智慧建築營運計畫之參與及擬定

一、智慧建築營運計畫流程

智慧辦公建築的特性主要是以提生辦公室生產力、追求營運經濟性，並同時 兼顧人性化生活空間作為最高目標，以達到辦公環境與服務品質的提升，並與其

他大樓差別化提升企業形象，因此必須導入符合時代潮流之辦公室自動化、大樓 自動化、通訊自動化等系統設施所構成的 IB 系統與建築技術來做完美整合方能 有所成就。

而在進行智慧型大樓營運計畫之際，為了區別於傳統辦公大樓，事 先都需要 更多與資訊、通訊、自動化有關係的整合專家、諮詢顧問等專業人員來共同參與 作業，除能對各事項詳加檢討並使計畫作業的全貌可以全盤掌握之外，同時也對 智慧建築各階段的經營目標與需求予以明確化。

一棟智慧辦公大樓的形成，大多是以大樓所有人為中心，也就是所謂的業 主，再包括設計建築物的設計事務所、負責將來建築物營運管理的物業管理顧問

（或物業管理公司）、負責建築物施工的承包商、提供從效率化考量的基本構想 到系統將來能完善運用與管理的大樓智慧化系統（IB）設計顧問商（或 IB 系統 廠商）以及負責 IB 系統建置、施工之系統提供商等成員的相互搭配，由於這些 業者與大樓所有人的密切合作，對主要的作業流程與相互的關係予以事先掌握，

使計畫作業能圓滿順利進行，才能完成一棟呈現業主對該大樓所期待的智慧型建 築願景與目標，其參與智慧建築營運計畫相關業者如圖 4-4 所示。

（資料來源：本研究整理）

從有效率性的合作觀點而言，由於參與智慧建築擬定營運計畫的各單位，基 本上有其各專門的責任，如表 4-3 所示，而其契約的訂定最好是由大樓所有人與

圖 4-4 參與智慧建築營運計畫相關業者

各業者間直接進行，使業主的意見想法可以直接反應給相關參與單位，如此才可 期望此棟智慧辦公大樓能確實符合業主的需求，此外有關細節及專門的業務、技 術等內容，必須由各業者間相互討論，而大樓業主必須確保讓各業者間的討論有 正式的管道溝通與瞭解，並免將來造成成本的增加與施工、維護上的困擾。

表 4-3 智慧建築營運計畫擬定相關單位責任表

智慧建築規劃參與者 主要責任

1 業主(大樓所有人） 提出大樓的用途與各項需求方向與目標願景。

2 設計事務所

和建築物本體有關部分，依據業主的基本構 想，先對基地四周的環境進行調查評估，進行 建築物結構體、內外裝修設計、電氣、空調等 機電設備的設計、建築物的施工計畫管理、品 質管理等。

3 物業管理(顧問)公司

對建築物整體空間機能和使用性的營運管理建 議。包括將來大樓的管理服務、設施管理服務、

經營管理服務、建築物管理規劃顧問服務、機 電維護管理服務、專案管理服務。

4 總承包商

根據設計單位的設計圖面施工，包括建築、電 氣、空調、電力、照明、衛生等各個下包廠商 統籌管理。

5 IB 系統顧問

提供導入 IB 系統一切必要資料，包括從 IB 系 統的基本構想、調查分析、IB 規範書的製作、

所需硬體、軟體評估、IB 工程的監造、IB 設備 的運用建議等。

6 IB 系統提供商 根據業者 IB 需求方案，製作 IB 系統之設備資 料，提供 IB 系統的製造、施工、維護等服務。

註：本表所列的責任區分是一般採用的慣例，有時可依建築專案需求特性不 同而有所調整。

（資料來源：本研究整理）

依前面所述可知，一棟建築物的營運計畫擬定，各個業者間之作業如何有效 率的配合與執行流程將是非常重要的，尤其是導入 IB 系統之智慧建築，其系統 的選定、相關介面之訂定與協調則是影響建築物智慧化成效之重要關鍵，也關係

著建築物將來在營運管理產生良好的效果，因此本文將以日本智慧建築營運計畫 擬定之流程示意圖，如圖 4-5 所示，說明智慧建築營運計畫擬定作業流程，並概 要性的說明建築物起造各階段應考量的相關事項，提供業主在計畫興建智慧型辦 公大樓時的參考。

圖 4-5 智慧建築營運計畫擬定之流程示意圖

（資料來源：智慧型大樓設計計畫指南 田有松 編譯，1990 年，中

華水電空調雜誌）

二、智慧建築的營運計畫相關內容

由智慧建築營運計畫之流程，可以知道在建築物建造的各階段有其相當複雜 的考量事項，因此本節將以簡要的方式將營運計畫執行的主要相關內容重點式的 說明，這些項目都可作為智慧建築「規劃籌備期」訂定營運計畫的參考，俟建築 物起造完成後，針對前階段所建立之經營管理系統與現況訂定實際的經營管理計 畫，作為「實際營運階段」。有關智慧建築「規劃籌備期」訂定營運計畫階段之 相關內容敘述如下：

營運計畫之訂定乃是業主及本案之專屬建築師、各專業技師及日後進駐之物 業管理業者與設備技術相關廠商等，共同就本案之整體空間之機能和使用性做出 全面檢討，主要的工作項目包括有：

1. 建築空間功能與設施設備規劃

[1].公共空間、進出動線、設備功能層次之建議

以使用者之需求及管理維護者之立場，與業主及開發案專屬經營 團隊就開發案之既有空間規劃與各項設施之使用機能提出檢討，包括 附屬公共設施之使用需求及服務與維護工作的作業空間，以規劃良好 出入動線及相關服務流程，確保開發案在使用管理與維護層面的通暢 性。其主要工作項目包括：

a. 人員、物品、車輛進出動線檢討與建議

客戶、員工、施工暨送貨人員管理與門禁管制點設置、訪客停車、

安全梯管制、電梯管制、停車場管制設備、搬運與卸貨、垃圾清運工 作動線等。

b. 公共服務設施設置地點及功能檢討與建議

各項公共設施，包含大樓服務中心、中央監控室、卸貨區、貴賓 室等設置地點檢討與服務機能規劃。

c. 各類後勤機房、貯藏室設置地點檢討與建議

如垃圾貯藏室、機電材料室、清潔材料室等設置地點與需求面積 檢討建議暨相關服務動線檢視。

[2].各項設備功能層次檢討與建議

以設備使用者之立場與管理維護者之觀點，與相關專業技師共同 就本案各項既有設備功能層次提出檢討與建議，同時並兼顧本案規劃 之使用特性與原有設計之機能與設備使用年限，包括各項設備產品的

維護方式與實用性。其相關工作項目包括：

a. 中央監控系統檢討建議

系統架構、監視控制項目及功能、記錄資料，包含系統保全設備 之規劃評估。

b. 給排水衛生系統檢討建議 架構、監視控制項目。

c. 電氣系統檢討建議

架構、監視控制項目、緊急供電項目及優先供電順序(火災停電 及非火災停電)、電力最大需量監視控制、節能策略規劃。

d. 消防系統檢討建議

預警、避難、滅火設備架構。

e. 空調系統檢討建議 架構、監視控制項目。

f. 門禁保全系統檢討建議

架構、按裝位置、管制功能。

g. 照明系統檢討建議

架構、監視控制位置、管制功能。

h. 網路系統檢討建議

各用戶單位及必要公共區域，本大樓外圍環境之界面、範圍建議。

2. 管理系統之設立

管理組織流程訂定及各項收支預算與各項管理辦法擬訂 [1].管理系統及各項管理辦法擬定

建立良好之大樓管理服務系統，提供最專業之管理規劃顧問服 務，確保建築物之最高價值、設施之最佳使用品質及用戶最安全、舒 適之環境。其工作項目包括：

a. 擬定各項人員工作說明

擬定日後大樓管理服務人員，包括物業主管、行政助理、財務 會計、安全服務人員、清潔人員、機電維護人員、中央監控人員等 工作內容說明及服務程序。

b. 各項工作表單及工作流程之設計

規劃前項所有服務，總公司及現場各相關服務人員填寫之工作

表單及相關作業程序、方式。

c. 擬定大樓管理規約

依法令規定事項及本案特性，擬定最適合本大樓使用且最切合 日後業主與用戶需要之大樓管理規約，內容如總則、服務人員管 理、安全管理、清潔衛生管理、水電使用管理、訪客管理、施工裝 潢管理、租戶之權利義務、大樓管理組織、罰則及各項應本案特性 應訂定之特殊規定等。

d. 擬定各項管制辦法及公共設施使用管理辦法

如停車場管理辦法、門禁安全管制辦法、裝潢施工管理辦法、

公共設施使用管理辦法等。

e. 擬定各項緊急事件標準處理程序手冊

如電梯困人、防颱、漏水、火災、犯罪事件、疑似爆裂物、電 力中斷、地震、車輛碰撞公共設施等之標準處理程序。

f. 租戶手冊編訂

為本大樓租戶編訂內容詳實且富參考價值的租戶手冊，手冊內 容包含環境簡介，各項設備使用說明，各項管理規章、辦法、租戶 之權利義務、各項大樓服務簡介及使用辦法等相關資訊。

[2].各項管理費用預算編列及收支辦法擬訂

精確預估各項管理支出及收入項目，避免日後必需提高相關管理 維護費用收費標準以平衡收支，造成業主與租戶雙方之困擾。其工作 項目包括：

a. 精確預估大樓各項管理經常性開支 (a).支出項目

如公共用電、公共水費、清潔費、設備器材維修費及更新費用、

建物維修費、景觀設施維護、人事成本、停車場管理費、公共意外 責任及火災保險、建物公安檢查簽證及申報及消防安全設備檢修申 報費用等。

(b).收入項目

如管理費收入、停車費用收入、資源回收費用收入、其他收益。

b. 公共水電費分攤計算方式擬訂。

c. 預估及擬定管理維護費收費標準，以支付各項開支。

d. 擬定管理費用之收支流程。

e. 預估及擬定各項公共設施之收費標準。

f. 預估管理組織各項支出(包括所需設備物品之採購)

g. 支出項目包含電話、傳真費用、影印費用、郵資、車資、文具費用

g. 支出項目包含電話、傳真費用、影印費用、郵資、車資、文具費用