臺灣房地產價格調整之變化

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第三節、臺灣房地產價格調整之變化

一、臺灣房地產市場特性

「房地產」本身具有不可移動性、用途多樣性、異質性、具消費與投 資雙重效用、使用耐久性及價格昂貴性等六大特性，同時屬於資本密集與 勞力密集產業。臺灣房地產市場尚具有下列特徵：

（一）、為家庭部門重要資產，自有住宅率高

根據行政院主計處「2007年國富調查」統計，2007年家庭部門資產淨 額為67.8兆元，其中以房地產（25.1兆元）占37.0%比重最高，若土地經市 價重估，家庭部門房地產增至26.6兆元或占38.4%，總資產淨額亦增為69.4 兆元。隨著經濟發展，加以政府與民間積極興建住宅，我國家庭部門自有 住宅率至1990年已突破80%，如下表7。

（二）、可開發土地有限且變更彈性低，都市地價較具僵固性

臺灣為一海島，且多山林地形，可供開發使用的土地相當有限，加以 施行都市計畫與區域計畫的土地分區使用制度，土地變更使用之審議與申 請程序相當繁複，更加深可供作為建築使用土地的稀少性與高獲利性。另 由於因應各都會區發展程度不同的土地需求，在土地供給有限下，各都會 區地價呈現不同僵固性，而開發程度越高，商機越多地段抗跌性越高。

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步引發臺灣企業的金融風暴，持續到2003年的SRAS疫情，使得地價於2003 年9月來到最低點，有鑒於此，政府提出數項振興房市方案，使房地價格 觸底反彈，自1999年後歷年的臺灣都市地價指數分析，歸納以下結論：

1、2003年房地價格達到谷底，2004年後臺灣地區及台北縣市整體地價呈 現上揚趨勢

2000年許多利用不動產抵押貸款的公司紛紛傳出財務危機，中興銀行 在4月間爆發違規放款案，傳統產業在內有巨額負債，外有企業成長難以 突破的內外壓力，再加上不動產市場乏人問津，銀行逾放比節節攀升，行 政院於同年8月間提出2000億元購屋優惠貸款，年底並推動資產再生公司

（RTC）、資產管理公司（AMC）等成立，協助解決國內不良債權過高情 形。不動產持續低迷，直到2003年SRAS疫情達到谷底，伴隨經濟景氣好 轉、寬鬆的貨幣政策、銀行逾放比率的下降，及購屋消費信心的逐漸恢復，

臺灣地區、臺北縣市地價變動從2004年以來，持續呈現穩定上升趨勢。

2、臺北市地價相較於臺北縣及臺灣地區，呈現易漲難跌特性

根據歷年地價指數變動幅度分析，臺北市地價漲跌幅相較於臺北縣及 臺灣地區，在上漲趨勢中，大多漲幅最高，在下跌趨勢中，大多跌幅最低，

顯示臺北市地價的抗跌性強烈。

茲將臺灣地區近10年都市地價指數以下圖5表示。

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2000/3/1 2001/3/1 2002/3/1 2003/3/1 2004/3/1 2005/3/1 2006/3/1 2007/3/1 2008/3/1 2009/3/1

臺灣地區

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提高賣價，就是乾脆不賣、繼續養地，土地取得將愈困難。

（二）、建商藉由產品規劃創造價值

現階段能創造市場行情的建商，多數認為推案前期的市場定位、規劃、

設計和後期的物業管理同樣重要，任何一個環節都不可以有絲毫馬虎。以 符合潮流的優質住宅角度來說，如果沒有好的物業管理，就無法打造出好 的住宅產品，並創造土地更高的附加價值，因此推案的品質不僅僅在於基 地本身條件，更在於它的設施與服務。藉由產品塑造的市場區隔性，吸引 當地金字塔頂端的客戶購屋。

四、臺灣房地產相關價格指數

房地產由於具有與一般商品不同的基本特性，像是區位的獨特性或是 面積、類型、屋齡等基本條件的差異性等等，因此在衡量房地產的價格時，

通常是針對個別房地產進行估價，而一般商品由於規格、品質一致，計算 價格的變動一般並不會產生誤差。以下介紹目前市場上定期發布的房價指 標，及其代表的價格變動的意義：

（一）、信義房價指數

信義房價指數是信義房屋仲介股份有限公司（以下簡稱信義房屋）委 託美國西維吉尼亞大學的華裔教授周昆，利用該公司之仲介成交資料庫，

於1994年開始每季定期發布的中古屋價格指數。特色是利用特徵價格法

（Hedonic Price Theory）來衡量房屋價格變動，運用統計模型計算價格變 動並固定房屋屬性，理論上可反映房價變動。

由於該項指標是以中古屋的交易價格編製而成，僅代表中古屋市場的 價格變動，與不同次市場（如預售屋與新屋市場、法拍屋市場）間的價格 波動幅度可能不盡相同。信義房屋公佈的臺灣地區房價指數包含臺北市、

臺北縣、臺中市、及高雄市四個地區，並未包含其他地區的房價變動。此

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外，有時基於臺北縣市的成交樣本數較多，總指數的變動有時會偏向臺北 縣市房價指數的變動趨勢。

（二）、國泰房地產指數

國泰建設公司委託政治大學臺灣房地產研究中心，利用該公司的市調 資料庫，運用特徵價格法於2003年第1季起發布國泰房地產價格指數，該 指數是代表預售屋及新成屋的價格變動趨勢，它的特色是整合個案的平均 價格、屬性、規模及議價空間，運用特徵價格法及拉式（Laspeyres）指數 公式固定房屋屬性並計算價格指數。

該指數為預售屋及新屋的房價指數，僅代表這類房屋市場的價格變動 趨勢。該指數包含地區為臺北市縣、臺中市縣、臺南市縣、高雄市縣、及 屏東縣市等地，不在上述地區範圍內的房屋市場變動趨勢則無法得知。且 其分類指數代表該地區的整體房價水準及變動，並不一定反映個案價格的 變化。此外，該公司的市調資料並非只有國泰建設興建銷售個案，而是市 場上出現的大部分個案（含其他公司）皆包含在內，因此該指標在反映整 體預售及新成屋市場的價格變動應具有代表性。

（三）、都市地價指數

都市地價指數是以各縣市地政事務所之區段地價資料，依照各土地使 用分區之中等價位地價，並以中位數加權平均法編製指數。指數涵蓋範圍 為台閩地區，並有各鄉鎮市區之分類指數，官方長期以來的地價調查與涵 蓋範圍使本指數具有相當之代表性，又以中價位區段地價做為價格基礎能 避免異常交易案例的影響。不過，楊宗憲（2003）僅以中位數估計地價無 法控制各宗土地之異質性，此外，中價位地價區段為浮動之設計，當交易 實例較少或交易地段分布差異較大時，易使中價位地價區段選樣不穩定，

而不易代表價格之變動趨勢。

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五、臺灣房價是否偏高的衡量方式

房價所得比是最常見的指標，為該國全部房屋總價的中位數，除以全 部家庭年所得的中位數，國際上也有各國大城市的比較指標，同時也列出 適合的標準。比較常見的是民間調查公司Demographia所公布的年度國際房 價負擔能力調查，⁷針對澳洲、加拿大、愛爾蘭、紐西蘭、英國、美國等主 要都會地區進行房價所得比的評估。該調查採用之房價負擔能力之定義為

「房價中位數」除以「家戶所得中位數」，在跨國比較上，採用簡易的房 價所得比較易理解與分析。調查結果房價負擔能力區分為四種等級，如下 表8。

根據內政部2010年3月最新「住宅需求動向」統計，臺灣五大都會區的 房價所得比為7.08倍，臺北市則為9.06倍，皆遠超過國際認定「嚴重難以 負擔」的門檻5.1倍。相較於美國2.9倍、英國5.1倍、日本5.3倍和澳洲6.8 倍，臺灣五大都會區的7.08倍，則是遙遙超越各國。因此，臺灣地區的房 價相對於各國，似乎有偏高之現象。

表8：房價負擔能力

名稱 分級門檻（房價負擔能力值）

甚難負擔（seriously Unaffordable） ＞＝5.1 嚴重難以負擔（severely Unaffordable） 4.1～5.0 普通無法負擔（Moderarely Unaffordable） 3.1～4.0 可負擔（affordable） ＜＝3.0

資料來源：國際住房負擔能力調查，3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2007 Ratings for Major Urban Markets。

7參見http://www.demographia.com/。

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