第四章 塗銷登記與相關登記問題之探討
第二節 塗銷登記與更正登記之適用時機
授中辦地字第 0980047281 號函釋：塗銷登記係指已登記之土地權利，因法定或約定原因消 滅，向登記機關申請將該權利予以塗銷，或由行政機關依職權行使撤銷權辦理之塗銷，該塗
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於第三人時，發現有誤縱然當時依憑補註之原案銷毀，無案可考，惟依地籍資料 原登記名義人之住址，經向戶政機關查明事實認定無誤，即應予辦理更正登記，
以回復真正所有權人所有狀態。假設他人發生繼承之事實，並由其繼承人完成繼 承登記，則應如何回復真正有權人之名義，為使登記事項與實體之法律關係一 致，其登記事由應採逕為塗銷登記抑或逕為更正登記，似應由其實體法律關係存 在與否以為判斷之基礎。
為塗銷登記與更正登記之區別實益，茲以相關見解及案例爭議層面分析如 下：
一、學理上見解
經本文之整理，塗銷登記之基礎係在於原登記之事項，失其效力，所應為之 登記，亦可謂已登記之權利因某種法定原因而喪失原登記之權利效力，乃依一定 程序申請將原已登記之事項予以塗銷之登記，並回復為未登記前之狀態。至於登 記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤遺漏時，非以書面聲請該管 上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏 忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。依此規定，登 記之更正須以登記錯誤或遺漏為前提要件。
登記錯誤或遺漏之定義，依土地登記規則第 13 條規定：「登記錯誤，係指 登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而 漏未登記者。」如對於所有權移轉之買賣登記，其原因證明文件為所有權買賣移 轉契約書所填移轉持分為 100/1000，而登記人員錯誤登記為 10/1000，即為登記 錯誤；而應將所填移轉持分為 100/1000 登載於登記簿，而有未登記之情形，即 為遺漏。是據上開等法規之文義觀之，辦理更正登記之範圍係指登記事項與登記 原因證明文件所載之內容不符之登記錯誤及應登記事項而疏漏未登記之遺漏狀 態而言。依其條文內涵觀之，其實體法律關係存在，而登記事項與實體法律關係 不一致係因登記機關錯誤之登記或遺漏所致，為使登記事項與實際狀態吻合，以 更正登記方式為之的登記類別。
經整理行政機關及學者對於更正登記之見解，分別將更正登記之定義為：「登 記人員或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏，向該管登記機關申請 更正所為之登記」346、「更正登記，謂因登記錯誤或遺漏時所為之改正登記，登 記更正後之登記內容，自始發生登記之效力，故應經上級機關查明核准」347、「更 正登記，乃指登記人員或利害關係人，於土地或建物權利於登記完畢後，發現有 錯誤或遺漏，不論是當事人或登記人員之疏忽或過失所造成，均得依法辦理更正
346 內政部編印，前揭手冊（註 3），頁 268。
347 史尚寬，前揭書（註 47），頁 73。
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登記。其錯誤或遺漏之情形有三種：一、申請錯誤或遺漏。二、登記錯誤或遺漏。
三、測量錯誤導致登記錯誤。」348、「更正登記，謂因登記之錯誤或遺漏，得經 一定程序，將之重加更正而為之登記。土地登記完畢後，權利之主體、客體及其 內容，均無任何新事實或原因使之變更，僅登記上之錯誤或遺漏事項，經登記人 員或利害關係人發見而為之更正，以期確實。惟因更正登記後之登記內容，自始 發生登記效力，為防止更正權利之濫用，害及他人之權益，故應以書面聲請該管 上級機關查明核准，始得為之。」349、「更正登記，指已登記之各項權利，經發 現因聲請或登記之錯誤、或遺漏而聲請之登記。」350、「土地登記於登記時因疏 忽而發生錯誤或遺漏，致與原登記證明文件不符，應予更正以符實際。是以將更 正情形依登記程序記載於登記簿中，謂之更正登記。」351、「更正登記，係指登 記人員或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤遺漏時，以書面聲請該管上級 機關查明核准後，申辦更正所為之登記。登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時 之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」352。
綜觀上述整理，更正登記之基礎在於權利之主體、客體及其內容，均無任何 新事實或原因使之變更，於登記錯誤或遺漏時，為使登記事項與實際狀態吻合，
以更正登記方式為之。其目的係為匡正登記錯誤與遺漏，提高土地登記之正確 性，以保障人民財產權。
其中關於土地法第 69 條更正登記之適用範圍及於何處，學者陳立夫指出353： 對於實體關係自始即不存在或無效之既存登記（例如 84 年 7 月增訂之現行土地 登記規則第 144 條所定登記機關得塗銷既存登記之情事），無妨解為屬土地法第 69 條所稱「登記錯誤」之範疇，而得為更正登記之對象（無論權利之登記或標 示之登記）；亦即，於不違反土地登記公信力保護規定之前提下，得將既存之瑕 疵登記予以塗銷。高明慧於其所研究論文「我國土地更正登記之研究」，整理各 家學說見解認為對於更正登記是否包括全筆土地權利事項之塗銷，似採肯定之見 解。
惟有論述更正登記之原因僅為登記錯誤或遺漏，虛偽登記僅得為塗銷登記
354，而所謂錯誤係指登記事項與實際不符，遺漏係指應登記之事項未為登記，虛 偽係指明知申請人為不實之事實竟虛構其事，或登記人員自知為不實之事實而為 之登記而言。是土地法第 69 條之規定，係於無礙登記同一性之範圍內所為之更
348 呂紹鄂，查良鑑總審訂，審查人蘇志超，前揭書（註 187），頁 1616～1617。
349 李鴻毅，前揭書（註3），頁 245 頁。
350 來璋及林肇家，前揭書（註43），頁 805。
351 周覺民著，前揭書（註190），頁 119。
352 楊松齡，前揭書（註 3），頁167。
353 陳立夫，前揭文（註 15）。
354 尤重道，1983，「土地登記損害賠償之研究」，『土地事務月刊』139、140 期。
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記字第920004019 號函否准上訴人之申請。上訴人不服，提起訴願遭決定駁回，遂向原審提 起行政訴訟。主張：本件因高青開發股份有限公司與台揚投資股份有限公司簽訂抵押權設定‧ 國
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實體法律關係存在，在已登記事項所載之內容與實體法律關係之內容不一致，則 符合更正登記之要件。
三、行政處分觀點分析
土地登記係地政機關依法定程序，將應登記之事項，包括土地及建物之標示
、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更情形記載於登記簿，以確定其權 利之歸屬與權利狀態而公示於第三人，並藉以管理地籍、課徵土地稅賦及推行土 地政策之行政行為。土地登記之法律性質如行政法院 52 年判字第 173 號判例所 示為行政處分，則登記機關所為之行政行為即應受行政法相關規範原則之拘束。
土地登記規則第 144 條第 1 項第 2 款純屬登記機關之疏失而錯誤之登記，賦 予登記機關職權塗銷，以行政法上是為公權力行使撤銷權之一種，而土地法第 69 條規定登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有登記原因證明文 件可稽者，由登記機關逕為更正之，在行政法上為更正行政處分之一種，行政法 上對於行政處分之撤銷與更正應有所不同，學者蕭文生認為360所謂撤銷係指行政 機關將已生效之違法行政處分予以廢棄，使其失其效力；行政處分之更正，係就 行政處分有誤寫、誤算之明顯錯誤加以改正，而未影響行政處分原本之效力。是 就行政處分之撤銷與更正之差異分析如下：
（一）效力不同
行政處分之撤銷，係指行政機關將已生效之違法行政處分予以廢棄，使其失 其效力；行政處分之更正，係就行政處分有誤寫、誤算之明顯錯誤加以改正，而 未影響行政處分原本之效力。此外，明顯錯誤係指該等錯誤輕微，並不妨礙處分 相對人理解行政處分之內容記載，且不影響行政處分所形成行政法上權利義務關 係，此時行政處分之效力繼續發生，不因該等錯誤而生瑕疵。因此行政程序法第 101 條第 1 項後段始謂「處分機關得隨時或依申更正之。」倘若行政處分已屬違 法，而無法以行政處分第 101 條規定之程序更正錯誤，必須將原處分撤銷，始屬 合法361。
（二）適用不同
行政處分之更正，其適用者亦應僅限於「顯然錯誤」之情形。行政程序法第 101 條規定之「顯然錯誤」者，係指行政處分所記載的事項，顯非行政機關所欲 規制者，或行政處分漏載行政機關所欲規制的事項362。又所稱「顯然者」，乃指 相當明顯而言，即通常可從行政行為之外觀上或從記載事項的前後脈絡明顯看 出，判斷上除以文義予以判別外，尚可參酌該行政行為之目的，作整體觀察，而
360 蕭文生，2008，「行政處分之更正」，『月旦法學教室』，63：22～23。
361 臺北高等行政法院 92 訴 2676 號判決。
362 最高行政法院 94 判 1936 號判決。
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行政行為相對人對於其內容之理解程度，亦為判斷的重要指標，即行政行為相對 人若從其內容或其他相關情況，可以發現該行政行為有誤，並可毫無困難地知悉 行政機關原本所欲表示之意旨時，即屬顯然錯誤363。
行政程序法第 101 條，係在不變更行政處分同一性之前提下，於行政處分有 誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤之情形，行政機關得隨時或依申請更正之規 定；因此，倘屬行政機關於「意思形成」之過程發生錯誤，例如：事實之認定或
行政程序法第 101 條，係在不變更行政處分同一性之前提下，於行政處分有 誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤之情形，行政機關得隨時或依申請更正之規 定；因此，倘屬行政機關於「意思形成」之過程發生錯誤，例如：事實之認定或