第二章 不動產物權消滅與塗銷登記
第一節 不動產物權之發生與消滅
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由上圖中主體之變更乃為權利人之更迭，屬於物權之得喪問題，嚴格說物權 之變更僅以物權客體之變更，即物權之標的物有所變更，如建物因增建而增加，
及內容之變更，亦即物權之本質不生影響，而僅其內容有所改變，如典權期限之 延長等為限；而其中相對消滅，並非物權之消滅問題，乃屬物權之取得或變更，
亦即移轉之繼受取得或主體變更之另一種觀察33。
就物權變動即生物權之法律效力34，則可登記之權利究竟如何發生，又於何 種情形下消滅，以及其變更之內涵，茲分述如下：
一、不動產物權發生
不動產物權之發生，依其是否由原物權人之權利移轉而來，可分為原始取得 與繼受取得，二者之區別在於：原始取得無須承受物權標的上之原有負擔，繼受 取得則反是。
（一）原始取得
非依據他人既存之權利而取得不動產物權者，為原始取得，又稱為固有取得
35。如民法第 811 條規定動產因附合36而為不動產之重要成分者，不動產所有人，
取得動產所有權等。又如時效取得所有權、地上權等亦屬之。由權利主體觀之，
係權利之絕對取得，若由權利本身言之，係權利之絕對發生。原始取得大抵是因 事實行為而取得，此種取得之不動產物權，並非繼受他人權利而來，與他人之權 利無涉。且物權標的上原有之一切負擔，因原始取得而消滅37，原物權人不得對 之主張任何權利，是為原始取得之效果。
不動產所有權及於所有權以外財產權之原始取得原因，主要係因時效完成取 得請求登記該物權之權利。時效取得制度為我國民法上極為特殊的制度，依民法 物權編第 769 條至 772 條規定之意旨，時效取得者係經過一定期間繼續占有他人 之物，而取得所有權或經過一定期間，事實上繼續行使所有權以外之財產權者即
33 鄭玉波，1984，『民法物權』修訂十版，頁 27，三民書局股份有限公司。
34 物權變動即生物權之法律效力，生此效力之要件稱為物權上之法律要件，係兼指物權之法律 行為(即物權行為)及法律行為以外之事實。大抵言之，物權之變動，多基於物權之法律行為而 生，而法律行為，復可分為契約與單獨行為兩種，是法律行為乃物權變動最重要之法律要件。
史尚寬，1971，『物權法論』3 刷，頁 17，自版。
35 謝在全，前揭書（註 19），頁 77；鄭玉波，前揭書（註 33），頁 26。
36 因添附而取得所有權相關規定，參照民法第 811～816 條；除此之外，如無主物之先占（民法 第802 條）、遺失物之拾得（民法第 803～807 條）、埋藏物之發見（民法第 808、809 條）、漂 流物或沉沒品之拾得 （民法第 810 條）等。
37 參照法務 部 91 年 7 月 25 日法律字第 0910023467 號函略以：「按公用徵收之性質，係 原 始 取 得 被 徵 收 者 之 權 利 ， 且 係 徵 收 者 依 法 律 之 力 取 得 之 新 權 利 （ 最 高 行 政 法 院 24 四年判字第18 號判例、最高法院 51 年台上字第 32557 號判例參照）。上 開原始取 得，
指 非 依 據 他 人 既 存 之 權 利 而 取 得 物 權 ， 故 標 的 物 上 之 一 切 負 擔 均 因 原 始 取 得 而 消 滅
（王澤鑑 著 ，民法物 權 第一冊―通則所有權，第 60 頁參照）」
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取得物權的內容完全相同，如土地所有權人將其土地之所有權讓與他人，此際他 人之取得土地所有權，係由原土地所有權人之權利移轉而來，既係依據他人既存 之權利而取得物權，則該物權標的上倘存有負擔，即不因之而消滅。
另以繼受之範圍不同，可分為特定的繼受取得和概括的繼受取得。特定的繼 受取得者，乃就各個標的物基於個別原因而繼受取得，如買賣而取得他人之所有 權或讓與取得他人之地上權。概括的繼受取得者，係就多數標的物基於一個原因 而取得，如繼承人因繼承而概括繼受被繼承人之全部的不動產及動產。
二、不動產物權消滅
不動產物權之消滅，係指物權與其主體相分離，分絕對消滅及相對消滅兩 種。物權之標的物與其主體相分離，而他人並未因此而取得權利者，為絕對消滅，
如因拋棄而喪失土地所有權是。若物權之標的物與其主體相分離，但同時又與另 一新主體結合，致一方喪失而另一方取得該物權者，係屬相對消滅，如甲將 A 地 所有權移轉登記於乙，A 地所有權與甲分離，但歸屬於乙，A 地所有權本身並未 消滅，所消滅的是甲對 A 地之所有權。事實上，相對消滅仍屬物權之取得或變更、
而非消滅，故通常稱之消滅即物權之喪失，僅指絕對消滅。亦即物權之消滅，指 物權本身失去其存在。如物權人將物權讓與他人時，物權雖有移動，但並非物權 之消滅42，如買賣不動產，物之所有權並未消滅，只是主體的變更。
因物權消滅為物權變動之一環，而究竟不動產物權消滅之構成要件為何，謹 以不動產43之滅失與其權利消滅之原因，闡述如下：
（一）不動產之滅失
土地登記，謂土地或建築改良物（簡稱建物）之所有權或他項權利之登記，
42 我妻榮，1999，『日本物權法』初版 1 刷，頁 228，五南圖書出版股份有限公司。
43 依民法第 66 條第 1 項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」、土地法第5 條之規定：「本 法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之建築物或工事，為建 築改良物。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良。」由此定義以 觀建築物為建築改良物之一種，依建築法第 4 條：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面 下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」又土地登記規則第2 條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。」
可見土地登記所登記物權客體之範圍顯大於建築法之定義。另房屋稅條例第 2 條對房屋之定 義：指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者，本法所稱之房屋為建築法所謂之 建築物，則土地法所稱之工事是否非課稅對象，容有爭議。而工事之定義參照來璋、林肇家，
1986，『土地登記之理論與實務』修正九版，頁 216，根據中華書局編印『辭海』，並無工事一 詞，唯依字義應解釋為「各種製造之總稱」在土地行政上首重法令據。準此，「工事」一詞應 與建築法第4 條「雜項工作物」相稱，依建築法第 7 條：「本法所稱雜項工作物，為營業爐、
水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳 池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空 氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等。」
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法賦予原所有權人得以回復權利之要件，惟該現狀之法律事實所致使所有權之客 體已無法為從前之使用，其所有權即已失所附麗，當然權利之消滅；又依民法第 881 條前項規定：「抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅。」足見不 動產一經滅失，其所有權與他項權利隨而消滅，就此，臺灣高等法院 56 年民事 執行座談會亦有決議：「（某甲將其所有木造房屋設定抵押向某乙借款，並登記完 畢後，將該木屋拆毀，在原地重建磚造房屋，某乙對該磚造房屋有無抵押權？）
某甲既將供抵押之木造房屋拆毀，某乙之抵押權即因抵押物滅失而消滅。」49是 即有權利必有標的物，如標的物滅失則權利消滅，因此，不動產之滅失亦可謂肇 致權利消滅之間接因素。
（二）不動產物權權利消滅之原因
依民法物權編通則章對於物權權利消滅有混同及拋棄之規定，至其他權利消 滅之原因散見於各章節及其他法令規定，故就混同、拋棄及其他消滅原因，予以 整理分析如下：
1.混同
混同，指同一標的物上不能兼有之兩種權利歸於一人時，其中一種權利因而 消滅之謂。土地或建物之混同類型可分為下列三款：
（1）所有權與其他物權之混同
依民法第 762 條之規定，同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他 物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，
不在此限。如抵押權與所有權，甲將 A 地設定抵押權給乙後再將土地賣給乙，此 際乙既是抵押權人又是所有權人，則乙之抵押權與其所有權因混同而消滅。但此 為原則，亦有例外之情形，即同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人時，若所 有人或第三人於其他物權之存續有法律之利益時，則其他物權不因混同而消滅，
如乙於甲所有之土地有地上權，以地上權為標的設定抵押權於丙，其後乙由甲讓 受取得該筆土地，此際乙既是地上權人又是所有權人，則丙（第三人）於地上權 之存續，有法律上之利益，該地上權自不因混同而消滅。又出典人未依法回贖典 物，依民法第 923 條第 2 項50或第 924 條51但書規定典權人取得典物所有權時，此 際典權因與所有權同屬於一人，亦因混同而消滅。
（2）他項權利與以該他項權利為標的物之他項權利混同
依民法第 763 條之規定，所有權以外之物權，及以該物權為標的物之權利，
49 司法行政部民事司，『民事法律問題彙編』，頁 438。
50 民法第 923 條第 2 項：「出典人於典期屆滿後，經過二年，不以原典價回贖者，典權人即取得 典物所有權。」
51 民法第 924 條：「典權未定期限者，出典人得隨時以原典價回贖典物。但自出典後經過三十年 不回贖者，典權人即取得典物所有權。」
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銷權之行使，亦即係以自己之意思表示，消滅法律行為的效力為內容之權利，為
銷權之行使，亦即係以自己之意思表示，消滅法律行為的效力為內容之權利，為