第五章 智慧建築的設施經營管理
第二節 智慧建築設施經營管理流程
建築物設施管理流程已有諸多探討，本節所要探討者將著重於智慧建築與設施經營 管理流程之結合，首先將從物業前期規劃開始著手：
一、物業前期規劃
建築法第十條所稱建築物設備，為舖設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、排水、
空氣調節、昇降、消防、避雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私權等設備；而建築 技術規則建築設備篇則將建築物設備分為電氣設備、給水排水系統及衛生設備、消防設 備、燃燒設備、空氣調節及通風設備、昇降設備、受信箱設備及電話設備等八大類（詳 表 5-1）。
傳統上，建築物管理維護業務之設備管理多僅針對建築物之既有設備提出管理規 劃，管理維護業者鮮少於規劃階段即納入團隊，故對設施設備之探討多著重於法規面，
至於後續之運轉應用、維護管理則較少涉及，惟近年來物業之前期規劃已漸受重視，中 國大陸甚至將其明訂於物業管理條例（ 2003 年公佈實施）；而此亦符合品質管理之最新 趨勢，品質之良窳從檢驗階段提至製造階段，更提至設計階段，所謂 DFSS（Design for Six Sigma）更是品質精益求精及一開始就做對的事情之最佳詮釋。
所謂物業前期規劃一般區分為專業開發、規劃設計、企劃銷售、建築施工、竣工交 屋及物業經營等六大階段，而智慧建築依表 2-3 之指標及評估項目概區分為資訊及通 信、安全防災、健康舒適、設備節能、綜合佈線、系統整合、設施管理等七大構面，將 其予以結合則可將智慧建築之物業前期規劃彙整如下表：
表 5-1 智慧建築物業前期規劃
冊”。
（資料來源：本研究整理）
二、設施管理計劃
設施管理計劃的目的係為了讓建築物之各項設施設備能獲得妥善而有效的管理，其 中最核心者為設備管理維護。所謂設備管理就是為了達到提高設備的效能，以節省維修 開支為目的；並配合業主的方針，在設備方面經過計劃、維持、改善使設備的效能得以 有效的發揮，這些積極手段即為設備管理。
事實上，由於設施設備不斷地在性能及技術上推陳出新，對設備負荷量的高度化運 轉，同時也增加了設施設備意外損失的嚴重性；更因為設施設備設計、規劃的錯誤及管 理維護計劃的錯誤，對大樓很可能成為致命的打擊，由此可見，設施設備管理維護的重 要性。
設備故障概可分為以下三類型：
1. 初期故障期（Early Failure）：包括有設計不當、製造不精確、施工不 當等，均發生在運轉初期。
2. 偶發故障期（Chance Failure）：構成設備的各個零件超出設計強度應力，
誘發故障原因。
3. 磨損故障期（Wear out Failure）：由於機械磨損、化學腐蝕、物理性變 化所引起的故障。
設施設備管理維護目標可以下圖簡示如下：
圖 5-1 設施設備之生命週期與故障期
初期故障期 磨損故障期
故障率
有效壽命 偶發故障期 穩定使用期
使用時間
1 2 3
1. 無保養 2. 事後保養 3. 預防保養
（資料來源：本研究整理）
為達成設施設備生命週期成本（LCF）最有效運作的終極目標；首要之務即訂定設 施管理計劃，設施管理計劃之訂定有賴專業機電公司、業主、現場及其他專業配合廠商 共同努力，其關係如下圖：
圖 5-2 設施管理計畫關係圖
（參考資料：東京都公司教育訓練資料）
而設施管理計劃之基本內容應包括以下各項：
1. 設備點交驗收流程 2. 設備基準書制定 3. 維護作業規劃制定 4. 危機管理作業計劃 5. 節約能源作業計劃
6. 現場技術人員教訓練計劃
下圖即提供一般大樓設施設備驗收、移交之作業流程：
現場 專業機電公司
專業協力廠商 業主
設施管理計畫
主管會同 人員配合
教育訓練 相關技術
資料
技術支援
檢測儀錶
圖面
電腦設備提供
後勤支援
技術手冊
設備手冊
圖 5-3 大樓設備驗收、移交流程圖
圖 5-4 設備管理維護內容
三、標準作業流程訂定
設施管理計劃訂定後，緊接著即需訂定各項標準作業流程，本小節之標準作業流程 包括設施設備之綜合管理執行標準及設備管理工作執行標準 1（物業標準化管理全程實 施方案－設施與設備管理，2003 年）。
設施設備綜合管理執行標準主要內容：
1. 設備管理報告制度執行標準。
2. 設備管理值班制度執行標準。
3. 設備管理交接班制度執行標準。
4. 公用設施管理標準。
5. 機電設備編號標準。
6. 機電設備統計標準。
7. 設備管理每日工作標準流程。
8. 設備安全運行工作標準流程。
9. 設備運行紀錄、管理工作執行標準。
10. 設備缺陷管理工作執行標準。
11. 設備管理工作監督工作執行標準。
12. 機械設備管理制度執行標準。
13. 設備故障、事故處理標準程序。
14. 設備大修改造管理標準程序。
15. 設備維護保養檢查制度執行標準。
16. 設施設備日常保養工作執行標準。
17. 水電機械設備維修保養制度執行標準。
18. 公用設施改造及維護維修工作標準。
設備管理工作執行標準則依主要之設施系統予以分類如下，分項設備則不予贅述：
1. 供電系統。
2. 電梯系統。
3. 空調系統。
4. 供暖系統。
5. 弱電系統。
1 南兆旭主編，設施與設備管理 （北京：中國標準出版社，2003.10）頁 51-83。
6. 給排水系統。
以“設備管理值班制度執行標準”及“供電系統管理工作執行標準”範例如表 5-3、表 5-4。
表 5-3 設備管理值班制度執行標準
執行標準 內容
設備管理值班制度執行標準
一、
值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要 臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，並交代離崗時間 及去向。二、
根據操作規程及崗位責任制的要求，密切注視所管設備 的運行情況，按規定做好有關紀錄，按時巡查，及時發 現事故隱患。三、
如出現設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度 及時報告給有關人員。四、
值班人員接到報修時，應及時通知有關班組，安排人員 前往維修。五、
所有值班崗位必須在規定值班時間安排合格的人員值 班，如需調班，必須報主管人員同意，原則上領班與領 班、值班人員同值班人員對調。在就餐時間，實行輪換 就餐制，並通知同班維修人員配合。（參考資料：南兆旭主編設施與設備管理）
表 5-4 供電系統管理工作執行標準
執行標準 內容
供電系統管理工作執行標準
一、
負責供電運行和維修的人員必須持證上崗，並配備主管電 氣工程的技術人員。二、
建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度，加強日常維 護檢修。三、
建立廿四小時值班制度，做到發現故障，及時排除。四、
保證公共使用的照明燈、指示燈、顯示燈和園藝燈的完好；電氣線路符合設計、施工技術要求，線路負荷要滿足業戶 的需要，確保發配電設備安全運行。
五、
停電、限電提前出安民告示，以免造成經濟損失和意外事 故。六、
對臨時施工工程及住戶裝修要有用電管理措施。七、
對電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進行合理分配。八、
發生特殊情況，如火災、地震、水災時，要及時切斷電源。（參考資料：南兆旭主編設施與設備管理）
四、設備點檢實施
每
每日
日工
工作
作每
每週
週工
工作
作注
注意
意事
事項
項表 表 5- 5 -7 7 定期管理維護檢查表－範例
系統 次
系統 次
系統 次
系統 次
系統 次
以上各項作業流程，可將之彙整為設備定期維護保養流程圖 5-5 及設備事故發生處 理流程，如圖 5-6：
圖 5-5 設備定期維護保養流程圖
機電設備 定期維護保養
制訂每月設備 維護計劃表
相關設備維護 點檢表
故障判斷原因
需請外修
照相存證
每月保養表 記錄彙整
檢測設備正常
相關設備進行 定期檢測保養
檢測設備異常
申請相關 零配件
填寫設備事故 處理報告
含相片
結果記錄於保 養表
相關消耗料件 檢測儀錶
可自行修復
呈報、簽核 自行修復
(參考資料：東京都公司教育訓練資料)
圖 5-6 設備事故發生處理流程
設備事故發生
事故判斷 搶修
通報相關 人員裁示 應變措施
先行處置
通報現場主管 及
備勤人員支援
專業協力 廠商支援
設備 正常運作
填寫事故處理完工報告 書、完工相片呈查核 自行修復
完成
完工照相 存證
配合業主 指揮作業
專業協力 廠商支援
YES NO
YES
YES
YES
YES
YES YES YES
（資料來源：東京都公司教育訓練資料）
五、長期修繕計劃
智慧建築一般而言在設施設備之初期投資應較一般之建築略高，而所追求之效益係 在後期之營運效益，而前面諸小節已將計劃、標準作業流程之擬定及實際設備點檢等予 以撰述，惟對於重要設施設備尚有一重要課題值得特別討論，此即長期修繕計劃。依日 本 NIHON HOUSING 對長期修繕之提示：製作長期修繕計劃係為了維護重要資產，並進行 妥善之資金計劃。
1.長期修繕計劃書之必要性
(1) 修繕是維持建築物價值不可缺少的一環，藉由具計劃性、效率性地進行修 繕，以維持提高資產價值。
(2) 定期地進行改良、修繕，可預防建築物、設備等劣化。
製造長期修繕計劃書，可把握目標時程、週期，以提前訂定資金計劃。
2.長期修繕計劃書之目的
藉由計算出實施建築物、設備相關之修繕、維修時期，以及所需經費（現在時 刻為基準），來建議事前準備必要之經費，以減輕臨時籌措經費做為修繕公基 金之負擔，實際實施工程時，仍需以劣化診斷等調查做最終之判斷。
3.長期修繕項目與週期如圖 5-7 及表 5-8
竣 工
給排水設備︻更新︼ 給排水設備（維修、更新）管線更正、更新（供水管線斷裂調查）電氣設備
（維修、檢查、更新） 給排水設備 給排水設備電氣設備消防設備(維修) 共用金屬部︻塗飾︼ 大規模修繕工程屋頂、陽台（防水維修）開放走廊、外部台階（防水維修）地板、牆、天花板（塗飾、維修） 鋼製門窗隔扇（塗飾）
大規 模修 理工 程
鋼製門窗隔扇共用金屬修 復 工 程
5 10 15
給排水設備
電氣設備
電梯
（修復）
20 25
建築工程流程設備工程
流
程
圖
（資料來源： NIHON HOUSING 教育訓練資料） 圖 5- 7 長期修繕分類
表 5-8 長期修繕項目與週期
項次 位置 內容 使用年限
受水槽更新 20 年~
高置水槽更新 15 年~
加壓供水、排水泵浦更新 8 年~
抽水泵浦更新 10 年~
消防栓泵浦更新 10 年~
泵浦大修 3~5 年~
定水位口才等修復、更新 6、7 年~
換氣扇更新 15 年~
9 給排水、通風 其他設備
消防隊專用消防栓更新 22 年~
供水管斷裂檢查 10 年~
水錶周圍更新工程 14 年~
埋設管等修復 20 年~
排水管斷裂檢查 25 年~
供水管延長壽命對策 14 年~
減壓閥等更新 10 年~
供水管更新 25 年~
10 管線更正、更新
雜類排水管更新 25 年~
11 電梯 電梯更新 25 年~
12 機械式停車場 按廠商維護計劃 依實況制定 13 污水處理設施 淨化槽（以維修平均值計算） 依實況制定
（資料來源：NIHON HOUSING 教育訓練資料）
六、設備維修組織與人員
工欲善其事，必先利其器，雖說智慧建築之效益係透過自動化之裝置與系統達到節 省能源、節約人力與提高知性生產力之目的，惟為確保各系統的正常運轉及發揮其智慧 化的成效，仍需有適當的設施設備維護組織與稱職的專業人員，故在智慧建築評估指標 之設施管理指標評估項目中，亦特別將管理人員管理予以列入。
工欲善其事，必先利其器，雖說智慧建築之效益係透過自動化之裝置與系統達到節 省能源、節約人力與提高知性生產力之目的，惟為確保各系統的正常運轉及發揮其智慧 化的成效，仍需有適當的設施設備維護組織與稱職的專業人員，故在智慧建築評估指標 之設施管理指標評估項目中，亦特別將管理人員管理予以列入。