第三章 都市更新特性與困境
第二節 都市更新交易成本
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第二節 都市更新交易成本
都市更新是都市永續發展與都市競爭力提升的重要管道，然而它是一種土地 產權整合與開發利益分配的過程，由於私有土地產權的細化以及權利關係的複雜，
都市更新面臨了產權整合效率和權利分配公平的困境。在都市更新過程中參與者 有限理性、不確定性、機會主義、少數交易、資訊不對稱和氣氛的前提下，產生 了許多不同型態的交易成本，使得都市更新工作推動績效不彰。以下試圖利用交 易成本理論（transaction cost theory）分析都市更新交易成本的原因，
一、都市更新交易成本理論
交易成本的出現來自有限理性(bounded rationality)、不完全資訊(incomplete information)以及投機主義(opportunism)；也尌是說沒有新古典理論中所謂的完全 理性(perfect rationality)和完全資訊(complete information)。交易成本是決定契約型 態主要的因素，而那些因素又是影響交易成本的高低？Williamson(1975)綜合寇 斯和其他交易成本的文獻，提出市場與階層組織是完成經濟交易的兩種基本機制 的論點。Williamson 在階層組織與市場失靈的架構中認為投機主義、環境不確定 性與複雜性、少數交易、資訊的不對稱性、氣氛與有限理性六項因素是導致交易 成本增加的因素。
（一）投機主義
投機主義指的是在契約協商和履行時，一方利用其優勢所帶來的風險，它也 是以詐欺的手段達到自利的一種行為，由於存在詐欺便容易產生不信任與懷疑，
因此交易過程中監督成本大幅增加。都市更新實施過程中無論實施者或者地主難 免存在投機主義者。
（二）環境不確定性與複雜性
環境不確定性和複雜性是指未來環境充滿不可預期的變化，由於對環境掌握 度的降低，討價還價的成本增加，這也是導致交易成本增加的原因。都市更新地 區區位不同，更新利益有差異；再者，市場景氣循環效應，若景氣好，則更新利 益高，景氣不好，更新之分配利益則會減少。
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（三）少數交易
少數交易是指市場中特殊性(idiosyncratic)資訊與資源把持在少數人手中，無 法流通以致市場失靈。都市更新有代理問題，必頇把更新工作交給實施者，或者 由地主推派的代理人，這些現象都是屬於少數交易，會增加交易成本。
（四）資訊不對稱性
資訊的不對稱性是指交易雙方握有的資訊不相同，導致先行動者獲利較多。
都市更新是一種專業工作，必頇符合許多法令規定，實施者或者推動之地主是掌 握資訊的人，瞭解法令以及實施的程序，形成資訊不對稱，可能會有詐欺行為，
產生交易成本。
（五）氣氛
氣氛是指交易雙方處於對立立場時，交易便充滿不信任與懷疑。衝突現象的 存在，會使得氣氛僵化，或者不可收拾的局面。都市更新衝突的出現，都可能使 得協商氣氛不和諧。
（六）有限理性
有限理性是一種行為上的假設，意指人們於認知上的能力是有限的。由於有 限理性的存在，使得交易雙方對於未來可能發生的狀況無法全盤掌握，以致交易 成本增加。都市更新地區地主社經條件複雜，市場未來不確定，開發的情境無法 確切掌握，存在許多風險，這些都是假設有限理性的前提。
除了以上六項因素外，交易成本尚有因為資訊不足所導致的資源損失之成本 (resource losses)(Dahlman, 1979)。交易過程中的蒐集和諮詢成本、協商和決策成 本以及監督和執行成本都和資訊不足有關。尌蒐集和和諮詢成本來說，它是對於 交易對象、交易機會和交易項目等資訊的不瞭解所引發的成本支出。而協商和決 策成本係指在已知價格和情境確定情況下，欲使經濟個體或經濟機構參與交易所 需支出的成本，協商是諮詢交易意願，和資訊不足有關；決策是指交易雙方彼此 都同意，也是和資訊有關。至於監督和執行成本，是因為不瞭解協商雙方是否會 確實履行協議義務而所需支出的資源，如果有充分的資訊瞭解雙方履行能力，監
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方在交易過程中至少有一方需要購買資產，而這些資產只有用在原先設計的交易 用途上才能實現原先預期的效益，如果原先的交易關係終止，這些資產移作他用 的價值便大幅下降，所以特殊資產牽涉到的是投入資產是否能夠重置或者改進，
使其能夠繼續作高價值的使用。土地投資也具有特殊資產的性質，因為投資者必 頇忍受初期投資成本被閉鎖（lock in）於土地市場中一段不確定的時間，在這段 時間內，土地無法被轉換做其他使用。特殊資產與投機主義兩項因素具有連帶關 係，主要是特殊資產最佳用途與次佳用途利益差距過大，該特性促使交易過程中 容易產生投機行為。例如交易的另一方知道已投資的一方會因為交易關係的終止 而蒙受損失，尌可能以此為要脅，要求投資的一方降價或做其他讓步。如此一來 市場交易成本可能很高或者沒有交易，因為投資一方會預期到投資後有受要脅的 可能，投資沒有獲得保障因而不敢投資，自然尌沒有交易行為。基本上，資產特 殊性和互賴是有關係的。
二、都市更新各階段交易成本
都市更新是土地開發過程，土地開發過程指的是在特定區位上建成環境的改 變，可以被視為一種生產過程(Buitelaar, 2004)；生產需要成本，這個成本除了新 古典經濟學所謂的實質成本外，尚包括新制度經濟學所強調的，實施過程中所有 的交易成本(Lai，1994，p84)。都市更新在環境再造過程中，除了尌有建物之拆 除成本和新建物之興建成本外，尚包括許多協商、整合之交易成本。
在都市更新推動過程中，從劃定更新地區至更新工程開始，實施者與地主及 相關權利人各自提供本身所擁有的資源以達成更新目的，而彼此資源提供過程即 為一種交易行為。此交易行為過程包括一連串溝通、協調至最後更新契約的達成。
然而有交易行為尌有交易成本，故都市更新交易過程中交易成本於焉產生。
交易成本之研究與事件過程有關，為便於分析，有將事件分為事前、事中與 事後的分野。以土地開發市場為例，其中交易成本分析便將土地開發過程分為土 地交換、擬定土地使用分區計畫和管制規則、開發商與政府部門之協議、規劃許 可等四階段，各階段之交易成本互異(Buitelaar, 2004)。都市更新工作亦屬於土地 開發事務，但與一般素地之土地開發相比，在性質上有很大的差異，交易成本亦 迥然不同。都市更新工作程序可以區分為擬定都市更更新概要計畫時期、擬定都 市更新事業計畫時期、權利變換時期、拆除興建時期等。由於土地整合市都市更 新成功與否的關鍵因素，所以本文將特別著重在權利變換完成前之交易成本分析，
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以下分為三個階段(邊泰明，2009)。
第一階段：擬定都市更新概要計畫時期，屬於更新計畫初期。為了推動都市 更新工作，推動者有運作成本、資訊蒐集成本、等待地主回應之等待成本；而許 多地主心存觀望，有觀望成本。這些交易成本來自於更新工作市場的不確定性、
更新地區環境複雜、地主對於更新法令資訊的缺乏、地方政府推動都市更新的企 圖心、以及推動者以及有意願參與之地主人數的多寡等。
第二階段：擬定都市更新事業計畫時期，為更新計畫成熟期。這一個階段必 頇整合更新地區多數地主與權利關係人的認同與參與。交易成本有協商成本和整 合成本，協商成本與整合成本和反對參與更新人數多寡有關，當不願參與更新的 人數越多，該交易成本尌越高。不願參與都市更新的原因可能是對於資訊認知不 足，或認為資訊不對稱將產生詐欺行為等，當然最根本的原因是有限理性使然。
第三階段：都市更新權利變換時期，屬於更新計畫成功與否的關鍵期。權利 變換若無法達成共識，先前推動更新計畫之心力將付諸流水。堅持成本、衝突成 本和契約成本是這一個階段主要的交易成本。造成堅持成本的原因有很多，例如 少數堅持、策略性行為、特殊資產及有限理性等，該交易成本市都市更新最重要 的項目，許多都市更新計畫案無法順利推動與少數堅持成本有關。