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第五章 結論
我國土地法及土地登記規則之規定，土地登記範圍可分為得登記之權利主體
、得登記之標的物、得登記之權利種類與得登記之法律關係，由於登記目的在於 保障人民財產權，故其登記事項應與實體法律關係完全一致，其登記之公示始具 意義，對於已登記事項有失其效力之情形者，亦應依規定將失其效力之登記事項 塗銷，回復未登記前之狀態，以符合實際。因塗銷登記涉及不動產權利之有無，
影響人民財產權甚鉅，是見塗銷登記之重要性實非同小覷。
本研究係以我國土地登記法規中之「塗銷登記」相關規定為主要研究範疇，
並就物權消滅應予塗銷之條件，其所延伸相關問題進行探討分析，即將研究範圍 鎖定於不動產物權消滅與塗銷登記之關聯性；逐項檢視現行塗銷登記相關規定，
探討各種塗銷規定之原因、塗銷實質要件及過程，及其塗銷後之法律效果，並分 項進行分析，以釐清塗銷登記整體適用範圍；以及塗銷登記與相關登記問題之探 討，有不動產滅失之登記以消滅登記為之，其與權利消滅之登記以塗銷登記為 之，有無特別應予以區別之必要，究其實體法律關係不存在，係僅論登記權利之 不存在，抑或包括登記客體之不存在。又為塗銷登記與消滅登記之區別實益，分 別就登記客體滅失之認定、消滅登記之塗銷過程，再以相關見解進行比較分析。
另為登記事項不符合事實狀態之情形，有應以塗銷登記、抑或更正登記處理之迷 思，而產生眾說紛紜之現象。則塗銷登記之基礎在於其登記之實體法律關係不存 在或無效，與現行更正登記有無扞格之處，亦有應與釐清區別之必要。是即塗銷 登記與更正登記，其適用之時機為何，就以相關見解及案例爭議層面進行分析。
經就不動產物權變動之態樣及現行塗銷登記相關規定，探討塗銷登記之內涵 及範圍，並釐清其與消滅登記及更正登記之相關問題，研究結論歸結如下：
一、土地法對於登記分類有重新考量之處
因物權行為具有無因性，由於債之關係消滅，物權並不隨之消滅，故須依法 塗銷始可產生物權行為消滅效果，因此，塗銷登記為物權權利消滅所為之登記，
而非物權權利變更應為之登記。就物權權利消滅而言，塗銷登記應係基於權利消 滅使得已登記事項失其效力，而將其塗銷所為之登記。然而，依現行土地法規定，
土地權利有移轉、分割、合併、增減及消滅時應為變更登記，其中權利消滅與權 利變更，本質並不相同，而土地法卻將權利消滅，列入土地權利變更登記之範圍，
顯然不妥，亦即已登記權利之消滅應為塗銷登記才符合法理。
按土地法為民法物權編之特別法，就物權變動之三種態樣，土地法對於物權 之發生及變動有所明文之登記項目可資對應，唯獨將權利之消滅列入權利變更登 記之一種，有重新考量登記種類之分類，又其對塗銷登記並未給予適當之定義，
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僅止列於免納登記費之登記項目之一，實有不足之處。
基於法律旨在規範社會生活，建立合理的社會秩序，因此法律的文字必須客 觀、謹嚴、精確及合乎事理，以避免造成適用上之困惑，就土地法第 72 條規定，
土地權利有消滅時，應為變更登記，實與物權變動之概念不符，有調整修法之必 要，似應就權利消滅之部分為塗銷登記另闢章節規範，並訂其定義，同時整合與 塗銷登記有關之相關規定。
二、界定現行塗銷登記內涵及範圍
現行規定塗銷登記之範圍並不跼限於物權權利消滅之範疇，包含已登記之權 利狀態，依法律行為或非因法律行為使其消滅，而喪失原登記效力，經依一定程 序，將原登記權利消滅所為之塗銷登記；亦包括不正確之登記，於第三人取得該 土地登記權利前，得由登記機關依職權撤銷原處分，辦理之塗銷登記；以及基於 保全所為之登記，因其所登記之請求事項不存在或已實現目的，故而為之塗銷登 記。換言之，塗銷登記之範圍，不論其係權利消滅所為之塗銷登記，抑或釐正不 正確登記所為之塗銷登記，或如其他原因者，只要其有得以塗銷之法定原因，均 得依規定辦理塗銷登記。
由於民法物權編業已修正，土地登記事項之範疇已不跼限於不動產物權之登 記，亦可為債權約定關係或物權權利義務關係之登記，是即依規定可為登記之事 項有消滅之原因者，得列為塗銷登記之範圍。
其中造成登記事項與實體法律關係不一致之原因，係以偽造證件手法虛偽主 張登記所致或純屬登記機關之疏失而錯誤所致，此為不正確登記之態樣，以行政 法論應屬違法之行政處分，此等得由登記機關逕為塗銷之規定，顯為土地登記規 則第 7 條例外之規定，基於依法行政原則，並兼顧信賴保護原則，依行政程序法 第 117 條及笫 119 條規定，登記機關或其上級機關自得於第三人取得該土地權利 之新登記前，依職權撤銷原准予登記之處分，以維持登記之真實性及保障真正權 利人之權利，因塗銷登記涉及權利之有無，不容許發生錯誤，故於處理逕為塗銷 登記查證程序中，應有嚴謹之審查機制。
三、塗銷登記後之法律效果
已登記之權利，因其權利之消滅或請求登記事項不存在或其登記之目的實 現，致其原登記之實體法律關係不存在，塗銷後原登記權利始失其效力；若已登 記之權利乃係無效之行為所致，其原登記之實體法律關係屬無效，塗銷後原登記 權利自始無效。是即實體法律關係之不存在或無效，為使登記事項與實體法律關 係一致，在登記制度上係以塗銷登記方式為之，均應循法定程序塗銷，以回復未 登記前之狀態，以使地籍資料與事實狀態一致。
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四、登記類型整合或釐清之必要
實體法律關係不存在，係僅論登記權利之不存在，抑或包括登記客體之不存 在，就已登記之土地或建物因物理上之滅失者，經複丈屬實，因地籍資料所登記 之不動產實際上已滅失，其所有權及他項權利歸於消滅係因不動產之滅失因而無 所附麗，須向該管登記機關申辦消滅登記，該項登記雖非本文主要研究，惟係屬 物權歸於消滅之內容，以登記結果論仍為塗銷已登記事項之一種。
自地籍資料電子化作業後，消滅登記之作業方式，無法由地籍資料窺見其人 工作業時期登記之步驟，僅得由異動資料檔內查詢登記事項塗銷前後之情形。又 觀其登記原因即可得知該權利消滅之原因為何，塗銷登記為權利消滅之登記目 的，故本文見解，似無另制「消滅登記」為登記事由之必要，以簡化登記用語；
或為區別其與登記權利消滅所為之塗銷之不同，以修正「滅失登記」為其登記類 別，並以「滅失」為其登記原因，以為區別因登記權利消滅所為之塗銷登記。
五、釐清塗銷登記與更正登記之適用時機
根據研究結果，為使登記事項符合事實狀態，可透過之登記途徑有塗銷登記 與更正登記，係分屬不同之法律概念，可為下列說明：塗銷登記為將實體法律關 係不存在或無效，以塗銷方式使登記事項與實體法律關係一致之登記類別。而更 正登記為實體法律關係存在，而登記事項與實體法律關係不一致係因登記機關錯 誤之登記或遺漏所致，為使登記事項與實際狀態吻合，以更正登記方式為之的登 記類別。
本研究對塗銷登記相關問題逐一探討釐清，歸結認為隨著時代演進，土地登 記事務更顯複雜，惟有因時制宜，隨時修正現制，以杜絕紛爭；並應避免立法用 語不明確而使民眾產生無所適從之困惑，故用語應予以明確統一規範。
此外，在研究當中另發現與登記相關之課題均有得予探討之空間，建議賡續 研究之方向為：建物滅失事實認定之存在同一性之概念，如何判斷現況建物與已 登記建物為同一性，及公同共有人之一得否有權代位其他公同共有人申請消滅登 記之相關問題；以及私有土地之所有權消滅者，為國有土地，如何為該國有土地 之登記。
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