第三章 現行塗銷登記相關規定之探討
第一節 概說
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第一節 概說
一、塗銷登記相關規定修訂沿革
（一）不動產登記條例時期
民國 11 年 5 月 21 日北京政府時代，曾以教令公布不動產登記條例200，依該 條例第 3 條規定，不動產權利（所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押 權、質權、租借權等 8 種）之設定保存移轉變更限制處分或消滅應為登記，即以 上所列物權之變動應為登記，其原則性規定較符合物權法之分類，而有關塗銷登 記規定共計有 10 個條文，如附錄一所示。
綜觀該條例關於塗銷登記條文內容，並未列明得以塗銷登記之原因項目，僅 係為程序上之申請登記方式、記載方式及應檢附文件之場合說明，顯然其對物權 之消滅應予塗銷之範圍及定義未定以明文。
（二）土地登記規則時期
不動產之物權登記，依民法物權編施行法第 3 條之規定，另以法律定之。事 實上，我國就不動產登記之部分並無制定專法，目前不動產登記之規範僅見於土 地法第二編地籍第 36 條至第 79 條之 2 及其第 37 條第 2 項授權訂定之土地登記 規則。
依土地法第 37 條第 2 項：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附 文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」民國（以下略）35 年 10 月 2 日地政署乃據此訂定發布土地登記規則全文 190 條條文後，並經迭次修 正201，目前編有 13 章共計條文 157 條，其中於關塗銷登記之規定係編於第 11 章。
茲將塗銷登記之相關規定修訂沿革整理如附錄二，並另就各時期有修訂塗銷登記 相關規定重點分述如下：
1.第一次修訂（35 年 10 月 2 日）
共計有 3 個條文，主要規定已登記權利因一定關係人之死亡而消滅者，其申 請登記方式、應檢附文件及徵收土地所有權移轉登記之聲請或囑託時，所有其他 權利是否應塗銷之處理。
2.第二次修訂（69 年 1 月 23 日）
明確規定應辦塗銷登記之場合，及私有土地所有權拋棄而消滅者，依土地法
200 民國 11 年 5 月 21 日北京政府公布，參照同年 5 月 23 日第 2235 號、同年 5 月 24 日第 2236 號，政府公報，不動產登記條例計分總鋼、登記簿冊、登記程序、登記費、附則五章，共152 條；40 年 8 月 6 日（40）臺統（一）357 號停止適用，總統府公報。
201 陸續分別於 67 年、69 年、75 年、79 年、80 年、84 年、88 年、90 年、92 年 7 月、92 年 9 月、95 年、96 年及 98 年修正。
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第 10 條規定為國有土地，登記機關應於辦畢塗銷登記後，隨即逕為國有土地之 登記，及增訂有關限制登記之塗銷規定。本次修訂可謂奠定爾後土地登記規則塗 銷登記修正方向之基礎。
3.第三次修訂（84 年 7 月 12 日）
最大突破增訂純屬登記機關之疏失而錯誤登記者，因該塗銷原因並非私權有 所爭執，民事法庭亦無從受理審判，故於第三人取得該土地登記權利前，自應由 登記機關依職權撤銷原處分而辦理塗銷登記之規定。其賦予登記機關得依職權 力，將不應登記者塗銷之，以維登記之正確性。
4.第四次修訂（90 年 9 月 10 日）
為使行政行為遵循公正、公開與民主之程序，確保依法行政之原則，以保障 人民權益，提高行政效能，增進人民對行政之信賴，特於 88 年間制定行政程序 法，並自 90 年 1 月 1 日施行。對於違法之行政處分除係無效或瑕疵已補正者外
，其餘均屬得撤銷，基於依法行政原則兼顧信賴保護原則，依行政程序法第 117 條及第 119 條規定，登記機關或其上級地政機關自得於第三人取得該土地權利之 新登記前，依職權撤銷原准予登記之處分，是即現行土地登記規則第 144 條配合 修正之說明由來。此外，另將消滅登記唯一條文與塗銷登記併列於專章。
5.第五次修訂（98 年 7 月 8 日）
修正條文第 143 條，增訂第三人有以土地權利為標的物之他項權利或有其他 法律上利益時，申請拋棄土地權利登記之處理方式。
二、塗銷登記與塗銷關係
塗銷登記為土地登記類型之一，登記機關對於有權利之人申請塗銷登記，應 依土地法及土地登記規則等相關規定，依法審查認定事實及是否合法，以作為准 駁之依據。塗銷登記係於登記簿獨立存在之登記202，以主登記方式為之。
而塗銷係指塗銷前欄記載之事項，而易以次欄記載之事項，僅為變更登記之 處理方法203，換言之，已登記之事項，因變更而為新登記時，將前欄之記載予以 刪除，換以次欄之記載204，故非登記之一種，而係登記作業流程之一項工作。如 因標示部變更所為之登記時，應塗銷原標示事項；或土地所有權因買賣為移轉登 記時，登記簿上原權利事項應予塗銷，並非塗銷登記。至於塗銷登記為請求登記 事項之目的，係基於不動產物權權利消滅等法定原因所為之登記，其與一般所謂
202 土地登記規則第 8 條第 1 項：「主登記，指土地權利於登記簿上獨立存在之登記；附記登記，
係指附屬於主登記之登記。」
203 李鴻毅，前揭書（註 3），頁 246。
204 地籍資料電子化作業後，登記事項欄已無前欄與次欄之區別，僅得由異動資料檔內查詢變更 前後之情形。
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塗銷，實不盡相同，故二者間在定義上應有所區別。
三、塗銷登記相關規定
登記之土地權利，除另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為 塗銷登記。205除經法院判決塗銷登記外，依土地登記規則有關塗銷登記之其他相 關規定，尚有：
（一）權利消滅之塗銷
因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院確定 判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。前項因拋棄申請登記時，有以該土地 權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利 塗銷登記；該土地權利無其他法律上之利益者，應由申請人於登記申請書適當欄 記明確無其他法律上之受利益人，並簽名。私有土地所有權之拋棄，登記機關應 於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記。206
（二）不正確登記之塗銷
登記之土地權利，有：1.登記證明文件經主管機關認定係屬偽造。2.純屬登 記機關之疏失而錯誤之登記。以上情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登 記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之。且前項 事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。207以上二者得以塗銷 之情形，緣係因虛偽申請或因登記機關之疏失所致，實屬不應登記，故所登記之 事項不正確，應將不正確之登記予以塗銷，以符合實際。
（三）他項權利之塗銷
他項權利塗銷，得由他項權利人、原設定人或其他利害關人提出登記申請書 及登記清冊、登記原因證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明，單獨申請 之。但定有存續期間之地上權，於期間屆滿後，單獨申請塗銷登記時，免附登記 原因證明文件及他項權利證明書。208
（四）預告登記之塗銷
預告登記之塗銷，應提出原預告登記請求權人之同意書。前項請求權人之同 意書經依法公證、認證、地政士簽證，或透過授權書辦理經我國駐外領務人員認 證或驗證者，或其檢附登記原因發生日期前一年以後核發之印鑑證明者，除以上 情形外，應親自到場，並提出國民身分證正本（或其他合法之身分證明文件），
205 土地登記規則第 7 條。
206 土地登記規則第 143 條。
207 土地登記規則第 144 條。
208 土地登記規則第 145 條及應備之文件參見土地登記規則第 34 條。
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當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽 證。209
（五）查封等登記之塗銷
查封、假扣押、假處分、破產登記，或其他禁止處分之登記，應經原囑託登 記機關或執行拍賣機關之囑託，始得辦理塗銷登記。但因徵收、區段徵收或照價 收買完成後，得由徵收或收買機關囑託登記機關辦理塗銷登記。210
按上述現行土地登記規則有關塗銷登記之規定，其適用之範圍，從文義上約 略可資辨明，其中第 143 條主要敘明已登記物權之權利消滅各種原因應為之塗銷 登記；第 144 條係對於虛偽之登記或錯誤之登記，登記機關得以公權力介入將該 等不正確之登記予以塗銷；第 145 條關於塗銷他項權利之申請方式及處理原則；
第 146、147 條乃係於原登記限制登記之請求事項不存在或已實現目的所應為之 塗銷。
為便於探討不同類型塗銷登記之內涵，本文將之區分為權利消滅、不正確登 記及限制登記等三種塗銷類型，並於以下三節詳加研討。
209 土地登記規則第 146 條、當事人到場核對身分之規定參見土地登記規則第 40 條及免親自到場 之事由參見土地登記規則第40 條。
210 土地登記規則第 147 條。