房地產價格變動相關文獻

國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

 19

第四節、房地產價格變動相關文獻

一、房地產定義

「房地產」為一般大眾及民間業者對房屋及土地二種財產的合稱，本 文採用「不動產經紀管理條例」第四條規定：「稱不動產者，指土地、土 地定著物或房屋及其可移轉之權利」，界定「房地產」應掌握三內涵：

（1）「房」，房屋建築物包含住宅（成屋與預售屋）及商用不動產（商 店、工廠、辦公室大樓及購物中心等）；（2）「地」，土地包含相關公 共建設開發及土地定著物；以及（3）「產」，有關房、地之財產權屬，

包含未開發完成的土地或未建造完成的建築。

二、國外研究

首先， Darrat and Glasock（1993）以VAR模型來檢測芝加哥地區之不 動產市場，結果顯示，政府的一些政策變數如貨幣供給額以及利率等，會 領先與不動產價格的變動，而這些變數和不動產價格具有顯著相關。

Muellbauer（1996）針對香港市場房價從1957年至1994年之房價年資料作 檢視，實證結果發現，在1980年代金融自由化的大環境下，對於香港的不 動產市場有推波助長之效，而其影響因素主要是來自於人們消費函數中的 財富效果、實質利率和預期收益的傳導效果。

此外，Pyhr and Cooper（1982）認為不動產循環是由供需變化所引起，

將不動產循環劃分為五個階段，說明不動產循環波動是受那些因素影響，

及供需之間的變化情形。第一階段是失業率高、經濟體系呈現擴張局面、

政府之財金政策也擴張，適度的通貨膨脹、抵押貸款利率低、人口及家庭 規模在增加而所得也在增加。這些現象將導致住宅需求增加。第二階段是 交易活絡、房價上漲、建造成本上升，所有經濟體系均在成長，房屋一完

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

 20

工立刻賣出，投資及投機者進入房地產市場追漲，抵押貸款利息低，造成 需求擴大及供給的快速成長以應需求。第三階段是需求開始穩定地增加，

許多建商投資興建房屋，造成供給過剩，這時市場需求趨於飽和狀態，存 貨開始增加，利潤減少，建商開始大作廣告，招攬客戶，通貨膨脹快速上 升，利率也上升，貸款愈來愈難，房價於是開始下滑。第四階段是房地產 活動開始趨緩，雖然商業用地仍在增加之中，但是建商已不容易將房屋銷 售出去，空屋率也逐漸地增加，甚至高達20%~30%。第五階段是經濟活 動趨緩，失業率增加，通貨膨脹太高導致實質所得下降，信用緊縮，利率 又高，使得房地產循環開始下滑。

另外，Mayer and Somerville（2000）對過去估計住宅供給的方法做過 整理，他們認為通常有二個方法來估計房價與新建物之間的關係：一為利 用住宅供需均衡條件，得到不同的縮減式（reduced form），繼而估計房價 與新建物之間的關係，得到長期供給曲線呈現水平的結論，亦即住宅供給 為完全富於彈性。二為直接估計總合住宅供給曲線，亦即討論住宅供給量 與房價、成本之間的關係，如在DiPasquale and Wheaton（1994）的文獻中，

理論上是用房價變動量影響住宅供給量，但在實證上卻用房價與地價做估 計，其估計結果則為正斜率的住宅供給曲線。

再者，選取解釋變數的不同，亦可能造成估計結果的不一致。Somerville

（1999）曾討論建築成本與房價之間的負向關係。一般而言，影響住宅供 給的因素除了房價外，建築成本的考量亦是不可或缺的因素，而在建築成 本方面，最大的支出部份即為土地成本，除此之外，還應包含建築材料成 本（construction material costs）、營建勞動工資成本、與利率資本成本等 因素。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

 21

三、國內文獻

首先，古正福（1988）利用經濟理論之供需模型，認為不動產價格應 由市場機能來決定。由於國內不動產循環週期與經濟循環週期相近，因 此，整個社會之各項經濟變數，皆成為直接或間接的影響因素：有國民所 得、外匯存底、匯率、存款餘額、貨幣供給及利率水準等，同時指出政府 政策的制定，也是影響不動產景氣變動的非經濟因素。陳明吉（1989）根 據1973年至1988年之房價資料，來探討不動產價格的影響因素，以明瞭不 動產價格如何的形成，並且找尋國內不動產價格的影響因素。在年資料方 面，以股價指數及房屋建築費用指數最具解釋能力，在季資料方面，以通 貨膨脹及房屋建築費用指數最具解釋能力。傅舒妙（1989）運用1973年至 1988年的時間序列資料，以迴歸建立之實證模型，加以實證分析，得影響 住宅價格變動的重要因素，最重要因素為：1、前一期國民所得的成長率；

2、土地單價；3、預期物價膨脹，次重要因素：1、前二期國民所得的成 長率；2、前一期的住宅存量；3、建築物價指數，再其次重要因素則為政 策變數。

根據張金鶚（2003）指出，房地產景氣可能的潛在影響因素可分為經 濟、社會、政治、政策及房地產本身五個方面來討論。 從房地產本身來 看：首先是產品成本變化之影響，以地價而言，地價與房地產景氣互為因 果，地價上漲可能會帶動房地產交易，而房地產交易熱絡，亦會促使地價 更加上揚，不過地價高漲至某一程度時，由於土地成本逐漸增加，易使投 資面景氣受挫，所以地價與房地產景氣之間有相互的影響的效果。另外，

建材價格對於市場交易亦有所影響，只是影響程度隨著建材價格占房價比 例的下降而逐漸減少。

此外，林祖嘉（2001）指出，在臺灣的住宅市場中，存在著高達 15%

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

 22

的空屋率，⁵在此同時，住宅的供給仍在持續增加中。學者對這種矛盾的 現象提出解釋：第一，住宅為國人最主要的投資工具之一，因此有些人預 期未來房價仍有上漲的空間，因此，目前空屋可視為存貨的一部份。第二，

在住宅市場中的空屋大部份由消費者所持有，而非建商，因此房價下跌的 壓力並不大。但實際上，房價的決定應同時取決於住宅的供給與需求雙方 面。也就是說，除了探討需求面因素外，供給面的決定亦是不可或缺的因 素。與需求面不同的是，住宅供給有存量（stock）與流量（flow）的區別；

而前者可視為長期的概念，後者則為短期的概念，為一定期間內存量的變 動量，應包含此一期間內，新成屋的興建（new constructions）與成屋整建

（improvements）二部份。

至於住宅存量與住宅流量之間的關係，短期住宅供給是固定的，但長 期的住宅供給是可以調整的，住宅價格由住宅供給與住宅需求雙方面共同 決定。當需求增加時，短期住宅供給無法變動，住宅價格會因此而增加，

若此一需求是持續性的增加，那麼長期住宅供給將會調整，亦即住宅存量 將會隨之增加，使房價調整至長期均衡水準。當市場需求改變時，若住宅 供給較缺乏彈性，房價波動的幅度受到需求面因素影響較大，故其波幅就 相對較大；反之，若住宅供給彈性較富於彈性，在需求改變時，房價的波 動幅度受建商行為影響較大，故房價波幅則相對較小。因此，正確的估計 住宅供給彈性與需求彈性，可以幫助決策者預測房價波動的程度，並對未 來決策提供相當重要的訊息。

而張梅英（1992）透過基本資料的蒐集整理與分析，瞭解臺灣地 區各都市地價的變動趨勢及詳細情形，並認為歷年來房屋建築費用變 動而言，平均上漲率是每年7.5%，故房地產價格若有高漲實乃地價高

5空屋率為住宅存量中空閒住宅的比例，相較於空屋數，空屋率更能反映一地區的住宅供需狀況，

但目前空屋率資訊僅見於10年一次的普查。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

 23

漲之結果。簡言之都市地價為房地產榮枯重要指標，反映工商業發展及 經濟活動變遷所帶動之土地價格變動狀況。

此外，林祖嘉（2000）利用房屋興建的成本函數來估計要素替代彈性 的文章，他利用土地銀行的資料發現臺灣地區興建住宅中的勞動成本與土 地成本的替代性很低，即使在長期下也是如此。臺灣地區房價的波動，一 直是政府與社會大眾所關注的焦點。當住宅市場需求改變時，住宅供給愈 富於彈性時，房價的波動相對愈小；反之，當住宅供給愈缺乏彈性時，房 價的波動則會相對增加。也就是說，需求面因素對房價波幅影響的重要 性，會受到住宅供給彈性的影響，當住宅供給愈富於彈性，需求面因素就 愈不重要；反之，當住宅供給愈缺乏彈性，需求面因素就愈發重要。

再者，林祖嘉（2001）利用1990 至1996 年臺灣23個縣市別資料，使 用都市地價指數（LPI），估計長短期住宅供給彈性。實證結果發現，影 響住宅供給流量的最重要因素則為地價的變動量與營建工資成本因素。而 影響長短期住宅供給的最主要因素，分別為房價、地價、與勞動工資，長 期房價則受供給面因素影響較大。在住宅存量模型方面，都市地價指數與 勞動工資對住宅供給存量有顯著的影響，前者為負面的影響，但後者為正 面的影響。地價的變動對住宅供給流量亦有顯著的負面影響，亦即當地價 調幅增加時，將會減少住宅供給的流量。

茲將上述文獻資料彙整如下表4。

‧

營建勞動工資成本、與利率資本成本等因素。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

 25