第三章 臺北市容積移轉制度發展
第二節 臺北市容積發展現況分析
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第二節 臺北市容積發展現況分析
為了解臺北市容積發展之現況，本文以臺北市政府 97 年之「臺北市容積檢 討與容積調整機制之建立」案及 103 年「臺北市空間地理資訊統計案」委託服務 案之二手資料進行分析，以瞭解容積量發展之演變，作為後續建立容積移轉機制 之參考。
一、 允建容積推估
允建容積推估內容大體可分為基準容積、獎勵容積、免計容積及可移入容積，
說明如下：
（一）基準容積
依據土地使用分區類別所受限之基準（法定）容積，又分為一般分區及特定 專用區。本研究以全臺北市之一般土地使用分區住、工、商之容積及特定專用區 之容積納入推估範圍。
依 97 年「臺北市容積檢討與容積調整機制之建立」案之資料得知，基準容 積量以內湖區、士林區及中山區最高，分別為 1,387.59 公頃、1,381.26 公頃及 1,379.56 公頃。基準容積率以大同區及萬華區最高，分別為 381%與 370%。
依 103 年「臺北市空間地理資訊統計案」之基準容積推估成果，以內湖區、
士林區及中山區之容積量最高，分別為 1,424.89 公頃、1,387.17 公頃及 1,377.96 公頃。基準容積率以大同區及萬華區最高，分別為 388%與 365%。
97 年至 103 年間，臺北市最高容積量及基準容積率所在行政區域並無變動，
而容積量除中山區外，皆有微幅的上升，除上述三行政區在臺北市所佔土地面積 較多之外，其與使用分區類別有關，而萬華區基準容積率則有微幅的下跌，如表 3-2 所示。
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表 3- 2 臺北市基準容積推估表 單位：公頃
行政區 土地面積 基準容積量 基準容積率
97 年 103 年 97 年 103 年 97 年 103 年 松山區 290.3 292.17 798.38 819.91 275% 281%
信義區 369.14 390.77 983.35 1086.65 266% 278%
大安區 415.47 416.45 1250.42 1249.05 301% 300%
中山區 432.89 428.34 1379.56 1377.96 319% 322%
中正區 263.93 262.20 948.66 935.95 359% 357%
大同區 175.70 188.01 669.94 729.50 381% 388%
萬華區 237.77 238.01 880.01 867.83 370% 365%
文山區 577.06 590.69 1129.96 1207.45 196% 204%
南港區 280.92 281.15 714.63 726.26 254% 258%
內湖區 629.19 652.34 1387.59 1424.89 221% 218%
士林區 924.12 941.01 1381.26 1387.17 149% 147%
北投區 526.77 553.02 1075.52 1122.04 204% 203%
總計 5123.26 5234.16 12599.28 12934.66 246% 247%
資料來源：臺北市容積檢討與容積調整機制之建立案（2008）、臺北市空間地理資訊統 計案委託服務案（2014）。
（二）獎勵容積
獎勵容積為基於法定樓地板面積，乘上合於各法規之特定條件下之獎勵容積 率，依 97 年「臺北市容積檢討與容積調整機制之建立」案及 103 年「臺北市空 間地理資訊統計案」資料得知，97 年獎勵容積量為 4,094.59 公頃，103 年獎勵 容積量為 4,203.58 公頃。
由表 3-3 可知，97 年至 103 年間總獎勵容積量呈現上升趨勢，松山區、信 義區、大同區、文山區、南港區、內湖區、士林區、北投區之獎勵容積總量皆為 增加趨勢。
表 3- 3 臺北市獎勵容積推估表 單位：公頃
行政區 獎勵容積量
97 年 103 年
松山區 259.46 266.46
信義區 319.58 353.15
大安區 406.37 405.92
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行政區 獎勵容積量
97 年 103 年
中山區 448.34 447.82
中正區 308.3 304.17
大同區 217.72 237.08
萬華區 285.99 282.03
文山區 367.22 392.40
南港區 232.24 236.02
內湖區 450.95 463.07
士林區 448.89 450.81
北投區 349.53 364.65
總計 4094.59 4203.58
資料來源：臺北市容積檢討與容積調整機制之建立案（2008）、臺北市空間地理資訊統 計案委託服務案（2014）。
（三）免計容積
免計容積依「建築技術規則」區分為附屬建物、公共設施與屋頂突出物等三 大部分。依據實務經驗，陽台與梯廳為實際可銷售之房屋使用面積，設計容積上 限為該層樓地板面積之百分之十五，其餘免計項目考量營建成本與銷售市場，約 佔樓地板面積百分之五，總免計容積以百分之二十推估。
依 97 年之「臺北市容積檢討與容積調整機制之建立」案資料分析，，其免 計容積總量為 3,339.40 公頃，本研究以總樓地板面積百分之二十推估 103 年免 計容積量，為 3,428.51 公頃。
由表 3-4 可知，97 年至 103 年間，免計容積總量呈現微幅上升的趨勢，推 測其原因與基準容積量上升有關。
表 3- 4 臺北市免計容積推估表 單位：公頃 行政區
土地面積 基準容積量 免計容積量
97 年 103 年 97 年 103 年 97 年 103 年 松山區 290.3 292.17 798.38 819.91 212.30 218.03 信義區 369.14 390.77 983.35 1086.65 263.70 291.4 大安區 415.47 416.45 1250.42 1249.05 338.80 338.43 中山區 432.89 428.34 1379.56 1377.96 370.60 370.17
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行政區
土地面積 基準容積量 免計容積量
97 年 103 年 97 年 103 年 97 年 103 年 中正區 263.93 262.20 948.66 935.95 254.40 250.99 大同區 175.70 188.01 669.94 729.50 180.60 196.66 萬華區 237.77 238.01 880.01 867.83 229.80 226.62 文山區 577.06 590.69 1129.96 1207.45 294.70 314.91 南港區 280.92 281.15 714.63 726.26 189.90 192.99 內湖區 629.19 652.34 1387.59 1424.89 363.40 373.17 士林區 924.12 941.01 1381.26 1387.17 353.80 355.31 北投區 526.77 553.02 1075.52 1122.04 287.40 299.83 總計 5123.26 5234.16 12599.28 12934.66 3339.40 3428.51 資料來源：臺北市容積檢討與容積調整機制之建立案（2008）、臺北市空間地理資訊統 計案委託服務案（2014）。
（四）可移入容積
依 97 年之「臺北市容積檢討與容積調整機制之建立」案資料可知，可移轉 之公共設施保留地為 1,149 公頃，其中未考量具保存價值建築所佔面積，經篩選 具保存價值建物後，計算各行政區公設保留地面積為 952 公頃，由於無法判別接 受地之容積率與公告土地現值，依照都市計劃容積移轉實施辦法之容積移轉公式，
假設所有送出基地與接受基地之公告土地現值相等，另假設接受基地之容積率為 225%(住三)，以 952 公頃計算求得臺北市可移轉樓地板面積為 2,143 公頃。
另依臺北市政府都市發展局統計資料，截至 103 年 12 月 31 日，臺北市 12 個行政區共送出移轉樓地板面積 6.68 公頃，剩餘可移轉樓地板面積為 2,136.32 公頃。
由表 3-5 可知，信義區、文山區、內湖區、士林區、北投區皆有 100 公頃以 上的可移入容積，未來建立臺北市容積移轉機制，規範可移入行政區時，可考量 現有剩餘可移入容積量，避免現有已擁擠之行政區再移入過多容積，造成都市擁 擠。
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103 年全臺北市住、商、工用地之土地面積為 5,234.16 公頃，基準容積量 為 12,934.66 公頃 (平均容積率 247%)；加計容積獎勵與免計容積後之允建總樓 地板面積量為 20,566.75 公頃（平均容積率 393%），全市獎勵容積量與免計容積 量高達 7,632.09 公頃，佔法定容積之 59%，若再加計臺北市新增之可移轉樓地 板面積 2,136.32 公頃，獎勵容積量、免計容積量及可移轉容積量加總為 9,768.41 公頃，佔法定容積量之 75%。以個別行政區來看，大同區及萬華區平均法定容積 率最高，分別為 388%及 365%，平均法定容積率最低者為文山區及士林區，分別 為 147%及 204%，允建容積同樣以大同區及萬華區最高，分別為 619%及 578%。
表 3- 6 臺北市允建（總）容積推估表 單位：公頃 行政區 土地面積 基準容積量 基準容積率 允建容積量 允建容積率
97 年 103 年 97 年 103 年 97 年 103 年 97 年 103 年 97 年 103 年 松山區 290.3 292.17 798.38 819.91 275% 281% 1270.14 1304.4 438% 446%
信義區 369.14 390.77 983.35 1086.65 266% 278% 1566.63 1731.2 424% 443%
大安區 415.47 416.45 1250.42 1249.05 301% 300% 1995.59 1993.4 480% 479%
中山區 432.89 428.34 1379.56 1377.96 319% 322% 2198.5 2195.95 508% 513%
中正區 263.93 262.20 948.66 935.95 359% 357% 1511.36 1491.11 573% 569%
大同區 175.70 188.01 669.94 729.50 381% 388% 1068.26 1163.24 608% 619%
萬華區 237.77 238.01 880.01 867.83 370% 365% 1395.8 1376.48 587% 578%
文山區 577.06 590.69 1129.96 1207.45 196% 204% 1791.88 1914.76 311% 324%
南港區 280.92 281.15 714.63 726.26 254% 258% 1136.77 1155.27 405% 411%
內湖區 629.19 652.34 1387.59 1424.89 221% 218% 2201.94 2261.13 350% 347%
士林區 924.12 941.01 1381.26 1387.17 149% 147% 2183.95 2193.29 236% 233%
北投區 526.77 553.02 1075.52 1122.04 204% 203% 1712.45 1786.52 325% 323%
總計 5123.26 5234.16 12599.28 12934.66 246% 247% 20033.27 20566.75 391% 393%
資料來源：臺北市容積檢討與容積調整機制之建立案（2008）、臺北市空間地理資訊統 計案委託服務案（2014）。
二、現況容積推估
現況容積量推估可採用使用執照、建築執照申請資料，或房屋稅籍資料所登 載之樓地板面積，考量資料涵蓋範圍，本計畫採用房屋稅籍資料進行推估。
97 年現況容積量以大安區、中山區及內湖區最高，分別為 1,382.92 公頃、
1,319.74 公頃及 1,101.56 公頃。再以住宅區、商業區及工業區之使用分區細分，
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頃、1,352.75 公頃及 1,318.32 公頃。再以住宅區、商業區及工業區之使用分區 細分，住宅區中以士林區及大安區最大，分別為 902.31 公頃及 869.96 公頃。商‧
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與 214%，而文山區、北投區與士林區之允建剩餘容積率最低，分別為 120%、120%
與 86%。若以基準剩餘來看，松山區與大安區剩餘容積為負值，表示現況容積發 展超過法定容積。
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一個基地適用狀況不一，因此有可能該類型地區之現況容積已為建商可爭取之最 大允建容積（臺北市政府，2008）。
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