第二章 智慧建築設施營運管理相關文獻
第二節 智慧建築之營運計畫相關文獻
一、建物生命週期之營運計畫相關研究現況
自古名言，「凡事豫則立，不豫則廢」，且由於科技的發展來自人性，電腦 化的文書作業，以及各項產業制度化的建立，如 ISO 認證制度的推廣，使得各種 產業的執行成效有所確保，也奠定各產業的標準化作業方式。同樣的，一棟建築 物的起造，以往都有一定的操作模式，也就是會經過規劃、設計、發包、施工、
營運維護等計畫過程，但由於近年來，永續建築的觀念，環保與環境共生的意識，
廣受建築界一致認同，也在國內外相關產業發酵，使得目前建築物的起造，將不 止於以往的營運操作模式，而逐漸將建築物生命週期的分析與生命週期的成本作
為整個營運計畫的考量，引發各界的探討與研究的對象，然而在資訊科技不斷的 衝擊下，科技與建築的結合而導入智慧化系統的智慧化建築與建築物的設施營運 維護管理，更在建築物的生命週期的成本與效益扮演重要的關鍵因素，其相關研 究也成為評估建築營運與效能的重點。以下將針對以辦公大樓為研究對象，來了 解國內外各界在建築物的生命週期中，導入智慧化系統與設施維護管理上的營運 計畫作為與產生的影響與效益。
在國內相關研究方面，有內政部建築研究所在 2003 年因應智慧建築在台灣 的蓬勃發展，制訂了智慧建築標章以及智慧建築解說與評估手冊1（內政部建築 研究所，2003），其中制訂了七大指標（資訊通訊指標、安全防災指標、健康舒 適指標、設備節能指標、綜合佈線指標、系統整合指標、設施管理指標），提供 業界在建築物導入智慧化系統之營運計畫訂定依據。
另外，在「以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系統」2研究論文中（鄧 慶蘭，2004）說明了建築物的生命週期的內涵，包含了規劃、設計、發包、施工、
營運維護、至最後拆除等六個階段，各階段資訊互有關聯且繁雜，並與設施使用 功能息息相關，也影響建築物的經營管理的成效。文中探討建築物規劃設計施工 各階段中可能影響營運維護之重要資訊，並提出對於建築物的生命週期中執行項 目及其所產生的費用狀況，如表 2-8 所示，更明白以圓形圖來表現生命週期成本 經費分配百分比狀況，如圖 2-2 所示。在在說明營運與維護管理的重要性，然而 在目前之建築物設施管理制度中，因缺乏系統性的資料建檔工作，導致需多設施 管理的資料可能因年代久遠、保持不當而遺失，而影響到建築物設施管理的實 行，因此該論文結合資訊管理的技術開發建立以建築物生命週期之資料建檔，提 供業界以生命週期之角度來管理多棟建築物與設施之解決方案，也 未來智慧建築 制訂營運計畫的參考。
1溫琇玲等，智慧建築解說與評估手冊，（內政部建築研究所，2003）
2鄧慶蘭，以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系統（中央大學營管所碩士論文，2004.6）
表 2-8 生命週期各項說明及費用分佈
項目 項目名稱 費用百分比
設計企畫費 建設企畫費、現地調查費、用地關係費、敷地整 理費、LC 設計費、LC 評價費、不動產取得稅、
特別土地保有稅、登陸免許稅
0.4％
建設費 公事費（建物、附屬設施、備品、建築物）工事 管理費、環境對策費、開業準備費、不動產取得 稅、登陸免許稅、事業所得稅
15.8％
維護管理費 建物管理、設備管理、環境衛生管理、清掃管理、
保安、警備、修繕、更新、管理費用
51.1％
管理費 電費、瓦斯費、油料費、水費、污水費 32.3％
既定管理費 固定資產費、都市計畫稅、損害保險金、借地費、
一般事物費、借入金利息
0.4％
（資料來源：鄧慶蘭，以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系 統，2004）
圖 2-2 生命週期成本經費分配百分比
（資料來源：鄧慶蘭，以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系
統，2004）
基本上，一般營運計劃簡單的說，就是「為經營運作特定活動（不管是商業 性或非商業性）而於事前所做的通盤性計劃」。對於建築物在其生命週期中導入 智慧化系統的營運及經營管理的設計觀念上，英國的智 慧建築設計顧問 Mr.
Andrew Williams 在「Delivering Buildings Intelligently」文章中3也提出 一些經營管理觀點，說明了建築物的智慧化導入，除了時間、成本與品質外，同 時也要滿足營運、資金、資源與永續性的要素，可見其認為智慧建築必須透過完 善的營運計畫才能對未來的營運管理產生永續性的結果。
對於日本的研究文獻4中可以瞭解，對於有 50~60 年壽命的大樓而言，應採 取何種因應的營運計畫與對策以對應時代的變化已成為必要的考量，以大樓的生 命週期成本而言，除了大樓的建設費用外，還包括修改費、能源費、保養費等各 方面的費用，從整體費用來看，是需要 5~6 倍的額外費用來處理，因此在投資導 入大樓自動化系統的同時，也同樣會對於建築物生命週期的未來營運成效加以分 析檢討，並制訂執行計畫，其對於建築物所謂生命週期成本(LCC)係指從設備、
設施的購入到廢棄為止所需花費的所有成本之合計，其費用包括設備設備的取得
（初期成本），維持費用（運轉成本）、拆除費用等，根據其研究文獻分析，在 導入大樓自動系統營運的投資效益中可知，如圖 2-3 所示，包括有使環境的最適 化、服務機能的提高、提高安全性、效率化的營運管理，以及降低建築物的生命 週期成本，而根據日本東京辦公大樓以 50 年生命週期成本(LCC)的概算值，如圖 2-4 所示，也可以瞭解下列主要重點：
1. 能源費用佔全部費用的三分之一，所佔的比例相當高。
2. 包括保養費、警備費、清潔費在內的維持管理費佔全部費用的三分之 一。
3. 能源費與維持管理費佔生命週期成本的三分之二。
所以該研究說明了建立以智慧化系統的營運管理模式是可以具備省能源以 及預防保養機能，將可大幅降低建築物的生命週期成本。
3 建築物智慧化與智慧建築之設備與管理（台北市：21 世紀智慧建築永續發展國際研討會，2002.6）
4 田有松 編譯，智慧型大樓設計計畫指南，（中華水電空調雜誌，1990）
圖 2-3 大樓自動化系統的投資效益
（資料來源：田有松，智慧型大樓設計計劃指南，1990）
圖 2-4 辦公大樓生命週期成本(LCC)的概算
（資料來源：田有松，智慧型大樓設計計劃指南，1990）
二、國內外導入智慧建築之營運計畫案例
對於國內外建築物之營運計畫相關研究案例，大都以案例方式說明某一建築 物的智慧化所規劃與執行項目，並針對其智慧化之各項目內容，加以說明其設計 要項與功能需求，其實可以從中瞭解，許多建築物在智慧化過程中，都會針對該 建築之服務用途與所要呈現的願景先加以界定，再依此方向逐步檢討其規劃內 容，以下將提出一些相關案例作為參考：
1.本案是由 NTT 建設部建築工程事務所所規劃的 NTT 品川 TWINS 辦公大樓，是以 邁向高度資訊化社會的辦公大樓為設計目標，該建築物在營運計畫中所導入的 智慧化系統如表 2-9 所示。
表 2-9 NTT 品川 TWINS 辦公大樓
（資料來源：崔征國 譯，智慧型大樓的設計與細部，1996）
2.本案是由日本竹中工務所所規劃的梅田中心辦公大樓，是以追求知性與舒適性 辦公空間的出租大樓為設計目標，該建築物在營運計畫中所導入的智慧化系統 如表 2-10 所示。
表 2-10 梅田中心辦公大樓
（資料來源：崔征國 譯，智慧型大樓的設計與細部，1996）
3.本案是由日本 IBM 築地事務所所規劃的興和築地辦公大樓，是以高性能智慧化 環境之出租大樓為設計目標，該建築物在營運計畫中所導入的智慧化系統如表 2-11 所示。
表 2-11 興和築地辦公大樓
（資料來源：崔征國 譯，智慧型大樓的設計與細部，1996）
至於國內導入智慧建築之營運計畫案例，以業界的經驗而論，一般是具有「營 建設備本身的工程計畫」，與「參與建築物設備工程計畫」兩項，兩者同樣是有 其進行的步驟，也就是計畫、設計、發包、施工、竣工、交屋、與營運管理，但 在建築物智慧化系統建立的營運計畫也就是建立在「建築物設備工程計畫」內，
由於智慧建築是採用電腦化、資訊化管理的環境，以達成建築物運作上各方面的 自動化，而達成省人力、省費用、提高居住品質與安全的目的，在建築物的生命 週期中扮演重要的角色，所以在其營運計畫的作法上，一般將是基於 BA、OA、
CA 的系統規劃內容而定，而其中的規劃是系統商提供系統與功能需求，經業主 對建築物的未來運作方式檢討後而定案，也是基於如此，一般的系統規劃商，基 本上都會提出下列資料與業者共同討論，作為營運計畫的基本內容。
（1）大樓自動化監控項目統計表：依照建築內部不同的設備提出監控項目，
如安全系統、門禁系統、空調系統、電力系統等，參考範例如表 2-12 所示。
（2）大樓自動化輸入輸出功能總表: 對於建築物內部未來監控管理上明確 的內容，參考範例如表 2-13 所示。
（3）大樓自動化監控系統設備規範圖：對於設置於建築物內不同的控制、
通訊、防災等設備系統，提供業者的完整設備規格，參考範例如圖 2-5 所示。
（4）大樓自動化監控系統架構與說明：對於設置於建築物內不同的控制、
通訊、防災等設備系統，提供業者的完整設備系統架構，參考範例如 圖 2-6 所示。
（5）大樓自動化監控動作說明：對於設置於建築物內不同的控制、通訊、
防災等設備系統，提供業者的完整設備系統操控方式，參考範例如圖 2-7 所示。