第三章 現行塗銷登記相關規定之探討
第二節 權利消滅所為之塗銷
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第二節 權利消滅所為之塗銷
原登記之實體法律關係因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤 銷權之行使或法院之確定判決等原因致不存在者，依民法第 758 條規定物權之得 喪變更須登記，始生效力，故已登記權利有以上之消滅原因，應循法定程序為塗 銷登記，始生對世效力。
此之塗銷登記係就原存在之登記權利，嗣因故消滅時，所應為之登記，於行 政法上，並不具撤銷違法登記處分之意義211，亦即權利消滅時，係由當事人合意 或單方行為意思表示向登記機關提出塗銷登記，與同規則第 144 條所謂得由登記 機關依職權行使撤銷權之塗銷登記意義不同。
依土地登記規則第 7 條：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，
非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」此項規定無非因已為之土 地登記，即足據以認定權利人有登記所示之私權，若予塗銷，自對權利人之私權 產生影響，塗銷登記苟未經權利人申請，或依土地登記規則之規定予以塗銷，自 須憑對私權爭執有審判權之民事法院判決塗銷，登記機關始得為塗銷登記。212至 行政法院關於土地登記之裁判，係就人民土地登記之公法上權利爭執所為裁判，
與私權之爭執無涉，且該裁判係就確定前之登記處分是否違法予以判斷，登記確 定後，除法令另有規定外，該登記即非得依行政爭訟程序予以爭執，自非行政法 院判決所得判決塗銷，是即前開規定之法院判決塗銷，係指民事法院之判決塗銷 而言。而權利消滅應為之塗銷登記為非經法院判決確定塗銷之另外規定。
因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確 定判決等原因致權利消滅者，以物權變動之概念而論為物權之絕對消滅，即已登 記權利不存在失其效力，其消滅之原因，或是基於權利義務雙方之合意，或是基 於單方之意思表示，均須藉由塗銷登記將已登記之權利塗銷，始失效力，以回復
211 人民如依土地登記規則第 144 條第 1 項規定，主張登記機關應將已為之登記予以塗銷，其於 行政法上之意義，乃主張登記機關應依行政程序法第117 條規定，撤銷已為之違法登記處分。
另土地登記規則第143 條第 1 項規定：「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、
存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷 登記。」此之塗銷登記係就原存在之登記權利，嗣因故消滅時，所應為之登記，於行政法上，
並不具撤銷違法登記處分之意義。又人民如主張登記機關所為登記係屬違法，損害其權利或 利益，請求塗銷該已為之登記，而未以土地登記規則第143 條第 1 項、第 144 條第 1 項規定 為依據者，於行政法上之意義，乃係對已為之登記處分聲明不服，登記機關應依訴願程序辦 理。苟登記機關就人民此項請求，以原處分並無違法予以答覆，其性質並非對人民之請求事 項予以否准，對人民之權利或利益並無任何影響，尚非可認係行政處分，自不得對之提起訴 願、行政訴訟。參見最高行政法院94 判字第 1082 號判決旨。
212 登記苟未經權利人申請，或依土地登記規則之規定予以塗銷，自須憑對私權爭執有審判權之 民事法院判決塗銷，登記機關始得為塗銷登記。參見最高行政法院96 年判字第 80 號判決。
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未登記前的狀態。已登記權利其消滅條件成就失其效力時，基於登記申請權，塗 銷登記得由權利人或登記名義人單獨向登記機關提出申請；有義務之一方設若不 履行塗銷登記，致影響權利人對不動產之物權權能，權利人得基於登記請求權，
訴請法院裁判塗銷。茲就權利消滅塗銷原因及相關規定、塗銷實質要件及過程、
塗銷後之法律效果分述如下：
一、權利消滅塗銷原因及相關規定
依土地登記規則第 143 條第 1 項規定，土地權利消滅之原因，有拋棄、混同、
存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使、法院之確定判決等以上 6 款，惟見其 他法令另有權利消滅之規定，故一併分述如下：
（一）已登記土地權利之拋棄213
按拋棄乃指其所有權人不以其物權移轉於他人，而使其物權絕對歸於消滅之 單獨行為214，依民法第 764 條之規定，物權，除法律另有規定外，因拋棄而消滅，
其拋棄行為，第三人有以該物權為標的物之其他物權或於該物權有其他法律上之 利益者，非經該第三人同意，不得為之。土地登記，所登記之權利有所有權、地 上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權及依習慣形成之物權，以上權利 為拋棄行為時，除有意思表示外，需作成書面，以憑向登記機關為塗銷登記，始 能發生拋棄之效力215，惟拋棄之行為，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的216。
土地登記規則為配合民法第 764 條第 2 項規定，爰增訂第 143 條第 2 項217， 明訂拋棄土地權利時，如有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項 權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記；該土地權利無其他法律上之利益 者，應由申請人於登記申請書適當欄記明確無其他法律上之受利益人，並簽名。
是即明確規範得以拋棄之應行程序及申請人應自行負責之拋棄要件。
213 在內政部制訂之登記原因標準用語，對於權利 人 拋 棄其 所 有權 或他 項 權利 所為 之 塗 銷 登 記，登記 原 因為「拋棄」。
214 參照最高法院32 年上字第 6036 號判例。
215 行政法院 74 年台上字第 2322 號。
216 民法第 148 條。
217 土地登記規則第 143 條第 2 項增訂說明：配合民法第 764 條第 2 項規定，拋棄物權時，第三 人有以該物權為標的物之其他物權或於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，
不得為之，爰增訂第2 項，明定拋棄土地權利時，如第三人有以該土地權利為標的物之他項 權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記。另第三人於土地權利 有其他法律上之利益者，除不動產物權權利人外，尚有質權人、承租人等，因質權、租賃權 等動產物權或債權均非屬土地登記事項，形式上地政機關無從查究，故如第三人於該土地權 利有其他法律上之利益者，申請人申請登記時，自應依第 44 條規定檢附第三人同意書或由 第三人在登記申請書內註明同意事由；如該土地權利上無其他法律上之受利益者，則應由申 請人於登記申請書適當欄明其事由，以資周延。
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有規定外，均應視為國有財產。」至應如何登記為國有之部分，應從原始取得登 記之方式另行辦理登記，而非隨即為國有登記。
2.他項權利之拋棄
土地登記之地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權及依習慣形成 之物權，其權利人為拋棄之意思表示必須以書面為之，始得據以辦理相關他項權 利之塗銷登記。又該他項權利有無非屬土地登記事項之物權或債權，形式上登 記機關無從查究，故賦予申請人自行切結之責。
惟查賦予自行切結係由申請人負責之部分，實有待商榷之餘，按拋棄他項權 利之申請行為，非以義務人（即他項權利人）為必要，亦得由權利人（即所有權 人）單獨為之，土地權利有無其他法律上之利益為義務人之事務，而賦予申請人 自行切結負責之規定，若申請人為義務人，則其切結正當，倘若申請人為權利人，
則如何代為他項權利人切結無其他法律上受利益人，似有不符事實之情形，是就 增訂第 143 條第 2 項之規定，宜有釐清調整之必要。
（二）權利之混同223
不動產權利混同情形可分為下列三款：1.所有權與其他物權之混同。2.他項 權利與以該他項權利為標的物之他項權利混同。3.土地或建物權利與預告登記之 請求權之混同。有以上情形者，均應依規定辦理塗銷登記。我國民法對混同之效 力，立法例係仿日本法，採折衷主義224，即兩物權混同時，原則上其中一物權消 滅，但該物權於本人或第三人有利害關係時則不消滅。學者謝在全認為不動產物 權因混同而消滅者，乃是因法律規定而生，自不待登記即生效力，況混同後是否 生消滅之效果，大體上可自其登記情形中窺知，雖未為塗銷之登記，亦不致有礙 交易之安全。225
依民法第 762 條規定，同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，
其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上 之利益，不在此限。基此，混同為法律行為以外的事實而發生物權變動的
223 在內政部制訂之登記原因標準用語，對於他項 權 利 因權 利 混同 所為 之 塗銷 登記 ， 登 記 原 因為「混同」。
224 混同效力之立法例，除折衷主義外，有採消滅主義者，即兩物權混同時，其中一物權被他物 權吸收而消滅，其立法理由除前段所述之因素外，且因物權為單一支配權，若一人同時為兩 種權利人，將使法律關係更趨複雜之故。有採不消滅主義者，即物權不因混同而消滅，蓋同 一物上有所有權或他物權同時存在，或定限物權與以之為標的之他定限物權存在，在物權性 質上並無不可，且在不動產登記有一定效力，若允許物權因混同而消滅，將使登記與物權實 質狀態不符，有失登記意旨。德國民法就不動產物權之混同，採此種立法例（德國民法第889
224 混同效力之立法例，除折衷主義外，有採消滅主義者，即兩物權混同時，其中一物權被他物 權吸收而消滅，其立法理由除前段所述之因素外，且因物權為單一支配權，若一人同時為兩 種權利人，將使法律關係更趨複雜之故。有採不消滅主義者，即物權不因混同而消滅，蓋同 一物上有所有權或他物權同時存在，或定限物權與以之為標的之他定限物權存在，在物權性 質上並無不可，且在不動產登記有一定效力，若允許物權因混同而消滅，將使登記與物權實 質狀態不符，有失登記意旨。德國民法就不動產物權之混同，採此種立法例（德國民法第889