第二章 不動產物權消滅與塗銷登記
第四節 小結
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第四節 小結
我國土地登記制度之特色，是即可登記之權利發生，基於公示原則之必要，
應先提出申請，經審查無誤，登記於政府所管有之地籍冊，始生法律上之效力或 得處分，如已完成登記之權利其內容有變更或消滅時，再就其物權變更之內容或 消滅，分別申請變更登記或塗銷登記，是藉由地籍資料之更迭，目的在於登記事 項應與實體法律關係吻合，所為之必要登記程序，以維護交易上之安全。
因塗銷登記涉及不動產權利之有無，從而塗銷登記與不動產物權變動之關聯 性，係因物權行為具有無因性，由於債之關係消滅，物權並不隨之消滅，故須依 法塗銷始可產生物權行為消滅效果，因此，塗銷登記為物權權利消滅所為之登記
，而非物權權利變更應為之登記。就物權權利消滅而言，應係為物權權利之絕對 消滅，塗銷登記應係基於權利之絕對消滅使得已登記事項失其效力，而將其塗銷 所為之登記。而土地法第 72 條所示「土地權利消滅時應為變更登記」之登記分 類方式將權利消滅為變更登記之一種，顯與不動產物權變動分類不同。按權利之 消滅，與權利之變更，本屬不同之法律概念，故本條文有修正釐清之必要。
此外，登記權利尚有權利內容之變更，如地上權存續期間或地租之變更等，
此類變更，既非屬權利主體之變更，亦非權利客體之變更，通稱權利內容之變更，
自應申請權利內容之變更登記，但土地法第 72 條對此一登記類型並為述及。因 此，本文見解除土地總登記外，應另予明確劃分權利消滅與權利變更等二項登 記，以符合立法之明確性原則。
另民法物權編之修正對登記內容之規範，顯已逸出傳統之登記效力，已於登 記生效、登記處分之外，另賦予登記對抗之相關規定。顯然衝擊我國現行土地登 記制度，而登記制度的改變，將影響各項登記之解釋上應採取更宏觀的見解，亦 即地政機關處理土地登記事項之範疇已不跼限於不動產物權之登記，亦可為債權 約定關係或物權權利義務關係之登記。是即依規定可為登記之事項有消滅之原因 者，可解釋為屬於塗銷登記之範圍，以符合我國民法物權編對於可得登記權利範 圍之意涵。
經整理行政機關與學者所對塗銷登記之定義有所不同，其面對於現行塗銷登 記之各種態樣有否應予調整之處，綜合各家觀點分析，以學者見解多以已登記事 項因法定原因失其效力，而申請將已登記之事項予以塗銷之登記，學者多數對於 塗銷登記之定義，如採行廣度的見解分析似可見容於現行塗銷登記之各種態樣，
故由此觀點，塗銷登記可謂已登記之土地或建物權利有失其效力之法律原因，經 依一定程序，申請將已消滅之登記權利塗銷所為之登記。
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綜上，土地法對登記類型之歸類顯與不動產物權變動之概念不一致，即對權 利消滅為變更登記之一種實屬牽強之歸類，應係將已失其效力之登記權利，以塗 銷方式俾使地籍資料符合事實之登記類別，而非土地權利之變更。另從文獻整理 中發現，對於塗銷登記之定義不論從行政觀點抑或學者觀點似未得足以為現行塗 銷登記之意涵說明，故本文見解對塗銷登記之意涵可採行宏觀之見解，以配合社 會脈絡變化，是即塗銷登記可謂已登記權利有消滅之事實，不論係已登記權利不 存在或無效，亦即應有失其效力之法律原因，基於私法行為或公法行為，依法定 程序提出申請，將不存在或無效之登記權利塗銷，以使地籍資料與事實一致。
就此，本文將另試從現行土地登記相關規定繼續深入探討，以窺探整個塗銷 登記之範圍、各種塗銷原因要件及其塗銷後之法律效果。