建議

健康社會住宅原為日治及國民政府時期戰備跑道，在此建蓋成空軍眷村。隨著 都市發展，逐漸將周邊眷村集合式國宅。周遭社區巷弄之設計多為小尺度的空間，

部分社區有前院後院退縮空間、開放空間，錯落有致的天際線造成豐富的空間語彙，

讓人感受親切。居民對於自己的居住空間感到滿意，故政府社會住宅政策欲在此實

施時讓民眾徬徨不安進而抗議。其後健康社會住宅完工後因政府策略性打造合適 空間規劃與社區營造，逐漸讓居民對社會住宅改觀。然而健康社會住宅尚有許多可 以改善之處，故本研究有以下建議：

一、提升青年創新回饋計劃案品質

青創戶初期並非以團隊模式進行，各自辦理活動，延伸出許多問題。如獲得熱 烈回應的組別持續發展，而活動響應度低的組別熱忱消減。缺乏團隊核心精神，限 定活動量導致各個組別疲於奔波。根據訪談資料顯示，結算青創戶第一年辦理的活 動大約有 400-500 場，成效雖然可觀，而居民對社會住宅態度亦表示支持，但卻未 達到社區營造的效果。

因前車之鑑，興隆 2 區社會住宅之青創計劃明顯轉變，從青年創新團隊甄選 後便先分配組團，讓大家自己去分配財務組、管理組、場地組、庶務組等組別，到 青年社會住宅時期，都發局再次修正及聲明活動多寡並非重點，主要著重社區營造，

舉辦讓社區居民活絡感情的活動，因此甄選時，便以社區營造或社區活動計劃為主 題。興隆 2 區青創計劃案效果顯著，這些修正在健康社會住宅第二年開始套用。健 康社會住宅青創計劃徵件期間共收到 196 件，有 51 件提案得到了委員的推薦，進 入了第二階段提案簡報評選會，經討論後有 33 件提案獲選入住健康社會住宅（都 發局最新消息，2018）。為提高青創計劃成員品質，以及避免入住後混水摸魚狀況 出現，建議都發局在甄選青創計劃成員時以篩選機制、輔導機制、退場機制作為評 分標準。目前提案成員僅以都發局處委員會作評分後，便可入選，青創戶成員並無 互動，入選後部分成員抱持已入選，舉辦活動得過且過心態（如健康社會住宅青創 戶公關組）。篩選機制在參件者第一輪書面入選後，第二輪以社區營造為主題，相 同類別分組競賽，優秀獲得入選，成員在組隊時從彼此不認識到互相合作，可避免 入選後大家不熟悉排斥合作的情況出現，同時透過分組競賽得勝組可確保入住社 會住宅之青創戶品質優良。

倘若青創戶入住後，雖然積極舉辦活動，但活動內容不受歡迎，需給予協助與 輔導，檢討活動不受歡迎原因並進行修正。最後若無法改善則進入退場機制階段。

退場機制方面，過去青創戶是否獲得續住資格，由都發局評審，建議納入參與居民

票選評分，參與青創戶活動，居民每人獲得一張點卡，可評分活動內容以及活動宣 傳效果，透過居民參與反映意見，進行青創戶下一年續住資格。從居民對活動建議 以及滿意度，可提升青創戶活動品質，避免部分青創戶態度消極。退場空缺，由競 賽階段候補者遞補，新加入的青創戶由於機會得來不易，在進行活動方面會更積極，

讓公宅品質不斷提升，成為迎毗設施。

另一方面，青創戶作為連結社會住宅與鄰里居民感情的橋樑，有許多讓社區更 美觀的想法，如：辦理手繪捐布藝術展將作品，掛在一樓大廳到穿廊之間。將花盆 放置一樓大廳桌上，供民眾閱讀時欣賞既美觀又有療癒效果。在大廳桌上放置可掃 QR Code 的活動報名表，以增加宣傳效果。這些想法往往被管理社會住宅內部的物 業管理公司拒絕，即便放置物品者承諾每天保持環境整齊，以及結束後對物品處理 乾淨仍不被允許。都發局和物業管理公司角度，是擔心物品放置在公共空間會發生 偷竊、被破壞等意外，而嚴禁住戶於公共空間設置私人物品，然而這些行為也間接 影響和降低大家對社區付出的心力。建議可採取居民定時定點巡查方式，居民定時 查看自己放置物品位置是否影響到其他人，以及維護環境整潔，同時亦可開放非青 創戶登記在公布欄刊登，對社會住宅居民或鄰里居民有幫助的廣告，增加社區活絡 度以及認同感。

二、強化內部結構與安全性

身心障礙者居住在社會住宅，也許需要長時間適應，且容易發生突發狀況，導 致社會住宅淪為鄰避設施。若發生任何情況，身為一線通報單位的物業管理公司，

除了協助呼叫救護車、通報社會局、里長、社工等作業，尚須調出住戶資料並加以 勸導，從住戶的紛爭，打架滋事導致終止租約，包括自殺等問題，皆由物業管理公 司先進行處理，再通報政府單位，因此物業除了管理健康社會住宅，亦須扮演安撫 角色。與民間公寓大廈不同，民間大樓因具有區分所有權人，故物業管理公司只需 管理公共設施的部分，而社會住宅因容納居住族群多元化，許多特殊族群需要更多 的關心與照顧，物業管理公司除了需要管理公共設施之外，尚須管理居民的日常生 活。建議未來社會局、衛生局等單位，可進駐社會住宅互相協調合作，降低意外以

及衝突事件發生，讓特殊身分戶更容易融入大眾生活。

目前訪談對象對社會住宅環境多持滿意態度，但社會住宅內部結構尚需加強，

如排水問題、磁磚容易發霉問題，都必須依賴設計單位與施工單位良好配合，才不 會讓民眾有僅考慮美觀但未顧慮其長久性功能的觀感。本研究經訪談與觀察後發 現，健康社會住宅在活動宣傳，或社會住宅興建方面多以網路媒體為主，雖已有相 當成效，但目前人口結構多為老人，生活習慣較少接觸網路媒體，依然習慣閱讀報 紙或看電視為主。在未來，社會住宅建蓋或青創戶活動的宣傳管道，可以考慮增加 散發宣傳單、刊登報紙、電視廣告等多元化宣傳方式。

三、維護與管理

政府單位作為台北市社會住宅房東，在管理方面必然訂定許多規定，這些規定 並非任何區域適用，往往導致未顯效果且效率不佳。當問題發生時必須按照規定程 序辦理，無法及時處理問題，緩不濟急。目前都發局承辦社會住宅業務由住宅科負 責，住宅科除了社會住宅業務之外，尚需處理所有住宅問題。故本研究認為未來若 社會住宅成為居住政策之一環，社會住宅興建戶數逐年增加的情況下，管理方面不 能及時改進，那麼社會住宅也許會步上國宅命運。建議可參考國外的方式，成立社 會住宅管理公司，專門負責處理社會住宅一切問題，包含對物業之管理、與社區居 民溝通、在有社會住宅處有辦公室，決定和維護社會住宅的營運，以及因應住宅區 域環境，做出不同的服務項目。例如：台北市捷運公司，由民間企業管理，制度比 較有彈性、能及時處理問題。企業化管理模式，在決策與服務上必然與政府單位管 理不同，因應民眾對租屋需求而進行調整，民眾對於非政府單位管理，亦相對包容。

若社會住宅管理能做到便利民眾，讓大眾對社會住宅管有共識，那麼台灣在未來推 動社會住宅建案，或社會住宅轉型亦會相對順利。

另外，社會住宅與民間公寓大廈不同，民間大樓皆有大廈管委會，管委會是具 有產權，而社會住宅居民是租客，並無產權故無法決定社區運作事項，僅能以自治 會角色與政府單位溝通，無法達到為社區利益做決定。目前台北市所有的社會住宅 政府皆交由物業管理公司負責管理和通報窗口，當問題產生時，住戶需要透過物業

管理公司，或各里里長通報都發局後，等待後續解決通知。此通報機制，必須透過 第三方，獲得解答，而第三方將都發局意見回饋給住戶時，原意容易被誤解。物業 管理公司雖是都發局委託管理社會住宅，但無住宅決定權，本研究與青創戶、里長 訪談過程中發現，訪談對象表示都發局在社會住宅無駐點人員，並不了解社會住宅 內部問題，僅以物業管理作為傳達窗口，無法當下決定或溝通社會住宅內部事項，

以及不了解社宅內部居民的真實情況下，無法確切解決大家的需求。而社會住宅內 部雖有居民成立之自治會為戶居民自身權益，但當社會住宅本身之維護與決定居 民無法達成時，仍需依賴社會住宅公司出面負責處理，如影響社區治安問題居民無 權利抗議，則可透過社會住宅處出面處理，讓社會住宅更能穩定發展，避免重複國 宅階段的命運。