好壞可依失業率來作為判斷，當整體經濟景氣呈現衰 退時，失業率會逐漸提高，此時消費者對房地產的需求降低，建商對 房地產之投資興建亦會減少，影響不動產價格下跌；反之，景氣熱絡 時，生產增加時，失業率下降，對房地產的需求則會提高，而使房地 產價格上漲。因此，可預期失業率與新成屋房產市場景氣有反向變動 的關係。本文在實證上採取前一期的失業率為研究變數，資料來源為 行政院主計處（http://www.dgbas.gov.tw）。
（六） 月份別（D）
為瞭解在2005 年至 2010 年研究期間，一至十二月各月份時間性 因素與新成屋房產市場景氣變動之關係，本研究設定月份別虛擬變數 Dm（m=1~11），D1 代表一月，屬一月為 1，否則為 0；D2 代表二月，
屬二月為1，否則為 0；．．．以下類推至十一月，以分析月份資料之影 響，另為避免產生共線性，不再加入十二月之月份虛擬變數。
由於農曆七月為中國人俗稱的鬼月，在這個月裡有很多禁忌，一 般臺灣人也會避免在這個月份買賣房屋，而國曆八月份即農曆的七 月，本研究可預期八月份與新成屋房產市場景氣有反向變動之關係；
同時為避免在鬼月買賣房屋，買方會提前房屋交易，可預期五、六、
七月等三個月份與新成屋房產市場景氣有正向變動之關係。
（七） 年度別（Y）
為瞭解在2005 年至 2010 年研究期間，共六個年度，各年度時間 性因素與新成屋房產市場景氣變動之關係，本研究設定年度別虛擬變 數Yn（n=2~5），Y2 代表 2006 年，屬 2006 年為 1，否則為 0；Y3 為 2007
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年，屬2007 年為 1，否則為 0；．．．以下類推至 2009 年，以分析年度 資料之影響，另因E1 代表 2010 年虛擬變數，為避免產生共線性，不 再加入2005 年及 2010 年之年度虛擬變數。因 2008 年發生金融海嘯，
使經濟景氣衰退了一段時間，本研究預期2008 年及 2009 年之二個年 度與新成屋房產市場景氣有反向變動之關係。
各項實證變數定義及預期影響方向整理如表 8。
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表 8：實證模型變數說明
變數代號（變數名稱） 變 數 定 義 預期方向 CA （新成屋房產市場景
氣）
以新北市各月申請建築執照核准樓地 板面積為房地產景氣代理變數
E1（一生一屋措施） 虛擬變數，屬 2010 年為 1，否則為 0 － E2（選擇性信用管制措施） 虛擬變數，屬 2010 年 7 月至12 月為 1，
否則為0
－ STOCK1（股價水準） 前一期之加權平均股價指數 ＋ CPI1（物價水準） 採前一期之消費者物價指數 ＋
UE1（失業率） 前一期之失業率 －
D1（屬一月） 虛擬變數，屬一月為 1，否則為 0 ? D2（屬二月） 虛擬變數，屬二月為 1，否則為 0 ? D3（屬三月） 虛擬變數，屬三月為 1，否則為 0 ? D4（屬四月） 虛擬變數，屬四月為 1，否則為 0 ? D5（屬五月） 虛擬變數，屬五月為 1，否則為 0 ＋ D6（屬六月） 虛擬變數，屬六月為 1，否則為 0 ＋ D7（屬七月） 虛擬變數，屬七月為 1，否則為 0 ＋ D8（屬八月） 虛擬變數，屬八月為 1，否則為 0 － D9（屬九月） 虛擬變數，屬九月為 1，否則為 0 ? D10（屬十月） 虛擬變數，屬十月為 1，否則為 0 ? D11（屬十一月） 虛擬變數，屬十一月為 1，否則為 0 ? Y2（屬 2006 年） 虛擬變數，屬 2006 年為 1，否則為 0 ? Y3（屬 2007 年） 虛擬變數，屬 2007 年為 1，否則為 0 ? Y4（屬 2008 年） 虛擬變數，屬 2008 年為 1，否則為 0 － Y5（屬 2009 年） 虛擬變數，屬 2009 年為 1，否則為 0 －
資料來源：本研究整理。