第二章 智慧建築設施營運管理相關文獻
第四節 建築物管理技術相關文獻
在建築物的管理技術在相關文獻上，主要有對於管理流程及規劃、維護經費 評估、資訊化應用等三個主題方向的研究。這三個主題其實不容易完全區分，因 為在許多的研究文獻上其實是包含其中兩個以上的主題。在這三個主題中；較多 的研究是針對維護經費上。本節針對這四項主題分別作文獻回顧。
在管理流程及規劃方面，普遍性都認為建築物的管理維護在建築物的整個週 期中十分重要，並且是最長的一個階段；所以管理維護的流程及規劃佔重要的角 色。在起初規劃上應在設計之初就列入規劃、建立管理維護資料庫、有回饋制度、
訂定手冊、培養專業人才等（鄭紹材，2003）5。
對於建築物本身的環境因子與管理最終成果作分析，發現管理費用越高、屋 齡越新、戶數越少、全部委託管理，則設施設備管理成效越高6（陳瑞榮，2001）。
在維護經費評估上，因各種型態的建築物本質的差異；所以文獻上也有各種 不同的看法。同時也是各種研究針對不同特定的樣本所呈現出來不同的結果。
不過在各研究中可以得到初步共識；也就是建築物的管理維護成本隨著最初 取得成本以及建築物的規模等因數有著極大的連動影響關係。在建築物的總成本 分析上；建築物完工後使用維護佔建築物總成本經費百分比達 51.1﹪（石塚義 高，1981）7。
細分日後的維護及維修方面，盧昭伶認為以台北地區住宅類的公共設施來 看，維護以及維修佔營運成本的 21%，也就是每坪每月 54.81 元（盧昭伶，2004）8 。
陳覺惠以台中市為例調查，發現建築物第 21 年起維護費用大增；以前 20 年 來看，依照建築物的規模不同，維護費用介於 9~11 元之間。第 21 年起，維護費
5 鄭紹材,高層建築物設備維護管理之探討(建築技術與設計第 285 期民國 92 年 9 月)頁 66
6 陳瑞榮,公寓大廈管理維護成效影響因子之分析－以台北市為例(國立台灣科技大學碩士論文 民國 90 年)
7 石塚義高,設備管理 ,1981
8 盧昭伶,台北地區住宅類公寓大廈生命週期營運成本調查研究(國立台灣科技大學碩士論文,民 國 93 年)頁 47
用介於 22~40 元之間（陳覺惠，1999）9。
徐春福 以台中市為例調查 Y 表示每棟大樓每年支出之總機電設備維護修 繕費用；以 X1 表示總建造面積；以 X2 表示屋齡；以 X3 表示總樓層數：Y = 53508.295 + (11.535* X1) + (1685.248* X2) - (3296.168* X3)（徐春福，2003）
10。
在資訊化應用方面；不外乎是建立建築物管理維護相關歷史資料，作為分 析、追蹤、預算編制、排程、預測、材料庫存的管理參考依據。
運用著資訊化資料庫優勢；整合建築物管理維護工作；無論是在功能、介面 以及運用達到成熟的運用階段。在文獻上，各個研究所強調不同的面向，有強調 介面的，也有強調功能的；不過目前尚未看到建築管理與智慧型建築特別連結的 資訊化應用軟體。
國外已經有成熟可用的工具軟體 Maintain It，可以達到設備資料建檔、故 障碼編寫、工作派遣、材料採購、預算控管等功能（陳曄， 2004）11。
國內也有針對公共設施維修的紀錄以及各種公共設備基本資料的記載等研 發的工具軟體（蕭炎泉，2000）12。以及以平板電腦以及無線網路作為移動式管 理工具（楊天鐸，2003）13。
另外也有以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系統之建立，探討建築物 規劃設計施工各階段中可能影響營運維護之重要資訊，作為增進建築物管理決策 效能的工具14（鄧慶蘭，2004）。
也有以強調以網際網路為操作介面的，配合 JAVA 語言作為開發基礎，可以 跨平台與跨資料庫的特色作建築物相關管理工作（張芳民、陳威光，2003）15。
9 陳覺惠,公寓大廈共用部分適宜性與使用管理之調查研究 –以台中市為例(東海大學建築系都市 與住宅研究室，民國 88 年)頁 59
10 徐春福,公寓大廈共用部分機電設備維護費用支出之研究 -以台中市為例，(中華大學科技管理 研究所碩士論文,民國 92 年)頁 65
11 陳曄,建築設施維護管理模式與資訊化之探討 ,(營建知訓 255 期，民國 93 年 4 月)頁 35
12 蕭炎泉,社區住戶管理系統,(中華民國建築學會十二屆論文集，民國 89 年)頁 861
13 楊天鐸,建築物維護管理系統之建立， (國立中央大學/營建管理研究所碩士論文, 民國 92 年) 頁 i
14 鄧慶蘭,以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系統(國立中央大學營建管理研究所碩士論 文，民國 93 年)頁 42
15 張芳民 陳威光,數位社區管理系統對物業管理產業蛻變之影響(中華民國建築物管理維護經理 人協會，民國 92 年),頁 7-3
也有以整合化的營建管理模式開發「建築物維護輔助管理系統」。 並且提供 使用者標準化的管理作業流程與規範之管理工具，並研擬出不同的管理組織與建 築使用型態其最佳之設備維護計劃、人力資源分配與財務規劃之自動化管理的理 想境界16（黃妙玲，2004）。
一、國內外建物管理技術之發展現況
根據建築技術規則規定，建築設備共有九類：電氣、給排水及衛生設備、消 防、燃燒、空調通風、昇降、受信箱、電信、污水處理。
針對國內外建物管理技術之發展現況，以下分為：管理模式、維護模式、主 導權、管理維護範本與表單應用等大類等來作文獻探討
在管理模式：建物管理牽涉到多種專業工種，包含保全、公寓大廈管理維護、
空調、機電、消防、弱電、環境清潔、土木營造等。從內政部營建署所制定的公 寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本中可以了解。營造、土木工程 業、機電工程業、環境污染防治業、廢棄物清除處理業是需要另外複委託給該專 門業種。
另外由於委託管理的範圍與程度的不同，可分為 1.自行管理 2.全部委託 管理 3.部分委託管理三種主要模式（陳覺惠，2000）17。
維護模式與內容來看：
維護保養作業規範可以分為日常維護、定期維護、緊急維護、專案維護等四 種（張文俊，2003）18。
為了追求有效的維修計劃 維修分為：一級優先：為了避免生產事故或者停 止生產所造成的損失立即需作的緊急工作。二級優先（兩週內需要維修完畢）。
三級優先（四周內需要維修完成）。四級（八周內需要維修完畢）。五級（三個 月內需要維修完成）（郭威，2003）19。
建築物維護相關工作內容有檢測、消耗品更新、發現錯誤、移除更換、修理、
16 黃妙玲,建築物使用維護管理機制與輔助管理系統應用之研究,(中華大學營建管理研究所碩士 論文,民國 93 年)頁 47
17 陳覺惠,公寓大廈管理組織經營管理手冊範本之研訂 ，(內政部建築研究所,民國 89 年)頁 4
18 張文俊,超高層建築物使用維護管理方面特性之研究-以新光摩天大樓為例，(中華大學營建管理 研究所碩士論文,民國 92 年)頁 17
19 郭威,證卷大廈的預防性維護檢修(上海市物業長效管理房屋維護研討會文集，2003) 頁 94
調整、測定、功能試驗、磨光等（Patton, J.D.Jr,1988）20。 建築物管理計劃主導權方面：
有分為業主主導、承包商主導兩種；業主主導主要以大型商場、公共建築物 等單一業主為主，自設工程維護部分。承包商主導主要是以小規模場所或者由多 位區分所有權人共同組成之管理委員會來進行發包維護工作。這兩種情況會因為 對於設施使用情況以及預算考慮因素導致不同之結果（Moua, B. and Russell, J.S., 2001）21。
管理維護範本與表單應用：在各相關文件中，管理維護的標準與表單各有異 同之處：
在公寓大廈管理組織經營管理手冊範本中中有制定公寓大廈機電設備一覽 表以及檢點表；此檢點表屬於較為簡單的表示方式。
公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本中的附件三 建築物附 屬設施設備之檢查及修護事項表單屬於較為複雜的。
另外依據消防法所應成立之消防防護計劃中，防火管理人的自主檢查表屬於 針對所有消防設備巨細靡遺的列表又有不同。
針對建築物能源節約：
多由政府出面以鼓勵以及漸進式的法令要求來達到建築物的能源節約目 的；使用的手法有：廢熱回收、高效率電動機使用、待機電力減量、照明改善、
設計管理之改善（賴明伸，2004）。以及內政部持續推動綠建築政策，從 94 年 開始，規定中央機關或受其補助達二分之一以上且工程總造價超過五千萬以上之 公有新建建築應先取得「候選綠建築證書」使得申請建造執照。
針對建築物各式設備的使用年限、維護更新費用等進行調查22(陳覺惠 88.
公寓大廈共用部分適宜性與使用管理之調查研究以台中市為例)。
二、建物故障修復對策相關文獻
在建築物故障修復對策相關文獻蒐集來看；因為產業規模的問題，發現屬於
20 Patton, J.D.Jr. ”Maintainability and maintenance management” , Instrument Soc. Of Am. Services, Inc,1988
21 Moua, B. and Russell, J.S., “Comparison of Two Maintainability Programs, “Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, Vol.127, No.3,pp.239-244 2001
22 陳覺惠,公寓大廈共用部分適宜性與使用管理之調查研究 –以台中市為例(東海大學建築系都 市與住宅研究室，民國 88 年)頁 59
設計施工階段的數量超過了故障修復的數量。也就是說相關文獻比較多的篇幅是 探討設計施工階段的。
另外在建築物各項設備的修復對策相關文獻中，還有一種分類方式，也就是 以目標讀者來看；一類是屬於各式設備實際維護介紹，這類比較偏向工程技術方 面。另外一類是屬於整體概說式的原則揭示，這類比較偏向給非工程專業人士閱 讀的。
以下就蒐集的文獻作分類及說明：
屬於故障修復對策的
1.電氣設備檢查之研究，此乃針對建築設備長壽化的理想出發，研擬出電氣設備 檢查表，檢查的結果有分為致命性危害、有致命性危害疑義需進一步檢查、輕 微的問題、正常等四類；以作為後續追蹤的參考。並且了解台灣地區電氣設備 常見的缺失（王建翔，2002）23。
2.大樓電氣設備維護管理及安全使用說明（陳曦照，2001）24，針對高低壓 發 電機等日常維護管理重點作概要性的說明與分析；以及工作人員在施工階段需
2.大樓電氣設備維護管理及安全使用說明（陳曦照，2001）24，針對高低壓 發 電機等日常維護管理重點作概要性的說明與分析；以及工作人員在施工階段需