第三章 臺北市容積移轉制度發展
第二節 臺北市各行政區集群分析實證結果
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第二節 臺北市各行政區集群分析實證結果
一、敘述性統計分析
本研究以都市容受力相關判別指標做為臺北市各行政區集群分析之影響變 數，其研究變數如表 4-2 所示，以下探討各變數之特性:
(一)環境容受力
就環境容受力之變數加以分析，以可發展用地比而言，其最小數值為 10.61%
之北投區，最大值為 54.31%之大安區，平均數為 31.83%；以限制發展用地比而 言，其最小數值為 45.69%之大安區，最大值為 89.39%之北投區，平均數為 68.33%；
以人口粗密度（人/公頃）而言，其最小數值為 47 之北投區，最大值為 298 之大 安區，平均數為 176.08；以人口淨密度（人/公頃）而言，其最小數值為 292 之 士林區，最大值為 818 之萬華區，平均數為 526.58。
(二)設施容受力
就設施容受力之變數加以分析，以行政區內的大眾運輸公車路線數 (處)而 言，其最小數值為 36 之萬華區，最大值為 195 之中正區，平均數為 104.83；以 捷運場站數量 (處)而言，其最小數值為 1 之萬華區，最大值為 8 之中正區，平 均數為 5.67；以公共設施面積（公頃）而言，其最小數值為 32.12 之松山區，
最大值為 3858.53 之北投區，平均數為 819.25；以平均每人公共設施面積（平 方公尺/人）而言，其最小數值為 5.24 之萬華區，最大值為 149.83 之北投區，
平均數為 34.5。
(三)經濟容受力
就經濟容受力之產業人數變數加以分析，以二級產業就業人數比例而言，其 最小數值為 1.88%之文山區，最大值為 19.54%之內湖區，平均數為 9.92%；以三 級產業就業人數比例而言，其最小數值為 11.32%之文山區，最大值為 124.03%
之中山區，平均數為 55.17%。
就產業空間比例變數加以分析，以一級產業空間比例而言，最小數值為 0
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之南港區、信義區、大安區、松山區、中正區、萬華區、大同區等 7 個行政區，
最大值為 5.64%之北投區，平均數為 0.67%；以二級產業空間比例而言，最小數 值為 0 之大安區、中正區、萬華區、文山區等 4 個行政區，最大值為 7.4%之內 湖區，平均數為 1.25%；以商業空間比例而言，其最小數值為 1.18%之北投區，
最大值為 19.9%之大同區，平均數為 8.33%。
就樓地板面積變數加以分析，以法定樓地板面積而言，住宅區法定樓地板面 積最小數值為 222.24 公頃之大同區，最大值為 1130.45 公頃之士林區，平均數 為 659.32 公頃；商業區法定樓地板面積最小數值為 187.7 公頃之內湖區，最大 值為 1176.01 公頃之中山區，平均數為 410.14 公頃；工業區法定樓地板面積最 小數值為 0 之大安區、中正區、萬華區及文山區等 4 個行政區，最大值為 636.72 公頃之內湖區，平均數為 99.95 公頃。以現況樓地板面積而言，住宅區現況樓地 板面積最小數值為 166.89 公頃之大同區，最大值為 995.46 公頃之士林區，平均 數為 581.75 公頃；商業區現況樓地板面積最小數值為 93.01 公頃之南港區，最 大值為 788.06 公頃之中山區，平均數為 263.05 公頃；工業區現況樓地板面積最 小數值為 0 之大安區、中正區、萬華區及文山區等 4 個行政區，最大值為 437.36 公頃之內湖區，平均數為 47.76 公頃。以法定樓地板面積與現況樓地板面積之差 而言，住宅區法定樓地板面積與現況樓地板面積之差最小數值為-180.27 公頃之 松山區，最大值為 343.11 公頃之文山區，平均數為 77.71 公頃；商業區法定樓 地板面積與現況樓地板面積之差最小數值為-7.71 公頃之松山區，最大值為 387.95 公頃之中山區，平均數為 147.09 公頃；工業區法定樓地板面積與現況樓 地板面積之差最小數值為 0 之大安區、中正區、萬華區及文山區等 4 個行政區，
最大值為 199.37 公頃之內湖區，平均數為 52.21 公頃。
就平均交易價格變數加以分析，以住宅區平均交易價格而言，其最小數值為 42.86 萬元/平方公尺之萬華區，最大值為 89.76 萬元/平方公尺之大安區，平均 數為 59.33 萬元/平方公尺；以商業區平均交易價格而言，其最小數值為 59.22 萬元/平方公尺之大同區，最大值為 133.59 萬元/平方公尺之士林區，平均數為 87.17 萬元/平方公尺。
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集群結果 行政區
集群二 大同區、萬華區 集群三 大安區、文山區
集群四 內湖區
集群五 士林區、北投區 資料來源：本研究整理。
圖 5- 1 臺北市 12 個行政區集群分析結果示意圖 資料來源：本研究繪製
(一)變異數分析（ANOVA 分析）
集群分析係希望達成群內相似性高而群間異質性高之目的，為分析本研究集 群分析結果是否達到以上目的，確定在分析的過程中所選擇的變數中沒有無關的 變數，我們以集群分析的結果為因子，對分類變數進行單因子變異數分析
（one-way ANOVA analysis），檢驗是否所有的變數都對集群分析有顯著的貢獻，
表 5-8 為單因子變異數檢定的結果。
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表 5- 9 臺北市行政區環境容受力指標分群屬性比較表
環境容受力 集群 最小值 最大值 平均數 標準差 1.可發展用地(%) 第一群 16 49 37.60 13.05
第二群 30 38 34.00 5.66 第三群 22 54 38.00 22.63
第四群 22 22 22.00 -
第五群 11 17 14.00 4.24 2.人口淨密度(人
/公頃)
第一群 374 724 531.80 144.80 第二群 694 818 756.00 87.68 第三群 46 78 62.00 22.63 第四群 438 438 438.00 - 第五群 292 443 367.50 106.77 資料來源：本研究整理
2.設施容受力
以交通設施可及性及公共設施面積指標，分析各集群屬性差異，如表 5-10。
（1）捷運場站數量(處)
就捷運場站數量而言，以第三群及第四群數量最多，平均為 7 處，依序為第 一群、第五群，數量最少者為第二群。
（2）大眾運輸公車路線數(處)
就大眾運輸公車路線數而言，以第一群數量最多，平均為 128 處，依序為第 三群、第二群、第四群，數量最少者為第五群。
（3）公共設施面積
就公共設施面積而言，以第五群面積最大，平均為 3243.5 公頃，依序為第 三群、第四群、第一群，面積最小者為第二群。
（4）平均每人公共設施面積
就平均每人公共設施面積而言，以第五群面積最大，平均為 120 平方公尺，
依序為第三群、第四群、第一群，面積最小者為第二群。
表 5- 10 臺北市行政區設施容受力指標分群屬性比較表
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依序為第一群、第五群，比例最低者為第二群、第三群。就商業空間比例而言，
商業空間比例以第二群比例最高，平均為 14.5%，依序為第一群、第三群，比例 最低者為第四群、第五群。
（3）法定樓地板面積
就法定樓地板面積而言，住宅區法定樓地板面積以第五群面積最大，平均為 1004.02 公頃，依序為第三群、第四群、第一群，面積最小者為第二群。商業區 法定樓地板面積以第二群面積最大，平均為 493.71 公頃，依序為第一群、第三 群、第五群，面積最小者為第四群。工業區法定樓地板面積以第四群面積最大，
平均為 636.72 公頃，依序為第五群、第一群、第二群，面積最小者為第三群。
（4）現況樓地板面積
就現況樓地板面積而言，住宅區現況樓地板面積以第五群面積最大，平均為 807.77 公頃，依序為第三群、第四群、第一群，面積最小者為第二群。商業區 現況樓地板面積以第一群面積最大，平均為 340.04 公頃，依序為第二群、第三 群、第五群，面積最小者為第四群。工業區現況樓地板面積以第四群面積最大，
平均為 437.36 公頃，依序為第五群、第一群，面積最小者為第二群、第三群。
（5）法定樓地板面積與現況樓地板面積之差
就法定樓地板面積與現況樓地板面積之差而言，住宅區法定樓地板面積與現 況樓地板面積之差以第三群面積最大，平均為 202.52 公頃，依序為第五群、第 二群、第一群，面積最小者為第四群。商業區法定樓地板面積與現況樓地板面積 之差以第二群面積最大，平均為 221.51 公頃，依序為第一群、第三群、第五群，
面積最小者為第四群。工業區法定樓地板面積與現況樓地板面積之差以第四群面 積最大，平均為 199.37 公頃，依序為第五群、第一群、第二群，面積最小者為 第三群。
（6）平均交易價格
就平均交易價格而言，住宅區平均交易價格以第三群價格最高，為 67.5 萬
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(三)集群分組命名
由於集群特性相異，依據集群分析結果，將臺北市 12 個行政區分為「潛力 發展地區」、「穩定發展地區」、「二級產業發展地區」、「都市再發展地區」、「高公 設發展地區」等五群，說明如下:
1.第一群-潛力發展地區
此集群包括松山區、信義區、中山區、中正區、南港區；此集群為臺北市住 宅、商業分佈及未來重要計畫地區，擁有較高的交通可及性以及較高密度的土地 使用強度，建議為容積移轉可接受強度較高的地區。
2.第二群-都市再發展地區
第二群包括大同區、萬華區；此集群為臺北市最早發發展區域，人口老化嚴 重，區內多為老舊社區、眷村及古蹟，未來需透過都市更新方式改變都市樣貌。
3.第三群-穩定發展地區
第三群包括大安區、文山區；此集群區內高等學府及中央政府部門皆設置於 此，居住人口多為軍公教人員，屬文教氣息濃厚之地區，主要土地使用類型為住 宅區，歸類為穩定發展地區。
4.第四群-二級產業發展地區
第四群僅有內湖區，該區工業區面積位居 12 個行政區之冠，且內湖科技園 區有許多工業廠辦大樓，為二級產業蓬勃發展地區。
5.第五群-高公設發展地區
第五群包括士林區、北投區；此集群區內自然資源豐富，陽明山國家公園即 位於此區，故為臺北市公共設施比例最高之區域。
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