第二章 不動產物權消滅與塗銷登記
第三節 塗銷登記之意涵
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第三節 塗銷登記之意涵
土地登記事項應與實體法律關係一致，故土地總登記後，土地權利有移轉、
分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記，方不致與事實脫節，致影響 人民權益或國家相關政策、措施之推行，故變更登記係為維持地籍資料正確之動 態登記184。亦即土地經總登記公示後，其登記內容有所更迭，所為之登記為變更 登記，換言之，土地總登記後有發生所有權移轉、土地之分割或合併、抵押權設 定、擔保物之增加或減少、權利消滅所為之塗銷等等須為登記之項目，均為變更 登記之一種。土地法為登記種類所作成之二分法歸類，如前節之分析顯與不動產 物權變動概念有未合之處。
由於土地法並未對塗銷登記有所定義，故除由不動產物權權利消滅之各種原 因尋求理解外，更須釐清塗銷登記與不動產物權變動之關係、另就行政機關及學 者對塗銷登記之定義，而其面對於現行塗銷登記之各種態樣有否應予調整之處、
究其法律性質及塗銷登記請求權與申請權之區別，茲分述如下：
一、塗銷登記與不動產物權變動關係
土地法所規定之土地登記種類分為「土地總登記」及「土地權利變更登記」
理應包括不動產物權變動之三種態樣，即物權之發生、消滅及變更。惟依該法第 72 條規定：「土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅 時，應為變更登記。」亦即不動產物權經土地總登記後，其內容有所更迭，應為 變更登記，此所謂之變更登記從條文中所列舉之各種登記類型似包括物權之變更 及物權之消滅，而依本條文中所示「土地權利消滅時應為變更登記」，則權利消 滅所為之登記均歸類於土地權利變更登記，顯於不動產物權變動分類有矛盾之 處。
因物權行為具有無因性，由於債之關係消滅，物權並不隨之消滅，故須依法 塗銷始可產生物權行為消滅效果，因此，塗銷登記為物權權利消滅所為之登記，
而非物權權利變更應為之登記。就物權權利消滅而言，應係為物權權利之絕對消 滅，塗銷登記應係基於權利之絕對消滅使得已登記事項失其效力，而將其塗銷所 為之登記。依現行土地法規定，土地權利有移轉、分割、合併、增減及消滅時應 為變更登記，其中權利消滅與權利變更，本質並不相同，而土地法卻將權利消滅，
列入土地權利變更登記之範圍，顯然不妥。按權利之消滅應為塗銷登記才符合法 理，然而，條文中並未就此給予塗銷登記適當的定義，僅將其規定於免納登記規 費之登記項目之一，至於有關得以塗銷之登記原因則另規範於土地登記規則之 中，是現行我國土地登記規則有關塗銷登記之各種登記態樣，依土地法第 72 條 所示統稱為土地權利變更登記實屬不洽。
184 楊松齡，前揭書（註 2），頁 174。
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是基於該法之規定，究竟物權之消滅應為塗銷登記抑或變更登記，已產生混 淆不清之狀況，由於法律的文字必須客觀、謹嚴、精確及合乎事理，土地法僅將 土地登記分為「土地總登記」及「土地權利變更登記」二章，恐無法含括現行土 地登記之類型，是即塗銷登記是否為「土地權利變更登記」之一種，顯有疑義。
從不動產物權變動之概念觀之，權利消滅應屬絕對消滅，即已登記之權利有消滅 情形者，因其權利之消滅使其登記失其效力，故應將該已登記之權利塗銷以符合 實際，是物權之消滅應為塗銷登記殆無爭議；而物權之變更則指物權不失其同一 性，僅其內容有所變異而言，包括主體、客體及內容之變更，土地法將塗銷登記 為變更登記之一種亦實屬牽強。因此，從不動產物權變動之概念修正土地法第 72 條似有其必要性，以為正本清源，避免適用上之疑義。
二、塗銷登記定義
土地法並未對塗銷登記有所定義，僅將其規定於免納登記規費之登記項目之 一，至於有關得以塗銷之登記原因另規範於土地登記規則專章，即現行土地登記 規則第 143 條以下有關塗銷登記之規定，除有物權權利消滅外，尚有因不正確登 記及基於公法上之執行必要所應為之塗銷類型，經整理行政機關及學者對塗銷登 記之見解如下：
內政部185：「已登記之土地或建物權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆 滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，向該管登記 機關申請塗銷所為之登記。」
史尚寬186：「塗銷登記，謂因權利消滅或其他原因，以塗銷既存登記事項為 目的之登記。」
呂紹鄂及查良鑑187：「塗銷登記，係指已登記之土地或建物權利，因法定或 約定原因消滅，向登記機關申請將該登記之權利予以塗銷所為之登記。」
李鴻毅188：「塗銷登記，謂因權利消滅或其他原因，原登記事實失其效力，
而塗銷既存登記事項，其權利標的並未滅失。」
來璋及林肇家189：「土地權利登記後，權利人即可獲得法律保障，行使其權 利；而塗銷登記適與之相反，即將已登記之權利，予以塗銷，使其完全失其登記
185 內政部，前揭手冊（註 3），頁 283。
186 史尚寬，前揭書（註 47），頁 74。
187 呂紹鄂，查良鑑總審訂，審查人蘇志超，1982，『中華法律活用文庫—土地登記規則之二』，
頁1831，文道出版事業有限公司。
188 李鴻毅，前揭書（註3），頁 245～246 頁。
189 來璋及林肇家，前揭書（註43），頁 1051。
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之效力。」
周覺民190：「已登記之土地或建物權利由於法律原因或法律行為使其消滅，
而喪失登記效力，經依一定程序，申請原登記權利消滅之登記，謂之塗銷登記。」
楊松齡191：「塗銷登記，係就已登記之事項，予以塗銷，從而回復原狀之登 記。」
陳鳳琪192：「塗銷登記，乃因已登記事項失其效力，將其塗銷所為之登記。
已登記事項失其效力之原因，主要為土地權利之消滅。」
蕭輔導193：「塗銷登記，乃因原登記之土地或建物權利業已失其效力，所為 使該項權利在法律上失卻存在之登記，已登記事項失其效力之原因，主要為土地 權利之消滅。然亦有例外，是即法院囑託登記機關辦理之查封、假扣押、假處分 或破產登記，因執行完畢或撤銷而為塗銷登記。」
蘇志超194：「塗銷登記，謂已登記因某種法定原因而已喪失原登記之權利效 力，乃聲請將原已登記之事項予以塗銷之登記。已經登記之土地權利如已消滅，
應予塗銷，亦即應行申請土地權利消滅之登記。」
以上各種定義，其面對於現行塗銷登記之各種態樣有否應予調整之處，經綜 合上述觀點分析，內政部係就現行土地登記規則第 143 條所列各項權利消滅原因 為塗銷登記之定義，而學者見解多以已登記事項因法定原因失其效力，而申請將 已登記之事項予以塗銷之登記，學者多數對於塗銷登記之定義，如採行廣度的見 解分析似可見容於現行塗銷登記之各種態樣，故由此觀點，塗銷登記可謂已登記 之土地或建物權利有失其效力之法律原因，經依一定程序，申請將已消滅之登記 權利塗銷所為之登記。故本文整理塗銷登記之要件如下：
（一）須為已登記之土地或建物權利
因未登記之不動產權利無從為塗銷之登記，故須為已登記之土地或建物權利
。
（二）已登記權利有失其效力之法律原因
我國不動產權利經依法登記者，有絕對效力，不得由登記機關或非登記名義
190 周覺民著，1994，『土地登記綱要』修訂版，頁 133，自版。
191 楊松齡，前揭書（註2），頁 176。
192 陳鳳琪，1987，『土地登記實用』增訂再版，頁 431，五南圖書出版有限公司。
193 蕭輔導，2003，『土地登記』修正三版，頁 389，自版。
194 蘇志超，1975，『土地法規新論』，頁 125，文笙書局。
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人任意為塗銷登記，故除土地登記規則另有規定外，非有法律上原因，經法院判 決塗銷者，登記機關不得為塗銷登記。可為已登記權利有消滅之事實，不論係已 登記權利不存在或無效，亦即應有登記失其效力之法律原因，基於私法行為或公 法行為，應依法定程序提出申請，將不存在或無效之登記事項塗銷，以使地籍資 料與事實一致。
（三）塗銷登記須經一定程序
塗銷登記為請求登記事項之事由，其塗銷登記之原因，從民法物權編所列土 地登記之各項權利，其權利消滅之態樣，由前節等之整理觀之，有因法律行為或 非因法律行為肇致已登記權利狀態失其原登記之效力，由於登記是不動產物權變 動之生效或處分要件，登記機關對於申請不動產變動登記有實質審查權，為推翻 其已公示之效力，其塗銷當然應依法定程序完成登記。
我國土地登記採申請主義，塗銷登記應向登記機關提出申請，至於應提出登 記之申請人資格及方式，則依其塗銷類型而有以下之不同：
1.權利消滅之塗銷登記原則由權利人或登記名義人單獨申請；其他如因徵 收、照價收買、無人繼承之收歸國有非法律行為之權利消滅，係由政府 機關囑託方式申請登記。
2.登記機關基於維持登記之真實性及保障真正權利人之權利，對於不正確 之登記，應於第三人取得該土地權利之新登記前，依職權逕為塗銷原核 准之登記。
3.預告登記之塗銷，得由土地所有權人或預告登記請求權人單獨申請之。
而查封等禁止處分之塗銷登記，由原囑託登記機關囑託登記機關塗銷 之。
另已登記之土地權利如有失其效力之法律原因，在未為善意第三人信任登記
另已登記之土地權利如有失其效力之法律原因，在未為善意第三人信任登記