第二章 不動產物權消滅與塗銷登記
第二節 登記與不動產物權變動關係
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第二節 登記與不動產物權變動關係
不動產物權為憲法上所保障之財產權，民法第 758 條規定：「不動產物權，
依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為應以 書面為之。」同法第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其 他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」
是不動產物權登記為不動產物權變動或處分之要件。土地法及其授權訂定之法令 乃設有登記制度，以為辦理不動產物權登記之準據。依土地法令所設程序辦理上 開不動產物權登記，足生不動產物權登記之公示力與公信力（土地法第 43 條、
司法院字第 1956 號解釋參照），為確保個人自由使用、收益及處分不動產物權 之重要制度，故登記須遵守嚴謹之程序，一經登記，其登記內容更須正確真實，
俾與不動產上之真實權利關係完全一致，以保障人民之財產權及維護交易之安全
73。
依民法物權編施行法第 3 條第 1 項規定：「民法物權編所規定之登記，另以 法律定之。」其所示之法律即為土地法，乃為規範土地關係74之法律。而土地法 第 37 條第 2 項：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處 理等事項之規則，由中央地政機關定之。」是即土地登記規則訂定之由來，該規 則第 4 條規定，有關土地權利之所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押 權、耕作權及依習慣形成之物權之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記。
民法第 758 條及第 759 條不動產物權變動既以登記為生效及得以處分之要 件，茲就不動產物權之變動原則、變動原因及我國土地登記制度、土地登記之範 圍、土地登記類型之分類與民法修正後對登記之影響分述如下：
一、不動產物權變動原則
物權係對標的物之直接支配權，除具排他及優先效力外，更有強大之追及 力，故物權之存在及變動，必須使一般不特定人皆可得知悉，從而應有一定之公 示方法表現，使任何人均能藉此認識其權利存在之內容，俾保障交易安全。75由 是，乃生物權變動之二大原則，即「公示原則」及「公信原則」。
（一）公示原則
為發生一定法律效果，物權之變動，恆須具備得自外界認識之某種表徵(如
73 參照釋字第 600 號。
74 人類社會之土地關係有二：一為使用土地所建立人與人間之土地權利關係，即土地分配關係；
二為使用土地而發生人與地間之直接關係，即土地利用關係。李鴻毅，前揭書（註3），頁 1。
75 物權之存在及其變動，必須有一定之公示方法以為表現，使當事人與第三人均得自外部認識 其存在及內容，否則在交易旺盛，物權變動頻繁之今日，實將造成重大之困擾與混亂，無以 保障交易之安全。謝在全，前揭書（註19），頁 81。
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登記、占有)，此即所謂公示原則76。法律之所以採此原則，係因物權具有排他性，
其變動生排他之法律效果，如不藉某種表徵使任何人均得自外部即得以認識，恐 將有害於交易第三人。是公示原則達成之公示作用，除物權之動態現象(權利變 動)外，同時公示物權之靜態現象(權利內容)，亦即，經公示者為有該物權(積極 現象)、未公示者即無該物權(消極現象)77。觀諸近代各國立法例，此種物權變動 之公示方法，於不動產係採「登記」為其公示方法，而動產係採「交付」（即占 有之移轉，此為以動態言之，以靜態言之，則係占有）為其公示方法，彼二者亦 為我民法所採行。78
公示原則即便獲得貫徹，亦不得謂有表徵之處即恆有物權。換言之，權利之 公示固係其證明，但非必伴隨權利之取得。如不動產所有權固自某甲移轉登記予 某乙，然或某乙擅自登記、或某甲與某乙之基礎法律行為無效，則其外觀固有登 記之表徵，然事實上某乙無實質之物權。因是，公示原則若未輔以公信原則保護 善意第三人，便從有表徵存在，亦非有實質之權利。
對於公示原則之貫徹，各國立法例就其所生之法律效果，即有以下兩種不同 規定79:
1.以登記或交付之公示方法為物權變動之成立或生效要件，即登記或交付 要件主義(或稱形式主義)。於此立法例下，物權變動如未經登記或交 付，當事人間不生物權變動之效力，罔論對抗第三人之效力，德國及我 民法採之。
2.以登記或交付之公示方法為物權變動之對抗要件，即登記或交付對抗主 義(或稱意思主義)。於此立法例下物權之變動雖未經登記或交付，當事 人間仍生物權變動的效力，但無對抗第三人之效力，法國及日本民法採 之。
以上二者各有利弊，各國率皆視其經濟環境、社會需求與配合制度之健全性
，而定其取捨。
（二）公信原則
76 當物權變動之際，以有一足由外界可以辨認之徵象為必要，此即物權之公示原則也。鄭玉波 著，黃宗樂修訂，前揭書（註32），頁 36。
77 謝在全，前揭書（註 19），頁 81。
78 公示方法除登記與交付外，在法律上採用者尚有多種，如記名票據轉讓之背書(票據法第 30、
124、144 條)，公司設立之登記(公司法第 6 條)，乃至債權讓與之通知(民法第 297 條)等，均 為公示方法，亦即皆為公示原則之適用也。鄭玉波著，黃宗樂修訂，前揭書（註32），頁 38。
79 謝在全，前揭書（註 19），頁 82。
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之利益，犧牲靜的安全之保護86。此外，公信原則亦係權利外觀原則 (亦稱權利 外觀優越原則、信賴原則)具體化，亦即，凡於法律上具一定之外觀事實，而得 據以推斷其真實權利或事實關係存在者，因信賴此外觀而為法律行為之人，法律 即賦予同其信賴之法律效果，資為保護87。為明文規定於法條中，於民法第 759 條之 1 增定第 2 項，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動 之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
二、不動產物權變動原因
不動產物權變動原因，可分為依法律行為(須經登記，始生不動產物權變動）
及非因法律行為(無須登記，即生不動產物權變動；但須經登記，始得處分其物 權)兩種。所稱法律行為者，係以直接發生物權變動為目的，亦稱物權行為，多 以物權契約之形式成立，然拋棄、遺贈等單獨行為，亦足生不動產物權變動，是 亦屬之。所稱非因法律行為者，係指發生法律規定之事實時，如繼承、強制執行、
公用徵收或法院判決，無須登記，即發生不動產物權之變動。茲就依法律行為及 非因法律行為之不動產物權變動分述如下說明：
（一）依法律行為而生不動產物權變動
民法第 758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失，及變 更者，非經登記，不生效力。前項行為應以書面為之。」故不動產物權因法律 行為而變動者，須具備下列要件，始生效力：
1.須有處分權人所為
債權行為之有效存在，並不以當事人須具有處分權為必要，如出賣他人之物 之買賣契約，出賣人對該他人之物縱無處分權，其買賣契約仍依法有效成立。但 物權行為則不然，倘非出於有處分權人時，其效力即受影響88，此觀民法第 118 條第 1 項「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」
之規定自明。此一規定，雖寓有保護真正權利人之意義，但卻影響土地登記簿之 公信力，有礙不動產之交易安全，對於善意信賴土地登記簿記載之人，難能有所 保障89。又此項處分權於物權行為完成雙重要件之際必須具備90，倘處分權於物權 行為完成前受限或喪失者，其物權行為即難謂稱有效。如當事人申請不動產所有 權移轉登記，但登記標的物於尚未登記完畢，即經讓與人之債權人向法院聲請並
86 謝在全，前揭書（註 19），頁 86。
87 法律上凡有一定之外形事實，足可推斷有真實之權利或事實關係存在，信賴此項外觀而為法 律行為之人，法律均給予其所信賴事實相同之法律效果，以為保護。謝在全，前揭書（註19），
頁87。
88 參照最高法院 17 年上字第 123 號、18 年上字第 1420 號判例。
89 鄭冠宇，2006，「不動產物權移轉」，『月旦法學教室』，46：13。
90 物權的變動須兼具雙重要件，就不動產言，須有物權行為(民法第 758 條之法律行為)與登記，
就動產言，須有讓與合意與交付。參閱王澤鑑，2004，「民法總則編關於法律行為之規定對物 權行為適用之基本問題」。頁48，收錄於氏著，『民法學說與判例研究第五冊』，三民書局。
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繼承包括因自然死亡及死亡宣告所發生之繼承，而且以自然死亡之時或死亡 宣告判決所認定之時，為物權變動之時點102。
2.強制執行
強制執行係指不動產物權經依強制執行法執行後有所變動而言，即指法院基 於公權力拍賣標的物之行為。依強制執行法第 97 絛規定：「拍賣之不動產，買受 人繳足償金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。」同法第 98 絛第 1 項規定:「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，
取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」是買受人不待登記，
於領得該權利移轉證書之日起，即取得該不動產物權。此外，依同法第 94 條規 定，不動產由債權人承受者亦同。是不動產物權因強制執行而變動之情形，權利 人於領得權利移轉證書時，即為取得權利之時103，不待登記而生變動之效力。
3.徵收
國家得因特定公共事業之需要或因實施國家經濟政策，得徵收私有土地，104 即指政府基於公權力強制取得不動產所有權之行政處分。依土地法第 235 條前段 規定：「被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受補償發給完竣
國家得因特定公共事業之需要或因實施國家經濟政策，得徵收私有土地，104 即指政府基於公權力強制取得不動產所有權之行政處分。依土地法第 235 條前段 規定：「被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受補償發給完竣