第二章 智慧建築設施營運管理相關文獻
第三節 建築物設施經營管理相關文獻
所 謂 設 施 管 理 （ Facility Management ） 依 據 國 際 設 施 管 理 協 會
（International Facilities Management Association, IFMA）和美國國會圖 書館（American Library Congress）的定義：「設施管理以保持業務空間高品 質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規 劃、整合和維護管理的工作」，並「將物質的工作場所與人和組織的工作任務結 合起來。它結合了工商管理、建築、行為科學和工程技術的基本原理。」
一、國際主要相關機構對設施管理之相關論述（張文俊，2003）
1.國際設施管理協會（IFMA）對設施管理之元素（Elements）及設施管理之責任 範圍說明：
IFMA 提出建築設施中的元素可區分為建築物（Building System Elements）
與非建築物系統（Non-building System Elements）兩大類，建築物系統元素又 可分為建築物本體元素（Building Shell）、環境元素（Environment）、機具 元素（Mechanical）、電力元素（Electrical）等四類，此四類又可細分至一般 建築設施中之設備單元。至於設施管理的責任範圍則如下述：
（1）遠程及年度設施計劃。
（2）設施經費預估。
（資料來源：本研究整理）
（3）不動產之取得及（或）處置。
（4）工作明細、裝設及空間管理。
（5）建築物設計及施工計劃。
（6）新增建築及（或）更新。
（7）維修及使用的管理。
（8）電信通信整合、安全性及一般管理服務。
2.美國大樓大廈協會對設施管理之定義及指導原則：
「適當的裝置，妥切的使用和最佳的維護保養。」若以不同使用目的建物而 言，則設施管理實施的對象可包括辦公大樓、公寓大廈、社區、校園、工廠、醫 院、商場及智慧型建築等。
3.英國建築特許機構（The Chartered Institute of Building, CIOB）建築設 施管理之範圍：
鑑於建築物的設計、施工、使用及維護等階段彼此有密切關鏈，所以特別強 調建築設施管理除了空間的規劃及設計之外，更包括了建築物本身及周圍環境的 有效維護、營運及使用工作，如下圖所示：
圖 2-8 英國設施管理概念圖
4.日本 NEW OFFICE 促進協議會：
「設施管理乃指以維持並提昇辦公室工作環境的快適與機能、資產管理、成 本管理等目的，是企業界為改善促進辦公室營運、管理而推動的策略性活動」。
5.日本建築業協會 FM 專門委員會：
「FM 乃對企業所持有的資產（人、物、空間等）進行企劃、實施、管理檢 核的連續過程之活動。以企業經營的目的而言，FM 乃為達成工作品質的提昇、
資料庫的累績、設施的適切管理與計畫等效果」。
二、大陸對建物設備管理之相關論述（溫琇坽 陳錦賜，2002）
建築設施管理
建物空間規劃與設計 建物有效營運作用
資產管理 物業管理 鑑價 合約管理
維護組織與人員
（資料來源：本研究整理）
大陸近年來隨著改革開放的腳步，對物業管理及設備管理之相關論述極為豐 富，雖其發展時程較慢，惟亦有頗多可供參考之處，在此僅舉上海市於 2003 年 3 月舉辦之上海市物業長效管理房屋維護研討會，其中與設施管理較有直接關係 之二篇報告，以供參考：
1.龍惟定（同濟大學樓宇設備工程與管理系主任）－可持續的設施設備管理 其 個 人 認 為 設 施 管 理 （ Facility Management ）較物業管理（ Property Management）之定義更為廣泛，後者主要指資產、不動產，前者除了設施的意思 之外，還有便捷、便利的含義，其並將兩者之比較歸類如下表：
表 2-13 設施管理與物業管理之比較表
項目 傳統的物業管理 現代的設施管理
英文詞義 Property Management Facility Management
管理目標 資產保值 通過資產的有效利用使資產 增值
管理特點 現場管理 經營戰略管理 主要目的 維護保養
通過設施運營的最優化提高 設施利用者的滿意率，提高 知識生產的生產率
管理重點 有問題的設施 全部固定資產 管理方式 靜態（完好率） 動態（使用率）
管理手段 人工 信息平台
對象時點 保有設施的現狀（現在） 保有設施的壽命周期和未來 設施（現在、將來）
管理內容 以最小代價保證設施的完好 成本最小化、效用最大化，
設備的靈活性、節能、環保 相關知識 建築、房地產 建築、房地產、經營、財務、
心理、環境、工程、信息 擔當組織 總務、設施部門 各部門結合
物業經理的角色 管家 決策者之一
另其對智慧建築（大陸稱智能建築）軟體環境有相當深刻的描述：
智能建築的工作環境包括硬體環境與軟體環境，軟體環境即室內生態環境，
圍繞著人的聲、光、熱、空氣環境、工作空間布局和電磁輻射環境。
室內生態環境的概念
（資料來源：龍惟定，「可持續的設施管理」，上海市物業長效管理
房屋維護研討會論文集，2003）
圖 2-9 室內生態環境的概念圖
影響生產率的因素包括直接因素和間接因素，而室內環境品質（Indoor Environment Quality, IEQ）是影響生產率的直接因素。
圖 2-10 生產率諸因素的關係圖
美國國家居住安全與健康研究所（National Institute for Occupational Safety and Health）提出了室內環境品質的概念。室內環境品質是指室內空氣
人
系統 環境
能源
生態系統
社會
個人
組織
環境
生產率
人際關係
職業成就 家庭工作關係
本職工作
管理的作用 組織機構
室內氣候 工作空間 室內空氣品質
（資料來源：本研究整理）
（資料來源：本研究整理）
品質、舒適度、噪聲、照明、社會心理壓力、工作壓力、工作區背景等因素對室 內人員生理和心理上的單獨和綜合的作用。
室內生態環境中，以室內熱環境和室內空氣環境對人的生活質量和工作效率 的影響為最大。
室內環境品質對人的影響同樣也可以分為直接影響和間接影響。
室內空氣品質的影響（Indoor Air Quality, IAQ）
建築病綜合症 Sick Building Syndrome, SBS；建築物併發症 Building Related Illness, BRI；多種化學物過敏症 Multi-Chemical Sensitivity, MCS；
不舒適感和厭惡感。
一幢“智商”高的智能建築必然能“知道”建築內外所發生的一切；能“確 定”以最有效的方式，為用戶提供方便、舒適和富有創造力的室內環境；能迅速 地“響應”用戶的各種要求。因此，室內環境品質是衡量建築物智能化水平的主 要標誌。用較少的能源創造有利居住者健康、激發居住者創新能力的室內生態環 境。綜合言之：
（1）室內環境品質是影響生產率的直接因素。
（2）室內環境品質是衡量建築物智能化水平的主要標誌。
2.張圣哲（上海上房物業管理有限公司董事總經理）“智能化物業管理的發展”：
智能化系統是以微電子類產品為主體的設備設施，與傳統建築及其設施設備 系統是建立在機械加工和土木工程的基礎上有很大不同。智能化系統加強了建築 運行效果和管理功能，使得許多智能建築的日常運行已經離不開智能化系統的持 續性運行。尤其是樓宇自動化系統、安全防範系統和停車庫管理系統等均需要 365 天全天侯不停頓運行，這不僅增加了物業管理的工作量，而且更重要的是打 破了傳統停機檢修、應急處理作業方式，要求物業管理企業在保證不間斷正常運 行的前提下運行預防維護。
智能化系統物業管理的重點主要在以下幾個方面：
（1）智能化系統運作環境的優化保證。
（2）智能化系統非法操作的防範和信息安全保護。
（3）智能化系統資料的嚴格管理。
（4）智能化系統管理的預見性和應急性。
三、台灣對建物設備管理之相關論述（行政院「物業管理服務業」，2004）
1.“台灣智慧建築標章”作業要點及評估系統
台灣地區對智慧建築的推動，在內政部建築研究所、財團法人中華建築中 心、文化大學建築及都市計畫研究所等政府及學術單位努力下，已有初步成果。
在溫琇玲教授及陳錦賜教授主持之「智慧建築標章」之設置推廣計劃，有關「智 慧建築標章」作業要點暨評估系統之建立研究報告中，「智慧建築標章」計有資 訊通信、安全防災、健康舒適、設備節能、綜合佈線、系統整合及設施管理等七 大項指標。其中設施管理指標的目的在確保各系統的正常運轉並發揮其智慧化的 成效，且為使設施管理成效不因人而異，避免因人為之判斷及操控，導致管理作 業標準成效不一，故須建立標準作業管理程序，以達到節省人力及提高經濟之效 益。下表即為該研究對設施管理指標評估項目及其意義：
表 2-14 設施管理指標評估目及其意義
指標 名稱
指標
項目 評估項目 評估意義
綜合管理
判別與通信資訊、設備監控、電源管理等與 設施管理相關之系統連結成一綜合性管理 系統，並能紀錄所有管理系統之運轉狀況之 智慧化程度。
資訊管理 判別蒐集各種原始資料，傳輸、儲存、處理 以及提供決策資訊之智慧化程度。
事務管理
判別日常事務、個人事務，公有空間使用、
設備預約使用、計費及突發事件管理之智慧 化程度。
房產管理 判別固定資產、服務管理之智慧化程度。
使用管理
管理人員管理 判別管理人員素質、訓練管理之智慧化程度 設備運轉管理 判別各種設備系統操作規範、操作員責任及
操作員交接班管理之智慧化程度。
設備維護管理 判別設備故障、保養、更新、零件庫存管理 及設備自我診斷之智慧化程度。
設施管理 建築設備維護管理
節能管理 判別設備耗能、節能管理、自動讀錶管理之 智慧化程度。
（資料來源：本研究整理）
2.“公寓大廈管理條例”界定之管理維護業務
依據“公寓大廈管理服務人辦法”第十三條規定，公寓大廈管理維護公司執 行之業務範圍如下：
（1）公寓大廈一般事務管理服務事項。
（2）建築物及基地之維護及修繕事項。
（3）建築物附屬設施設備之檢查及維護事項。
（4）公寓大廈之清潔及環境衛生之維護事項。
（5）公寓大廈及周圍環境安全防災管理維護事項。
其中第 c 項所述內容與本研究之設施管理有直接相關，亦為現階段台灣一般 公寓大廈管理公司設備維護之主要範疇。多年來台灣將建物管理（或稱物業管理）
侷限於較狹隘的使用管理層面，惟政府於 93 年服務業發展綱領及行動方案中將 物業管理服務業，依其服務項目分為三類（上海市物業長效管理房屋維護研討會 文集，2003 年）：
a.第一類：建築物與環境的使用管理與維護
提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及 附屬設施設備檢修等服務。
b.第二類：生活與商業支援服務
提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、
保母、宅配物流）、生活產品（食、衣、住、行、育、樂）及商業支援等服務。
保母、宅配物流）、生活產品（食、衣、住、行、育、樂）及商業支援等服務。