智慧建築設施經營管理內容

智慧建築的設施經營管理目標有三大要素 ²：品質、財務和供給，每一要素均有其 重點，不可偏廢，分述如下：

1.品質目標

設施經營管理的品質與人直接相關，建築物中所有設施都應以最大限度滿 足使用的需求。這一品質目標又可分為以下五個分項：

(1) 特色－每一建築物都因其位置、功能與建築風格來表現出自己的特 色，其中有象徵性、美觀及地方的風土特色。

(2) 舒適－建築物的環境要使人對身邊的一切都感到滿意。如家具符合人 體工學、光、聲、空氣、色彩等建築物理環境不僅適合使用人的居住 活動，而且還能滿足使用者的特殊愛好，通信等設備滿足各類機構人 員的需求。

(3) 效率－建築物中的信息、通信、網路等各種設施高度整合並形成有機 的運作體系，共享信息，以提高各類設施的效率、可操作性和相容性。

(4) 可靠－所謂可靠具有多層意義，在受到災害與侵犯時對人員的傷害降

2陸傳良、諸建華編著，智能建築物業管理（北京：電子工業出版社，2002.8）頁 17-18。

到最低，減少各類污染對人體健康的損害，提高設施的安全運行壽 命，為建築物使用者提供私密的個人空間等。

(5) 適應－建築物的運行符合政府的法規，能和週邊地區協調相處，並且 為環境保護與節能作出貢獻。

2.財務目標

設施經營管理是追求經濟效益的組織活動，財務目標自然是十分重要的。

隨著人力成本、能源費用與設備器材的增長，應從長遠的經營戰略目標來 考量整體的設施管理工作包括以下各項：

(1) 設施營運費－包括設備租借費、能源費、運行服務費，在工程籌建時，

需對這些費用進行權衡以確定設施的方案。在設施已定的情況下，則 控制能源費與運行維護費的支出。

(2) 設施相關投資－除設施本體外，週邊配合設施、排污費、修繕更新等 支出。

(3) 設施的折舊年限－設施經營管理的目標之一係要延長固定資產耐用 年限，減少折舊，促進增值。

(4) 生命週期費用－利用技術措施與管理方法、延長耐用年限，降低營 運、設備維護、修繕及更新等費用是為財務構面之終極目標。

3.供給目標

能隨時為用戶需求提供最大空間，是設施經營管理的重要職能：

(1) 需求之充分配合－能為用戶不斷地提供他們所需要的空間、設施與服 務。

(2) 設施的利用效率－充分發揮公共區域的設施能力（會議室、健身房、

停車場等），提供及時服務，同時有效利用這些資產。

在智慧建築之七大評估指標中，其中有關設施管理項下；指標項目計分「使用管理」

與「建築設備維護管理」二大類，前者之評估項目包括綜合管理、資訊管理、事務管理、

房產管理、管理人員管理等項，後者則包括設備運轉管理、設備維護管理及節能管理等 項。

綜合前述設施經營管理目標及智慧建築設施管理評估項目，於本節探討智慧建築設 施經營管理之具體內容。

一、設施經營管理 e 化整合

近年來由於電腦科技及網際網路的發展一日千里，故在建築物管理維護之相關技術

整合可謂日新月異，而在探討智慧建築的設施經營管理時，更需注意ｅ化整合之相關課 題。本研究開宗明義即以建築物生命週期為智慧建築物營運計劃與設施管理技術之前 提，故對建築物生命週期相關資料予以有系統地建檔，形同建立其生命週期履歷表，極 為重要，然其相關資訊需求繁多，惟透過ｅ化整合方能竟其功，二ＯＯ四年鄧慶蘭論文

（以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系統）³彙整之資料可供參考。

表 5-10 建築物生命週期相關資訊需求表

生命週期階段 建議需求項目 建議內部資訊

需求計劃書 基地現況、需求量預估、建築位 置、建造方式、工址整理 經費需求概算書 工程需要預算、設計費、設計建

造費、用地取得費、拆遷費 規劃成果報告書

基地及週圍環境分析、環境影響 評估報告書，實質發展計畫、財 務計畫、整體工作進度

設計報告書

施工說明、施工預算、初擬工程 合約要項、雨水污水流量、各項 設施工程挖填土石方、鄰近建築 物影響分析及防護設施檢討說明 規劃設計

階段

設計審議資料 審查建議、設計要項 建造執照

設計單位、監造單位、建造單位、

開工日期、完工日期、建造執照 申請日期

雜項執照 雜項執照申請日期

建築工程合約 工程造價、設計單位、監造單位、

建造單位、開工日期 變更設計預算書 工程變更費

建築物裝修平面、立面圖 裝修設計說明

建築物結構平面、立面圖 結構設計強度、結構設計形式 建築物水管配置平面圖 建築物水管容載量

消防設備配置平面圖 消防設備位置 發包施工

階段

建築物裝修材料與施工 裝修材料說明、材料施工法則、

材料特性

3 鄧慶蘭，以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系統（中央大學營管所碩士論文，2004.6）頁 38-40。

建築物建築平面、立面圖 總樓地板面積、設計比例尺 eManagement

1. 系統全面控制檔案的建立、查閱及

3. 住戶亦可以透過系統查詢及繳付 每月管理費

永 泰 信 息 技 術

集團 大陸 iASPEC eCommunity

1. 為管理公司員工及大樓住戶提供

表 5-12 系統功能簡表

分類 模組 功能

基礎類 參數設定模組 1. 使用者帳號管理 2. 設施檢測項目管理 建物管理模組 1. 建築物基本資料管理

2. 建築物生命週期檔案管理 住戶資料模組 住戶基本料建檔

設施管理模組 1. 設施基本資料管理 2. 設施檔案管理 檢測紀錄模組 目視檢測資訊記錄 核心類

維修紀錄模組 維修資訊紀錄 管理費收繳模組 管理費收繳紀錄 財務會計模組 財務收支報表製作 成本估算模組 建築物總維修成本估算 檢測管考模組 建築物設施檢測績效評估 應用類

生命週期資訊共享模組 生命週期資訊共享分析

（資料來源：劉京翰，導入建築物生命週期觀念之物業管理系統）

圖 5-9 系統各模組關聯圖

（資料來源：劉京翰，導入建築物生命週期觀念之物業管理系統）

導入建築物生 命週期觀念之 物業管理系統

建物管理 模組

設施管理 模組

住戶資料 模組 維修紀錄

模組 檢測紀錄

模組

參數設定 模組

生命週期 資訊共享 模組

管理費 收繳模組

財務會計 模組 成本估

算模組

檢測管考 模組

核心類模組

應用類模組

基礎類模組

導入建築物生命週期觀念之物業管理系統

本節於彙整相關資料後，並參酌目前設施設備管理業者之實際運作需求，提出智慧

二、標準化管理

在上一小節裡主要說明ｅ化對智慧建築設施經營管理所呈現之成果，而在ｅ化的過 程中有一不可或缺的過程。即系統分析（SA），系統分析最直接有效的工具則是各項作 業之標準作業流程，於此特別介紹 ISO ｅ化之運用。

智慧建築應可視為一個廣義的概念，任何一棟既有建築物經過改造都有可能變成智 慧建築，其特殊之處主要在智慧建築中的設施設備採用了較先進的自動化系統，包括 BA、OA、CA（所謂三 A），並加以整合，以充分展現設施設備具有的智慧功能，俾有效 提供使用者所需的種種需求。但是，再先進的設施設備仍需有人機介面，其中人的因素 仍是前提，故需訂定各項規章制度及操作程序來加以規範，以消除人為的隨性及惰性。

訂定標準化管理的方法雖多，惟 ISO 9000 應是目前最為普通接受的方法。

ISO 9000 有所謂四階文件如下圖：

各階文件之意義及作用在此不予贅述，惟提供一般智慧建築辦公大樓可能使用之程 序文件及品質紀錄一覽表；以供參考：

1.程序文件目錄範例：

(1) 管理審查程序

(2) 物業管理方案編制程序 (3) 合約審查程序

(4) 文件和資料控制程序 (5) 合格供應商評定程序

品質手冊

品質程序文件

品質作業標準

品質紀錄、表單等文件

(6) 採購控制程序 (7) 驗收程序

(8) 客戶提供物品控制程序

(9) 服務標識和可追溯性控制程序 (10) 服務過程控制程序

(11) 設施設備管理控制程序

(12) 檢驗、測量和試驗設備控制程序 (13) 矯正和預防措施控制程序

(14) 不合格品質控制程序

(15) 物品搬遷、貯存、防護和交付控制程序 (16) 品質記錄控制程序

(17) 內部品質審查程序 (18) 員工培訓控制程序 (19) 統計技術應用程序

每個程序都有實質的內涵，需與大樓的品質目標充分結合，而其說寫作合一的落實 表現在各項紀錄表單內。

2.品質紀錄一覽表範例表 5-13：

表 5-13 大樓品質紀錄一覽表

保 存 單 位

TPA10-07∼

TPA10-09、

TPA11-01

√

5 年 ○

028 業務工作記要週報表 TPA10-10

√

1 年 ◎ 029 合格廠商資料

TPA12-01、

TPA12-02-B TPA14-01

√

1 年 ○

030 請採購、驗收資料 TPA13-01∼

TPA13-05

√

3 年 ◎ 031 業主提供設備、物品、資料及紀

錄

TPA15-01∼

TPA15-03

√

1 年 ○

TPA19-05、07 TPA19-06 TPA19-06-01 TPA19-10

√

1 年 ◎

TPA29-06 TPA29-06-01 TPA29-07

永久

053 各單位應收帳款餘額表 TPA29-08 5 年 ◎

保 存 單 位

保 存 單 位

TSA04-02∼

TSA04-04

√ √

1 年 ○

並且以此為根據進行評估的方法。」其特徵即在於能以金額及效益來加以衡量，以簡單 的方式來說明，建築物生命週期之各項支出，包括設施設備支出為了節省“Ｘ元”之金 額的支出，當初“Ｙ元”之金額的支出是否有效。而以智慧建築而言，其設施設備之初 期建置較之於一般建築，經統計結果，約高出 10~15%，故對正式營運之經營管理，更需 投入心力，否則，即無法達成預期之效益，甚至，反受不當投資之譏。圖 5-12 即為建 築物生命週期費用項目體系⁶。

6 安富重文著，催征國譯，智慧型辦公大樓計畫（台北市：詹氏書局，民國七十九年．七月）頁 179。

圖 5-12 建築物生命週期費用項目體系

因建築物均有相當長時間之耐用年限，在考慮時間價值下，各種投資方案均需考量

圖 5-13 電子化收費機制流程圖

此項工作係與圖 5-5 之長期修繕計劃相結合，首先要針對設施設備內容、大修或更 新的週期及其所需投入的費用加以概估，並考量通貨膨脹因素，即可據以制定 30 年或 50 年之長期修繕、維修基金計劃，其提列方式可參考下列公式⁷：

P×

( 1 ) ( 1 ) 1

−

× +

+

ⁿ _n

r i r

式中 P：設備的更新或大修費用

i

：年通資膨脹率

r

：年利率

n ：設施的大修或更新週期 而

( 1 + r )

ⁿ

− 1

r

即所謂償債基金系數

3.設施更新計劃選擇

3.設施更新計劃選擇

在文檔中 智慧建築物營運計畫與設施管理技術之研訂 (頁 165-187)