美國指數型房貸制度

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第三章 現行房貸利率訂價方法與法律結構

第一節 指數型房貸利率基本概念

如前所述，對銀行而言，房屋抵押貸款(亦簡稱為房貸)在放款業務上 佔了相當大的比重，因此該放款利率的高低與銀行獲利有著相當大的影 響。自從1985 年 3 月實施基本放款利率制度之後，銀行可依本身資金成本、

營運成本和經營策略等因素，決定該銀行之基本放款利率水準，再加上配 合市場需求和競爭，使得銀行在基放的訂價上更有彈性，競爭也趨於激烈。

但是，當存款利率沿路下滑而房貸利率向下修正的幅度卻不及利率調降 時，就會造成存款利差過大，基本放款利率調整過於僵化的問題。因此，

此指數型房貸利率遂因應而生。以下茲就國內外指數型房貸及指數型房貸 的種類、制度之優缺點為簡要之說明。

一、 美國指數型房貸制度

美國指數型房貸，區分為「傳統型房貸」與「非傳統型房貸」，其定 義，主要以計息方式及繳款方式做為區別。傳統型房貸又稱為固定利率型 房貸(Fixed-Rate Mortgage, FRM)，其借款人在還款期間內，每月攤還的本 金利息金額均為固定，假使市場利率大幅波動，借款人每月還款金額亦不 會有所變動；相反地，非傳統型房貸的繳息還款金額，乃隨著市場利率波 動而調整。在非傳統型房貸類型中，尤以「指數型房貸」最為著名，當市 場利率波動時，借款人必須隨著指標利率之波動而每月有不同的還款金額。

(一) 所謂之「非傳統型房貸」

非傳統型房貸強調以極低的初期還款利息或本金，讓房貸還本付息方 式更為靈活，方便借款人靈活運用資金。其特色包括：少文件或無文件(Low Document/No Document)、無收入或無資產(No Income/No Asset)，也就是說 金融機構在核貸房貸金額時，只須查證借款人提供的少數證明文件，甚或

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

不須任何文件證明財力狀況，核貸標準寬鬆。在發展初期，非傳統型房貸 的主要對象是較具還款能力的借款人，惟發展到後期，卻是多為還款能力 較差之次級借款者，最終演變成為著名的次級房貸戶。其特色如下：

1. 初期優惠利率：非傳統型房貸產品初期的主要貸款對象是較具還款 能力之借款人，以方便其靈活運用資金，因此貸款機構通常會給借 款人在還款初期享有優惠利率；由於強調很低的初期還款利息或本 金，在後期實務發展上，貸款機構多提供予不符資格申貸傳統型房 貸或指數型房貸之次級借款者。

2. 償還本金寬限期及負攤銷（Negative Amortization）：非傳統型房貸 比一般傳統性房貸多了不需要償還本金之寬限期條件，加上有可能 因本金負攤銷情況，進而衍生更多風險。

3. 少文件或無文件：金融機構辦理非傳統型房貸，易於減少對借款人 之徵信文件徵取，使得核貸條件寬鬆、風險逐漸増加。

4. 債權清償順位：房貸貸款等金融機構易將非傳統型房貸與其他貸款 結合，使債權順位產生排序的情形。

5. 產品複雜度高，消費者難以瞭解風險：由於非傳統型房貸演變至後 期屬於多變的房貸產品類型，借款人通常未能夠完全瞭解申貸非傳 統型房貸的潛在意義及在償貸過程所應承擔之風險。

(二) 非傳統型房貸之主要種類(蔡宗樺，2010 年)

1. 只付利息型ARMs：只付利息型 ARMs 並非代表借款人無需償付本 金，而係允許借款人在房貸初期只支付利息（通常只付利息的時間 為前 5 年），只支付利息的期間即為本金寬限期。寬限期結束後，

借款人才開始攤還本金，但由於本金攤還期較借款期縮短5 年，借 款人一旦開始攤還本金，由於每月還款金額為利息加上攤還本金，

故每月支付金額將急劇增加。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

2. 還款選擇權ARMs：還款選擇權 ARMs 允許借款人選擇期初每月付 款額，不僅能夠遞延每月攤還本金額，還能夠遞延部分的月付息額

（但將計入本金），借款人一旦開始攤還本金，則每月支付金額將 遽增。舉例來說，借款人選擇在貸款期間15 至 30 年間平均攤還利 息及本金加計附帶條件之付款方式，或是選擇在初期還款期間只償 還較低本金，或者使用優惠利率計算償還本金之最低還款選擇權，

後期還款期間再償還高額之本金，或延期償還本金，甚至延期償還 利息（即產生本金負攤銷情況）。其次，此類貸款經過契約約定還 款特定年限後，或者是達到本金負攤銷最高額度門檻時，便須以貸 款剩餘期間平均攤還貸款餘額，重新訂定每月還款金額。

3. 複合式ARMs：複合式 ARMs 結合固定利率房貸與指數型房貸的作 法，通常為初期以固定利率計息，之後則以機動利率計息。次由於 該類型的ARMs 一開始數年採用固定利率計息，當市場利率水準相 對低檔時，較容易受消費者青睞。

4. 次級房貸：美國金融機構根據借款人信用品質的好壞，將房貸區分 為優級房貸（Prime Mortgage）、次優級房貸（Alternative- A Mortgage, 簡稱Alt-A Mortgage）及次級房貸。次若 FICO 信評分數在 620 分 以下且信用紀錄有問題者，此類房貸即屬於次級房貸。這類型房貸 特之特質，主要是對信評等級差的貸款人提供的指數型房貸或是特 殊變型的指數型房貸，所以說次級房貸其實是含蓋以上四種非傳統 型房貸。

5. 二胎房貸：肩負式房貸係指房貸結合以房屋80%之價值所貸之一胎 房貸（first lien mortgage）及以原房貸（original mortgage）再貸款 之二胎房貸（second lien mortgage），二胎房貸又可稱為次順位房 貸，而一胎及二胎房貸為同一時間到期。其次，肩負式房貸可使借 款人減少房屋貸款保險費（private mortgage insurance, PMI）的支

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

付，但它有額外的成本，最大的缺點是第二順位抵押的銀行債權清 償只能排在第一家銀行之後，銀行承擔的風險很高，因此利率比一 般房貸高，二胎房貸的利率通常較一胎房貸的利率高出 1%或 2%

以上，肩負式房貸又可以稱為結合式房貸（combination mortgage）。

再者，二胎房貸主要是以房屋市值扣除一胎貸款後，視是否尚有殘 值而決定貸款金額，美國一般房貸融資成數為八成，其餘兩成為購 屋者的自備款，肩負式房貸的主要用意，是為提供貸款資金不足的 購屋者做其自備款，金融機構對於該類型放款僅能取得房屋的次順 位債權。

(三) 非傳統型房貸，即指數型房貸之優缺點

指數型房貸亦可稱為調整型房貸（adjustable-mortgage loans；AMLs）

或者是變動利率貸款（variable-rate mortgages；VRMs），消費者的房貸利 率會隨期間的指標利率連動，未來的還款金額可能隨其上升或下降，因此 還款金額不是固定的。指數型房貸的借款人每月所須負擔的還款金額，主 要是根據指數型房貸利率計算。謹列舉指數型房貸相關優缺點如下：

1. 優點：

(1) 以同樣貸款金額而言，指數型房貸初期利率通常較固定利率房貸 為低，這就是指數型房貸推出後，消費者比較傾向申貸該類型房 貸的主要因素。

(2) 在美國指數型房貸的發展過程裡，由於貸放機構擴大消費者的信 用狀況，使得借款人較易符合借貸大額房貸的資格。

(3) 指數型房貸的指標利率，隨著市場利率變動而積度調整，利率訂 價相對公平而透明，與傳統型房貸相比，消費者可以獲得更為合 理貼近市場的利率，避免與銀行議價的困擾。

(4) 若未來利率穩定或者變動緩慢，長期來說，借款人的還款負擔將

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

小於固定利率房貸者。

2. 缺點：

(1) 相較於固定利率房貸，當存款利率持續上升時，房貸利率也會快 速揚升，借款人就必須承擔較高的每月還款金額。

(2) 指數型房貸其實是一個抵換（trade-off）關係，當房貸戶可以 取得低利貸款的同時，換取的是可能承受更多的風險，例如：未 來利率走勢或起始優惠到期後的較高利率負擔等。