第四章 塗銷登記與相關登記問題之探討
第一節 塗銷登記與消滅登記之關聯性
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機關勘定無誤後辦理之。如屬共有者，准由部分共有人申請，地政機關受 理登記之申請時，除應依規定辦理勘定外，並應於登記完竣後將消滅事實 通知其他共有人及權利關係人限期繳納土地權利書狀。
私有土地所有權消滅者，為國有土地。為土地法第 10 條第 2 項所明 定。土地滅失為一法律事實，非法律行為，不待登記即生效力，故私有土 地滅失劃為河川用地後，土地登記簿上雖未辦理消滅登記，其權利行使及 管理使用仍應適用水利法有關規定辦理。322
依水利法第 83 條規定：「尋常洪水位行水區域之土地，不得私有；其已為 私有者，得由主管機關依法徵收之，未徵收者，為防止水患，並得限制其使用但 不得逕為分割登記。前項所稱洪水位行水區域，由主管機關報請上級主管機關核 定公告之。」是私有土地縱經核定公告為河川行水區域，如未符合因天然變 遷成為湖澤或可通運之水道之情形者，其所有權尚不得視為消滅，自不宜申 辦消滅登記。323
是即，土地滅失之認定標準，在因天然變遷成為湖澤或可通運之水道者，其 因滅失之結果致使所有權視為消滅，而並非當然消滅，按物權因標的物滅失而 絕對喪失本為物權法之基本原則，土地法第 12 條則為保護原所有權人而 特設之例外規定324，私有土地滅失回復原狀時，原所有權人證明為其原 有 者，仍回復其所有權，惟此例外規定既未涉及他項權利，則關於他項權利 之得喪，申請仍應依一般法則辦理。
（二）建物滅失之認定
已完成之建物，係民法第 66 條所規定之定著物，為獨立之不動產，得為物 權之客體，自無問題，依建築法第 4 條所稱建築物，為定著於土地上或地面下具 有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物，通說係謂凡具 有覆蓋牆垣，足以蔽風雨，供出入而可達經濟上使用目的之建築物，其屋頂縱未 完全完工者亦同325。至建物之絕對滅失毫無保留一磚一瓦，據此辦理消滅登記殆 無爭議，惟現況之建物與原登記之面積、構造不符，如何認定其係為原登記建物 之變化而應予辦理標示變更登記，抑或認定其為拆除重建而准其辦理消滅登記，
322 內政部地政 司 69 年 10 月 1 日地司發字第 1419 號函。
323 內政部年 75 年 6 月 25 日台（75）內地字第 418876 號函。
324 內政部 46 年 8 月 8 日台（46）內地字第 118958 號函經函准司法行政部之見解。
325 參照最高法院 63 年度第 6 次民庭總會決議（一）。學者謝在全認為獨立之建築物似可依下列 標準斟酌：⑴定著性即定著於土地。⑵建築性即使用材料之人工建築。⑶外界隔離性即具有 屋頂及牆垣，從而可與外界隔離（其私密性之要求程度因是否為供人居住之房屋而有異）， 且與土地所有權支配之空間劃定區隔之界線。⑷用途性即可供為一定用途之生活空間，或實 務所稱供人出入而可達經濟上使用之目的。氏著，前揭書（註19），頁 31。
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則不動產判斷滅失基準何在，為辦理消滅登記之主要準據，其判斷滅失之基準似 以現狀建物是否為原建物同一性而為之。
而所謂建物之再建築或移築，均為已存在之建物於物理上一度消滅，而經再 以建造之程序完成之建物，縱令原有之建物，與再建築或移建之建物，在各方面 之形狀及構造相同，但仍可謂不同之建物均得以新建築申辦標示登記，而原有建 物則應辦理滅失登記。326 倘以上之觀點認定建物滅失與否，則顯之單純，即不 論其形狀及構造是否相同，只要有再建築或移築之情形則無同一性的問題，均以 新建物論，而據以辦理標示變更登記，另就原建物辦理滅失登記，惟以新建物論 而據以辦理標示變更登記，解釋上以新建物辦理所有權第一次登記較屬恰當。
至建築物之增建、擴建或部分拆除者，原則上不失物之同一性，修繕、改建 亦同。蓋建築物之同一性非物理上之概念，而應以社會觀念決定之。至拆除重建 者，除法律有特別規定外327，應已失其同一性，即舊建築物因拆除而使其所有權 消滅，重建之建築物則為另一所有權之新生，自屬當然。328因物權登記之客體為 土地或建物，倘所登記之土地或建物滅失，其土地或建物之權利即因失所附麗而 歸於消滅。建物在物理上獨立之物，已登記原始之建物是否已全部拆除後重新建 築系爭現存建物，或僅將原始建物逐年修建成現存建物，攸關系爭建物是否已滅 失之認定，自有詳予查明之必要，尚難以現存建物與登記簿所載之建材與面積有 異，即推定原始建物已滅失。對於建物是否已滅失之認定，曾經最高行政法院 92 年判字第 1094 號判決認以，按土地登記規則第 31 條第 1 項所規定之滅失，
係指建物在客觀上已失其存在，或建物已頹毀已無法再供經濟上、生活上之使用 而言。至建物在變更過程中，將部分樑柱、牆壁或地板等予以拆除，致建物之部 分暫時喪失使用效能或部分失其存在，嗣再經修建而使建物得以供經濟上、生活 上之使用，該建物即無前開規定所定之滅失情形。
另在日本物權法有出現建物同一性之觀點329，即物是否滅失，要根據社會觀 念來確定。如房屋因地震而倒塌或因火災使部分被燒毀時，如果復原之後認為具 有同一性，就不屬於滅失。但是，如果因修復而失去同一性，那麼，從前的不動 產所有權則消減。然而，在這種情形之下，房屋所有人依據所有權之效力，將取 得木材、碎磚瓦或復原後房屋上之動產所有權或不動產所有權。亦即，修復行為 不能據以論斷物之滅失與否，應就建物復原後之結果以社會觀念決定其滅失與 否。
326 參閱陳向榮，1982，『土地建物登記精義（上）』初版，頁 379，三民書局股份有限公司。
327 參照民法第 921 條：「典權存續中，典物因不可抗力致全部或一部滅失者，典權人除經出典人 同意外，僅得於滅失時滅失部分之價值限度內，為重建或修繕。」
328 謝在全，前揭書（註 19），頁 27。
329 我妻榮，前揭書（註 42），頁 229。
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綜此，私有土地滅失之認定，係因天然變遷成為湖澤或可通運之水道者，其 所有權即視為消滅，物理上雖有土地存在，然社會交易觀念上，既已失其本來狀 態，自屬標的物滅失，惟土地有浮覆回復其原本狀態之可能性。而建物滅失之認 定顯屬複雜，建物之絕對滅失毫無保留一磚一瓦之情形為滅失之登記殆無爭議，
惟現況之建物與原登記之面積、構造不符，如何認定其係為原登記建物之變化而 應予辦理標示變更登記，抑或認定其為拆除重建而准其辦理滅失之登記，則有判 斷現狀建物是否為原建物同一性之基準何在產生。而司法實務上以建物得以供經 濟上、生活上之使用社會觀念決定其滅失與否。
（三）消滅登記之塗銷過程
辦理消滅登記之要件繫於登記客體之滅失，其消滅登記之塗銷過程可以下圖 表示：
圖 4-1：消滅登記之塗銷過程圖 資料來源：本文整理
二、學理上見解
按不動產之物理狀態（即位置、面積等）係屬地籍資料標示部所應登載之項 目，如土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道；建物因颱風、地震、戰禍而毀 損等。或有出自人為者，如因水利工程設施使土地變成水道，或建物因人為縱火 或拆除等建物滅失時，該土地或建物因而滅失，其登記之客體之不存在，致其所 有權及他項權利歸於消滅，應申請消滅登記。其土地設定有他項權利者，登記機 關應於登記完畢後通知他項權利人。
經整理行政機關及學者對於消滅登記之見解，分別將消滅登記之定義為「已 登記之土地或建物，因土地坍末或流失，建物倒塌、焚毀或拆除等，經複丈屬實，
其所有權及他項權利歸於消滅向該管登記機關申請消滅所為之登記」330、「所謂
330 內政部編印，前揭手冊（註 3），頁 290。
登記客體
土地滅失
建物滅失
所有權及他項 權利歸於消滅
回復未登 記之狀態 塗銷
消滅登記原因
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消滅登記，係因標的物滅失，（如土地之流失、建物之拆毀）所為標示消滅之登 記，致附著於土地或建物之所有權或他項權利亦隨同消滅也。」331、「土地滅失，
謂因地震、水災等土地全部之塌陷滅失，建物遭受火災或拆除，其所有權及他項 權利均歸消滅，應為消滅登記或滅失登記。」332、「消滅登記指土地（或建物）
因地震、風災而坍沒，或建築改良物被焚燬或拆除等經複丈屬實而聲請所有權消 滅之登記」333、「消滅登記，係指土地或建物完成登記後，因土地或建物全部滅 失，致登記之權利客體已不存在，而於標示部辦理消滅登記，亦稱滅失登記。」
334「消滅登記，係權利標的物滅失之登記，即因土地或建物之滅失，其所有權或 他項權利歸於消滅而為之登記。」335。
綜合上述整理，消滅登記之基礎在於登記客體（即土地或建物）因滅失不存 在，其所有權及他項權利因而消滅所為之登記。而塗銷登記乃係在於原登記之事 項，失其效力，而塗銷既存登記事項為目的之登記，並回復為未登記前之狀態，
其權利所附之標的物（即土地或建物）則仍存在並未消滅。
是即消滅登記，緣至於不動產之滅失，進而物權權利歸於消滅，其原登記之 不動產物理狀態及權利內容不存在；而塗銷登記為原登記之物權權利消滅，其權
是即消滅登記，緣至於不動產之滅失，進而物權權利歸於消滅，其原登記之 不動產物理狀態及權利內容不存在；而塗銷登記為原登記之物權權利消滅，其權