第四章 智慧建築的營運計畫
第一節 智慧建築對建築物營運管理之影響… 103
一、智慧建築之優勢與建築設備管理之對策
由於永續建築、綠建築的觀念在建築領域已經成為世界潮流，也改變了未來 建築設計的方向，智慧建築的設計與導入將成為影響這潮流的重要因素。根據文 獻與實際營運經驗可知，一棟建築物導入智慧化之自動化設施系統是有別於一般 未導入之建築物所產生的效益，而其效益之高低乃與智慧建築在建置上之設計觀 念、預算、與先進設備產品的研發（包括軟、硬體）等因素有密切的關聯。以下 將簡述一些智慧建築對營運管理產生的影響，也以表格方式列舉一般智慧建築之 優勢與建築設備管理之對策，如表 4-1，讓業主與設計者在擬定智慧建築之營運 計畫階段有更明確的體認，以達到自己所期待在未來營運管理上的目標。
1. 環境的最適化：
將空調、電力、照明等機器設備經常予與控制在最適的狀況，並使大 樓辦公環境保持在舒適狀況，可達到提高工作效率的目的。
2. 服務機能的提高
利用辦公室自動化相關機器設備與先進的通訊、自動化機能，可為活 動於建築內的辦公人員創造出舒適的辦公空間，以就是可依大樓自動 化的指示，將必要的資料輸入後，即可獲得操作或控制的目的，因此 可比未導入智慧化機能的建築獲得更高的方便性。
3. 提高安全性
對於發生事故、火災、地震、停電等緊急狀況時的設備對應能力，可 以大幅提高。且在防盜機能方面，由於可以和空調、照明及攝影等其 他設備做連動控制，因此可比未導入智慧化機能的建築獲得更高的安 全性。
4. 效率化的營運管理
利用預防保養機能，使熱源、風扇、幫浦、受變電設備等異常事故能 夠防範於未然，並利用自動控制技術來提高設備的運轉和維護，以達 到效率化管理的目的。
5. 降低生命週期的成本
8、各類自動化系統整合更容易 8、導入開放與標準化通訊協定之自動 化管理設備
（參考資料：三菱電機＜MIBASS＞）
二、智慧建築對建築物使用者需求之影響
由於建築物設施與機能日趨複雜，一棟建築物完成後的營運管理良莠則成為 建築物使用壽命與品質的重要關鍵，因此導入智慧化系統來綜合管理建築物內部 各項設施與機能，提供完好的服務品質，形成所謂的智慧建築則是建築物各類使 用者（包括建築所有人、工作者、訪客、營運管理者）所期待樂見的，以下列舉 一般智慧建築對建築物各使用者需求之影響，如表 4-2 所示，顯示智慧建築確實 對將來建築物的營運管理的成效上有所影響，提供未來擬定智慧建築之營運計畫 之參考。
表 4-2 智慧建築對建築物各使用者需求之影響列舉
建築物各使用者營運管理上常見的問題 智慧建築對營運管理的影響
大樓營運成本增加 大樓集中管理，可以降低能源、人力 每個部門的大樓營運管理複
雜化
各種層次中的大樓營運成本分 析
由於不法侵入、災害、機密洩 漏的危險性增大
在各重要的地點設置攝影機、
人員感知器等安全系統做異常 狀態的監視
由於經營所需的資訊產生迅 速的決策需求性增大
公司內部資訊統一整合整理，
可迅速的向上級提供各種完整 的資訊來做決策上的支援 大樓所有人的
需求要項
辦公室空間順暢的變化配置 性增大
提供富變化的整合式配線系統
（綜合佈線系統），可以滿足 客戶的需求
系統管理工時增大 提供中央監控監視與控制功 能，可縮短工時
大樓營運管理 者的需求要項
系統擴大的對應困難 提供將來可擴充的模組形式
系統運作服務效率的降低
設施設備與機能，可以讓大樓在營運管理上能夠合理而有效的運作，也使得智慧 建築比一般型建築的設施與機能更加複雜，為了維持智慧建築的良好與健全運 作，在系統設計、建立與維護管理等建築物生命週期各階段中，智慧建築將比其 他一般建築更形重要。
智慧建築本身就是一棟建築，如同一般建築工程一樣具有相同的生命週期，
包含規劃、設計、發包、施工、使用維護、至最後拆除等階段，而影響未來智慧 建築在營運管理所發生的問題也都來自於規劃、設計、發包、施工等所謂的興建 階段相關資訊的紀錄與儲存，也因為智慧建築內部具有更多的資訊通訊、自動化 等相關設備的導入，對於管理人員的素質的選擇上更需要加以重視。
根據國內外建築物生命週期與生命週期成本相關研究，均可發現，以建築物 的生命週期，其建築物的生命週期的總成本中，營運使用與維護管理幾乎至少佔 一半以上，也可發現因為智慧化系統導入之建築，雖然增加了初期建置的成本，
但由於智慧建築具有的資訊化自動化設備，利用數位化、e 化等資訊蒐集與監控 管理機能，有效管理建築物在興建階段的資訊以及未來設施設備管理應用上的便 利性，可以明顯降低建築物生命週期的總成本，由圖 4-1 為例，在智慧建築所建 立的中央監控系統中，可對於空調設備方面的管理，除了可以對設備監控之外，
也對其設備運轉的時數與保養時數加以紀錄，提供在營運管理中維修與預算編列 的依據。
圖 4-1 智慧建築在營運管理上之列舉
（資料來源：本研究整理）
二、建築物生命週期架構流程與各階段工作重點
在建築物的生命週中（耐用年限內）所需花費的修繕總額，根據實務經驗，
在一般辦公大樓的情形，可估計約為初期投資成本的 1.8 倍左右，但在智慧建築 又比一般建築要龐大許多，因此在建築物的生命週期（耐用年限內），有關大樓 的各部位、建築設備、資訊通信、自動化機能等，在設計規劃階段便需要對修改、
維護週期、設置方法等問題予以檢討，並將生命週期的成本抑制到最小限度，此 即為大樓營運管理上最重要的課題。因此對營運管理上的成效，則必須對建築物 的生命週期各階段與各階段的工作重點加以瞭解。
建築物生命週期的評估是以建築物起造到使用的各工作階段來訂定的，建築 工程於決策形成後必須歷經可行性研究及規劃、基本設計、細部設計、採購發包、
施工及後續驗收接管使用諸階段，每一階段自成環節，且呈工作鏈之線性關係，
而每一階段之作業均有其前置條件，規範標準與執行作業流程及管理程序，且每 一環節均環環相扣，前後行為均有其因果關係。所以縱使國內外研究中界定有所 差異，但以建築物實際運作而言，可大致分以下六項，其架構流程與生命週期各 階段工作重點如圖 4-2、4-3 所示：
1. 可行性研究及規劃階段
針對業主(訂作人)需求，研析可行方案，主要工作重點為：
功能需求優先順位確認 工程技術能力分析 預期效益之研訂
財務及人、機、料資源與環境調查分析、環境影響評估 2. 基本設計階段
主要工作重點為：
標的物的定性分析-確定功能需求
標的物的定量規劃-確定平面配置及量體規模 規劃用地取得作業
辦理基本調查作業-地形量測、地質鑽探、建物管線、管線調查 3. 細部設計階段
根據基本設計圖等參採相關規範經由設計過程轉換為具體之設 計圖說。
主要工作重點為：
建築空間與系統功能設定
材料規格、技術規範、機電功能測試規範、預算書編列、工期確認、
採購發包策略 4. 工程採購發包階段
細部設計完成並經業主(定作人）審定之書圖文件 主要工作重點為：
依政府採購法規定招標辦理 開標辦理
審標辦理 決標辦理 5. 施工與驗收階段
承攬契約之書圖文件 主要工作重點為：
開工前的施工計畫、分項施工計畫、品質計畫、分項品質計畫 施工中的施工管理、施工作業
品質管理的材料檢、試驗、 施工檢驗與功能測試 完工前的符合度之驗證與驗收
6. 工程接管階段
系統設備與功能測試均滿足契約需求，並完成竣工驗收程序。
主要工作重點為：
竣工圖說移交
使用管理維護手冊移交 使用接管訓練