我國土地塗銷登記相關問題之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 我國土地塗銷登記相關問題之研究政治大立 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 研究生：莊. i n U. 淑. v. 君. 指導教授：楊松齡博士. 中. 華. 民. 國. 九. 十. 九. 年. 一. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝辭本篇論文的完成，首先必須感謝恩師楊松齡教授的悉心指導。我在寫作過程中因面臨思考頓塞，一時有無法突破的困境，曾向恩師表明休學的想法，但是在恩師的鼓勵之下，撐過來了。在論文寫作過程中，由於恩師對於論文應有架構與邏輯性思考的嚴格要求，使我學習到論文寫作方法與技巧，雖然學習結果的呈現是本篇論文，但是最重要的是過程中所學所得，就是恩師所給予學習上應有的態度、方法與分析事理、處事的能力，這將是往後所受用的無形資產。恩師除為教職外，亦任院長重職，由於教務及院務工作之龐雜，因此，時間在恩師身上亦顯得無比的珍貴，卻仍挪出時間細心指導學生，所感受到的是無比的幸運，學生惟有戰戰兢兢就學，以不辱師承。每回在恩師的細心指導後，總令人驚喜原來道理之所在，竟在思維的轉向與調整間，論文寫作使得能順利進行。在歷經期初報告、期末報告、口試及格後，恩師仍不厭其煩就口試委員所提之建議，繼續指導學生修正本篇論文。最後，當恩師給予溫暖的聲音說「妳終於可以輕鬆了！」我的眼睛出水、溜溜打轉著，忍住激動的情緒，感激之言怎能三言兩語所能道出。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 除了感謝恩師的成全外，同時，謝謝口試委員治學嚴謹的陳立夫老師，在期初、期末報告及口試時，均給予許許多多的寶貴建議，也從陳立夫老師為學嚴謹態度上，學到了學習應有的嚴謹態度，也謝謝口試委員溫文儒雅的陳明燦老師，於口試中所給予的寶貴建議，由於兩位陳老師的建議下，使論文在內容上得以更加充實。在研究所學習過程中，學長們、同窗好友們多數背景相當，都能體會工作之餘利用時間讀書的辛苦，謝謝你們所給予課業上的協助與精神上的支持，同時在學期間，感謝長官們所給予我的任何機會，以及同仁們在業務上的協助。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 最後要謝謝一路上支持我的家人及至親好友們，由於你們的支持愛護，讓我才能無後顧之憂，順利完成學業！.


(5) 摘要我國土地法及土地登記規則之規定，土地登記範圍可分為得登記之權利主體、得登記之標的物、得登記之權利種類及得登記之法律關係，而土地登記之法律關係，係指土地或建物權利之取得、設定、喪失及變更者，亦即所謂不動產物權變動關係。由於登記目的在於保障人民財產權，故其登記事項應與實體法律關係完全一致，其登記之公示始具意義，對於已登記事項有失其效力之情形者，亦應依規定將失其效力之登記事項塗銷，回復未登記前之狀態，以符合實際。因塗銷登記涉及不動產權利之有無，影響人民財產權甚鉅，故塗銷登記之重要性實非同小覷。因行政機關所訂現行法規命令與學理上對於土地塗銷登記之定義不明確，致所延伸之爭議頗多，究竟不動產物權登記因何種原因或何種情形下，需為塗銷登記，學理上之見解亦甚少，為正本清源釐清相關問題，應先將與不動產登記有關之各種法律關係所為塗銷之各種態樣，予以整理及明確定義，究明其得以塗銷之要件及範圍，並就其所延伸相關問題予以探討及釐清。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 經本研究歸納分析，塗銷登記係為已登記權利因法定原因致實體之法律關係不存在或無效，為使登記事項與實體之法律關係一致，所為之一種登記類型，與消滅登記在效力上有著相同之處。而與更正登記之差異，在於登記之更正，須以有實體之法律關係存在為前提要件，並且有登記錯誤或遺漏致所記載之登記事項與實體之法律關係內容不一致，此與登記事項失其效力，將其塗銷所為之塗銷登記顯然不同。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. i n U. v. 由於民法物權編業因應現代多元化社會需求陸續修正，土地登記事項之範疇已不跼限於不動產物權之登記，亦可為債權約定關係或物權權利義務關係之登記，是即依規定可為登記之事項有消滅之原因者，均得列為塗銷登記之範圍。. engchi. 本研究對塗銷登記相關問題逐一探討釐清，歸結認為隨著時代演進，土地登記事務更顯複雜，惟有因時制宜，隨時修正現制，以杜絕紛爭；並應避免立法用語不明確而使民眾產生無所適從之困惑，故用語應予以明確統一規範。. 關鍵詞：不動產物權消滅原因、權利消滅塗銷、不正確登記塗銷、限制登記塗銷、塗銷登記、消滅登記、更正登記、行政處分之撤銷、行政處分之更正.


(7) 目第一章. 緒論…………………………………………………………. 第一節第二節第三節第四節. 第二章. 錄. 研究動機…………………………………………………………… 研究目的…………………………………………………………… 研究範圍…………………………………………………………… 研究方法與流程……………………………………………………. 1 6 7 8. 不動產物權消滅與塗銷登記……………………………… 11. 第一節不動產物權之發生與消滅………………………………………… 一、不動產物權發生…………………………………………………… 二、不動產物權消滅…………………………………………………… 三、不動產物權變更…………………………………………………… 第二節登記與不動產物權變動關係……………………………………… 一、不動產物權變動原則……………………………………………… 二、不動產物權變動原因……………………………………………… 三、我國土地登記制度………………………………………………… 四、土地登記範圍……………………………………………………… 五、土地登記類型……………………………………………………… 六、民法修正後對物權變動登記影響………………………………… 第三節塗銷登記之意涵…………………………………………………… 一、塗銷登記與不動產物權變動關係………………………………… 二、塗銷登記定義……………………………………………………… 三、塗銷登記請求權與申請權………………………………………… 第四節小結…………………………………………………………………. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 第三章. 1. Ch. engchi. i n U. v. 12 14 16 23 24 24 27 34 36 40 44 48 48 49 51 54. 現行塗銷登記相關規定之探討…………………………… 57. 第一節概說………………………………………………………………… 一、塗銷登記相關規定修訂沿革……………………………………… 二、塗銷登記與塗銷關係……………………………………………… 三、塗銷登記相關規定………………………………………………… 第二節權利消滅所為之塗銷……………………………………………… 一、權利消滅塗銷原因及相關規定…………………………………… 二、權利消滅之實質要件及塗銷過程………………………………… 三、權利消滅塗銷之法律效果………………………………………… I. 58 58 59 60 62 63 74 75.

(8) 第三節不正確登記之塗銷………………………………………………… 一、不正確登記塗銷類型……………………………………………… 二、信賴保護判斷基礎………………………………………………… 三、塗銷不正確登記之處理程序及相關解釋規定…………………… 四、塗銷不正確登記之實質要件及過程……………………………… 五、不正確登記塗銷之法律效果……………………………………… 第四節限制登記之塗銷…………………………………………………… 一、限制登記類型……………………………………………………… 二、限制登記法律效力………………………………………………… 三、限制登記塗銷作業及相關規定…………………………………… 四、塗銷限制登記之實質要件及過程………………………………… 五、限制登記塗銷之法律效果………………………………………… 第五節小結…………………………………………………………………. 第四章. 立. 政治大. 77 77 79 84 85 86 87 87 88 89 91 92 93. 塗銷登記與相關登記問題之探討………………………… 95. ‧. ‧ 國. 學. 第一節塗銷登記與消滅登記之關聯性…………………………………… 96 一、登記客體滅失認定及消滅登記之塗銷過程……………………… 97 二、學理上見解…………………………………………………………100 三、塗銷登記與消滅登記差異性………………………………………101 四、綜合分析……………………………………………………………104 第二節塗銷登記與更正登記之適用時機…………………………………105 一、學理上見解…………………………………………………………106 二、司法實務上見解……………………………………………………108 三、行政處分觀點分析…………………………………………………110 四、相關案例爭議………………………………………………………111 五、綜合分析……………………………………………………………113 第三節小結…………………………………………………………………116. n. er. io. sit. y. Nat. al. 第五章. Ch. engchi. i n U. v. 結論…………………………………………………………119. II.

(9) 參考文獻. ……………………………………………………………123. 附錄一. 不動產登記條例（教令第七號）. 附錄二. 土地登記規則塗銷登記之修訂沿革表. 立. ………………………127 ………………139. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.

(10) 圖目錄圖 2-1：物權變動圖…………………………………………………… 13 圖 3-1：土地權利消滅之塗銷過程圖………………………………… 75 圖 3-2：不正確登記之塗銷過程圖…………………………………… 86 圖 3-3：限制登記之塗銷過程圖……………………………………… 92 圖 4-1：消滅登記之塗銷過程圖………………………………………100. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(11) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 第一章. 緒論. 第一節研究動機土地登記，係國家依照法定程序，將所轄境內已辦竣地籍測量之公私有土地或建築改良物之標示、權利關係及其異動情形登載公示於地政機關掌管之冊籍上，用以加強政府之管理，確保人民產權及交易之安全，並可建立完整之地籍資料，以作為推行土地政策之依據，從而促進社會經濟發展之重要措施1。我國現行土地登記制度係基於民法、土地法及土地法授權制訂之土地登記規則，以登記為不動產物權變動之公示方法，既經登記即生效力或得處分，具有公示力、推定力與公信力2，故登記須遵守嚴謹的程序，使其登記事項符合事實狀態，以保障人民之財產權權益。由於不動產價額高昂、權利義務關係隨著社會制度變遷日趨錯綜複雜，因此土地登記機制對於人民產權保障、交易安全及政府推動土地政策依據之貢獻，其重要性實非同小可。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 就我國土地法及土地登記規則之規定，土地登記範圍可分為得登記之權利主體、得登記之標的物、得登記之權利種類與得登記之法律關係3，而土地登記之. ‧. 法律關係，係指土地或建物權利之取得、設定、喪失及變更者，亦即所謂不動產物權變動關係。由於登記目的在於保障人民財產權，故其登記事項應與實體法律關係完全一致，其登記之公示始具意義，對於已登記事項有失其效力之情形者，亦應依規定將既有之登記事項塗銷，回復未登記前之狀態，以符合實際。因塗銷登記涉及不動產權利之有無，影響人民財產權甚鉅，故塗銷登記之重要性實非同小覷。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. i n U. v. 有關不動產物權塗銷登記之原因，有將其分為「不動產物權之消滅」、「撤銷 1. 2. 3. engchi. 顏慶德、雷春生，1993，『臺灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧』，頁 1，內政部。土地登記之效力有三：（1）公示力。（2）推定力。（3）公信力。溫豐文，2006，『土地法』2 月修訂版，頁 177～180；楊松齡，2005，『實用土地法精義』四版 1 刷，頁 187～189，五南圖書出版社。民法第 759 條之 1 第 1 項:「不動產物權經依法登記者，推定登記名義人適法有此權利。」即是將登記之推定力明文化。我國現行土地登記制度，有不登記則不生效力之實體法上登記事項，有從公示制度考量，不登記則不得處分之登記事項，兩者所登記事項之範圍，雖其法律效力不同，仍皆為具有登記能力之事項範圍，惟基於社會經濟活動之需要，於信託法公布後，配合實際需要所建立之土地權利信託登記，係以登記為對抗要件，不登記則不能對抗第三人，亦為現行具有登記能力之事項範圍，此情形已大幅地擴張了我國土地登記制度的範圍，性質上亦兼具了登記對抗主義與登記生效主義。就我國土地法及土地登記規則之規定，土地登記之範圍可從得登記之權利主體、得登記之標的物、得登記之權利種類與得登記之法律關係各方面說明之，參閱楊松齡，2009，『實用土地法精義』3 月八版 1 刷，頁 159，五南圖書出版股份有限公司；學者李鴻毅採應登記之概念論土地登記之範圍，1986，『土地法論』修訂十一版，頁 237，三民書局；內政部，2004，『土地登記審查手冊』，頁 8～10。 1.

(12) 第一章緒論. 權之行使」及「法院之確定判決」三大項4，從物權變動之概念上似為物權失其效力之原因，故已登記之權利有失其效力之情形發生，基於登記事項應與實體法律關係一致，即應將事實完整呈現於公示之地籍資料上，則應透過塗銷之手段以回復未登記前之狀態，惟登記事項是否僅存於失其效力之狀態始足以塗銷，有無其他應予塗銷之狀態，如土地登記規則第 144 條規定登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造或純屬登記機關疏失而登記錯誤之狀態，即所登記事項與實體法律關係不符，係為不正確之登記，基於登記事項應與實體法律關係一致，亦應透過塗銷之手段以回復未登記前之狀態。則亦謂此分類似不包括現行塗銷登記各種態樣？故塗銷登記之意涵究係如何界定，為本文所予以探求之重點。又不動產物權之變動5，係指不動產物權之發生、消滅及變更，依土地法所規定之土地登記種類分為「土地總登記6」及「土地權利變更登記7」，土地法僅將土地登記分為「土地總登記」及「土地權利變更登記」二章，恐無法含括現行土地登記之各種類型，是即塗銷登記是否為「土地權利變更登記」之一種，不無疑義？依該法第 72 條規定：「土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記8。」亦即不動產物權經土地總登記後，其內容有. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 所更迭，應為變更登記，是否變更登記即含括所有物權變動之態樣？又依本條文所示「土地權利消滅時應為變更登記」，則是否土地總登記後，不動產物權之變更或消滅所為之登記均歸類於土地權利變更登記？而塗銷登記未見定義於土地法中，該法僅將其規定於免納登記規費之登記項目之一，至於有關得以塗銷之登記原因另規範於土地登記規則，則現行我國土地登記規則有關塗銷登記之各種登記態樣，是否均屬土地法第 72 條所示之土地權利變更登記？為因應各種法律關係所為塗銷登記之態樣似有必要加以釐清。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. i n U. v. 依現行塗銷登記未見定義於土地法，其得塗銷登記之原因相關規定見於土地 4 5. 6. 7. 8. engchi. 吳啟賓，2005，「不動產物權移轉登記與塗銷登記」，『台灣本土法學』，73：17～22。德、瑞及我國民法就不動產物權之變動，均採登記生效主義，非經登記不生效力，故以登記為不動產物權之公示方法。在不動產物權，嚴格以言，惟登記始有物權(本權)之推定力，惟登記方能與物權相結合，無登記即無物權。傳統上，占有乃物權之公示方法(公示機能，本權表彰機能)，無論動產或不動產均然，日耳曼法上之占有尤其如此，但是自登記制度發達以後，不動產物權之占有公示方法，逐漸為登記所取代，如今登記方為不動產物權之公示方法，殆已確定。謝在全，1986，「最高法院 69 年台上字第 3708 號民事判決評釋—地上權於取得時效完成後於未登記前有無占有之正當權源」。頁 146、151，收錄於『台大法學論叢特刊一 74 年度民商事裁判研究專集』。土地總登記之定義，依土地法第 38 條：「辦理土地登記前，應先辦理地籍測量，其已辦理地籍測量之地方，應即依本法規定辦理土地總登記。前項土地總登記，謂於一定期間內就直轄市或縣（市）土地之全部為土地登記。」而現行土地法將該條文放置第二編地籍第一章通則，本文認為移置第三章土地總登記首條，為該章先行定義較為明確。土地權利變更登記之定義，依土地法第 72 條：「土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。」變更登記或應稱為變動登記較為適宜。楊松齡，前揭書（註 2），頁 174。 2.

(13) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 登記規則專章中，如土地權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時應申請塗銷登記9，除以上得塗銷之原因外，尚有登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造之塗銷、純屬登記機關之疏失而登記錯誤之塗銷10、他項權利之塗銷11、預告登記之塗銷12、查封等登記之塗銷13等等，以上不論是權利消滅之塗銷，或是不正確登記之塗銷，抑或其他登記之塗銷，實務上及學理上仍有許多不明確之處，究竟塗銷登記得以塗銷之要件為何？範圍為何？再者，不動產物權之消滅，係指物權與其主體相分離，分絕對消滅（喪失）及相對消滅（喪失）兩種。物權之標的物與其主體相分離，而他人並未因此而取得權利者，為絕對消滅，如因拋棄而喪失土地所有權是。若物權之標的物與其主體相分離，但同時又與另一新主體結合，致一方喪失而另一方取得該物權者，係屬相對消滅，如土地之買賣是。因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記，以上為土地登記規則第 143 條所列權利消滅之原因究屬絕對消滅？抑或相對消滅？從物權變動概念上分析，本條文容有待釐清之處。而對於不動產或不動產權利發生消滅，或有法律上無效之原因，或有登記上發生錯誤，就涉及消滅登記與塗銷登記之問題。按既存登記事項，一經塗銷或消滅登記，即失其效力，而不復存在14，. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 似乎消滅登記與塗銷登記在效力上有著相同之處。究竟土地登記之實體法律關係不存在，係僅論登記權利之不存在，抑或包括登記客體之不存在，亦有進一步釐清討論之空間。. al. er. io. sit. y. Nat. 9. v. n. 土地登記規則第 143 條：「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。前項因拋棄申請登記時，有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記；該土地權利無其他法律上之利益者，應由申請人於登記申請書適當欄記明確無其他法律上之受益人，並簽名。私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記。」 10 土地登記規則第 144 條：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」 11 土地登記規則第 145 條：「他項權利塗銷登記，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人提出第三十四條所列文件，單獨申請之。但定有存續期間之地上權，於期間屆滿後，單獨申請塗銷登記時，免附第三十四條第二款、第三款之文件。」 12 土地登記規則第 146 條：「預告登記之塗銷，應提出原預告登記請求權人之同意書。前項請求權人除符合第四十一條第二款、第四款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依第四十條規定程序辦理。」 13 土地登記規則第 147 條：「查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記，應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託，始得辦理塗銷登記。但因徵收、區段徵收或照價收買完成後，得由徵收或收買機關囑託登記機關辦理塗銷登記。」 14 李鴻毅，前揭書（註 3）頁 246。. Ch. engchi. 3. i n U.

(14) 第一章緒論. 又按土地法所為之登記有絕對效力，除土地登記規則另有規定外，非經法院之判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記，是除了物權權利消滅所為之塗銷登記等，另有土地登記規則第 144 條所規定，登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造或純屬登記機關之疏失而錯誤之登記得予以塗銷，亦即將此類不正確登記賦予地政機關查明後塗銷之權限。從實務作業上及司法判決中，發現肇致不正確登記之法律關係錯綜複雜，惟不正確登記之塗銷態樣，是否均得由登記機關逕為塗銷之？殆有疑義。究竟實體上所產生之不正確登記為何？如何區別其應予塗銷之依據？容有釐清之必要。此外，由於各類登記項目應附之證明文件，係依憑其各別之法律關係，由申請人提出附案辦理，設若其中一份證明文件經主管機關認定係屬偽造，而其餘之證明文件係屬真正，則有無土地登記規則第 144 條之適用不無疑義？就此，亦有論述之空間。另依土地登記規則第 144 條第 1 項第 2 款規定，純屬登記機關之疏失而錯誤之登記得予以塗銷，亦即為已登記完畢之土地權利，倘純屬登記人員之疏失所產生使登記事項與實體法律關係不符之情形，得由登記機關塗銷之。惟本條文所稱登記機關之疏失係指登記人員誤寫之疏失，或指誤解法令之疏失，抑或不論其造成錯誤之原因為何，只究其登記事項與實體法律關係有不符之情形者，均得辦理塗銷登記？其與土地法第 69 條規定登記錯誤或遺漏之更正，二者間之關係如何？. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. 對於其是否為土地法第 69 條更正登記之範圍，已有論述見解應屬更正登記之範圍15，另有認為最高行政法院 92 年判字第 492 號判決，將登記錯誤限縮在土. n. al. er. io. 地登記規則第 13 條之規定有探究之餘地，並認為依民法第 759 條之規定，繼承於登記前已取得不動產物權，登記機關應先審認該第三人是否確屬被繼承人之合法繼承人，其於被繼承人死亡時，非經登記即已取得權利，該繼承登記與實體法律關係自始產生不一致之情形，自屬登記錯誤之態樣，在不違反登記公信力保護之前題下，應將既存之錯誤登記予以塗銷16。惟登記機關可否排除已審核之原因證明文件依據，迨於登記完竣後，以事後查證登記事項與實體法律關係不符為由，而將既已存在之登記逕予塗銷，似有待商榷之餘？似乎應究其是否「純屬」登記機關之錯誤所致，亦即應從有無因果關係判斷而得否予以塗銷。故土地登記規則第 144 條第 1 項第 2 款規定純屬登記機關之疏失而錯誤之登記得予以塗銷，是否屬於土地法第 69 條更正登記之範疇？容有再探究之空間。. Ch. engchi. i n U. v. 是即，究竟為維持登記事項應與實體法律關係完全一致，對於實體法律關係存在，其已登記事項發現與實體法律關係不符，或實體法律關係不存在，其已登 15. 16. 陳立夫，2008，「土地更正登記之探討─土地法第 69 條規定之闡釋─」，發表於〈97 年度臺北市縣訴願實務研討會〉；高明慧，2009，「我國土地更正登記之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。高明慧，前揭文（註 15）。 4.

(15) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 記事項發現與實體法律關係不符，如何釐正？實務上登記事項不符合事實狀態之情形，有應以塗銷登記，抑或更正登記處理上之迷思，致產生眾說紛紜之現象。而從法院裁判案例以觀，相同案例亦存有不同見解者，因塗銷登記、更正登記均為使登記事項符合實體法律關係之登記類型，對於以上不同登記類型，應有其不同事理，故有釐清之必要。綜上，發現行政機關所訂現行法規命令與學理上對於土地塗銷登記之定義不明確，致所延伸之爭議頗多，究竟不動產物權登記因何種原因或何種情形下，須為塗銷登記，容有整理分析之必要，為正本清源釐清相關問題，應先將與塗銷登記有關之各種法律關係所為塗銷之各種態樣，予以整理及定其意涵，究明其得以塗銷之要件及範圍，並就其所延伸相關問題予以探討及釐清。因有關土地塗銷登記相關問題，未見有系統上之整理分析，並基於國內尚無探討塗銷登記相關問題之研究論文，為使塗銷登記之要件及範圍內容更臻明確，進而避免無謂的爭訟，是即對於塗銷登記相關問題實有探索與闡明之必要，遂引發本研究之動機。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(16) 第一章緒論. 第二節. 研究目的. 根據前節研究動機，本研究之目的可以歸納以下幾點：一、透過資料之蒐集、歸納與分析，以明確瞭解塗銷登記之意涵，給予塗銷登記明確之定義與範圍。二、針對辦理土地塗銷登記之爭議及訴訟相關問題，釐清塗銷登記與消滅登記之關聯性，及塗銷登記與更正登記處理時機之分際，提出歸納上之建議，以提供有關當局之參考。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(17) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 第三節. 研究範圍. 本研究係以我國土地登記法規中之「塗銷登記」相關規定為主要範疇，並就物權消滅應予塗銷之條件，其所延伸相關問題進行探討分析，茲將研究範圍列述如下：一、不動產物權消滅與塗銷登記針對不動產物權變動之各種態樣予以整理歸納，再就我國土地登記制度下，登記與不動產物權變動間之關係進行分析，進而釐整塗銷登記於不動產物權變動係屬何種關係。另從文獻中蒐集對塗銷登記之定義，而其面對於現行塗銷登記之各種態樣有否應予調整之處，又其中之意涵及法律關係各種面向予以找尋關鍵，以建立符合本研究之理論基礎。. 政治大. 二、現行塗銷登記相關規定之探討塗銷登記因涉及不動產登記權利之有無，影響人民財產權甚鉅，故受理該項登記應符合法律規定之要件，有關塗銷登記之相關規定散見於土地法及土地登記規則，其主要條文繫於土地登記規則第 143 條以下，茲就現行塗銷登記相關規定，逐項檢視探討各種塗銷類型之原因、塗銷實質要件及過程，及其塗銷後之法律效果，並分項進行分析，以釐清塗銷登記整體適用範圍。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 三、塗銷登記與相關登記問題之探討現行規定就不動產滅失之登記以消滅登記為之，其與權利消滅之登記以塗銷登記為之，有無特別應予以區別之必要，究其實體法律關係不存在，係僅論登記權利之不存在，抑或包括登記客體之不存在。為塗銷登記與消滅登記之區別實益，分別就登記客體滅失之認定、消滅登記之塗銷過程，再以相關見解進行比較分析。. Ch. engchi. i n U. v. 另登記事項不符合事實狀態之情形，有應以塗銷登記、抑或更正登記處理之迷思，而產生眾說紛紜之現象。塗銷登記之基礎在於其登記之實體法律關係不存在或無效，與現行更正登記有無扞格之處，亦有應予釐清區別之必要。是即塗銷登記與更正登記，其適用之時機為何，茲以相關見解及案例爭議層面進行分析。又於本論文口試期間正逢立法院三讀通過民法物權編「用益物權」之修正案，相關規定及法律用語業已更動，惟尚未公布施行，故現行土地法及土地登記規則未能跟進修正，是即本論文所陳之物權名稱仍以現行土地法及土地登記規則之規定為主。. 7.

(18) 第一章緒論. 第四節. 研究方法與流程. 一、研究方法（一）文獻回顧分析法蒐集政府制訂之法規命令及相關學術論著等文獻，並予以彙整分析，作為本研究之立論基礎。（二）個案分析法蒐集法院判決案例，針對法院判決中有關土地塗銷登記相關問題之主要爭議以文獻理論加以分析，提出合理的解決方法，並提出歸納上之建議，以供當局參考。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(19) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 二、研究流程. 研究動機. 研究目的. 研究範圍. 政治大. 理論基礎與文獻探討. 學. ‧ 國. 立. 不動產物權消滅與塗銷登記. 現行塗銷登記相關規定之探討. ‧ er. io. sit. y. Nat. n. a l 塗銷登記與相關問題之探討i v C h法院判決案例分析U n engchi 結論與建議. 9.

(20) 第一章緒論. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 10. i n U. v.

(21) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 第二章不動產物權消滅與塗銷登記民法第 758 條及第 759 條之規定17，建構了我國不動產物權登記制度18，亦即不動產物權依法律行為而生變動時，尚須登記完畢，始生物權得喪變更之效力，而非因法律行為取得之不動產物權，非經登記，不得處分其物權。即以登記為不動產物權變動之公示方法，既經登記即生效力或得處分，具有公示力、推定力與公信力。故民法對於不動產物權，係以登記為發生效力或實行處分之必要條件。換言之，不動產物權之發生、消滅或變更19是以登記為對世效力，藉由登記於地政機關管有之地籍資料以表明其物權狀態之內涵，以維護交易之安全及保障財產權。因塗銷登記涉及不動產權利之有無，從而塗銷登記與不動產物權變動之關聯性為本研究應先予論述之關鍵，故首先針對不動產物權變動之各種態樣予以整理歸納，再就我國土地登記制度下，登記與不動產物權變動間之關係進行分析，進而釐整塗銷登記與不動產物權變動係屬何種關係。此外，另從文獻中蒐集行政機關與學者對塗銷登記之定義，而其面對於現行塗銷登記之各種態樣有否應予調整之處，又針對其中之意涵及法律關係各種面向予以找尋關鍵，以建立符合本研究之理論基礎。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 17. 18. 19. Ch. engchi. i n U. v. 民法第 758 條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失，及變更者，非經登記，不生效力。前項行為應以書面為之。」及第 759 條：「因繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」楊松齡，2008，「台灣物權法的相關問題─以修正草案有關不動產登記為中心」，發表於〈2008 年海峽兩岸土地學術研討會〉。物權變動之狀態可分為物權之發生、消滅及變更。（1）物權發生包括物權之取得與物權之設定。（2）物權之消滅係指物權與其主體分離之謂。（3）物權之變更指物權不失其同一性，僅其內容有所變異而言。謝在全，2004，『民法物權論（上）』修訂三版，頁 77，三民書局。 11.

(22) 第二章不動產物權消滅與塗銷登記. 第一節. 不動產物權之發生與消滅. 財產權 20保障為當今民主法治國家重要任務之一，欲落實人民財產權利之維護，其中就物之使用、收益、處分自由之排他性支配權上，必須有健全的物權法制。依民法第 757 條21所示，物權之種類及內容須由法律明定，即物權法定原則，而依民法所定之物權種類除所有權、地上權、永佃權22、地役權23、抵押權、質權、典權及留置權等八種外，另承認具備慣行之事實及法的確信之「習慣」24，即具有法律上效力之習慣法而言，法律則應予承認 25。亦即物權之種類已跳脫以往制式規定，亦承認了具有法效性之習慣。依現行可登記之權利種類除所有權之外，亦包括地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權、依習慣形成之物權26，共計有八種。故以可登記之權利發生得喪變更，基於公示原則之必要，必須先完成登記，始發生效力或實行處分。. 政治大. 按不動產物權變動之意涵，係指不動產物權之發生、消滅或變更，即民法第 758 條所稱依法律行為27而取得、設定、喪失及變更者；及同法第 759 條所稱因. 立. ‧ 國. 在論述財產權之概念時，以我國為例，通常可包括「民法」與「憲法」兩大類，前者若以權利標的為權利劃分標準，包括了債權、物權、準物權與智慧財產權；後者則只對其財產享有自由、收益與處分權利之謂。陳明燦，1999，「從財產權保障觀點論土地之使用限制與損失補償：兼論我國既成道路與公共設施保留地相關問題」，『中興法學』，45：317。民法第 757 條：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」，本法所稱之法律，除民法本身所規範者，另有漁業法、著作權法、商標法、海商法、土地法、民用航空器法、動產交易擔保法等，這些法律屬於民法之特別法，其中規定的漁業權、著作權、商標權、耕地權、航空器抵押權、動產抵押權等物權，與民法的物權都有效力。立法院於 99 年 1 月 5 日三讀通過民法物權編「用益物權」及「占有」之修正案，將有關永佃權之相關規定刪除，另訂農育權。立法院於 99 年 1 月 5 日三讀通過民法物權編「用益物權」及「占有」之修正案，將地役權名稱修正為不動產役權。依民法物權編部分條文修正草案總說明修正要點係為避免物權法定主義過度僵化，妨害社會之發展，將習慣列入物權法定主義規範之列。近年來，最高法院更出現完全無視物權法定原則的判決，在 86 年度臺再字第 97 號判決號判決中，最高法院認為「第按物權之新種類或新內容，倘未違反物權之直接支配性與保護絕對性，並能以公示方法確保交易安全者，即可認為與物權法定主義存在之宗旨無違。」依此號判決意旨，在能確保交易安全的前提下，即可創設物權的新種類或新內容，事實上即等於放棄物權法定原則，而採物權自由原則。謝哲勝，2007，『民法物權』初版 1 刷，頁 23，三民書局股份有限公司。土地法第 11 條：「土地所有權以外設定他項權利之種類，依民法之規定。」及土地登記規則第 4 條第 1 項：「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：一、所有權。二、地上權。三、永佃權。四、地役權。五、典權。六、抵押權。七、耕作權。八、依習慣形成之物權。」立法院於 99 年 1 月 5 日三讀通過民法物權編「用益物權」及「占有」之修正案，將有關永佃權之相關規定刪除，另訂農育權；並將地役權名稱修正為不動產役權。法律行為是指以意思表示為要素，依意思表示之內容而發生一定私法上效果的行為。法律允許當事人在一定範圍之內，得以法律行為創設私人間之法律關係，此乃基於契約自由、私法自治原則而來。法律行為的效力必須基於當事人的意思表示，意思表示為法律行為的基礎，表意人將內心期望發生一定法律效果之意思，表示於外部之行為。法律行為須具備一定的要. ‧. 21. 學. 20. n. al. er. io. sit. y. Nat. 22. 23. 24. 25. 26. 27. Ch. engchi. 12. i n U. v.

(23) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 法律事實28，於登記前已取得不動產物權者。物權之變動乃是物權所生之一種動態現象29，換言之，物權之得喪變更為物權變動由生至滅之現象。物權發生包括物權之取得與設定，其取得有原始取得與繼受取得之分；而物權之消滅係指物權與其主體分離消滅，有絕對消滅30（喪失）與相對消滅31（喪失）之別，事實上，相對喪失仍屬物權之取得或變更，而非消滅，故通常稱之消滅即物權之喪失，僅指絕對喪失32；至物權之變更則指物權不失其同一性，僅其內容有所變異而言，包括主體、客體及內容之變更。是物權之變動可由下圖表示：原始取得發生. 創設取得繼受取得移轉取得. 物權得喪變更. 主體變更治政大變更客體變更. 立. ‧ 國. 學. 內容變更. sit. Nat. 絕對消滅. n. er. io. 圖 2-1：物權變動圖資料來源：本文整理. al. 28. 29 30. 31 32. Ch. y. 消滅. ‧. 相對消滅. engchi. i n U. v. 件才能成立並且發生效力者，稱為一般要件，又可分為一般成立要件與一般生效要件。一般成立要件為當事人、標的、意思表示，須有此 3 者之存在，法律行為始能成立；一般生效要件為當事人須有權利能力及完全行為能；標的須可能、確定、妥當、適法；意思表示須健全無瑕疵，合乎此 3 項要件，法律行為方能生效。李沅樺，2006，『法學入門』四版，頁 87～88，永然文化出版股份有限公司。法律事實可分為人的行為和人之行為以外的事實。人的行為又可分為事實行為和法律行為。所謂事實行為，指行為人無庸表現其一定的心理狀態，僅須有此行為，即發生一定法律效果的行為，如無主物先占、遺失物的拾得。所謂法律行為，指行為人欲發生一定法律效果，而將其意思表示於外部的行為，法律即依其意思使之發生一定的法律效果，如所有權的移轉、抵押權的設定。人之行為以外的事實，如死亡、天然孳息的分離等。事實行為和人之行為以外的事實所發生的物權變動，均係直接基於法律規定。王澤鑑，2006，『民法物權（一）通則．所有權』修訂版 7 刷，頁 72~73，三民書局。謝在全，前揭書（註 19），頁 77。物權之標的物與其主體相分離，而他人並未因此而取得權利者，為絕對消滅，如因拋棄而喪失土地所有權是。相對喪失仍屬物權之取得或變更、而非消滅。鄭玉波著，黃宗樂修訂，2008，『民法物權』修訂十五版 2 刷，頁 36，三民書局股份有限公司。 13.

(24) 第二章不動產物權消滅與塗銷登記. 由上圖中主體之變更乃為權利人之更迭，屬於物權之得喪問題，嚴格說物權之變更僅以物權客體之變更，即物權之標的物有所變更，如建物因增建而增加，及內容之變更，亦即物權之本質不生影響，而僅其內容有所改變，如典權期限之延長等為限；而其中相對消滅，並非物權之消滅問題，乃屬物權之取得或變更，亦即移轉之繼受取得或主體變更之另一種觀察33。就物權變動即生物權之法律效力34，則可登記之權利究竟如何發生，又於何種情形下消滅，以及其變更之內涵，茲分述如下：一、不動產物權發生不動產物權之發生，依其是否由原物權人之權利移轉而來，可分為原始取得與繼受取得，二者之區別在於：原始取得無須承受物權標的上之原有負擔，繼受取得則反是。. 立. 政治大. （一）原始取得非依據他人既存之權利而取得不動產物權者，為原始取得，又稱為固有取得。如民法第 811 條規定動產因附合36而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權等。又如時效取得所有權、地上權等亦屬之。由權利主體觀之，係權利之絕對取得，若由權利本身言之，係權利之絕對發生。原始取得大抵是因事實行為而取得，此種取得之不動產物權，並非繼受他人權利而來，與他人之權利無涉。且物權標的上原有之一切負擔，因原始取得而消滅37，原物權人不得對之主張任何權利，是為原始取得之效果。. ‧. ‧ 國. 學. 35. er. io. sit. y. Nat. al. n. 不動產所有權及於所有權以外財產權之原始取得原因，主要係因時效完成取得請求登記該物權之權利。時效取得制度為我國民法上極為特殊的制度，依民法物權編第 769 條至 772 條規定之意旨，時效取得者係經過一定期間繼續占有他人之物，而取得所有權或經過一定期間，事實上繼續行使所有權以外之財產權者即 33 34. 35 36. 37. Ch. engchi. i n U. v. 鄭玉波，1984，『民法物權』修訂十版，頁 27，三民書局股份有限公司。物權變動即生物權之法律效力，生此效力之要件稱為物權上之法律要件，係兼指物權之法律行為(即物權行為)及法律行為以外之事實。大抵言之，物權之變動，多基於物權之法律行為而生，而法律行為，復可分為契約與單獨行為兩種，是法律行為乃物權變動最重要之法律要件。史尚寬，1971，『物權法論』3 刷，頁 17，自版。謝在全，前揭書（註 19），頁 77；鄭玉波，前揭書（註 33），頁 26。因添附而取得所有權相關規定，參照民法第 811～816 條；除此之外，如無主物之先占（民法第 802 條）、遺失物之拾得（民法第 803～807 條）、埋藏物之發見（民法第 808、809 條）、漂流物或沉沒品之拾得（民法第 810 條）等。參照法務部 91 年 7 月 25 日法律字第 0910023467 號函略以：「按公用徵收之性質，係原始取得被徵收者之權利，且係徵收者依法律之力取得之新權利（最高行政法院 24 四年判字第 18 號判例、最高法院 51 年台上字第 32557 號判例參照）。上開原始取得，指非依據他人既存之權利而取得物權，故標的物上之一切負擔均因原始取得而消滅（王澤鑑著，民法物權第一冊―通則所有權，第 60 頁參照）」 14.

(25) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 取得權利之制度。換言之，承認時效取得制度理由，有係認為在保護長期所生之法律關係，以謀社會法律秩序安定之社會公益38。另如土地法第 12 條之規定，私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。該土地回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權，為屬所有權原始取得；又如政府辦理徵收取得所有權，亦屬所有權原始取得之一種態樣，曾經行政法院 24 年判字第 18 號判例：「公用征收之性質與買賣有別，非屬繼承取得，乃係原始取得被征收者之權利，非直接移轉於征收者，而係征收者依法律之力以取得新權利，同時被征收者之權利在與此不能兩立之限度內，無形歸於消滅。」著有明文；另參照最高法院 80 年台上字第 2177 號判決意旨：「國家機關代表國庫，基於戰勝國之權力關係所為接收敵偽不動產之權利，屬原始取得，無須登記即取得該不動產所有權；縱尚未依土地法規相關規定為所有權登記屬國有未登錄地 (俗稱地先) 究無礙其國有財產效力。」是即原始取得係由於一定的法律事實﹐法律確認財產所有權法律關係的最初發生，它並不是所有權主體的變更或取代﹐不須以他人的權利為前提或依據。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. （二）繼受取得係依據他人既存之權利而取得不動產物權者，為繼受取得，又稱為傳來取 39 得，如因讓與、繼承而取得所有權，因法律行為而取得物權者大抵為繼受取得。. er. io. sit. y. Nat. 以繼受之方法不同為標準，有創設的繼受取得與移轉的繼受取得之分40。創設的繼受取得者，在他人之物權上創設另一物權，原物權人創設的物權不得大於原物權，如土地所有權人就其土地之所有權為他人設定抵押權，此際他人之取得土地抵押權，係基於土地所有權人之創設行為41。而移轉的繼受取得者，不變更物權之原狀移轉取得他人既存的物權，僅是權利主體變更，原物權人的物權和取得人. al. n. v i n C h （1）法律幫助勤勉人，不幫助睡眠人：權利人在學者施啟揚將時效制度之原理做以下闡述： i U e h n c g 權利上睡眠者，法律不值得無限期地加以保護，而基於權利社會化之概念，為促進公益，法. 38. 39. 40 41. 律亦可催促權利人於一定朗限內行使權利，否則將受到一定之制裁。因此，時效制度具有提醒權利人適時地行使權利之功能。（2）尊重社會上現存之新秩序：社會上某種客觀狀態繼續一定期間後，必發生相當之影響力，一般人亦信賴此一現狀，亦即產生公信力，一旦要加以推翻，即須負擔相當大之社會成本，因此，保持現狀較推翻現狀為佳。⑶從促進土地有效利用之社會公益觀點：對於長期不行使權利之原權利人而言，其所以長期不行使權利且能安於現狀，大多是該權利對其無重大利害關係，久而久之，原權利人與該權利之實質利害關係即日益減少，相較於現行享受現狀利益之人，原權利人對於該權利之得失變得並不重要，然而剝奪現受利益人之利益，其必有切膚之痛，法律殊無必要為了一人之些許或無快樂、效用，而剝奪另一人切身重大之快樂、效用。參閱施啓揚，1993，『民法總則』增訂五版，第 340～ 346 頁，三民書局。繼受取得亦稱為權利之相對的發生。謝在全，前揭書（註 19），頁 78；鄭玉波，前揭書（註 33），頁 26。有關繼受取得之分類。謝在全，前揭書（註 19），頁 78 及謝哲勝，前揭書（註 25），頁 53。設定取得(即創設取得)僅能設定所有權以外之定限物權，所有權則不能因設定而取得。且設定取得所取得之物權與原物權人之物權不同，移轉取得則無異，此為與移轉取得之兩項區別。謝在全，前揭書（註 19），頁 78。 15.

(26) 第二章不動產物權消滅與塗銷登記. 取得物權的內容完全相同，如土地所有權人將其土地之所有權讓與他人，此際他人之取得土地所有權，係由原土地所有權人之權利移轉而來，既係依據他人既存之權利而取得物權，則該物權標的上倘存有負擔，即不因之而消滅。另以繼受之範圍不同，可分為特定的繼受取得和概括的繼受取得。特定的繼受取得者，乃就各個標的物基於個別原因而繼受取得，如買賣而取得他人之所有權或讓與取得他人之地上權。概括的繼受取得者，係就多數標的物基於一個原因而取得，如繼承人因繼承而概括繼受被繼承人之全部的不動產及動產。二、不動產物權消滅不動產物權之消滅，係指物權與其主體相分離，分絕對消滅及相對消滅兩種。物權之標的物與其主體相分離，而他人並未因此而取得權利者，為絕對消滅，如因拋棄而喪失土地所有權是。若物權之標的物與其主體相分離，但同時又與另一新主體結合，致一方喪失而另一方取得該物權者，係屬相對消滅，如甲將 A 地所有權移轉登記於乙，A 地所有權與甲分離，但歸屬於乙，A 地所有權本身並未消滅，所消滅的是甲對 A 地之所有權。事實上，相對消滅仍屬物權之取得或變更、而非消滅，故通常稱之消滅即物權之喪失，僅指絕對消滅。亦即物權之消滅，指物權本身失去其存在。如物權人將物權讓與他人時，物權雖有移動，但並非物權之消滅42，如買賣不動產，物之所有權並未消滅，只是主體的變更。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. al. er. io. sit. y. Nat. 因物權消滅為物權變動之一環，而究竟不動產物權消滅之構成要件為何，謹以不動產43之滅失與其權利消滅之原因，闡述如下：. n. （一）不動產之滅失土地登記，謂土地或建築改良物（簡稱建物）之所有權或他項權利之登記， 42 43. Ch. engchi. i n U. v. 我妻榮，1999，『日本物權法』初版 1 刷，頁 228，五南圖書出版股份有限公司。依民法第 66 條第 1 項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」、土地法第 5 條之規定：「本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良。」由此定義以觀建築物為建築改良物之一種，依建築法第 4 條：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」又土地登記規則第 2 條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。」可見土地登記所登記物權客體之範圍顯大於建築法之定義。另房屋稅條例第 2 條對房屋之定義：指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者，本法所稱之房屋為建築法所謂之建築物，則土地法所稱之工事是否非課稅對象，容有爭議。而工事之定義參照來璋、林肇家， 1986，『土地登記之理論與實務』修正九版，頁 216，根據中華書局編印『辭海』，並無工事一詞，唯依字義應解釋為「各種製造之總稱」在土地行政上首重法令據。準此，「工事」一詞應與建築法第 4 條「雜項工作物」相稱，依建築法第 7 條：「本法所稱雜項工作物，為營業爐、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等。」 16.

(27) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 土地及建築改良物即民法所稱之不動產，而不動產滅失應指物權之絕對消滅，其滅失之原因，多出於自然或不可抗力44。如土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道45；建物因颱風、地震、戰禍而毀損等。然而，亦有出自人為者，如因水利工程設施使土地變成水道，或建物因人為縱火或拆除等。物權以物為其客體，客體（標的物）既滅失，其所依附之權利亦因之消滅，而標的物是否滅失，依社會交易觀念定之，非必盡歸烏有46。如私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權即視為消滅。是湖澤或水道下，物理上雖有土地存在，然社會交易觀念上，既已失其本來之狀態，自屬標的物滅失。又房屋失火後，就燒燬部分，如能修復而不失其同一性時，故難認標的物巳滅失，但經修復後，如已失其同一性時，則房屋之所有權仍應認為已消滅。依土地法第 12 條之規定，土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其權利視為消滅，所謂「視為消滅」47並非當然消滅，乃暫時停止其權利義務之行使。如土地回復原狀時，原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權48，雖本. 立. n. al. er. io. sit. y. Nat. 47. 不可抗力是指行為人通常不能預見或緊雖能預見也無法抗拒的外部事實，如地震、海嘯、海盜、敵人入侵等。土地法第 12 條：「私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其所有者，仍回復其所有權。」謝在全，前揭書（註 19），頁 168。私有土地所有權視為消滅，有採「所有權暫時停止」說，有採「所有權消滅」說，廖義男， 1985，「土地法案例研究」，『法學叢刊』，118：26。採「所有權暫時停止」說者，如李鴻毅，前揭書（註 2），頁 75；黃茂榮，1978，『民事法判解評釋Ⅰ』，頁 185，植根法學叢書編輯室；採「所有權消滅」說，如史尚寬，1964，『土地法原論』四版，頁 26。惟採「所有權消滅」說者，係鑑於權利客體（陸地）之消失，而認為所有權消滅，然此種論點，忽略水地亦為土地法之土地，仍得為權利之客體。有採「所有權暫時停止」說者，如李鴻毅認為緣於土地法第 14 條不得私有土地之故（行政法院 85 年 5 月份庭長評事聯席會議，亦有相同旨趣），故私有土地因天然變遷為湖擇或可通行之水道時，其所有權視為消滅。然土地法第 14 條不得私有之土地，已為私有時，得依法徵收，亦即僅為「得徵收」之客體，並無消滅所有權之規範，故土地法第 12 條視為消滅之規定，恐有違私有財產平等保障之嫌。楊松齡，前揭書（註 3），頁 53～54。內政部 58 年 12 月 10 日台內地字第 341971 號函：「查私有土地，因天然變遷成為湖澤，或可通運之水道時，其所有權視為消滅，為土地法第 12 條第 1 項所明定。復查土地坍沒時，依照土地登記規則第 69 條規定（原 69 條：『土地有分、合、增減、坍沒或其他變更時，所有權登記人應即聲請登記。』業已刪除，依現行土地登記規則第 29 條之規定土地滅失之消滅登記係由登記名義人申請登記。），應由所有權登記人聲請登記。本案因河川外流失及山崩沙壓、地陷致在技術上無法使用之土地，依照上開法條規定，土地所有權似並不因而消滅，地政機關更不能逕為登記」及行政院 60 年 6 月 29 日台內地字第 5854 號令頒「關於水道河川浮覆地及道路溝渠廢置地所有權歸屬一案處理原則」「三、水道河川浮覆地原為私有部分：水道河川浮覆地原為私有部分者，除已由政府征收補償或給價收購（包括日據時期給價）者外，依土地法第 12 條規定其所有權僅『視為』消滅，亦即暫時停止其權利義務之行使而已，土地回復原狀時，則不論係天然或人為之原因，均應准由原所有權人依法申請回復其所有權，但因政府投資直接或間接施工而使其回復原狀者，依照台灣省土地權利清理辦法第 7 條及施行細則第 4 條規定，應由回復所有權人負擔合理之施工費用。」. ‧. 46. ‧ 國. 45. 學. 44. 政治大. 48. Ch. engchi. 17. i n U. v.

(28) 第二章不動產物權消滅與塗銷登記. 法賦予原所有權人得以回復權利之要件，惟該現狀之法律事實所致使所有權之客體已無法為從前之使用，其所有權即已失所附麗，當然權利之消滅；又依民法第 881 條前項規定：「抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅。」足見不動產一經滅失，其所有權與他項權利隨而消滅，就此，臺灣高等法院 56 年民事執行座談會亦有決議：「（某甲將其所有木造房屋設定抵押向某乙借款，並登記完畢後，將該木屋拆毀，在原地重建磚造房屋，某乙對該磚造房屋有無抵押權？）某甲既將供抵押之木造房屋拆毀，某乙之抵押權即因抵押物滅失而消滅。」49是即有權利必有標的物，如標的物滅失則權利消滅，因此，不動產之滅失亦可謂肇致權利消滅之間接因素。（二）不動產物權權利消滅之原因依民法物權編通則章對於物權權利消滅有混同及拋棄之規定，至其他權利消滅之原因散見於各章節及其他法令規定，故就混同、拋棄及其他消滅原因，予以整理分析如下：. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 1.混同混同，指同一標的物上不能兼有之兩種權利歸於一人時，其中一種權利因而消滅之謂。土地或建物之混同類型可分為下列三款：. n. al. er. io. sit. y. Nat. （1）所有權與其他物權之混同依民法第 762 條之規定，同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。如抵押權與所有權，甲將 A 地設定抵押權給乙後再將土地賣給乙，此際乙既是抵押權人又是所有權人，則乙之抵押權與其所有權因混同而消滅。但此為原則，亦有例外之情形，即同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人時，若所有人或第三人於其他物權之存續有法律之利益時，則其他物權不因混同而消滅，如乙於甲所有之土地有地上權，以地上權為標的設定抵押權於丙，其後乙由甲讓受取得該筆土地，此際乙既是地上權人又是所有權人，則丙（第三人）於地上權之存續，有法律上之利益，該地上權自不因混同而消滅。又出典人未依法回贖典物，依民法第 923 條第 2 項50或第 924 條51但書規定典權人取得典物所有權時，此際典權因與所有權同屬於一人，亦因混同而消滅。. Ch. engchi. i n U. v. （2）他項權利與以該他項權利為標的物之他項權利混同依民法第 763 條之規定，所有權以外之物權，及以該物權為標的物之權利， 49 50. 51. 司法行政部民事司，『民事法律問題彙編』，頁 438。民法第 923 條第 2 項：「出典人於典期屆滿後，經過二年，不以原典價回贖者，典權人即取得典物所有權。」民法第 924 條：「典權未定期限者，出典人得隨時以原典價回贖典物。但自出典後經過三十年不回贖者，典權人即取得典物所有權。」 18.

(29) 我國土地塗銷登記相關問題之研究. 歸屬於一人者，其權利因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。如甲以其典權設定於乙，其後甲為乙之繼承人，取得乙之抵押權，此際甲既為典權人又為抵押權人，則該抵押權因混同而消滅。若所有人或第三人於其他物權之存續有法律之利益時，則其他物權不因混同而消滅。如甲先將其典權設定第一順位之抵押權於乙，嗣後又其將其典權設定第二順位之抵押權於丙，其後甲為乙之繼承人，取得乙之抵押權，此際甲既為典權人又為第一順位之抵押權人，則甲於乙之第一順位抵押權之存續有法律上之利益，不因混同而消滅。（3）土地或建物權利與預告登記之請求權之混同土地法第 79 條之第 1 項第 1 款規定保全關於土地權利（即土地或建物之所有權或他項權利）移轉之請求權辦理預告登記者，若嗣後請求權人取得被預告登記之土地或建物之所有權或他項權利時，則此際原預告登記之請求權，已因目的實現及混同而消滅。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 2.拋棄拋棄，乃權利人使其權利消滅之單獨行為，依民法 764 條之規定，物權，除法律另有規定外，因拋棄而消滅，其拋棄行為，第三人有以該物權為標的物之其他物權或於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，不得為之。. y. Nat. 故土地或建物之所有權或他項權利，得因登記名義人之拋棄52而消滅。其他. sit. er. io. 如同法第 834 條53，地上權未定有期限者，地上權人得隨時拋棄其權利。但另有習慣者，不在此限。前項拋棄，應向土地所有人以意思表示為之。又預告登記之 54 請求權人亦得拋棄其請求權。惟拋棄仍應受到法律之規範，僅於不違反公共利. al. n. v i n Ch 按「物權，除法律另有規定外，因拋棄而消滅。」「權利之行使，不得違反公共利益，或以損 i U e h n c g 害他人為主要目的。」分為民法第 764 條及第 148 條第 1 項所明定，又權利之行使，是否以. 52. 53. 54. 損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損害，比較衡量定之。倘其權利之行使，自己所得之利益極小而他人及國家社會所受之損害甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，亦有最高法院 71 年台上字第 737 號判例可供參照。本案申請人申辦拋棄建物基地持分所有權，依民法第 764 條及土地登記規則第 28 條規定意旨，自得單獨拋棄。惟其權利之行使，是否違反公共利益或以損害他人為主要目的有待認定，仍請參酌前開民法有關規定及最高法院判例要旨核處之。以上參照內政部 88 年 8 月 6 日台（88）內中地字第 8803709 號函。民法第 834 條：「地上權未定有期限者，地上權人得隨時拋棄其權利。但另有習慣者，不在此限。前項拋棄，應向土地所有權人以意思表示。」，立法院 99 年 1 月 5 日三讀通過民法物權編「用益物權」及「占有」之修正案，修正民法第 834 條：「地上權無支付地租之約定者，地上權人得隨時拋棄其權利。」如建築物法定空地所有權人，無論是否仍有該建築物或坐落基地所有權，皆不得單獨拋棄其法定空地；抵押權未塗銷之私有土地，其所有權人不可拋棄土地所有權；設定有地役權之土地不得拋棄。分別為內政部 72 年 9 月 27 日台內地字第 177140 號函、76 年 9 月 8 日台内地字第 536693 號函及 80 年 8 月 5 日台内地字第 8001736 號函示有案。 19.

(30) 第二章不動產物權消滅與塗銷登記. 益或不以損害他人利益為主要目的時，始得為之55。基此，拋棄行為並非無條件下之任意主張，其行為仍不得違反公序良俗或影響第三人之利益。 3.其他消滅原因各種物權之消滅原因，除物權之共通消滅原因為上述之混同與拋棄二者，除此之外，法律均另有規定56，茲將其他原因分述如下：（1）存續期間屆滿或期滿前當事人以合意使物權消滅按附終期之法律行為，於期限屆滿時，當然失其效力，此為民法第 102 條所明定，故地上權等物權，如附有存續期間者，於期限屆滿時，依上開規定，當然失其效力，亦即歸於消滅，可見該物權之喪失，間接雖來自法律行為之附有期限，但確直接來自法律之規定，故可不待塗銷登記，即生消滅之效果，所餘者乃當事人負有塗銷之義務而已。57如訂有存續期間之地上權，期滿前之當事人合意該物權消滅，亦為物權消滅之一種。. 立. 政治大. （2）因法定原因而撤銷58. ‧ 國. 參照內政部 88 年 8 月 6 日台內地字第 8803709 號函。地上權特別消滅原因有：存續期間之屆滿、因欠租而被撤銷、約定消滅事由之發生、因違反約定使用方法而終止；永佃權特別消滅原因有：土地所有人撤佃、因土地重劃致不能達設定之目的者（民法修正案已將永佃權廢止，增訂農育權，其消滅原因有存續期間之屆滿、土地所有人行使終止權、農育權人拋棄農育權、因欠租而經終止）；地役權特別消滅原因有：土地徵收、存續期間屆滿與約定消滅事由之發生、土地重劃、法院之宣告、民法修正案規定之消滅原因（需役不動產之滅失、因欠租而終止、因地役權人違反約定用法而終止）；典權特別消滅原因有：絕賣條款之實現、留買之成立、回贖權之行使、逾期不贖、找貼；抵押權特別消滅原因有：抵押權所擔保之債權，如因清償、提存、免除、混同等原因而全部消滅時，抵押權亦隨之而消滅，及擔保物之滅失等。司法院 74 年 2 月 7 日 74 院臺廳一字第 01680 號函見解。撤銷權，謂以依自己之意思表示，消滅法律行為的效力為內容之權利，為形成權之一種。其乃對於因有效要件欠缺之法律行為蒙受不利益之人，法律賦與此權。惟部分之撤銷權，因兼具有請求回復原狀之作用，學者認為此時兼有形成權與請求權之雙重性質（如民法 244 條詐害債權）。一般撤銷權人如下：（1）意思表示因錯誤有欠缺之人：因錯誤而為意思表示者，其表示人得撤銷之（民法第 88 條）。（2）意思表示有瑕疵之人：因被詐欺或脅迫而為意思表示者，其表示人有撤銷權（民法第 92 條）。（3）債權人於債務人所為之行為（無償或有償），害及其債權時，為保全債權，得聲請法院撤銷債務人之行為之權利（民法第 244 條），得撤銷法律行為撤銷權之行使，一般依撤銷之意思表示為之（民法第 116 條），但總會決議之撤銷（民法第 56 條）、暴利行為之撤銷（民法第 74 條）、詐害債權行為之撤銷（民法第 244 條）、婚姻之撤銷（民法第 989 條至 997 條）兩願離婚之撤銷（準用關於婚姻撤銷之規定）、收養及終止收養之撤銷（院字第 2271 號解釋、民訴 583 條）則應以「訴」為之，撤銷之訴為行使私法上撤銷權之一方法，法律行為因撤銷判決之力，而被撤銷。民法第 836 條：「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人，得撤銷其地上權。前項撤銷，應向地上權人以意思表示為之。」立法院 99 年 1 月 5 日三讀通過民法物權. n. al. er. io. sit. y. Nat. 56. ‧. 55. 學. 基於「撤銷權之行使」，緣因法定原因而撤銷，如法律行為之撤銷，如地上權人因欠租而被撤銷地上權59，永佃權因轉租或欠租而被撤佃60。以上為私法上撤. 57 58. 59. Ch. engchi. 20. i n U. v.