第一章 緒論
第一節 研究動機
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第一章 緒論
第一節 研究動機
土地登記，係國家依照法定程序，將所轄境內已辦竣地籍測量之公私有土地 或建築改良物之標示、權利關係及其異動情形登載公示於地政機關掌管之冊籍 上，用以加強政府之管理，確保人民產權及交易之安全，並可建立完整之地籍資 料，以作為推行土地政策之依據，從而促進社會經濟發展之重要措施1。我國現 行土地登記制度係基於民法、土地法及土地法授權制訂之土地登記規則，以登記 為不動產物權變動之公示方法，既經登記即生效力或得處分，具有公示力、推定 力與公信力2，故登記須遵守嚴謹的程序，使其登記事項符合事實狀態，以保障 人民之財產權權益。由於不動產價額高昂、權利義務關係隨著社會制度變遷日趨 錯綜複雜，因此土地登記機制對於人民產權保障、交易安全及政府推動土地政策 依據之貢獻，其重要性實非同小可。
就我國土地法及土地登記規則之規定，土地登記範圍可分為得登記之權利主 體、得登記之標的物、得登記之權利種類與得登記之法律關係3，而土地登記之 法律關係，係指土地或建物權利之取得、設定、喪失及變更者，亦即所謂不動產 物權變動關係。由於登記目的在於保障人民財產權，故其登記事項應與實體法律 關係完全一致，其登記之公示始具意義，對於已登記事項有失其效力之情形者，
亦應依規定將既有之登記事項塗銷，回復未登記前之狀態，以符合實際。因塗銷 登記涉及不動產權利之有無，影響人民財產權甚鉅，故塗銷登記之重要性實非同 小覷。
有關不動產物權塗銷登記之原因，有將其分為「不動產物權之消滅」、「撤銷
1 顏慶德、雷春生，1993，『臺灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧』，頁 1，內政 部。
2 土地登記之效力有三：（1）公示力。（2）推定力。（3）公信力。溫豐文，2006，『土地法』2 月修訂版，頁177～180；楊松齡，2005，『實用土地法精義』四版 1 刷，頁 187～189，五南圖 書出版社。民法第759 條之 1 第 1 項:「不動產物權經依法登記者，推定登記名義人適法有此 權利。」即是將登記之推定力明文化。
3 我國現行土地登記制度，有不登記則不生效力之實體法上登記事項，有從公示制度考量，不登 記則不得處分之登記事項，兩者所登記事項之範圍，雖其法律效力不同，仍皆為具有登記能力 之事項範圍，惟基於社會經濟活動之需要，於信託法公布後，配合實際需要所建立之土地權利 信託登記，係以登記為對抗要件，不登記則不能對抗第三人，亦為現行具有登記能力之事項範 圍，此情形已大幅地擴張了我國土地登記制度的範圍，性質上亦兼具了登記對抗主義與登記生 效主義。就我國土地法及土地登記規則之規定，土地登記之範圍可從得登記之權利主體、得登 記之標的物、得登記之權利種類與得登記之法律關係各方面說明之，參閱楊松齡，2009，『實 用土地法精義』3 月八版 1 刷，頁 159，五南圖書出版股份有限公司；學者李鴻毅採應登記之 概念論土地登記之範圍，1986，『土地法論』修訂十一版，頁 237，三民書局；內政部，2004，
『土地登記審查手冊』，頁8～10。
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又按土地法所為之登記有絕對效力，除土地登記規則另有規定外，非經法院 之判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記，是除了物權權利消滅所為之塗銷登 記等，另有土地登記規則第 144 條所規定，登記證明文件經該主管機關認定係屬 偽造或純屬登記機關之疏失而錯誤之登記得予以塗銷，亦即將此類不正確登記賦 予地政機關查明後塗銷之權限。從實務作業上及司法判決中，發現肇致不正確登 記之法律關係錯綜複雜，惟不正確登記之塗銷態樣，是否均得由登記機關逕為塗 銷之？殆有疑義。究竟實體上所產生之不正確登記為何？如何區別其應予塗銷之 依據？容有釐清之必要。此外，由於各類登記項目應附之證明文件，係依憑其各 別之法律關係，由申請人提出附案辦理，設若其中一份證明文件經主管機關認定 係屬偽造，而其餘之證明文件係屬真正，則有無土地登記規則第 144 條之適用不 無疑義？就此，亦有論述之空間。
另依土地登記規則第 144 條第 1 項第 2 款規定，純屬登記機關之疏失而錯誤 之登記得予以塗銷，亦即為已登記完畢之土地權利，倘純屬登記人員之疏失所產 生使登記事項與實體法律關係不符之情形，得由登記機關塗銷之。惟本條文所稱 登記機關之疏失係指登記人員誤寫之疏失，或指誤解法令之疏失，抑或不論其造 成錯誤之原因為何，只究其登記事項與實體法律關係有不符之情形者，均得辦理 塗銷登記？其與土地法第 69 條規定登記錯誤或遺漏之更正，二者間之關係如 何？
對於其是否為土地法第 69 條更正登記之範圍，已有論述見解應屬更正登記 之範圍15，另有認為最高行政法院 92 年判字第 492 號判決，將登記錯誤限縮在土 地登記規則第 13 條之規定有探究之餘地，並認為依民法第 759 條之規定，繼承 於登記前已取得不動產物權，登記機關應先審認該第三人是否確屬被繼承人之合 法繼承人，其於被繼承人死亡時，非經登記即已取得權利，該繼承登記與實體法 律關係自始產生不一致之情形，自屬登記錯誤之態樣，在不違反登記公信力保護 之前題下，應將既存之錯誤登記予以塗銷16。惟登記機關可否排除已審核之原因 證明文件依據，迨於登記完竣後，以事後查證登記事項與實體法律關係不符為 由，而將既已存在之登記逕予塗銷，似有待商榷之餘？似乎應究其是否「純屬」
登記機關之錯誤所致，亦即應從有無因果關係判斷而得否予以塗銷。故土地登記 規則第 144 條第 1 項第 2 款規定純屬登記機關之疏失而錯誤之登記得予以塗銷，
是否屬於土地法第 69 條更正登記之範疇？容有再探究之空間。
是即，究竟為維持登記事項應與實體法律關係完全一致，對於實體法律關係 存在，其已登記事項發現與實體法律關係不符，或實體法律關係不存在，其已登
15 陳立夫，2008，「土地更正登記之探討─土地法第 69 條規定之闡釋─」，發表於〈97 年度臺北 市縣訴願實務研討會〉；高明慧，2009，「我國土地更正登記之研究」，國立政治大學地政學系 碩士論文。
16 高明慧，前揭文（註 15）。
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記事項發現與實體法律關係不符，如何釐正？實務上登記事項不符合事實狀態之 情形，有應以塗銷登記，抑或更正登記處理上之迷思，致產生眾說紛紜之現象。
而從法院裁判案例以觀，相同案例亦存有不同見解者，因塗銷登記、更正登記均 為使登記事項符合實體法律關係之登記類型，對於以上不同登記類型，應有其不 同事理，故有釐清之必要。
綜上，發現行政機關所訂現行法規命令與學理上對於土地塗銷登記之定義不 明確，致所延伸之爭議頗多，究竟不動產物權登記因何種原因或何種情形下，須 為塗銷登記，容有整理分析之必要，為正本清源釐清相關問題，應先將與塗銷登 記有關之各種法律關係所為塗銷之各種態樣，予以整理及定其意涵，究明其得以 塗銷之要件及範圍，並就其所延伸相關問題予以探討及釐清。因有關土地塗銷登 記相關問題，未見有系統上之整理分析，並基於國內尚無探討塗銷登記相關問題 之研究論文，為使塗銷登記之要件及範圍內容更臻明確，進而避免無謂的爭訟，
是即對於塗銷登記相關問題實有探索與闡明之必要，遂引發本研究之動機。