我國指數型房貸制度

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小於固定利率房貸者。

2. 缺點：

(1) 相較於固定利率房貸，當存款利率持續上升時，房貸利率也會快 速揚升，借款人就必須承擔較高的每月還款金額。

(2) 指數型房貸其實是一個抵換（trade-off）關係，當房貸戶可以 取得低利貸款的同時，換取的是可能承受更多的風險，例如：未 來利率走勢或起始優惠到期後的較高利率負擔等。

二、 我國指數型房貸制度

如前所述，從2000 年底至 2002 年 8 月間，各項貼放利率調降幅度雖 達2.88％，其中五大銀行一年期存款牌告利率降幅亦達 2.70％，惟銀行基 本放款利率調幅卻僅為0.47％，此一基本放款利率調整過於僵化現象，已 經嚴重影響中央銀行寬鬆貨幣政策之傳遞效果。此外，由於大型企業具有 議價能力，其貸款多以貨幣市場之較低利率計算，但是一般消費者及中小 企業戶，由於議價能力相對較弱，係以基本放款利率加減碼計算，然而基 本放款利率卻無法隨著市場利率向下調整，故導致其權益經常受損。

國內以往的傳統型房貸，放款利率多是跟隨基本放款利率而機動調 整，但是借款人往往無法知道銀行何時會調整基本放款利率、調整幅度多 少？為求解決之道，加速落實貨幣政策，中央銀行遂於2002 年起積極鼓勵 促使銀行調整基本放款利率訂價方式，讓銀行放款利率訂價透明化，利率 隨市場資金情況彈性調整。於是促請銀行公會參採美英先進國家的放款訂 價方式，鼓勵銀行採行指數型房貸，以符合市場性、代表性及透明化為主 要原則。

指數型房貸跟以往的房貸最大不同的地方是放款利率的計算方式，它 是以「指標利率」加計「固定加碼」做為房貸計價利率，具有「資訊透明、

隨市場利率彈性調整」的特性。在指標利率部分，銀行業多以國內前幾大

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行庫定存平均利率為基準再加碼，而壽險業多以保單分紅利率為基準，依 據當時各家承辦金融機構的規定，指標利率為每三個月或每六個月調整一 次(目前原則為月調)；至於加碼幅度，則是考量顧客信用狀況、擔保品價 值、風險貼水及合理利潤等因素後，再依不同顧客採級距加碼管理。舊房 貸戶亦可以增補契約方式，將傳統房貸轉換為指數型房貸，同時享受房貸 利率調降之好處。

(一) 指數型房貸之指標利率

一般而言，各家銀行的指數型房貸之指標利率取樣，大多是參照財政 部金融局編製「金融業務統計輯要」國內一般定期性存款市場占有率前數 大之行庫，並於取樣日牌告之一年期定期儲蓄存款固定利率或機動利率之 簡單算數平均數訂定。

指數型房貸之利率並非單一銀行可以直接操控，具有其公正性，而這 些利率變動頻率又是定期調整，並定期更新公告於各銀行營業大廳與網 站，協助借款人取得相關利率資訊。由於房貸利率是以市場上的參考利率 之平均利率做為訂價基準，所以利率變動敏感度高。

當房貸訂價指數充分連動到市場利率後，銀行的房貸部位利率風險得 以有效的管理，銀行也可以透過財務操作，設計出更符合顧客需求的房貸 產品，因為原有市埸上的轉貸空間下降，因而減少顧客代償案件的發生，

可以避免市場上出現循環式的惡性價格競爭，創造銀行與顧客雙贏。

(二) 國內常見之房貸類型

綜觀借款人使用的房貸計息方式，無論是指數型房貸、固定利率房貸、

理財型房貸等，銀行業者大多是參考或仿效指數型房貸之「指標利率」增 減不同幅度來訂價，它可以延伸出的各項房貸產品類型，消費者可以依據 個人需求，選擇適合的房貸產品，茲列舉目前國內最常見的房貸類型，彙 整說明如下:

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1. 指數型房貸：

(1) 央行於 2002 年初推動的房貸利率訂價制度改革，所謂的指數型 房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。

(2) 指數型房貸跟以往的傳統房貸最大不同處，在於放款利率計算方 式，銀行業多以中華郵政或國內前幾大行庫平均利率為基準再加 碼，而壽險業多以保單分紅利率為基準。

2. 定儲利率指數型房貸：採用這種訂價方式的最大特色，即是房貸利 率與定儲利率一起調漲及計價的公開透明度，以目前的利率訂價觀 察，指數型房貸的利率水準比起傳統型房貸相對較低。

3. 固定型房貸：從這款房貸產品的名稱，不難看出其最大的特色，就 是採用固定式的利率訂價。申辦固定型房貸的最大好處，就是比較 不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月繳交的房貸本息多寡，

有效規劃家庭每月的財務收支。

4. 理財型房貸：理財型房貸同樣是以房屋為擔保品，向銀行申請循環 信用額度，把個人的不動產轉化為一筆隨時可以運用的靈活資金。

房貸戶在抵押設定後一次辦足可貸額度，每年自動續約，不勳用就 完全不用支付利息，一旦有投資機會或急用時，隨時可以動用額 度，隨借隨還，不用另行通知銀行，重點是沒有提前清償違約金的 限制。這些都是理財型房貸的優點，不過理財型房貸的利率往往比 一般指數型房貸至少高出1％~2％以上。

5. 理債型房貸：理債型房貸是以不動產為擔保品，整合房貸戶本身信 用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。實際上，就是以利率相對 較低的房貸來償還利率較高的負債，屬於「整合負債」型的房貸產 品。

6. 保險型房貸：保險型房貸是房屋貸款奧壽險互相結合的產品,它的 優點在於一旦承貸戶意外身故,銀行可以拿到等同於房貸金額的保

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險理賠金,優先做為清償房屋貸款之用,房貸戶家屬可以避免不勳產 因無法按時繳交本息,而遭銀行收回的疑慮。

7. 保證保險型房貸：保證保險型房貸是指房貸戶因自備款不足或信用 條件不足，導致申貸金額不敷需求時，利用額外投保方式，增加貸 款金額。房貸戶可以透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可以 透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，可謂各取所需。惟以目前 房貸市場來說，該類房貸產品鮮少有銀行業者承做。

8. 抵利型房貸：抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，存款 的部份不計貸款利息及存款息，但並非將存款領出、直接償還本 金，而是存款本身依舊在房貸戶名下。選擇抵利型房貸，房貸戶可 以減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期。抵利型房貸最 大的好處，就是當承貸戶有資金需求時，仍可動用此一存款，適合 希望手上同時留有部分資金做為投資的人。

9. 回復型房貸：回復型房貸是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉 成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。當房貸戶有使用資金的 需求時，只要憑著金融卡或支票，就可以直接動用，有動用此一額 度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。

10. 遞減型房貸：遞減型房貸的訂價基礎，在加碼利率部分之設計，採 取逐年遞減方式，也就是貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間 增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。目前銀行的房貸大多採 用前一年或前兩年固定型或較低利率，到了第二年或第三年起利率 即恢復較高利率。遞減型房貸屬於利率遞減型的產品，房貸戶在貸 款期間按時正常還款，便享有利率隨著貸款年期遞減之優惠。

(三) 指數型房屋貸款利率與基本放款利率之比較

指數型房貸算是一種浮動式利率貸款，它計價的基本原則是當期利率

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指標加上以擔保品與信用狀況所評定的加碼，由於利率指標會固定調整，

因此計息水準也會跟著變動。指數型房貸乍看之下雖然輿基放利率加減碼 的方式有所差異，但是兩者的本質其實是相近的，因為基本放款利率加減 碼在本質上也算是一種浮動利率貸款，它會視銀行的資金成本或同業競爭 不定期改變，也就是每期計息的利率水準並不一致。雖然它的計價方式不 像指數型房貸那麼透明化，但利率會變動的本質是一樣的，因此，兩者計 價方式的不同，除了名目上利率指標選取的不同外，更重要的應是銀行在 訂價的主控性的轉變，從可以用資金成本與同業競爭的角度來決定對銀行 有利的基放利率，到以數家銀行的平均一年期定存利率為利率指標的指數 型房貸，此時，銀行的身分已經從裁判者轉變為參賽者。

從利率指標來看，指數型房貸選用的指標多為一年期定存利率，或是 短期商業本票利率，這些利率都是公開透明的資訊，借款人可以清楚了解 指標的漲跌狀況，並預測未來走勢以選擇有利的貸款方案；反觀基放利率 的利率指標，都是由銀行內部依據成本或競爭因素來決定，借款人無法得 知利率指標的訂定標準或趨勢為何，只能被動地接受銀行的規定，所以就 利率指標而言，「資訊透明化」可謂指數型房貸最大的特點。

然而，從更深一層來看，基放利率貸款正因為資訊不夠透明化，容易 形成寡佔的局面，所以每家銀行才能依據本身的經營目標與財務狀況，訂 出適當的基放利率指標，以達到銀行要求的報酬率，借款人在無法進行公 開評比的情況下，只能被動地接受銀行的利率水準。

然而，從更深一層來看，基放利率貸款正因為資訊不夠透明化，容易 形成寡佔的局面，所以每家銀行才能依據本身的經營目標與財務狀況，訂 出適當的基放利率指標，以達到銀行要求的報酬率，借款人在無法進行公 開評比的情況下，只能被動地接受銀行的利率水準。